【你没看错，金沙洲打算卖10万/平】 网络媒体开始纷纷质疑金沙洲地王项目吹风价10万/平的消息，到底金沙洲配比配卖10万一平？
当然，我也有这个质疑。今年，很多房企喜欢做“高低配”，迷信别墅产品能拉高产品总值。这个想法对是对，但不能机械使用。应该看到，目前好多楼盘采用“高低配”规划之后，联排、叠加别墅在市场上的供应量比之前多了很多。在产品不再稀缺，部分需求已经在前期有所释放的情况下，实际上别墅产品最近的市场消化力有点堪忧。
最近我在做广州别墅市场的调研和统计。发现很多区域的别墅项目，要么有所谓的高溢价，但销售速度极为缓慢；能让销售速度提上去的项目，其溢价比住宅却高不了多少（大概30%），但项目做了“高低配”之后，高层的舒适性却受到了一定损害……所以这个问题得动态分析，不能一概而论。
再举个例子，当年海珠地王项目，也弄了个市中心别墅，结果5年才卖了2套。买了的内2户估计也后悔，整个小区就他们2家，一点人气都没有。而且5年多的时间，光财务成本都已经让项目整盘成本提升了30%左右，一直耗下去，不知道会亏多少。
所以金沙洲卖10万，嗯……要谨慎，且不乐观
#广州头条##广佛楼市#
华润金沙洲项目规划，让我们一睹为快！
华润项目是金沙洲地地王来的，容积率非常低，才1.8，当时大家都认为会做高档别墅项目，规划出来确实是有叠墅的，位于地块中央有些4到6层的别墅，项目的外围靠山有些小高层，16层17层18层的样子。
金沙瑞府，金沙洲的自然环境没得说，又有座小山，但第一次集中供地的价格相比第二次、第三次贵多了，新房定高价，怕很难有人接盘，开发商大概率小赚就会出了。
跟广州一样，同城区域的房价最难涨的的，像芳村金沙洲之类的广佛交界盘，一向都是涨的最少的，因为河对面的佛山建的又好又便宜。除去工作地距离原因，我买月亮岛也不想买大王山。不知道你晚上去过那边没，配套差人口少，除了房多买那边别墅的，家庭一套改善用不值得去那边买。
房子归根结底是商品，不是古董，有保鲜期保质期。产品升级，配套升级，同样的条件下市中心还是会比什么湖什么山的价格高。购房人的心态变了，比如我就喜欢有山有水的地方，出门心情都好很多，市区交通娱乐方便，但人心浮躁，大多数人有这个感觉吧，上晚班回去有个清静的地方，然后放假还可以逛逛公园钓钓鱼，这就是生活态度在改变，国外也是这样啊，郊区才是富人区，城市中心反而乱糟糟的！
新小区规划好，绿化好，空气好，有停车场，开车出入顺畅。市中心除了热闹点外有什么，市中心无绿植噪音大，空气不好，无停车场，出入堵车严重。购物的话到处都一样，只要有米米什么都有买。炒吧，把外地人都忽悠到长沙来，我只住老城区的房子，长沙真正的老破小也不多，近十年建的二手次新房房价又不高，干嘛买又偏又贵的新房。
好尴尬！这个老头都60多岁了，居然要娶23岁的女主播当老婆，扬言给你5000万生活费，再给你买套别墅！
网红二驴老爸娶23岁小娇妻网红刘刘！并且在直播间表示：自己现在有存款1个多亿，只要你能嫁给我，我保证给你5000万，跟着我吃香的喝辣的，我现在都60多岁了，以后我的钱还不都是你的，只要你能把我伺候好了，明年我再给你在广东金沙洲买套别墅，老头好老头有低保事还少！
昨天二驴老爸直播女主播刘刘（网红刘二狗前妻）过去连麦，二驴老爸说：现在很多网友都给我介绍对象，说你现在和刘二狗离婚，现在一个女孩在广州也挺难的，你看我今年才60岁，老伴也没了，要不和我两个人聊聊怎么样？
刘刘表示：你看我现在才23岁，你年龄比我爸爸都大了，再说我才20多岁，虽然你有钱，但是你在其他方面肯定没有年轻人有实力，所以自己在看考虑考虑。
二驴老爸：你是不是嫌我年龄大了，我你别看我都60多岁了，我现在每天都在健身吃保健品，只要你能愿意跟着我，我保证不能让你吃亏！
不得不说二驴老爸真是会玩，自从老伴走了以后，自己也是没有闲着，天天直播撩妹，看人家刘二狗媳妇离婚，这里又想找刘刘谈恋爱，该说不说这个老头比年轻人都爱玩！#八卦手册#
【付费提问】是目前卖掉佛山的房子，还是再等等？有什么建议？
火火老师您好，家庭月收入3万，有套房在金沙洲（白云）自住，是7年前我婚前买的，房贷60万，月供3.5千。我老婆婚前也贷款买了房，目前已卖掉。家庭存款80万。3年前我爸在佛山里水173w全款买了一套房，本打算爸退休后来住，但我小孩刚出生，近几年父母和我们同住带小孩，所以打算卖掉，目前市值167万，不涨反降，再过几个月满两年。目前同小区还有新房在卖，均价2-2.5万。考虑到自住这套学位一般，打算过几年小孩上小学前再买套学位好一点的房子。对于里水这套房，是放几年等我小孩上小学前需要买学位房的时候再卖？还是尽快卖掉先投资其他地方？还是尽快卖掉直接买套学位好点的房子先出租几年？或者您有无其他更好的建议，谢谢！
火：节日好，谢谢你的信任和提问。
一、基本情况
1、咨询目的：卖房/置换
2、名下房产：
【金沙洲】广州，先生婚前，约在-区间买入，房贷60w，月供3.5k，学位一般，计划过几年孩子上小学前再买套学位房——目前自住
【里水】佛山，先生爸爸，约在173w全款买入，现市值167w，再过几个月满2。同小区还有新房在卖，均价2-2.5w——打算卖掉
3、家庭情况：月入3w，存款80w
【先生】/
【太太】/
【孩子】刚出生
【父母】近几年同住，帮带小孩。
二、分析建议
答：我好像最近在直播或者微信群中，有网友问过我类似的问题。我先讲我的建议，就是“伺机卖掉”。
1）这个楼盘处于的地段，到底有多大的升值潜力？退一步讲，有没有补涨的可能？
我认为，升值潜力一般。
一方面，目前还有一手在售，买卖市场上，会限制二手的报价。
二方面，缺乏重大利好支撑，内应该都不会有新建地铁。
三方面，大桥已经通车，利好已经兑现，后续缺乏想象空间。
四方面，金沙洲“地王”属于广州，且大概率会建设低密度的“类别墅”项目。无论是地区属性，还是产品属性，与佛山里水的洋房没有直接关联。
补涨空间，不能说没有，但很窄。
【1】补涨的驱动力在于“购买力外溢”，但金沙洲的市场边界分明，即大部分人都只会优先考虑金沙洲岛内，尤其是临近6号线，或者在建12号线沿线站点的楼盘。这些购买力外溢至岛外，难度不是一般的大。
【2】这个楼盘的体量不大，如果去化好，发展商都不会卖几年都未卖完。发展商有资本，人力物力推广，都举步维艰，反映出这个地段严重缺乏购买力，很难受到市场的青睐。
【3】金沙洲岛内涨了吗？有部分是涨了，但是对比其他地区，上涨的幅度较低、范围较窄，说得难听点，无法让市场产生konghuang、jiaolv的情绪。反观黄埔，一些渣盘都能明显涨价了。
小结：我不是想打击你的信心，也不能拍胸口保证，你现在卖掉过几个月后不能卖更贵。但是，这里能涨，那其他相对优质的学位房也都可能会涨。例如：里水这套涨了2w，但是广州那边涨了4w。
2）虽然教育政策正在积极地改革、调整，但是在短时间内，优质教育资源都属于“稀缺”资源。优质学校在一时三刻很难被复制，家长仍然很看重孩子的教育，学位房仍然有其使用价值。
3）虽然你的孩子刚刚出生，但是难保你将来买入的区域（例如荔湾区）会实行房产证年限优先入读的政策。
4）我相信“房住不炒”是会坚定不移地走下去的。现在投资房产的周期也会逐渐被拉长，有没有想过，如果到了你孩子准备要读书但你投资的房子还未到达合适的时机呢？
小结：如果现在意向买家，并且条件比较好（例如：首付比较高、全款），则我建议可以考虑卖掉了。卖掉后，不是说不考虑升值，而是建议将购房需求的重点放在既能满足你们居住，又能满足孩子读书，同时又有发展潜力的地段/楼盘。
5）其他建议：
因为我对你们的情况了解有限，我只是大胆假设，如果你们在荔湾区、越秀区、海珠区、白云区西南部等地方工作，则广钢新城是可以考虑的。但因为家庭二套，首付至少5成，最高7成，所以总价预算也不是太高。
情况一：结清贷款，二套5成首付，则推算如下：
【存款】80w-贷款缺口60w（应该是50多万）≈20w。
【首付】20w+167w=187w
【总价预算】187w÷0.5=374w
情况二：二套7成首付，则推算如下：
【首付】80w+167w=247w
【总价预算】247w÷0.7≈352w
经过模拟及对比，你们将来能买的总价预算在350-370w区间为主（价格只是参考，可以有小幅度的调整）。
换言之，能选择的范围会比较窄。我建议如下：
【1】如果你们追求面积更大的房子，希望一步到位，则卖二买一。找一套好点，教育资源矩阵较好的楼盘自住。
【2】如果你们想保留金沙洲的房子，则可以考虑在“荔湾、越秀”买一套产品力好点的学位房，作为孩子将来读书的一张“门票”。
以上，仅供参考。预祝买卖顺利，心想事成！
十大佛山买房定律[灵光一闪]
第一：投资首选限购区核心地段，其次非限购区核心地段，然后限购区边缘地段，远离非限购区非核心地段[灵光一闪]
第二：别碰远郊别墅、文旅房产，远郊房，小产权房，郊区老破小，公寓商铺写字楼等等
第三：高明区坑多洼地少 有荷城城区中心地
段房产有点潜力；
第四：三水选西南街道核心地段和云东海三水新城核心区和乐平镇中心楼盘，其它地方楼盘刚需自住也要谨慎买[灵光一闪]
第五：禅城很多地方没问题，南庄除靠近地铁站的，其它的要谨慎选[灵光一闪]
第六：投资顺德首选佛山新城和北滘新城，远离均安和勒流；
第七：投资南海首选千灯湖，其次金沙洲和三山新城，南海九江不建议投，其它地方也要看着楼盘买
第七：追求优质公办学区选南海；价格不高追求生活配套选禅城；追求美食娱乐选顺德；刚好刚需上车选三水高明区；
第八：在佛山买住宅才有价值，买到优质地段房产，你的未来跟别人不一样；
第九：在佛山买完住宅没名额，也不要买公寓商铺写字楼之类的，可以到其他二线城市看看有没有值得投资的住宅楼盘[灵光一闪]
第十：投资买对板块只能说你不会输，买对板块楼盘户型，买到未来市场需求大，市面少的房源，那才是真本事
买房从来不是一件简单的事情，尤其是你考虑到投资房产，你需要了解经济，人口流动，政府规划，熟悉过去和现在，了解未来规划，才能直买到适合你自己有价值的房产！#买房# #房地产# #购房#
广州大哥是不是二驴？近日网红二驴参加活动，开着3000多万的劳斯莱斯，身后跟着一群小弟前呼后拥，场面堪比一线明星，还有一群狗仔队喊着口号：“驴家永盛”“战无不胜”
网红二驴以前就是在东北压鱿鱼的，据说二驴以前也是当地的小混混，后来自己拍视频夏天穿着貂绒大衣在大街上晃悠，很多人认为这个青年是不是傻了，夏天37℃的天气自己穿着貂绒大衣出来，看来应该脑子出问题了！
不过这个视频发到短视频平台上，一夜涨粉40多万，后来二驴就经常和两个兄弟一起拍视频，慢慢的就成了一名4000多万的大网红！
现在已经在广州定居，在金沙洲花了4个亿买了一套别墅，据说和许家印都是邻居，听说二驴住的别墅里全都是一线明星和富豪，甚至买里边的别墅都要提前查看买房资质才行！
二驴现在身价上百亿，在广东也是非常有实力，网传二驴的贴身保镖就是武林风冠军丛天天，时刻保护二驴的人身安全，虽然这么有钱，但是还是要低调一点，出门就带20多个保镖，这也太高调了吧！也有网友说：二驴在互联网上得罪不少人，出门不带保镖应该是怕挨打吧！#八卦手册#
网红二驴女儿吃一顿螃蟹花20000多块钱你相信吗？二驴女儿吃的是正宗的阳澄湖大闸蟹，自己只吃蟹黄，剩下的肉一点都不吃，全部都要扔到垃圾箱，旁边二驴的父亲已经60岁，吃螃蟹也是只吃蟹黄！网友带节奏说：这也太浪费了吧，不知道交给孩子勤俭节约吗？二驴父亲表示：家里就有这个条件，别说吃大姑娘只吃蟹黄，就是一只螃蟹吃一口你们管的着吗？
不得不说二驴父亲真的挺狂，就算家里真的有这个条件也不能这么惯孩子吧！二驴现在已经是上百亿的身价，出门最低档次的车都是劳斯莱斯库里南，并且在广东金沙洲投资4个亿买了一套别墅！
别说二驴女儿吃螃蟹只吃蟹黄，现在每天上学接送开的都是埃尔法，两个保姆两个保镖一个司机，据说两个保镖的年薪就是100万！二驴直播表示：我姑娘两个保镖都是全国散打冠军！平常5个青年都打不过他，只要能把我姑娘看好一年100万的工资也不算多！#趣谈八卦#
