提前还贷会影响征信吗？接盘侠预约爆了！
银行慌忙开会讨论……
这波“提前还贷潮”太恐怖了！
自从房贷利率降至3.8%最低水平线之后，有人快跑进场，也有人泪洒太湖。
从去年年末，到今年年初，选择提前还款的买房人越来越多，一度登上了微博热搜！年三十“提前还贷到底能省多少钱？”的话题，在网络上引起激烈讨论。
毕竟该消息曝出后，还没买房的人，喜大普奔；早些年上车的人，执手相看泪眼。
因为降的全是增量房贷利率。至于存量房？靠边站岗吧！
像前些年扛着高利率5.25%这种上车的大冤种，只能苦往肚里咽！
不少同病相怜的小伙伴，一边流下贫穷的泪水，一边热议，存量房贷利率还能降吗？高位站岗的人有何止损的办法？
‼️讨论这个问题之前，先来做一个科普：房贷利率的构成。
房贷利率=LPR+政策加点/减点+银行加点/减点。
①目前LPR为4.3%，先别管LPR是啥，记住这个数字就行。
②政策加点/减点：之前福州首套房可以额外减20个基点即4.3%-20BP=4.1%。而眼下首套新房可减50个基点，也就是降到了3.8%。
③银行加点/减点，由银行自主决定。目前很多人贷款利率比较高，就是因为前几年买房时，银行额外加点多。现在市场疲软了，加点都是0。
举个简单的例子：
福州首套房贷利率3.8%=LPR4.3%-50BP（政策减点）+0（银行选择不加点）。
其中，LPR是浮动的，对于大部分购房者，贷款合同在每年1月1日更新一次。相反，政策加点/减点、银行加点/减点，则是买定离手，不再变动。
‼️比如，小明买首套房时房贷利率是4.7%，LPR降了0.35%，那么他的房贷利率就降至4.35%。
这次贷款利率又降了，下限调至LPR-50BP。但小明就没必要跟着high了——
因为是政策的额外减点和LPR无关，存量房贷利率依然是4.35%，而不是最新的3.8%。
简单总结：如果你已经买了房，今后你的房贷利率，只跟着LPR变动，LPR降了你的房贷利率就会降，反之亦然。
所以，福州这波房贷利率下降，仅适用于新买首套房的客户。
回过头看，以来，不少购房者遭受了无缝接力式的暴击：
房子买了，降价潮来了！紧接着，又在降价潮中，迎来减配潮！
终于盼来了房贷利率下降潮，结果等了个寂寞，和存量房根本没啥关系。
特别是前几年的买房人，站在5+%的利率山顶，伤口上撒满了老干妈。再对比如今3.8的房贷利率，简直就是银行的招财猫有没有？
因此，很多人发出灵魂之问：“为啥不降存量贷款？”“有没有可能对存量房贷利率打折？”
‼️降幅如此明显，很多高位入手福州购房者坐不住了，开始谋划降利率。
甚至在某平台上，还有不少人建议存量房贷利率下调。
目前主流的降利率方法，无非是商转公、对敲、提前还房贷等。
以上三种降利率的方法，各有借鉴意义。
最靠谱的是“商转公”，然而条条框框不少，没有公积金的只能望而兴叹。
“对敲”有风险，就是亲属、朋友之间的买卖，相当于洗了一遍房贷，有特定条件，操作也较为复杂。
这当中，操作可行性最大的还是“提前还房贷”，但充分必要条件是，有钱还。
更为扎心的是，这些都是理论派，无论选择何种操作，其前提可能都需要大量的资金。
对于普通刚需购房者而言，并不适用，光是承担每月月供已是捉襟见肘，实在是无能为力降利率。
该站岗的人，还是高位站岗。
但是，提前还贷，现如今，从一件很简单的事情，变难了！
对此，不少福州网友也表示申请提前还贷实在太难了！银行排队已到4月初，而且后续还有可能关闭提前还贷。
某网友去年11月申请，直到今年1月份才办好，而且还是电话投诉后优先办理的结果。
目前市面上的提前还款主要两种方式：提前全部还款、提前部分还款。
第一种，提前全部还款就是一次还清所有的贷款，等于说原本应该交的利息就全免，不过对于已交的利息就要不回来了。
第二种，提前部分还款。这里又可以分为两种情况：1. 月供保持不变，缩短还款年限；2. 保持还款年限，降低月供。
那如果想提前还贷，该如何选择还款方式？
首先要注意！假如你的房贷年限已经还了一半，那就没有必要跟风提前还贷了，因为你的利息已经基本还完了，是否提前还贷，都是差不多的。
假如你的公积金基本上可以覆盖月供，不要犹豫，闭眼选缩短年限。
假如你是组合贷或者纯商贷，觉得月供压力太大了，受不了，那就选减少月供。
降低家庭杠杆率，是当下更理性的选择，可以考虑提前还房贷。
同时更要保证手里的现金流去应对未来的不确定性比如失业、健康等问题，可以考虑先提前还一部分，而不是一次性还完。注意资产均衡，不要把鸡蛋放在同一个篮子里。
最后，万一年底房贷利息又降了怎么办？那么今年年初买的这批人，是不是又站在山岗上？
提前还房贷这件事非常容易看啊，我逻辑理解力强，我梳理一下：
一：我国存量房贷70%以上都是高利率房贷（精准是73%左右）
二：以贷款100万元来算，月供差额是1000元以上。（就是新的低利率房贷，基本每月月供比高利率房贷少1000元以上，极值是1400元左右）
三：虽然LPR总是变化，但关键是上调基点和下调基点伴随整个房贷过程
另外：银行降低存量房贷利率很难，即使降低也会降低幅度很小，（以每百万房贷举例，降低的利率可能只影响月供小几百元甚至更小，比如一百元左右，总之影响很小）
银行是这样说的：因为房贷利率是个性化设计，根据每个人的征信而定，如果下调利率会是一个浩大工程。（当然我觉得这很扯淡，我相信银行的能力肯定足以下调，比如干脆每个存量房贷利率都下调，或者资质分档，各自都下调，有很简单的办法啊）
银行可能的潜台词：降低存量房贷太降低净利润了，所以银行很难降，降也幅度很小
总之，银行降低存量房贷利率的概率很小，幅度也会很小，而且大众一算月供，百万房贷差额1000元以上，所以很多人就去提前还房贷了
最近，看到提前还贷成了网上热点，许多银行不得不关闭线上功能，改为线下预约，推迟半年或一年协商还款。降低房贷利率本是为了激活房地产市场，激发购房的热情，岂不了却唤醒先前的购房者，形成了一窝蜂的还贷高潮。
其实，在政策出台之前，就应该考虑到出现这样的问题，以前房贷利率高的达到6%，低的也在5%以上。现在降到3.8%左右，几乎降了一半，和公积金贷款利率差不了多少。因此，如果彻底的解决这个问题，那应该划定具体日期，不论老贷款，还是新贷款，自政策出台之日起，一律执行同样的贷款利率。这样，提前还贷潮自然而然的就堵住了，何必要关闭线上还贷功能，推迟半年和一年协商还款，真的是多此一举，治标不治本。况且，老百姓的银行贷款迟一天还都要记录征信，你银行凭什么要推迟半年或一年才让人家协商还款？
还有，若要真正振兴实体经济，必先振兴集市经济和门市经济，国家应建立若干统一的大市场，切实降低流通环节的成本。另外，要绝对要限制网络购物平台的发展。这些网络购物平台，特别是某夕夕等，大部分都是假冒伪劣商品，质次价廉，不但损害了消费者的利益，也造成了国家税收的流失。
