我用贷款买房的经验,给大家分享二点贷款买房的干货:
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(一)够首付后,放大最大贷款买房:
记住:越是限制、抑制的东西,越要尽早买,“烂大街的东西”随便买,不要!
原理:物以稀为贵!
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(二)贷款还款方式的选择:
1,等额本息还贷款:每一个月还贷款金额一样。
2,等额本金还贷款:等额本金还款首月的还贷金额数最多,往后面的每一个月的最低还款额呈下降发展趋势,总体来说,早期还贷的压力很大,中后期最低还款额越来越低;
3,二种还贷的方式比较:一般情况下:选择等额本息还款方式,支出的总利息比等额本金支出的利息多,并且贷款期限越长,等额本金和等额本息的利息相差就越大。
4,结论:从利息角度来考虑,选择等额本金还款方式要更划算一些,因为等额本金还款方式,产生的贷款总利息,要比等额本息总利息少一些!
我贷款方式,从来都是咬牙选择等额本金还款!
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(三)公积金还款方式的选择:
在这里不讨论公积金是等额本金,还是等额本息的贷款方式。
只谈论公积金是月抵扣还贷款,还是年抵扣还贷款问题,这个问题影响到利息多少,特别重要:
一般大家都会选择公积金月抵扣还贷款,这样会减轻一些生活的压力,但这种还贷款方式,比公积金年抵扣方式还贷款要多花很多利息钱,还款时间还会更长,举例说明!
请注意:抛砖引玉只讲思路,大家不用纠结我假设的数据:
假设1:总贷款120万,贷款(年还贷款12万,月还贷款1万),公积金账户有12万买房前的原始积累,公积金为5000元/月
假设2:你月还贷款1万中,有3000是贷款本金,7000是贷款利息!
分公积金月抵扣和年抵扣进行谈论:
1,公积金月抵扣:
一年还款中,本金还掉:3000*12月=4.2万/年,利息还掉:7000*12 月=8.4万/年,公积金原始积累12万,正好一年还贷款用掉,自己没拿出来钱还贷,剩余贷款为:120万-4.2万=115.8万!
(利息是白送银行的,不是本金)
2,公积金年抵扣:(重点讲这种)
公积金有规定一年二次(4月和7月)年抵扣供你选择!
第一年,你直接把原始公积金积累的12万,年抵扣进去,这时你的剩余贷款为120万-12万=108万
然后,在这第一年里你自己拿钱来还贷款108万,又可以还掉4.2万(应该比这个数少),这样一年后你的贷款总额是:108万-4.2万=103.8万
第二年,你还款一年中,又积累公积金:5000*12月=6万,又进行抵扣,这样总贷款剩余为:103.8万-6万=97.8万
然后继续,97.8万的贷款还款(自己拿钱),到一年后,公积金又继续抵扣6万,就是这样反复地进行公积金年抵扣总贷款,贷款总额会减少的非常快,利息也会减少很多……
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3,我对上面二种公积金还款描述过程做一个总结:
a),公积金月抵扣:
第一年,公积金原始积累12万在还款,不用自己拿钱还款,第二年5000元公积金在还款,自己月拿5000还款就可以,这种适合前期资金压力大的人,但利息高,还本金速度慢!
b)公积金年抵扣:
正常自己拿钱月还款,然后公积金每年抵扣到贷款总额进去,这样贷款的总数还款的非常快,如果选择等额本金还款,就会发现每年公积金抵扣后,月还贷会下来的非常快,这样贷款总额下的快,本金也下得快,利息也少很多
所以,强烈建议选择公积金年抵扣,哪怕是第一、二年资金压力大,选择月抵扣,当资金宽容一点后马上改为年抵扣,这种方式是最佳地省利息,同时还款速度非常快的方式!
我从来都是选择公积金年抵扣!
注意:公积金月还是年抵扣,一年可以更改一次!
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二句话结论:
1,贷款选择等额本金贷款!
2,公积金月抵扣,改成年抵扣,这样本金减少的快,利息少,还款时间快!
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投资心得二十
微小企业贷款的难点是成本高、效率低、信息不对称。
我曾经做过某银行分行负责人,当时提出一个观点,叫做微小企业贷款的“百万瓶颈”。意思是,一个普通微小客户经理一个月放款100万元,一年放款1000万就是极限。如果某个客户经理突破了,他的贷款质量可能会有问题。为了验证这一理论,我查阅了当年微小企业贷款标杆银行-包商银行的相关信息,相关从业人员1000人,发放贷款100亿元,基本相符。与此相对比的是,国有大行某支行公司部只有5个人,当年放款50亿。当然这没有可比性,但是我觉得用来分析人力成本就很有意思了,你可以看出微小企业贷款的成本太高了。
微小贷款客户经理面对各行各业、林林总总的微小企业,如果商业银行总行没有准入清单,细化行业分类,又是极其风险的事情。记得我刚刚分管微小企业贷款的时候,让微小团队对已经发放的贷款按照行业分类总结。结果发现贷款分布在40多个行业,又没有谁能把某一行业的经营规律(行业潜规则)说清楚,让人胆战心惊。
有一个理论,就是微小企业贷款的客户经理不能受传统信贷业务的影响,全部招聘的刚刚毕业的大学生,一张白纸,经过短暂的培训后就上岗作业。当他们面对的像“老油条”一样的微小企业主时,哪有不被骗的道理?这些刚刚毕业的孩子们,由于缺乏对市场真正的了解,缺乏对企业主的真正了解,缺乏团队的支持,刚一参加工作就容易被毁,教训沉痛。
好在,我们的团队未雨绸缪,运用各种技术手段,成为全行唯一一家微小贷款本金利息全部收回的分行。现在忆起仍然感慨万千!
为什么大家都敢贷款买房而不担心未来还不上?说白了,都是按照以往经验来做的。其实这些经验过时了。
广汽本田雅阁幻夜 • 尊贵版!!
兄弟们,帮我看看这个价格可以做吗?看看有
没有其他的收费了。
本人是安徽人,准备首付10万分三年,贷款提
这款车。有没有提过车的给点经验,银行的年
利率都一样的吗?银行贷款选哪家好?贷款没
有足够的银行流水有办法吗?