昨天聊到怎么节税的问题，有小伙伴还比较感兴趣。
现在的税费无非就是三种，契税、增值税和个税。
契税这个没办法，就连新房都要交，更何况二手房。
个税大家也知道，出台了退税优惠政策，10月到12月，卖了再买，可以享受退税。
买家了解到卖家的置换需求，可以借此要求降价（毕竟退税也不是退给买家）；有觉悟的卖家，也应该充分薅羊毛，主动表示自己承担个税或者变相降价。
美好的成交，总是需要双向奔赴。
增值税主要是涉及到成都地方政策的满二唯一或者满五免征。
满五需要熬，不强求。满二对大多数卖家来说，并不难，毕竟以前都限售3年的，现在释放出来一大批满二房源。
关键是怎么唯一？
我打个比方啊，只是比方哈，大家千万别想歪了。
卖家夫妇，共有两套房，都是共有产权，都满二了，但并不唯一，增值税少不了。
假设，我说假设夫妻感情确实破裂了，那么就直接去办离婚析产，最终可以形成各自满二唯一的状态。
离婚很好办，自行拟定协议，去户口所在区的民政局预约办理，期间也没啥人追问你或者挽回，走个流程。
接下来有1个月的冷静期，1个月之后，就可以带着相关资料去正式办理离婚手续了，此时需要载明房产各自归属，一人一套。
拿到离婚证，就去房子所在区的房管局/政务大厅办理析产，流程也很简单，不断签字盖手印就行了，完事上交原房产证。
等3个工作日，再去拿新的房产证即可，析产也没有税费的，只需要80元的大红本工本费。
此时拿到的房产证上写的是，很多人会担心，再去卖是不是又要熬2年限售期了啊？
不是的，评估限售、税费，以你们离婚前缴纳的契税税票为准，比如当时是完税的，那么到现在都4年了，自然完美形成了满二唯一的状态。
另一套房也如此反复操作。
这操作的前提有2点。
1、卖方夫妻支持和配合，而且愿意这样操作来满足节税，让利给买方，也就是方便卖方。
2、两套房均需要无抵押/解抵押。
商业贷款需要提前预约还款；公积金提前还款虽然不需要预约，但是要拿着结清证明去贷款银行做解抵押，大概需要半个月才能完成，到时候再去办理析产。
此时，理想的状态是只有契税，考虑到中介费的折扣，以德祐成交300万，100平的房子为例，买家需要给的税费中介费可能是300*1.5%+300*2%*0.75=9万。
当然，还有一些低评节税的手段，可以适当降低税费，但税务系统有单独的评估体系，不会肆意低评。低评也会带来相应的弊端——贷款额度就会变少，首付成本增加。
其他的方式，有请课代表补充吧。原创不易，禁止抄袭！#成都头条##成都买房#
