天津东丽，上东金茂府的叠拼样板间。
最后几张图分别是一层、二层、负一层及夹层的平面示意图。
#天津##别墅##样板间##设计#
今天吐槽一下崂山地块的金茂府项目。首先，不得不说该项目市场营销特别是网络营销做的相当到位。不愧是金茂府，已经有了全国范围的销售经验，让我真是见识了销售的各种操作。全国金茂府项目都采用的地源热泵系统+毛细管网系统。这种技术来自于德国，在青岛的适用范围并不广泛。一方面，技术要求比较高，可能自己在家没事儿钉个钉子就会破坏管道、影响使用，维修成本又非常高；另一方面，能源费收费标准也很高，每年每平65元，远高于每年开空调和集体供暖的费用。物业费加上能源费，一年两万是标配。至于效果，也是仁者见仁智者见智了。金茂府的装修风格，还是以现代轻奢为主要的样板间，这就代表着吸引的人群应该很难在45岁以上，基本上以年轻一些的高净值人群为主，所以他们也更容易受到新科技的蛊惑，从性价比角度来讲，该楼盘噱头要大于实际意义。
从第一次给海河金茂府拍摄示范区，到现在拍南区高层交付实景，快三年的时间，金茂用他的行动证明了，交付的标准和我当时拍的样板间标准一致！恭喜身边朋友喜提金茂府的大HOUSE，让人羡慕！
论青岛高新区天花板项目
中欧《金茂府》一！
这段时间以来，青岛的品质改善住宅走出了独立行情。其中，表现比较突出的就是中国金茂在青岛的第二座金茂府——中欧金茂府。
项目从入市以来，热度就一直居高不下，在样板间沙盘未启动的情况下多次加推次次售罄！8月6号在万众瞩目下中欧金茂府实景示范区正式对外开放，随处都是在咨询项目的人！
要说当前楼市万众瞩目的大事，除了中央政治局会议，就是前段时间席卷全国的动态还贷潮。这场风波为无数买房人敲响了警钟——“交付力”必须成为人们买房的重要考量因素。
如何选择一个交付力足够强大的房企，就成为了当下置业的头等大事。再来看中欧金茂府背后的开发商中国金茂，具有央企背景，资金链稳定，且上榜了七月底某证讯发布的“首批八家稳交付房企白名单” 。
有权威机构对于其“交付力”的明确肯定，中国金茂自然就成为了购房者心中的“安心”房企，凭借着这份品牌号召力，中欧金茂府就已经可以把一大批客户安稳“拿下”。
决定中欧金茂府爆款潜力的，除了优异的品牌价值，还有“黄金区位”、“大城醇熟配套”和“高品质产品力”。
客观来说，中欧金茂府的地段是占据了“天时地利”，据了解，中欧·金茂府是全国29城、60座金茂府中唯一一座近海金茂府。
项目背后依托的中欧国际城经过八年发展，各项配套都处于不断成熟中。房产价值，有很大一部分来自于周边配套，配套的完善，所带来的将是房价的升维。比如，中欧国际城东二区小高层，二手房房价已经突破2万，对比当初约1.1万的售价，溢价空间明显。
而中欧金茂府附近的金茂览秀城将在几个月后正式开业，到时候中欧金茂府的溢价会体现的更加明显。
在带来升值空间的同时，项目东部在建中的幼儿园和华贯路小学，西部的祥茂河湿地公园和网红打卡地澜湾艺术公园，以及不远处的黄金海岸线，可以使业主在家门口就能满足上学、休闲、娱乐等一系列生活需求，幸福指数爆棚！
#坐标青岛，现在适不适合买房子# 青岛楼市近期最新的行情，内容很关键，一定看到最后。崂山的几个新楼盘，尤其是三剑客，佳源、金茂、壹号院，这些项目的一期已经全部进入尾盘阶段，壹号院差不多还有50来套，楼王214虽然还没拿到预售，实际上已经提前预定，只等开盘走走流程，所剩房源极少还有楼层不错的，大部分都是4楼以下了，户型越大，单价越高，从4万出头到5万左右。关注二期产品的，还得继续等，短时间不会入市，产品等级肯定会更高。金茂府还剩七十套左右，东区基本售罄，剩余房源主要在西区，单价从3万7到4万，楼层分布稀稀拉拉，高楼层也有少数可以选择。但是还有未开的3栋楼没有时间表，金茂府的样板间也变成了验资才可以看。现在关注度更高的是市北地块悦府，3万3的价格很有吸引力，关键是这次的户型优化明显，最突出的就是把过去金茂府省掉的大阳台，这次加倍还回来了。佳源华府一期最后60来套房源，价格已经到了开盘以来的最高，高楼层房源均价5万3千多，要知道，就在三个月前，同样楼层曾经4万5左右就可以拿下，看出来是真的不着急卖了，毕竟明年这个时候就能交付，同样有给二期让路的意思，因为二期开始认筹，面积128、158、178、还有最大251的户型。像4号楼这样的海景房，目前释放的价格中楼层5万8左右，实话说，低于预期，果真这个价格，可以忽略其他因素，直接买。不看海的楼座预计5万4，开盘如果真的这个价格，还是比较像话。实际上现在的青岛楼市，开发商一方面在购房者面前一副不愁卖的姿态，但同时内心慌的一匹，所以在定价的时候小心谨慎，毕竟玩活可以，玩砸了就难看了。大概就是，我们知道他们在装逼，他们也清楚自己在装逼，他们也知道我们知道他们在装逼，我们也知道他们知道我们知道他们在装逼，但是，他们依然在装逼，我们，该买还得买。
#昆明这套房卖了1791万元#【今年1—10月#昆明已售出400万元以上的房子1076套#】临近年底，昆明楼市有不少新项目亮相，美的·北京路9號、龙江金茂府、信达万科京江隐翠等项目都主打高端改善，购房门槛基本都在400万元左右。根据克而瑞数据，今年1—10月，昆明总价400万元以上的房子共售出1076套。
这些高端产品都被哪些人买走了？哪个项目卖得最好？
俊发逸天峰单价最高 均价41651元/平方米
随着人们对生活品质要求的不断提高，面积大、空间灵活、功能完善的大平层产品和低密、绿化率高的洋房都受到不同程度的欢迎。目前，昆明市场上有不少开发商也主打大平层产品。这些住宅因为品质高或面积大等原因，总价也比较高。
克而瑞数据显示，1—10月，昆明住宅单套总价在400万元以上的房子卖了1076套（一些已经卖完的项目数据未显示在表中）。从数量上看，山海湾8号卖得最多，卖了168套；其次为华夏四季，卖了147套；龙湖锦粼天序以118套位居第三。这些项目的成交均价基本都在20000元/平方米以上，个别项目成交均价甚至超3万或4万元。其中，价格单价和总价最高的是俊发逸天峰，成交数量1套，均价41651元/平方米，总价约1791万元。
套均价超600万元/套的项目有：华夏四季、昆明广场、书香林语苑、溪麓·南郡、俊发逸天峰、云南建投·朝朝暮暮等6个项目，在500万—600万元/套之间的有10个项目。
从统计数据中可以看出，这些高端项目近一半销售套数低于10套。
套均价400万元以上产品 多为大平层和洋房
据都市时报·大象房鉴所不完全统计，目前昆明市场上有10余个项目有总价超400万元的住宅，包括俊发逸凌峰、金茂府、美的北京路9號和信达万科京江隐翠、中国铁建·西派城樾等即将开盘的项目。其中，俊发逸凌峰目前还没有开放售楼部，但可以确定的是主打大户型产品，均价也比较高。金茂府位于大悦城旁，刚开放了售楼部和样板间。美的北京路9號和信达万科京江隐翠均位于北京路上，也已经开放售楼部和样板间，从区位上可以看出，这几个即将开盘的项目位置都不错。
此外，单套总价超400万元的项目还有：位于双塔片区的龙湖锦粼天序、雅居乐云和中心、复地云极3个楼盘。此前，都市时报·大象房鉴所曾报道，在许多开发商以降价揽客的时候，双塔片区的这几个项目价格依然坚挺。
从表中可以看出，这些项目产品大多是大平层，只有少部分洋房。其中，位于草海片区的华夏四季就是比较典型的高端洋房项目，该项目的成交套均价也在600万元以上。
昆明楼市改善产品质量双升 房地产市场正在回归居住属性
那么，楼市上的这些高端产品是被哪些人买走了呢？
山海湾8号营销总监丁健家表示，购买总价400万元左右住宅的客户，以企业中、高管和个体经营户居多。丁健家分析，购买单套总价400万元左右住宅的改善客群有几个特点，他们对价格比较在意，对项目整体品质要求高，而且他们的需求多而散，每个客户的关注点不一样，区域、学校、小区品质、户型结构等都可能是打动他们的点。
受市场环境下行，购房者需求等影响，近两年，昆明的开发商逐渐开始重视打造改善产品，昆明市场上也出现了更多的改善型产品，品质也更好，购房者选择的余地也比较大。
“在前，整个昆明市场比较缺乏好的改善型产品。那时候一说到改善型，可能消费者就只会想到别墅。但现在有大平层、洋房等产品，选择余地更多了。”丁健家表示，尤其是今年，开发商越发重视客户需求，在装修、户型设计等方面下功夫，沉下心来提升产品的竞争力。“虽然促使每个家庭改善的原因不一样，但总体来说，应该是要达到生活体验和居住品质的全方位提升，才能称之为改善。购房者花更多的钱买更大的房子，就是为了追求更好的生活。整个房地产市场正在回归居住属性，要站在消费者的角度，考虑消费者的需求，把实实在在的好产品展现在消费者面前，他们看到了，感受到了，才愿意买单。”
西安房价下跌实锤了。购买力严重不足，金茂府这看起来大概率平销了！
周边一片荒地，说是23000实际上想卖30000元/平，一平方装修➕科技感你得付7000元每平，按照140平米的户型，你需要为科技支付100万，也说不上来啥科技，就是省了空调。
别的没啥，真的，去了置业顾问蹩脚的解说，再看看样板间普普通通的装修，真的没办法鼓起勇气为100万的空调买单！
中海还是以前的海王吗？业主维权之路开启！
11月12日，中海出价50.2亿元竞得龙华A816-0068宗地。
而这一宗地此前是一块传得神乎其神的“网红地块”，隔着腾龙路，对面就是两代“地王”——中海锦城和龙华金茂府。
6月，电建地产联合金茂以82.89亿元竞得龙华地块，折合楼面地价约5.68万/m²。
金茂首入深圳，大手笔拿下“地王”，金茂府自然是要做出最高配的产品
高配自然高价，10.3万/m²的备案均价曾经给金茂府带来不少非议，毕竟龙华只是龙华，并不是传统的豪宅区。
成也萧何，败也萧何。限价是政府给购房者的福利，同时，也是对开发商的考验。中海会为了口碑，坚守自心，宁愿利润薄一些，也要给购房者上交一份满意的答卷吗？
恐怕是让大家失望了。
近日，据家在深圳网友爆料：中海汇德理外立面存在虚假宣传！
是的，中海又再次踏上维权之路。
以下是骄阳获取到的中海汇德里业主集体诉求！
1、该楼盘前期宣传图册中的效果图，以及售楼处现场沙盘，呈现出的质感非常高档，宣传文字声称“大面积使用玻璃、铝板、石材”，且提出“革新龙华天际线”的标语；同时，楼盘销售人员在售楼前不断强调该楼盘的“高端定位”，并将外立面铝网工艺作为主要卖点；购房合同中关于外墙材质部分的约定，依次列举“石材、铝板、涂料、玻璃”。结合上述宣传册、沙盘模型、销售介绍内容及主要成分列在前面的日常认知习惯，业主们有充分理由相信列举在前的铝板和石材是主要用料，并基于此产生购买意向。但项目在实际施工中，本末倒置，仅少量使用石材、铝板，大面积使用廉价涂料，无疑是虚假宣传。
2、中海汇德理项目位于A816-0068宗地（预售许字（）龙华009号），该地块于11月22日被中海以50.2亿元竞得，土拍规定，楼盘销售均价最高71400元/平，不得捆绑装修。据开发商公开给业主的资料显示，该项目外立面设计方案先是于6月通过相关部门审批，计划毛坯销售，而后中海汇德理项目在8月的实际销售中，捆绑了装修，大幅突破限价，公然挑战政府与人民群众的监管。据此，汇德理项目应提高楼盘整体装修设计档次，重新报批外立面设计方案，还原宣传效果，不能既收取了精装费用，又继续使用廉价的涂料。
3、汇德理项目的装修标准与价格明细不详，并且擅自拆除样板间，在合同中标明精装交房保修期限为0年，不提供质量保证、不确保保修责任，公然违背《房屋建筑工程质量保修办法》，业主的合法权益无法得到保障，希望相关监管部门采取行动，维护广大业主的合法权益，以免爆发大规模维权事件。
4、目前中海地产爆发全国性质量危机（比如最近媒体曝光的郑州，杭州等各大城市中海项目的质量欺诈问题和广泛的业主维权），作为中海汇德理的业主，感同身受，栗栗自危。在深圳这样房价高企的城市，业主购房的每一分钱都是血汗钱！我们不能眼睁睁看着开发商这样糟蹋我们的心血！
希望住建局能够核查真相，责令开发商整改外墙方案，并监督开发商后续的工作，维护广大汇德理业主的合法权益，共建开发商与业主的和谐关系！
业主们的诉求如下：
1. 责成中海地产公司，将中海汇德理外立面的主要用料，由大面积涂料还原为合同标明的铝板、石材。
2. 监督中海地产公司公布装修明细，须完整填写相应装修材料的品牌、产地、规格、级别，不得填写“同类型”“同档次”“其他”等模棱两可字样。
中海一直卖的的是期房。豪华的样板房成了售楼中介最值得骄傲的说辞。但“货不对板”，同样给业主造成了巨大的心理落差。
履历如此光鲜的中海地产，如今多个项目屡遭购房者投诉，并被媒体多次曝光。
中海，希望你保持初心，不要粗心。
昨天，看完江皓府的样板房，又聊了一会儿长丰的次新房，谈起我们当时所处的周围几个品质不算突出的小区和挂牌价格，这几年也没有多大购买价值。
自从金茂府在长丰开盘，长丰开始大拆大建，这几年新建的品质小区太多了。到现在长丰江山万里·江皓府开始现房销售，垒完了塔尖最后一颗明珠，也算是板块基本完成。和对岸的晓风印月、北辰府等组成了一个新的品质住宅区。
长丰板块及对岸的住宅品质和明湖板块差不多，但是在一线品质的产品中要稍逊于明湖板块。现在这里流量在宁波的比重不断提升，许多人也想到这里买房，但是很难说有多少人能说清楚这里房子的品质和潜力。这里的房子不像鄞州公园板块和明湖板块小区规模可观，地块平整，产品特点清晰。像我这种路痴总感觉这里界面稍显凌乱，有种阡陌纵横的感觉。小区规模较小，产品同质化严重，公区打造都会略显不足，这些就会给许多购房者带来迷惑，哪怕是一些专业房产经纪人也选择不明白。
幸好这里有一个七中学区，许多人是为了孩子读书和居住品质次新，符合条件的现在只有两三个小区。看看年前年后一品滨江湾和江东金茂府的销量，就能说明问题。但是现在也有许多刚成家的年轻家庭喜欢这里，交通四通八达的衢地，他们是以小区、房屋品质、景观为主，就会面临另一种选择了。
前面说了，这里的房子品质相差不大，小区规模稍大的基本都是高低配，品质差异化比较明显。各小区之间特点不鲜明，差距也不大，一般也就差半级。
顶级一线：长丰江山万里·江皓府
高端一线：晓风印月
品质一线：江南润园、宁波湾星钻、江东金茂府、中交君玺
高端二线：江枫晓月、广源里
品质二线：……
写到这又不能再写了，第一，有些楼盘还没交付，据说问题多多。第二，单论小户型，品质一线和二线在同户型上品质基本差不多。像润园220可以列为高端一线，星钻195、金茂府178、君玺洋房才能被列为品质一线。但是因为学区差异巨大，品质只能占价格的一部分，所以一品滨江湾在热度和价格上都要明显高于中交君玺的同类产品。还有长粼府、中交雅郡、江望云著、广德里、江湾城等小区，可见长丰板块小区同质化严重。至于和不远处的龙湖天玥、江上印、建发春江悦和万科郎拾等新房怎么比较和选择都不是一般专业人士容易区分的。
看过江皓府样板房，印象最深的是门口那颗松树。以后期房没有豪宅，不管是期房，还是现房选房都不是容易的事。
这两天有客户问我大红门【中海和瑞叁号院】和【永定金茂府】怎么选？在这一块给大家说下，仅代表个人观点。
中海的产品之前已经很详细介绍过了，108㎡的三居，137/159㎡的四居，748户，南北双阳台，得房率90％，价格应该是在9万以里，预计在8.8万左右，159户型单价会高。以108/137㎡户型为主，只有一栋楼是159㎡户型。
金茂的产品【永定金茂府】，一共8栋楼，452套房子，得房率85-88％。110㎡/130㎡三居，155/175㎡四居，价格不出意外肯定是9万以上，9.2万以上也不是没可能。
永定金茂府主要是以155/175㎡的四居为主，110㎡双面宽房源比较少，130/155㎡是三面宽，175㎡四面宽，南阳台宽1.5米，一梯一户，样板间正在做，12月中旬开放，预计12月底开盘。
如果单纯自住的话，我个人是觉得中海的更实在，因为毕竟得房率高，面积大，单价相对会比较低，性价比高。带有南北双阳台，而且藏锋系的装修很不错，室内装修有石材。
如果追求品质的话，金茂会比较合适，小区相对来说户数比较少，以大户型为主。科技系统也比较颇受年轻人喜欢。但是金茂一直有个问题就是隔音效果不太好，这种科技系统确实维护成本比较高，而且时间一长后期不知道会是什么样，想重新装修肯定是比较麻烦。
如果预算有限考虑三居的话，毫无疑问就是中海108㎡的三居了，三面宽户型相对来说更好，性价比最高。
如果是您1200万/1600万的预算两个项目二选一，您会分别选哪个呢？欢迎留言评论。
为什么这么贵？西中环，龙湖天钜。
昨天下午，跟同事来到大井峪街的龙湖天钜，因为实体样板间建好了，想进去看看。结果被告知，不能拍照。
目前，龙湖天钜毛坯准现房九千多，精装一万出头。开发商的话语中透露，小学将会和同是大井峪城改用地的新城长风悦府同用一个，目前，新城六七千一平，一路之隔就是差距这么大。
更有趣的是龙湖天钜眼里，周边根本不是竞品，对标金地卿云台。难道龙湖的项目领导，不知道开发房子地段为王？其实，不一定对标金地卿云台，星河湾金茂府也可以比一比。
#太原头条# #太原#
#济南头条# 一网友把今年在济南买房的经历写了下，最后竟然选了银丰玖玺城！！！！
第一站文旅城：楼密度大，全是大高层黑压压看我密集恐惧症犯了，然后我粗略算了一下买这边的话总价要210万，我寻思200万都花上了买个各方面不满意的图啥，pass。
璟园：我们去的时候不能看样板房啥都不能看，然后价格还挺贵，有高层有小高层，140多平的要三百好几十万，关键是没有学区，后来好像签约了燕山小学，位置，学区，价格我都不满意，pass。
银丰玖玺城：小高层，非常喜欢，价格贵，报价2.5w，学区幼儿园小学初中都有，喜欢。位置，挨着经十路比较方便，喜欢。缺点挨着炼油厂近，为此我和老公专门骑自行车到炼油厂看距离，一对比觉得金茂府更贵更高大上挨着炼油厂更近，金茂府卖的也挺好，有钱人也不是傻子。然后璟园简直在炼油厂脸上了都，经过考虑，我觉得炼油厂如果有影响的话，长岭山片区和汉峪金谷这片都跑不了。这时候我已经开始倾向玖玺城了，但是我老公有点强迫症，一直纠结炼油厂。
金地华著：小高层，有学区，位置好有地铁，很对我胃口，但是贵，毛坯也很贵，然后只有顶楼，没有好楼层了，所以就不考虑了。
万科翡翠公园：有回迁房，大高层，没有学区，现在上刘志远回迁房学区，都是我的雷点。我直接不考虑，但是中介好讨厌，一直忽悠我老公说送车位，便宜几十万啥的，我老公本身就有点贪小便宜，被他说的一愣一愣的。我是坚决不考虑。
海信君和：大高层，不喜欢，价格贵，容积率高，我特别讨厌大高层，压抑的慌，我老公倒是蛮有兴趣的。
济南尊：去年去看的2.1w毛坯，无奈我去年还没工作，老公一个人收入不行也贷不了那么多款，就没买，现在2.7+了吧，今年就直接没去。同样的还有珑悦府，仁恒，都直接超出了我们预算的上限的上限。
经过我的慎重考虑，定了玖玺城三期，127平的。当时老公不想买，觉得想年底再买，或者明年，我姐姐夫还有我都觉得相中了赶紧上车，要不后面没好楼层了，然后就交了5w定金，定下来了
大家感觉这网友选的咋样[捂脸]
#杭州爆料# 调控后的杭州楼市火爆依旧：70岁老人坐轮椅排队摇号，年轻女孩拄双拐看房！
1月31日下午2点半，杭州滨江区丹枫四季售楼处沙盘前挤满了人，置业顾问要同时招待好几组客户，只能在自己后背上贴上名字，方便客户找到自己。
看房团中，有一位坐着轮椅的70多岁的老人，样板房没有通电梯，老人不得不从轮椅下来，拄着拐杖走步梯。
丹枫四季均价5.04万/平米，最小户型145平米，总价也普遍在700万以上。但200米外的滨江金茂府挂牌均价普遍在9万/平米以上。如果能摇到，就坐收400万的巨额红包。
还有江河汇，最小户型165平米，均价为6.85万/平米，而其对标的豪宅壹品二手房已经卖到14万/平米，这也意味着江河汇红包的纸面价值高达：1179万。领出预售证后，江河汇干脆关闭了售楼处。依然不断有不知情的人来售楼处。
在未来科技城的中梁沐宸院，一名女孩拄着双拐看房的照片在购房者中广泛流传，被调侃为身残志坚，不坠青云之志。
在中签率有可能冲破10%限售线的项目，置业顾问在想尽办法打击购房者的信心。在嘉品，购房者全流程自己看沙盘，看区位，看样板间。一位购房者想咨询置业顾问，却被告知，这里没有销售。紫樟台的置业顾问在微信朋友圈不厌其烦地劝客户不要上门了。君品关闭了样板间。
置业顾问们甚至都不穿正装了。样板间更是连软装都懒得弄了。这一切只有一个目的：
劝退购房者！
依据最新的政策，如果中签率低于10%，未来五年不准交易，不准抵押。如果加上等房本到手的时间，限售期可能会长达：七到八年。这相当于买了一个超长期的大额封闭基金。
可是，依然有那么多人趋之若鹜。调控吓不倒杭州人民，他们对楼市依然充满信心。（来源：铁头公社）
