一房地产开发企业老板总夸会计水平高，公司税负低，结果被查补税近4300多万元。
最后发现，公司的会计水平真是一塌糊涂。
公司开发的项目为房地产老项目，累计预收房款13亿元。会计在核算时，将其中的5.5亿元计入预收账款，其余的全部计入其他应付款。
在计算缴纳税款时，计入预收账款的8.5亿元作为计税依据，其他的4.5亿元不缴税。这样算下来，当然税负低了。
公司少缴增值税=45000/1.05*.05=2142万元；
少缴城建税及各种附加=2142*12%=257万元；
少预缴土地增值税=45000*1.5%=700万元。
上述三项合计3100万元。
开发项目已经竣工交付二、三年了，却从来没有确认销售收入，收的房款就在账上挂着，这明显违反会计准则及税收政策的规定。按规定确认销售收入，结转销售成本之后，需补交企业所得税1200多万元。
合计少缴税款近4300多万元，税负当然低了。老板又不懂财务，看到税款交的这么少，当然高兴了，以为会计水平真的很高。
这下老板不夸会计水平高了，不仅要补交4300万元税款的问题，关键还有滞纳金，每年滞纳金780万元。另外还要加收罚款，并直接影响到企业的纳税信用等级。
这个会计没有发票意识，付了款就做成本，不论施工企业是否开具发票。而且人家作为房地产开发企业，成本不计入生产成本或开发成本，而是全部计入了在建工程，搞得让人感觉莫名其妙，以为建的房子全部是老板自己住的。
报税就更不用提了，公司有钱就多缴点，没钱就少缴点，搞得税务局像是他家开的似的。最后金三系统提示疑点太多，税务上门审核，发现了上述问题。
这个会计为了公司少缴税款，采取的全部是非法的方式，最后被查实在是在所难免。这样的公司在税收上早晚都会出事。
这个事情说明，不能简单地以公司税负的高低来判断会计水平的高低，降低公司税收风险，通过合法的方式降低公司税负才是关键。
注会《税法》教材变化#会计考试#
一、第一章 税法总论
无实质性变化
二、第二章 增值税法
1. 新增采取填埋、焚烧等方式进行专业化处理的相关增值税政策
2. 新增房地产开发企业购入未完工老项目销售的相关规定
3. 新增二手车销售的相关税务处理
4. 新增转让股票等相关税务处理
5. 对农产品核定扣除相关规定进行了重大调整
6. 对金融同业往来利息收入的税收优惠进行调整
7. 新增海南离岛免税店销售离岛商品免征增值税和消费税的处理
8. 对小规模纳税人使用增值税专用发票的规定进行调整
9. 新增新办纳税人实行增值税专用发票电子化的有关事项
10. 大篇幅删除征税范围中的定义性表述
11. 删除对纳税人风险管理的相关规定
12. 对“转登记纳税人”进行了较大幅度的删减
13. 对税率相关表述进行了精简
14. 删除限售股相关税务处理的表述
15. 对纳税人取得通行费发票计算抵扣进项税额的过时政策进行了删减
16. 删除了进项税额抵扣中相关会计科目设置的规定
17. 删除了国家规定不允许经营和限制出口的范围规定
18. 对出口退税细节性规定进行了较大幅度的删减
19. 删除了离境退税的具体流程
20. 对出口退税的退（免）税管理进行了大幅度删减
21. 对税收优惠细节性规定进行了较大幅度的删减
22. 删除先征后退等税收优惠政策
23. 对增值税电子普通发票相关规定进行了大篇幅删减
三、第三章 消费税法
1. 删除成品油已纳税款扣除的相关规定
2. 删除委托加工摩托车已纳消费税扣除的规定
四、第四章 企业所得税法
1. 对软件企业和集成电路产业的税收优惠政策按照国发〔〕8号文件进行重大调整
2. 新增海南自由贸易港企业所得税优惠
3. 删除金融企业涉农贷款和中小企业贷款损失准备金税前扣除相关政策
4. 删除赣州市执行西部大开发政策的相关规定
五、第五章 个人所得税法
1. 新增境外所得来源地的确定
2. 新增境外所得抵免限额的计算规定
3. 新增部分纳税人个人所得税预扣预缴的方法
4. 删除军队干部取得不征税项目的津补贴
5. 删除企事业单位以低于购建价格向职工销售住房的计税规定
6. 删除个人转让限售股征收个人所得税的规定
7. 对税收优惠进行了删减
六、第六章 城市维护建设税法和烟叶税法
根据城建税法对城建税部分进行了较大调整
七、第七章 关税法和船舶吨税法
1. 对进境物品归类原则进行了调整
2. 对关税税率相关规定进行了较大调整
3. 新增进口税率适用规则及税率表
4. 新增特殊进口货物关税完税价格的规定
5. 删除特别关税相关内容
6. 删除原产地规定相关表述
7. 删除进口货物海关估价方法的细节性规定
8. 对暂时免税部分进行了删减
八、第八章 资源税法和环境保护税法
对资源税进行了较大调整
九、第九章 城镇土地使用税法和耕地占用税法
1. 新增改造安置住房建设用地免征城镇土地使用税的税收优惠
2. 新增了耕地占用税的计税依据和征收管理相关政策
十、第十章 房产税法、契税法和土地增值税法
1. 房产税新增适用 4%税率计征的情形
2. 房产税新增、调整部分税收优惠
3. 契税按照《契税法》进行重大调整
4. 土地增值税新增部分税收优惠
5. 土地增值税删除改制重组税收政策
十一、第十一章 车辆购置税法、车船税法和印花税法
1. 对车辆购置税应税车辆的具体征税范围进行了调整
2. 新增车船税征税范围和相关征管规定
十二、第十二章 国际税收税务管理实务
1. 新增特别纳税调整程序
2. 对转让定价调整方法进行了重大调整
3. 对转让定价调查及调整进行了调整
4. 删除教材境外已纳税款抵免的例题
十三、第十三章 税收征收管理法
1. 对发票管理进行了重大调整
2. 删除纳税担保责任相关规定
十四、第十四章 税务行政法制
1. 新增税务行政复议机构的相关规定
2. 新增税务行政复议补充规定
3. 对税务行政诉讼的撤销判决有关规定进行了调整
一房地产开发企预交企业所得税850万元，感觉挺正规的。仔细检查，发现有预售房款4.2亿元没有纳税，问会计是怎么回事？会计说我也是没办法。
原来，企业度已经缴纳了税款近1700万元，远远超过了老板的心理预期，他根本不管企业当年销售多少，只考虑企业已经交了多少税款，老板不同意再缴税。
企业在初有新项目开盘预售，当年回笼资金6.5亿元。根据政策规定，房地产开发企业在预收房款时，就需要预交增值税、城市维护建设税及各种附加、土地增税、企业所得税等。根据当地的规定，对于实际收到的预售房款，需要按10%的比例计算计税毛利额，计入应纳税所得额，来计算当年应纳缴纳的企业所得税。
如果这样按规定操作的话，企业就需要缴纳更多的税收。因此，财务不得不将其中的4.2亿元计入了其他应付款，这样的话，金税三期系统不容易发现企业少预税款的情况。
我告诉会计，你们这不仅是少预缴纳企业所得税，还涉及到增值税，城市维护建税及附加等问题。
少预交增值税=42000/1.09*3%=1155.96万元；
少交城市维护建设税=1155.96*7%=80.91万元；
少交教育费附加=1155.96*3%=34.67万元；
少交地方教育费附加=1155.96*2%=23.12万元；
按当地政策规定，少预交土地增值税=42000÷1.09*1.5%=577.98万元。
再加上企业所得税，你们少交的税款太多了，因此税收风险非常大。建议立即纠正这种错误做法，马上补交税款。
会计说，不用你算，我们自己也知道少交了多少税，但是也是不得已而为之，赌今年稽查不会过来查账。之所以让你们过来，一个很重要的原因，也是想让你们帮忙评估一下税收风险，看看有没有更好的办法来解决这个问题。
我说，我们还真没有这本事。我们所做能做的，就是提醒你们企业可能存在的税收风险，并尽可能采取合法的方式化解风险。但是你们这种情况，除了补缴税款外，基本上就是无解。因为增值税、城市维护建税及各种附加、土地增值税等，在开发商目预售阶段只是预交。企业所得税，在开发项目预售阶段，也只有通过增加当期费用这种方式进行筹划，其他没有办法。
你们可以通过销售代理公司、广告公司这种操作，将利润转移到关联公司，来增加企业的销售佣金和广告费用支出，从而少交企业所得税。
会计说，这些公司我们老板早就成立了，而且实际业务，我们也是通过这些公司来操作的，但是这些公司只要开票就要交税，所以暂时没有让这些公司开票，其实最根本的原因是老板听不进别人的意见，不知道如何运作这些公司对更有利。
会计说，要不这样吧，你们拿出一个方案来来，咱们一起向老板汇报去，我们财务说的，老板不相信。
我晕，这关我们什么事啊？！
【（八）关于房地产主题：线上论坛中的主要观点（.9）】6、关于房地产税的功能目标
我简单讲一下，房地产税按照借鉴国际经验来说，我觉得它是一个可以比较明确肯定的制度建设：搞市场经济的，都比较注重直接税，直接税里面房地产税几乎是必选。那么这个房地产税的正面效应是什么，追求目标是什么？我不同意有人所说的，“就讲一个最主要的目标我听听”——其实这个税是有多个重要目标综合在一起的：对房地产业来说，它是压舱促稳，因为有持有成本，炒房就不能那么肆无忌惮；它还可以减少空置率，因为有了持有成本以后，多套房的人哪怕不卖房，他也会考虑把房子租出去，可以使租房市场来源更充实、更丰富，那自然就增加了供给。另外，这个税可以促使买新房的人更多考虑实惠一些地不首先大户型，更多考虑买个中小户型，这样以后长期的持有成本作用影响带来的土地集约利用，也是非常值得肯定的目标，开发商在这些预期参数情况下，一定会分析市场，拿到地皮以后会更多提供大户型还是更多提供中小户型？他们自己会自然得出合理判断。在这个住房市场更沉稳、土地利用水平更高、减少空置率从而资源配置优化的旁边，它还有给再分配提供有效的直接税手段这个重要的意义和作用——当下更由于要顺应和贯彻中央关于促进共同富裕的指导精神，彰显着其地位和份量。这个税还有给中国必须完善和落地的分税制，在省以下匹配地方税体系，提供重要的作用。地方税体系在中国现在很不成型，人们所抨击的基层财政困难、土地财政短期行为、地方隐性负债，都和这个问题直接相关。大方向上，不可能否定分税制，有人说前述三大问题是分税制带来的，这是不了解实际情况的说法：分税制在中国省以下还没有真正落地，省以下还不是分税制，连地方税体系都没有像样的一个形态呢。房地产税它如发展起来，一定是助推地方税体系建设，还会给地方政府职能转变，形成一个内洽机制，因为地方政府以后财源建设更多地会依靠年复一年、大宗稳定的房地产税，而地方政府职能转变是应更多注重公共职能的履行，做好公共职能履行，会使自己辖区之内的不动产进入升值轨道，随每隔若干年重评一次房地产税税基，它的财源建设问题跟着就解决了。这是一个非常值得看重的另外一个正面效应。
当然，还有就是从整个中国税制结构来说，直接税的比重提升，可以减少消费大众的“税收痛苦”程度，这当然也是个正面效应，因为中国现在间接税为主，税收的归宿其实主要落在消费大众头上了，因为间接税很大程度是转嫁的，落到消费大众头上换一句话说，主要落在了其中占大多数的低中收入阶层头上，恩格尔系数较高，所以税收痛苦程度也就较高。
刘老板准备出资10000万元成立一家房地产开发公司，用自己的施工企业做股东。会计说绝对不能这么干。
会计解释说，房地产开发公司成立之后，如果后期进行项目的开发建设，肯定是咱们自己的施工企业总承包。这样的话就会形成关联交易，到最后竣工结算价格到底是高了还是低了？容易与税务机关之间产生争议。万一被税务机关认定为结算价格偏高或偏低，都可能需要进行纳税调整，补交税款。
当然，在工程施工之前，房地产开发公司和施工企业之间会订立工程承包合同，咱们的所有工程款都有支付凭证，施工企业也会按约定向房地产公司提供合格发票，但税务机关可能会认为，关联方之间把这些形式上的东西做好比较容易，并不能代表业务一定是真实的。即使咱们找独立的第三方进行工程竣工结算审计，万一最终结算时单位建设成本比周边楼盘偏高的话，很难消除税务人员的疑虑。所以，为慎重起见，建议不要用施工企业作为出资人。
老板说，那就用我个人的名义出资，这样可以吧？
会计说，这样做更不行。
如果用公司的名义出资，从房地产开发公司取得的分红免交企业所得税；如果用你个人的名义出资，根据个人所得税法及实施细则的规定，从房地产开发公司取得的分红，需要缴纳20%的个人所得税。假设取得5000万元的分红，就需要缴纳个人所得税1000万元，最终分到你个人手里的只有4000万元。
老板说，这个我懂，不用多解释，就是因为需要缴纳个人所得税，所以咱们施工单位从来没有分红，这个事你要多费脑筋，想想办法，先放那以后再说吧。你说还有什么办法可以解决目前这个问题？
会计说，从长计议的话，我建议先成立一家投资公司，这个投资公司的股东不能是你个人，可以用你家亲戚或者其他你信赖的人的名义出资做股东。投资公司成立好之后，再由投资公司出资成立房地产开发公司，这样问题就解决了，从股权结构上看，看不出房地产开发公司与施工企业之间存在关联方关系。
老板说，这个主意倒是不错，还什么需要注意的问题吗？
会计说，不能只做到股权结构表面上看起来无关联，在以后房地产开发建设过程中，与施工企业之间最好是两班人马，比如会计，需要重新找人，办公地点也分开，您可以从外部招个总经理来管理房产公司，你暗中指挥。这样的话，一般不会想到两家公司之间实际上为同一股东，后面的操作也就方便了。
老板说行，就这么办吧。
一房地产开发公司买了360万元的葡萄计入销售费用。问会计买这么多葡萄干什么？他说是送给业主的，每箱100元。
会计说买葡萄是送给业主的。
360万元的葡萄，每箱100元，那就是总共买了36000箱葡萄。小区规划共1036户，那就是说送给每户业主将近35箱葡萄，这明显不符合常理呀。
会计说也不全是送业主的，有时公司搞活动，对于有意向购房的客户，也送葡萄了。
这下更麻烦了。
对于有意向购房，但最终没有购房的，依据相关税收政策规定，将葡萄赠给他们，属于将货物无偿赠送他人，需要由公司代扣代缴20%的个人所得税。
会计这下傻眼了！说具体怎么回事也记不清楚了，反正钱都转过去了，对方也开发票了，业务都是真的。
我说，我们已经上网查过了，开票的单位为某生态农业公司，注册的办公地点和咱们房地产开发公司是同一地方，而且和房地产公司是同一股东。他们销售自产农产品，依据相关税收政策规定，免征增值税及企业所得税。
房地产公司收到360万元发票之后计入销售费用，可以少交企业所得税90万元。所以，葡萄园到底有多少面积？有没有这么大的生产量？这360万元的发票是不是虚开，你们需要认真自查一下。
我说其实生态农业公司可以租几十亩地，全部种上苗圃，然后将树苗卖给房地产公司用来做绿化景观，这种操作方式更具有可行性。
会计说，这样吧，你先把这360万费用全部给剔除掉，回头我来向老板汇报。
房地产税有两个特点，
第一个特点是直接税，以前税收确实不少也不低，但是大多数是间接税，所以很多人没有感觉，还有些小屁孩喜欢质问别人，你才给国家纳税多少？实际上，每个人纳税都不少，但是因为是间接税，没感觉，因为不直接从自己兜里拿钱。
房地产税，是直接税，等于直接从腰包里拿钱，多少还是肉疼的。
第二个特点是持有税，就是我昨天文章说的，要习惯持有资产需要成本，房地产税，就是持有房产的成本，而且一定要有自觉，持有房产资产收税了，持有其他资产也是要有成本，这样才能让资本慢慢损耗，避免资本越滚越大。
总之就是一句话，别躺着，跑，跑起来，哎。
所以就是两个习惯，习惯直接税，习惯持有税，给你五年时间，不是说五年后税没有了，而是让你习惯，接受这个税的常态化，普遍化。
常态化，普遍化，也不是说只有富人才交税，而是所有人，都不要急，都有机会给国家做贡献。
根据《中国统计年鉴》和《中国税务年鉴》数据，我国国民经济分类中的19个行业大类税收负担率中，房地产行业排名第一，税收负担高达37.2%。，前30强房企纳税额均值为112.7亿元。
一房地产公司会计将800万元的成本发票做成了8000万元，虚增了7200万元，现在被检查发现，需补税720万元。老板带着会计来找我，咨询是否有办法解决。
会计说，开工项目底完工交房，当时按规定确认销售收入4.3亿元，但是工程没有办理竣工结算，经工程部门测算，成本发票大概还有7000万元没有开具，所以做账时直接将800万元的成本发票做成了8000万元，没想到正好今年赶上税务检查，正好被他们发现了。
我告诉会计，你这种做账思路有问题。
对于房地产开发企业而言，这种情况很常见，因为工程竣工结算需要一个时间过程，所以，在竣工交房需要确认销售收入时，成本发票一般都不会到齐。在这种情况下，应该依据企业会计准则的规定，预提房地产建安成本，并按规定结转销售成本，目的就是要尽可能做到成本与实际情况相符。
你现在将800万元的发票做成8000万元的成本，增加了7200万元，尽管与工程部门的预估数字基本相符，但给人感觉像在做假账似的，很不规范。
根据国税发（）31号文件的规定，出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%。在企业所得税汇算时，再依据上述规定进行纳税调整即可，这是一般正常的操作方式。
会计说，对，税务人员就是这样做的。他们先调减成本7200万元，然后又根据我们的工程总包合同，按31号文件规定预提成本3000万元，然后按销售比例计算已销售产品的成本，正好需要补税720万元。
老板急了，问是不是这个税必须要补。
我说如果符合条件也可以不补。
尽管将800万元的成本做成8000万元，这种做法不规范，但毕竟将7200万元的成本做进账里了，只是当时没有取得发票，对吧？
老板说，对对对。
根据《企业所得税税前扣除凭证管理办法》（国家税务总局公告第28号）文件规定，税务机关检查时发现企业应当取得而未取得发票的，应该告知企业。企业应当自被告知之日起60日内补开、换开符合规定的发票、其他外部凭证。
依据上述规定，咱们公司如果在60日之内取得合格的成本发票，税务机关是可以认可的；如果不能在规定的60天期限之内补开发票，就需要进行纳税调整，补交税款。
老板安排会计赶快把文件号记下来，对我说根据不用60天，10天之内就可以把发票补过来。公司与总包单位之间的竣工结算金额已经定下来了，比原来预计得多，还可以开7500万元的发票。然后老板安排会计下周先付给对方5000万元的工程款，争取让对方先把发票全部开齐，这样就不用补交企业所得税了。
我说你们这还算不错的，就查出这么一点事来。
老板尴尬地笑笑，说还有点其他事。
公司开发项目建设的地下车位及储藏室销售了100多个，收款600万元。老板认为不能办理产权过户手续，不用缴税，所以就安排会计将这600万元转到了自己个人账户上，没想到也被税务检查发现了。
我告诉老板，无论是否可以办理产权过户手续，只要公司对外销售了，取得的销售收入，就能在会计上确认销售收入，并按规定计算缴纳相关的税款。
老板说，这600万元需要补交增值税、城市维护建设税及附加、土地增值税、企业所得税、印花税等，这些税公司全部认了，也愿意补交滞纳金，但是现在检查人员要求老板补交120万元的个人所得税，他表示无法理解。
我告诉老板，税务人员让你补交这120万的个人所得税，是有政策依据的。
依据《关于规范个人投资者个人所得税征收管理的通知》（财税〔〕158号）文件规定，个人投资者从其投资的企业借款，在该纳税年度终了后既不归还，又未用于企业生产经营的，其未归还的借款可视为企业对个人投资者的红利分配，依照“利息、股息、红利所得”项目计征个人所得税，适用税率20%。转到老板个人账户600万元补交120万元的个人所得税，一点毛病没有。
老板说，我现在将600万元转回来，不行吗？
我说肯定不行啦！因为你在年底结束之前没有转回公司，现在转过去已经晚了。你看有很多老板从公司借款，在12月31号还清，在下年元月份再重新借，就是为了回避这个个人所得税问题。
我说其实你没有必要纠结这个事，现在交掉也不是坏事。
公司的股东就是你个人，在最后分红时将资金转到你的个人账户上，还是需要交20%的个人所得税。现在将120万元个人所得税交了，你最后还净得480万元，这个资金就可以自己自由支配了，不需要再转回公司。所以我说这个税只是早缴与晚缴的问题，反正最终无法回避。
老板说你这么讲我明白了。最近几天就把成本发票补齐，把该交的税全部交了，没有必要再拖下去了。
一房地产公司上年末预提6060万的年终奖，实际只发放了60万元。问会计为什么这么做，他说就是为了少交税。
会计说，公司开发项目上年末竣工交房了，账面利润较多。老板只愿意预交500万元的企业所得税，所以，就多提了6000万的年终奖，利润总额减少6000万元，可以少预交1500万元的企业所得税。
我说你们这么做，不能从根本上解决问题。
在第四季度，这种做法的确可以少交企业所得税1500万元，但是在企业所得税年度汇算清缴时，企业实际发生的合理的工资薪金支出可以税前扣除，由于多预提的这6000万元并没有实际发放给员工，所以还是需要做纳税调整，增加应纳税所得额6000万元，影响应交企业所得税还是1500万元，你们公司的问题并没有从根本上解决。
会计说，到时候还有其他办法。
公司后期还有大约8000万元的工程款发票，企业所得税汇算期结束之前应该可以取得一部分，到时候对于仍然没有取得的工程款发票，按国税发-31号文件的规定，按合同金额的10%计提。这样，在企业所得税汇算时，大约再补交500万元左右的企业所得税。
我告诉会计，你的意思我明白了，但你的账务处理思路还有需要改进的地方。
在结转销售成本时，对于没有取得工程款发票的部分，你是没有计算在内的。这种做法不符合企业会计准则的规定。
正确的做法，应当是按照收入与成本配比的原则，对于尚未取得发票的工程支出，应当结合施工合同、已经取得的发票、预计竣工结算金额等数据，进行全额预提，然后按比例结转已销产品的成本。这样收入与成本配比才正确，而且财务报表的利润总额比较符合实际情况，可能也就不需要在年末多预提6000万元的年终奖了。
在企业所得税汇算时，对于已经预提的成本，已经收到发票的部分，可以按规定计算扣除，不需要再进行纳税调整处理；对于尚未收到发票的部分，再结合国税发-31号文件的规定，进行纳税调整。对于这部分成本可以预提，但不得超过合同金额的10%。这样处理起来可能更简洁明了，而且完全符合企业会计准则及税法的相关规定。
会计说以前没有做过房地产财务，所以没有经验，以后知道该怎么做了。
我说，按我的做法，还有另外一个好处。
如果在汇算清缴时，你们老板不愿意补税的话，对于没有取得发票的成本，可以暂不进行纳税调整，到税务检查时，再视具体情况进行不同的处理，政策依据就是《企业所得税税前扣除凭证管理办法》。
根据办法第15条，16条规定，如果在税务检查之时，计提的工程成本已经取得发票，就不需要做纳税调整；如果还没有取得发票，可以在税务检查发现之日起60日内取得发票，这样也不需要作纳税调整；如果在60天之内仍然没有取得发票，这时就需要进行纳税调整，增加应纳税所得额，并按规定补交相应的企业所得税，这种情况下，还需要加收滞纳金。
会计说，这种做法好。但是一定要提前给老板讲清楚，如果税务检查时补交税款，别说是财务的责任。
