【台海说法：房屋"连环买卖"中，无过错次买受人能否排除强制执行？】
裁判要旨
不动产“连环买卖”的次买受人有权参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定请求排除执行，人民法院应综合前后手买卖合同履行情况进行要件审查。
案情
北京市第二中级人民法院在富通公司与洋洲房地产公司等融资租赁纠纷案中，于6月21日查封了洋洲房地产公司开发的涉案房屋。案外人阮某因故提起本案执行异议之诉，请求排除对涉案房屋的执行并解除查封。法院经审理查明，阮某与案外人李某于5月21日签订《房屋买卖合同》，约定以67万元购买涉案房屋（含附属设施装潢及家具家电），并约定共同去开发商办理改名。某房产经纪公司作为见证方在合同上加盖公章，并开具中介费票据。同日，阮某向李某转账支付全部购房款并取得收据。随后，阮某与开发商洋洲房地产公司补签《认购协议》，将落款时间倒签至李某购房时间即11月17日；洋洲房地产公司为阮某补开了房款收据。双方未续签正式商品房买卖合同，亦未网签备案。洋洲房地产公司于11月向李某交付房屋，李某进行了装修，并于5月21日将房屋转移给阮某占有。经向北京市规划和自然资源委员会调查核实，因开发商未办理竣工验收手续，涉案房屋不具备产权证办理条件。
裁判
北京市第二中级人民法院审理后认为，涉案房屋系洋洲房地产公司开发建设并出售给李某，李某在办理过户登记前又“转卖”给阮某，阮某与洋洲房地产公司补签《认购协议》，实质系李某将其与开发商之间房屋买卖合同项下权利义务概括转移给阮某。阮某符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条（以下简称《规定》第二十八条）无过错不动产买受人物权期待权的要件，享有足以排除执行的合法权益。遂判决停止对涉案房屋的执行。
宣判后，富通公司不服，提起上诉。北京市高级人民法院审理后认为，阮某在涉案房屋被查封前已经与洋洲房地产公司签订合法有效的书面买卖合同，合法占有房屋并支付了全部价款，且未办理过户登记并非买受人自身原因导致。遂判决驳回上诉，维持原判。
编辑 | 李立宇 来源 | 人民法院报、民商事裁判规则、山东高法
