【楼市“裂变”|金融部门适度控制去杠杆节奏 房企融资“柳暗花明”】房企融资政策不断转变。
尽管上半年金融部门针对保交楼、房地产项目收并购及示范房企发债出台部分利好政策，但行业融资情况未得到根本性改善，大部分民企公开市场融资处于停滞状态，部分财务较为稳健的房企也开始出现资金问题，房企信用风险集中暴露。
直至11月，为支持房企融资，金融部门三箭齐发，打出一套政策组合拳，一定程度改善了房地产企业的资金面，行业融资政策迎来转折点。
“随着房企整体融资环境进一步改善，优质民企将明显受益，短期融资输血将有助于帮助优质民企恢复经营造血功能，而问题房企仍将有序出清。”克而瑞研究中心副总经理杨科伟表示。
不过杨科伟认为，房地产去杠杆、严防房地产过度金融化、泡沫化的主基调并未改变，但在此过程中，相关部门适度控制去杠杆节奏，最终目标是让楼市实现软着陆。 网页链接
【稳定楼市就可能有新举措，新进展】住建部、财政部、人民银行等，计划通过政策性银行提供专项贷款，支持已售、逾期、难交付的住宅项目继续建设。另外，可能由国家担保房企发债集资，实现保交楼、保销售、保信用“三箭齐发”，打破楼市恶性循环，解决房企核心风险。措施也体现中央化解楼盘停工风险，保交房的决心，有助加快舒缓房企资金压力。
【碧桂园、龙湖、美的置业被监管机构选为示范房企，将于本周发债并启用保护工具】
据REDD消息，碧桂园、龙湖、美的置业#3房企被监管机构选定为示范房企#，将在本周陆续发行人民币债券。为吸引投资人，创设机构将同时发行包括信用违约掉期（私募CDS）或信用风险缓释凭证（CRMW）在内的信用保护工具，以帮助民营地产商逐步恢复公开市场的融资功能。对此，碧桂园、美的置业、龙湖3家房企均向@财联社 记者表示，上述消息属实。
期房就是用房企的信用背书，失去可信度了，自然就风险巨大！
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【#任泽平称该取消商品房预售制了#】经济学家@任泽平7月14日发布评论：是该取消商品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会。
【银保监会、住建部和央行允许商业银行与优质房地产企业开展保函置换预售监管资金业务】财联社11月14日电，中国银保监会、住房和城乡建设部、人民银行发布商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知，允许商业银行按市场化、法治化原则，在充分评估房地产企业信用风险、财务状况、声誉风险等的基础上进行自主决策，与优质房地产企业开展保函置换预售监管资金业务。房地产企业要按规定使用保函置换的预售监管资金，优先用于项目工程建设、偿还项目到期债务等，不得用于购置土地、新增其他投资、偿还股东借款等。房地产企业要按约定承担监管账户内的资金补足义务，确保项目建设资金充足。
#金融16条支持房地产# 【#西街夜读#丨金融纾困房企，招招解渴】向房地产施以援手，这一次央妈拿出了真金白银。
据媒体多方求证，央行和银保监会已于近期联合出台金融支持房地产共16条措施，要求金融机构分别从房地产融资、“保交楼”金融服务、受困房企风险处置、住房租赁金融支持等多方面对房地产行业给与支持。
最近一年，房地产市场整体下行，房企遇到的困难有目共睹。一方面，需求端疲软，居民消费意愿下降，捂紧钱袋子，商品房销售额降幅明显。
另一方面，在供给端，开发商资金紧张，个别楼盘未能及时交付，不少地区出现烂尾楼现象，引发广泛关注。由此影响又导致了此起彼伏的购房者断供，形成了房地产市场的恶性循环。
地方政府层面，土地交易低迷，即使有不少地区有城投平台助力，上半年全国土地出让金仍下降31.4%。
烂尾楼盘的“停贷”风波，让房地产风险再次成为各方关注的焦点，种种似是而非的传言也给市场带来负能量，给消费者带来不可避免的情绪冲击。
数据显示，各银行涉及停贷事件的个人住房按揭贷款占比，多数在0.01%左右。虽然规模小、占比低，但却是事实，必须引起重视。
供需两端夹击房地产市场，可能引发的银行系统性风险不可忽视。与此相对应，16条里的措施无一不是对症风险的“真金白银”。
在融资方面，地产开发贷款投放，对国有、民营房企一视同仁，支持存量融资贷款合理展期。在“保交楼”方面设立专项借款，对经济受困的个人，鼓励依法延期，并保护相关的个人征信权益。
一系列政策组合环环相扣，从开发商到机构再至个人，均有顾及。试图最大限度围猎危险，纾困房企，化解市场风险、恢复市场信心。
让利实体经济，重新向房地产市场注入流动性，金融机构被寄予厚望。流动性有了，烂尾楼才不至于一直“烂”下去。
除了风险的事后处置，前置管理同样重要。加强房企开发贷及预售资金监管，堵住制度漏洞等亦在推进中。以郑州、西安等地为代表，多地强化了预售资金监管，确保资金封闭运行。
保交楼是保民生，保民生则是保稳定。房地产一直在国民经济中扮演重要角色，市场信心尚处于恢复阶段，而楼市连接消费和投资，对促进内需复苏、激发微观主体活力、稳定经济大盘意义重大。
需要明确的是，金融支持房地产的16条，并不意味着楼市政策转向。房地产市场需要长久的健康发展，就得摆脱过去弥漫在行业的层层“加杠杆”，房子不像个“房子”。
在“房住不炒”的前提下，金融“纾困”房地产是金融管理部门推出一揽子稳楼市促发展政策措施落实、落细，帮“悬崖边”的优质房企化险为夷，让刚需下的购房者安居乐业。
北京商报评论员 陶凤
【各地楼市优化政策此起彼伏 房地产企业冷暖交织】5月16日，交易所市场首单民营房企信用保护凭证在深交所正式落地。同日晚间，重庆龙湖、美的置业分别发布公告，获准在上交所市场发行公司债券。这成为地产政策加速回暖的最新一例。网页链接
【构建地产新发展模式的三个原则】11月，支持地产融资的政策“三支箭”密集发射。
11月1日，银行间市场交易商协会、房地产业协会和中债信用增进投资公司联合召开座谈会，邀请21家民营房地产企业参会发言，释放了支持民营地产企业发债的信号。11月23日，人民银行和银行保险监督管理委员会共同下发了《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，拿出了支持地产融资的16条政策。11月28日，证监会向媒体公布了支持地产企业股权融资的5条政策。
解决地产融资困境的政策“三支箭”可算是找准了当前地产市场的主要矛盾。在7月26日发表的《中国房地产业的困境和对策》一文中，笔者曾论述过：“对于地产过于严厉的融资紧缩政策触发了行业的下行，并将行业推入了恶性循环中。”地产融资紧缩是当前地产市场反常疲弱的症结所在。随着政策向主要矛盾聚焦，“三支箭”政策落地，地产开发商的融资有望恢复，其信用风险有望走低，地产行业有望向常态回归。
但仅凭这“三支箭”，恐怕难以保证地产行业的长期稳定发展。经过了最近这一年多严厉的调控之后，地产市场内包括购房者、开发商和调控者在内的各方，对地产市场的长远发展都不再有清晰预期。预期不稳反过来又会抑制当前地产市场的活动。目前，各方都认为地产行业过去的发展状况不能令人满意，要构建地产行业发展的新模式已成为共识。但这个新模式究竟该是怎样，新在哪里，又怎样解决过去发展中出现的问题，还缺乏清晰的图景。这种模糊让行业未来充满变数，业内各方参与者对未来有很强不安全感。地产市场的更长期稳定发展有赖于各方预期的稳定，其中的关键在于明晰地产行业发展的新模式。
总结过去几年国内地产行业发展和地产调控的经验教训，在构建地产新发展模式的过程中，有必要遵循以下三个原则。
原则之一，地产行业新发展模式要以增强居民的获得感为目标。经济增长的目标是满足人民群众对美好生活的向往，地产行业发展也不能偏离这个目标。房价是衡量住房可获得性的指标。从房价的跨国比较来看，我国居民在住房上的获得感比较低。Numbeo是一个收集了世界各个国家和地区生活成本的网络数据库。由于其中的原始数据均来自于世界各地网民上传的各自生活成本数据，所以更能反映出各地居民的真实感受。Numbeo的数据显示，我国大陆一线城市的房价收入比在世界各个国家和地区中遥遥领先，我国大陆整体的房价收入比也明显偏高。网页链接
