浙江省高级人民法院裁判观点： 关于被征收房屋的土地使用权价值是否应当以剩余年限计算的问题。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定：“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。”《中华人民共和国土地管理法》第五十八条规定：“有下列情形之一的，由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权：（一）为公共利益需要使用土地的；（二）为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的；……。依照前款第（一）项、第（二）项的规定收回国有土地使用权的，对土地使用权人应当给予适当补偿。”本案中，二面厂的土地使用权被提前收回，使其不能继续利用，应当给予适当补偿。从取得方式看，二面厂当时竞拍到涉案房屋后从原金华市国土管理规划局处取得土地使用权，虽采用的是租赁方式，但价格对比表证明二面厂当年所缴纳的租赁费用与土地出让金相当，婺城区政府基于此亦认可“鉴于该企业当年所缴纳的租赁费用与出让相当，考虑到被征收人的权益，评估补偿也可以相当，不进行权益因素扣减”。而婺城区政府现以土地使用权租赁剩余使用年限5.34年进行评估，远低于同一区块出让土地上商业房屋的评估标准，减损了相对人的权益，与产权保护及公平补偿原则不符。虽租赁合同约定可因社会公共利益需要，提前收回或部分收回土地使用权，并根据交纳的租金和已使用的年限，退还未使用年限的相应租金，但本案系国有土地上房屋征收行为，而非基于租赁合同关系收回土地使用权，该条款不能成为限制相对人权益的依据。故在本次征收中，应综合考虑二七区块国有土地上房屋征收的相关政策、被征收房屋的权属演变等历史和实际情况进行合理补偿。原审法院认为应比照二七区块内确定的出让土地上商业房屋土地剩余年限权益因素修正标准对二面厂的土地使用权进行评估补偿，符合本案客观实际。
二、关于被征收房屋的用途、可补偿面积的认定问题。第一，关于婺江西路沿江房屋二楼无证部分、前后相邻第0××7号房产证所载房屋二楼无证部分房屋的用途及是否可认定为可补偿面积的问题。根据原金华市计划委员会作出的（2000）165号批复反映，上述建筑系2000年建造，且一、二楼合计建筑面积为1633平方米，与前述批复载明的1611平方米相近，结合原金华市规划局作出的070-0041建设工程规划许可证中亦有建设规模为一层局部二层的表述以及该部分房屋的实际使用情况，原审法院认定婺江西路沿江房屋二楼无证部分房屋为办公用途可补偿面积，第0××7号房产证所载房屋二楼无证部分房屋在重新按证载面积计算后的无证部分不能作为可补偿面积，并无不当。第二，关于第0××1号房产证所载房屋第三层无证房屋的用途及是否可认定为可补偿面积的问题。根据涉案（）6号会议纪要载明的“位于××路××层房屋局部二层建于1957年，当时在二层的局部上少批多建一层”内容，原审法院认定该部分面积为可补偿面积、用途参照第二层实际用途进行认定，亦无不当。第三，关于第0××2号房产证一楼596.28平方米房屋，第0××0号房产证一楼465.9平方米、第0××2号房产证一楼602.38平方米房屋、第0××0号房产证一楼70.29平方米房屋是否可认定为商业用房的问题。经查，二面厂属于金华市粮食批发交易市场的组成部分，上述房屋在征收前均出租给第三人用于粮油饲料批发经营，且有相应的营业执照、税务登记证，符合《二七区块国有土地上房屋征收补偿安置方案》第十条第（五）项的规定及国办发明电（）42号《国务院办公厅关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》精神，结合指挥部第二批拟认定公示时亦已拟认定为商业用房的情况，原审认定上述房屋可认定为商业用房进行评估补偿，较为合理。第四，关于圆筒仓的可补偿面积问题。二面厂系整体拍卖取得原金华市面粉厂的房屋及机器设备，虽然拍卖清单上并没有载明存在第五层平层，但婺城区政府亦未提交证据载明上述平层系二面厂租赁后加盖，故原审法院将该部分面积予以认定，亦无明显不妥。
三、关于婺城区政府所称的规划红线范围内房屋是否应当补偿的问题。本案中，婺城区政府未能提供其所主张的规划红线图，结合原金华市规划局作出的金市规函（）57号《关于二七区块二面厂房屋征收涉及规划有关情况的复函》明确载明“经多方查询均未找到拍卖当年有效的规划红线范围图”及金华金信拍卖有限责任公司亦称已没有该拍卖资料的情况，婺城区政府主张规划红线范围内房屋不予补偿，缺乏事实和法律依据，不予支持。
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案例来源：浙江省高级人民法院行 政 判 决 书（）浙行终1522号
