新房降价
鬼话财经优质财经领域创作者
今天是周六，原本是休息日，没什么事干。加上还在静默，也没什么地方可去。让我意外的是又接到卖房子的电话，不禁感慨这真是天选打工人呀，都这种时候还不忘卖房子。更有意思的是，大家都知道现在房子不好卖，不好卖不是应该降价么，可是偏偏这些房子还不降价，价格依旧维持以前的水平。即便有折扣也很小，不到5%。于是最近我们不断听到有一种论调，利息降了，政府也支持，所以房价必涨。他们说必涨的逻辑是，一来历史上一直都是涨的，凭什么以后不涨？二来房价不能跌，跌了银行会完蛋，也会影响大局。正因为出于这些考虑，他们押注房价必须涨。其实如果我们去看各个地方新房的售价，确实存在这种情况，开发商并没有大幅度降价，同时又听到不少开发商不断地暴雷，这真是一种奇特的景象。为什么会出现这种情况呢？其实用投资和融资的方式来一思考，就懂了。如果你是一个有心人，会发现比较有意思的情况，我们身边的新房不是没有降价的，只有少数开发商在降价。降价的都是一些什么样的开发商呢？武汉比较典型的是保利几个月之前在汉阳的那几次降价，外地比较有名的降价应该是万科，别的开发商很少降价，即使是那些债券都暴雷违约的开发商也坚决不降价，是不是很有意思？怎么会这样？其实很简单，开发商的在建工程房子早就抵押给银行了，特别是那些资金链特别紧张的开发商更是如此。如果某个项目原始资本金投入了1亿，让建筑工程公司垫资了2亿，再向银行贷款了10亿，原本这个项目按照备案价销售应该卖15到18亿，也就是可能会获利2亿到3亿。现在由于资金链断裂卡住了，欠建筑公司和银行的本金加利息差不多已经到了15亿，房子还没修完不能交房。所以现在如果按原价卖出去基本上可以保本，但是降价的话就麻烦了。假设总销售15亿降价20%，那实际就是能收回12亿，这个时候还钱给银行还有建筑公司之后等于自己一分钱没落还倒贴了。更关键的是，一旦降价，银行那边的抵押物价值就会下降，这个时候就需要补充抵押物，又得他们掏钱。这样以来看起来降价能回流现金，却搞得欠银行的钱更多了，越还钱反而欠越多钱，这事怎么能干呢？但是为什么有些公司会降价呢？那是因为这些公司的资产质量比较好，没有太多在银行的贷款，杠杆率不高。简单说这些房子都是他们自己的，所以能够出售盘活资金，对他们保持适当的现金流非常重要，哪怕不赚钱也要降价。想通了这个道理，就会知道能降价的地产公司其实都是好公司或者能够挽救的，凡是死扛不降价的，其实是离死不远那种。至于说房产降价拖死银行的，这也是不太懂的，银行贷款基本上是按6折上下做的，再加上高额利息，整个一算账即便是对折处置也没什么损失。当然，不排除有些小型银行风控做得不够好，那就另当别论。篇幅有限，二手房下一篇写。
今天是周六，原本是休息日，没什么事干。加上还在静默，也没什么地方可去。让我意外的是又接到卖房子的电话，不禁感慨这真是天选打工人呀，都这种时候还不忘卖房子。更有意思的是，大家都知道现在房子不好卖，不好卖不是应该降价么，可是偏偏这些房子还不降价，价格依旧维持以前的水平。即便有折扣也很小，不到5%。于是最近我们不断听到有一种论调，利息降了，政府也支持，所以房价必涨。
他们说必涨的逻辑是，一来历史上一直都是涨的，凭什么以后不涨？二来房价不能跌，跌了银行会完蛋，也会影响大局。正因为出于这些考虑，他们押注房价必须涨。其实如果我们去看各个地方新房的售价，确实存在这种情况，开发商并没有大幅度降价，同时又听到不少开发商不断地暴雷，这真是一种奇特的景象。
为什么会出现这种情况呢？其实用投资和融资的方式来一思考，就懂了。如果你是一个有心人，会发现比较有意思的情况，我们身边的新房不是没有降价的，只有少数开发商在降价。降价的都是一些什么样的开发商呢？武汉比较典型的是保利几个月之前在汉阳的那几次降价，外地比较有名的降价应该是万科，别的开发商很少降价，即使是那些债券都暴雷违约的开发商也坚决不降价，是不是很有意思？
怎么会这样？其实很简单，开发商的在建工程房子早就抵押给银行了，特别是那些资金链特别紧张的开发商更是如此。如果某个项目原始资本金投入了1亿，让建筑工程公司垫资了2亿，再向银行贷款了10亿，原本这个项目按照备案价销售应该卖15到18亿，也就是可能会获利2亿到3亿。现在由于资金链断裂卡住了，欠建筑公司和银行的本金加利息差不多已经到了15亿，房子还没修完不能交房。所以现在如果按原价卖出去基本上可以保本，但是降价的话就麻烦了。假设总销售15亿降价20%，那实际就是能收回12亿，这个时候还钱给银行还有建筑公司之后等于自己一分钱没落还倒贴了。更关键的是，一旦降价，银行那边的抵押物价值就会下降，这个时候就需要补充抵押物，又得他们掏钱。这样以来看起来降价能回流现金，却搞得欠银行的钱更多了，越还钱反而欠越多钱，这事怎么能干呢？
但是为什么有些公司会降价呢？那是因为这些公司的资产质量比较好，没有太多在银行的贷款，杠杆率不高。简单说这些房子都是他们自己的，所以能够出售盘活资金，对他们保持适当的现金流非常重要，哪怕不赚钱也要降价。想通了这个道理，就会知道能降价的地产公司其实都是好公司或者能够挽救的，凡是死扛不降价的，其实是离死不远那种。至于说房产降价拖死银行的，这也是不太懂的，银行贷款基本上是按6折上下做的，再加上高额利息，整个一算账即便是对折处置也没什么损失。当然，不排除有些小型银行风控做得不够好，那就另当别论。
篇幅有限，二手房下一篇写。
发小初买的房，在汉阳区的新城璟悦城，房价8000多，现在涨到16000多，却高兴不起来。
在武汉按揭买的房，当时商贷56万。那时他工资还可以，选择等额本金的还款方式，前期还款多，压力会稍微大些，后面会越来越轻松。
发小当时其实有想法再添一套房，后面因为准备要娃，担心还款压力太大，无奈还是放弃了。
结果不到1年，武汉房价就开始上涨，几乎一天一个价，他再想买经济方面也不允许，想起这事这些年一直很后悔。
虽然自己房子也涨了不少，但属于唯一住宅，自住又不能变现。说起来升值了，也没有提升生活幸福感。
现在还在抱怨，说当时咬牙多买一套，不管出租还是卖，都可赚不少，而且可以少奋斗多少年。这两年武汉房价降了一点，他又动了心思。
今天过去，他说想把这里的房子做个二抵，弄了75万出来，五年的先息后本，每个月利息只要3500左右。
他说自己和媳妇工作比较稳定，两个人工资加起来有4万出头，覆盖房贷和家庭开销还有结余，想趁着现在有能力再奋斗一把，以后小孩也能轻松点。#武汉头条# #房产#
#武汉头条##浅谈# 这是一贴专门为刚需写的帖子本来峰哥不太喜欢为刚需写帖子的，因为刚需有时候很纠结，知道峰哥说的是对的，可还是纠结很多问题，当然也有一些刚需在算计着，峰哥你写一个帖子，开发商要给你多少多少钱的问题，说话比较难听，这就是峰哥一直不肯出刚需帖的主要原因，所谓穷生奸计，富生良心。这句话不是说所有刚需，峰哥的刚需群还是有很多很多良心的朋友，不良心的刚需也有，仅仅个别，林子大了什么鸟都有的，我能理解！
首付25-40万目前在武汉买房的群体也是比较多的刚需群体，怎么买如何买了自住没问题，也不会站岗呢？
针对这个问题峰哥作出回复:首先这个价位能买到的基本三环外的楼盘，三环外刚需仅能拿出这个钱，就要选择有优势的楼盘，第一是学校不能差，中等偏上就可以，优质学校低价位是买不来的，那些规划5-的计划学校基本都是坑，第二地铁不能太远300-700米就可以了，基本家人都能享受到地铁带来的便利出行，自己有车也要考虑自己不在家，家人的出行问题，第三有一个完整的商业，计划5年后的这种不要，一般官网会显示大概待建状态，开建投入规模，这些自己可以看到，花一点时间多查查！
自住楼盘如何选择，光谷中心城为起点说起，如果自主，联投的瑞园以及左岭的楼盘都没有问题，相对左岭的房子金融属性更好一些，光谷南江夏片区的房子，以峰哥之前讲过的中海光谷锦城二手商品房，目前已经没有什么水份，单价1.6不到可以作为优选，生活配套成熟，自住起来能照顾好家人，自己上班出行没有任何问题，以关山大道的生活半径可以去考虑文化大道的金融街金悦府，学校不错有地铁直通街道口，算是比较方便，仅适合刚需，不适合投资，如果经济不够，还可以考虑保利西海岸和长投绿城澜苑都是低首付低总价的楼盘，位置距离关山上班的你都是可以接受的，唯一缺点道路修的挺好，就是双向四道，早高峰的时候坑爹至极，每天早上早起20分钟可以避免，没有地铁也是遗憾，生活环境不错，有学校有基本商业能够供日常使用！
白沙洲生活的你，峰哥建议你可以通过正常手段做高评买三环内的次新小区，价位大部分是比新房便宜的，如果你是新房癌，峰哥建议你买片区最便宜的新房即可，美好长江虽然不入流，但是全屋家居家电1.38单价基本合理，不会掉坑出不来，顶多跑输大盘，赚不到钱，还有一个万科保利的楼盘，价格虽然打的1.35，打完折扣均价在1.16左右，自己住问题不大，不至于以后割肉处理。
青山区的房子其实可以拿出台面说的不多，一个海伦堡的新房单价1.18W左右，自己住没啥问题，生活基本配套有，地铁未开通，除了地铁生活基本方便，这个盘子就是赢一个银行利息，别的就别想有收益了，怎么算都算不出来收益，好处就是首付不高，自住离三环不远，让你用最少的钱变成武汉人，仅此而已！
汉口片区的低价刚需房，如果首付勉强50个峰哥建议美联城观，性价比还算可以，幸福时代虽然被很多人喷，但是首付不太够的情况自己住没有问题，往外面跑一点的，天纵时代和宋家岗站门口的几个楼都还可以，自己拿来住基本能省个利息，投资没有意义……
汉阳片区的房子，首先峰哥声明，这个帖子是写给刚需自住的房子，钱够60出头，峰哥建议上汉阳滨江的房子，或者淘一下周边的次新二手，因为汉阳的房子新房比二手大部分都贵，建议多淘二手次新没有住过人的买来住，如果新房癌，可以去选择海伦堡海悦，也还能凑合，汉阳峰哥本身就不看好，相对站岗海悦估计割不了多少肉，自己住完全没有问题，唯一缺点没有开通的地铁，生活配套基本齐全，户型一般般，这点峰哥吐槽一下！
如果首付还低一些，可以到东西湖去看看那边的盘子，不要急着买，一家一家看，目前东西湖的新房盘子近30个，只要你想买，开发商割肉卖给你都没问题，峰哥劝告大家，如果买东西湖的房子，一定要买价格最便宜的，小区物业只要站个中位就行，不要为了物业去多花2K一平，目前没有巨力支撑，开发商又多，后期二手房都是巨量，先买个便宜的，以后二手市场价差会拉近，相当于你股票做T一样的模式在去换好房子，这样你的成本会更低一些！
今天帖子有点长，也是为刚需专门开了一贴，刚需5.1叫上峰哥吃了一餐午饭，峰哥觉得大部分的刚需值得峰哥去为他们写帖子指明路，帖子里有很多地方峰哥喷过，不值得投资的地方，投资的要选择忽略此帖！
峰哥在此再说一遍，投资和自住不是一样的择房模式，请不要混淆视听，投资到峰哥帖子去专看投资贴，本帖仅献给刚需，如果你是刚需，请不要离开生活半径5公里，在区域内二手次新便宜，首选二手，新房便宜选择新房，只要周边有生活必备的商业、学校、医疗以及交通的地铁就可以了，如果没有地铁一定要有10线左右的公交，也是可以的，能满足家人的生活出行就是好的选择！
我是峰哥 为刚需发一声指一路 下期更精彩
