城市更新项目前期及被拆迁方的税收筹划
一、前期公司、平台公司的费用处理或收入筹划
就实务而言，城市更新项目的前期公司、平台公司主要有以下几个类型：第一类是前期服务商，比如深圳这边重点更新单元的前期服务商，东莞单一主体挂牌招商的前期服务商，这类前期服务商后期一般都会继续参与挂牌或竞拍，并最终成为该城市更新项目的实施主体；第二类是村企合作城市更新项目的意向合作方，比如深圳这边几个区要求村企合作项目须先由开发商取得意向合作方的资格，后续可在项目进入专规或其他阶段后由开发商继续参与投标等形式取得实施主体的资格；第三类是以前期与被拆迁方签订合作协议（比如与村集体签订城市更新项目合作协议）、拆赔协议或者收购被拆迁方物业等为主的平台公司，这些平台公司主要负责项目的前期孵化或者更新项目的锁定，最后一般都是由开发商接手并成为项目的实施主体；第四类是其他纯粹的负责前期相关工作的公司，以取得前期的顾问咨询费用、各种协调费用、台底费用等为主营。
（一）前期费用的税收筹划
城市更新项目的前期公司、平台公司（以下统称为“前期公司”）在有计划成为后期的实施主体的情况下，对外支付的费用主要是两类：第一类是与拆赔相关的费用，包括拆迁安置补偿费用、过渡期费用等等，这些费用一般只需取得收据即可进入项目公司（也即实施主体，下同）的成本；第二类是前期工作费用，包括报批报建费用、设计等咨询服务费用、前期工作费用、拆迁服务费用、工程费用、居间费用、关系协调费用、台底费等等，这些费用需要取得合法有效的发票才能进入项目公司成本。
项目公司向承担前期工作的服务方支付拆迁服务费、居间费或各种关系协调费用、台底费时，这些服务方收取款项、开具发票涉及到很高的税费缴纳问题，尤其是项目公司对自然人等支付的台底费、关系协调费、居间费、顾问费、拆迁服务费等，自然人的税筹需求就特别强烈，因此实务里面这些服务方基本都会考虑在税收优惠地设立个人独资企业或合伙企业后完成收款并向项目公司开具发票，也即通过税收优惠地的政策优惠降低综合税负。需注意的是，因今年以来税收优惠地的一般纳税人（指个人设立的个人独资企业或合伙企业）不得再适用个人所得税的核定征收政策，因此项目公司的服务方想通过上述方式解决几千万或几亿的前期费用的收取和开票问题已基本不可能。为顺利解决这个问题，我们目前倾向于让服务方尽量将前期费用分解到不同的税收优惠载体（也即这些载体同时作为乙方），并让不同的载体分担相应的前期工作后收取费用并向项目公司开具发票，比如直接让服务方的实控人或负责人在指定税收优惠地设立税收优惠载体解决前期费用的支付以及发票的取得问题（小规模纳税人仍可享受个人所得税核定征收的优惠政策），最终通过上述方式降低服务方的综合税负（增值税及附加、个税等全部税费不超过5%）。
值得一提的是，有些开发商认为上述费用分解的方式太过繁琐，因此项目公司倾向于向服务方的单一主体（比如有限责任公司）支付前期费用，该单一主体再以委托分包等形式自行解决成本发票的问题。我们认为，在有真实委托交易的基础上，这种方式对项目公司来说也是一个不错的选择，只是该单一主体的发票申请需要循序渐进，尤其是申请大额开票会遇到一定的难度，届时可能需要向税局详细提供前期工作委托内容、工作成果等。
（二）前期公司与实施主体分离时的财税处理
前期公司与实施主体分离时，需视不同的业务操作场景做相应的财税处理：
1. 对于纯粹做前期工作的前期公司来说，因实施主体会最终付费给前期公司，因此实施主体正常付费和取得发票即可，另外前期公司对外支付的具体工作费用亦可通过上文提及的小规模纳税人的税收优惠地载体来处理。
2. 对于前期公司因没有资质等原因，后期更换了其他公司作为实施主体的，因前期公司已开展相关的前期工作并支付了部分或全部费用，因此项目公司所涉成本、票据问题需按如下方式处理。
（1）前期公司已跟服务方签订合同但未取得发票的部分：可将合同权利义务概括转让给实施主体（已付款部分按委托付款处理）；
（2）前期公司已跟服务方签订合同且已取得发票的部分：可由实施主体委托前期公司操办前期工作等方式处理，也即实施主体付费，前期公司（如申报主体）对实施主体开具发票。
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松湖烟雨旁！又一城市更新项目推进了！
日前，大朗镇松木山村美景路居住类更新单元公布中标前期服务商！东莞市大朗乐杰城市更新有限公司从报名的5家房企中脱颖而出。
其主要关联公司为广东方圆地产，这也是方圆首进东莞。
继中梁、深圳南山、越秀、恒基兆业等一众房企首进东莞后，今年选择抢滩东莞的房企又增加一个方圆。
更新单元占地面积约264.3亩，现状以旧村为主，旧村用地约185.7亩，占比70.26%。
占据天然优势的地段位置，项目边界与松湖烟雨边界距离不到1公里，可谓坐拥一线湖景资源。
另外，项目紧邻珠三角环线高速，可直通大湾区城市。在附近一带的几个项目中，松木山旧改项目在交通上也占据了很大的优势。
在项目不远处，就是近期大热的红盘深业松湖云城和中海松湖林语，它们同时也是东莞宣布买房摇号后，第一和第二个摇号的楼盘。
二者的价格区间分别在4.4-4.8万/平和4.5-4.9万/平，其中部分单位单价已超过5万/平。#东莞##东莞爆料##松山湖#
＃领头羊万科不甘势弱全面发力东莞旧改＃
截止到目前，万科已中标东莞12宗旧改前期服务商，总6603亩，相当于72个万科首铸东江之星占地面积[旺柴][旺柴]
东莞道滘旧改，有没有经历过旧改的小伙伴来谈论下？7月中标服务商，现在还没出赔偿方案，自然资源局审查单元规划进度也没信息查到，是不是还有一点漫长的时间才可能看到光明？
#东莞头条#官宣！东莞这30条村要拆迁改造！又一批人要爽死啦！
3.东莞市厚街镇珊美社区工改商住类（TOD）城市更新项目正招引前期服务商，该项目位于东莞市厚街镇南环路珊美段南侧，东至友谊路，南至厚沙路，西至思皓实业，北至南环路，拟更新单元范围约9.5公顷（约142亩）。
4.东莞市厚街镇涌口社区产城融合更新单元位于富康路与厚沙路交汇处旁，东至美佳超市、西至诺米家具、立和公司、北至汇佳豪购物广场，拟更新单元范围约272亩。
东莞市长安镇厦岗社区福海路环球石材异型厂产业类更新单元
项目位置：位于长安镇的西部，权属用地线以北、市场西街以南、联合路以东、及福海路以西
用地面积：24100㎡
前期服务商：东莞市长骏产业投资有限公司，成立于-06-28，注册资本为10000万人民币，法定代表人为龚岚，经营状态为在业，工商注册号为441900008795663，经营范围包括城市更新产业投资、产业园区开发和管理、城市更新产业信息咨询、城市更新项目投资、城市更新产业管理咨询；物业投资、物业租赁、物业管理、房地产开发经营、房地产投资。#回迁房##深圳买房##发现深圳美好##广州买房##东莞##惠州爆料##城市更新##拆迁##龙岗##惠州买房那些事##惠州爆料##上海爆料##杭州爆料##广州#
急刹车波箱减档有明显顿挫感
以前没出现过这个情况，开了差不多五万公里才有
是什么原因？
