前言：
上周，四哥有幸参加了一场财务大神的授课，其中有一句深深的印在脑子里，“眼见不一定为实，财务数据是会骗人的”。超财务从业经验，大神的总结质朴且发人深省。
“一定要拆解数据背后的逻辑，才能看到财报的真相”。受大神启发，四哥尝试和大家一起探寻财务数据背后的逻辑，讲述数字背后的趣事。
房地产40年跌宕起伏，有房企沉沦，也有房企突飞猛进，更多的房企在内卷中被危机感裹挟，在能力不够的情况下选择为财务数据进行“粉饰”。
新晋千亿的港股上市房企合景泰富便是其中典型代表。
谈及合景泰富，四哥不免感叹，早期合景泰富手握绝佳的资源，最终也是一手好牌没有打出好的效果。
老板孔健岷在90年代从体制内出来，下海创办合景泰富，押中广州珠江新城的崛起，将合景泰富打造成最早一批在香港上市的房企，孔健岷家族收获鲜花与金钱，成为地产界最年轻的超级富豪。
合景泰富的崛起，有赖于“贵人”相助，优渥的资源令到同在广州市场摸爬滚打的奥园、雅居乐等房企羡慕不已；但好景不长，开始，合景泰富的好运气似乎出问题了，背后的“贵人”离去，合景泰富的荣光也伴随消失了。
从那以后，合景泰富步入了漫长的沉寂。
01未踩准节拍“虚胖”利润大缩水
与多家粤派房企一样，合景泰富错过了行业规模蒸蒸日上的时期，孔健岷回过神开始全力冲刺规模，但是行业的巨头已狂奔在3-5000亿的赛道上。
没有规模就没有话语权的恐惧对民营房企而言具有普适性。
没有踩中节拍，接近行业规模争霸的尾声开始冲规模，行业全力降负债的时候，合景泰富显得有点力不从心。这一点从合景泰富年报可窥见一二。
合景泰富销售规模增长20%，收入增长24%，利润却大幅下降31.4%，净利润率大降18.8个百分点，这对于一直利润表现较好的合景泰富而言有点出乎意料。
利润下降的原因是由于其投资物业公允价值收益净额大幅下降，从的37亿元降至的4亿元，降幅高达88%，直接减少上市公司利润约33亿元。
也就是说，合景泰富之前的利润中有很大一部分是没有产生现金流的公允价值组成的，本身的利润成色不好，可调节的空间大，遭遇略显糟糕的大环境，叠加降负债的压力，“虚胖”的利润就开始缩水了。
02玩转财报高负债子公司“随心”出表
当然，令四哥比较惊讶的是合景泰富调节负债相当的随意，减少有息负债，增加应付账款，将负债压力转移给上下游企业就不多说了。
和，合景泰富将部分高负债的附属公司通过出售部分股权的方式出表，甚至有些持股100%的公司直接列为合营公司，出表的操作可谓随心所欲，令人惊叹。
举个栗子，，合景泰富将广州合景恒裕置业发展有限公司(简称：广州合景恒裕)的20%股权转让予广州市勤致投资发展有限公司(简称：广州勤致），从而合景泰富对广州合景恒裕失去控制权。
实际上，合景泰富持有合景泰富持有广州合景恒裕80%，同时，广州合景恒裕的5名高管合景泰富占3位，同时孔健楠为董事长，不管从股权比例上还是高管席位上，合景泰富均拥有控制权。
再如，，合景泰富将苏州市佳璟房地产开发有限公司(苏州佳璟) 20%股权转让给广州市方圆乐琴实业投资有限公司(广州方圆乐琴)，苏州佳璟以合营企业入账。
同样，股权转让后，合景持股高达80%，苏州佳璟的4位高管中仅一位来自方圆，其余3位皆为合景泰富方及关联人士。
熟悉的配方，同样的出表效果，通过将苏州佳璟和广州合景恒裕调出表外，合景泰富直接将两家公司高达112亿元的负债剔除表外了。
更为神奇的是的操作。合景泰富将全资附属公司合肥市明誉房地产开发有限公司(合肥明誉) 、温州晋烜房地产开发有限公司(温州晋烜) 、广西竣融置业有限公司(广西竣融) 以合营公司入账，期间并未涉及股权转让，而是直接订立协议，上述三家公司的决议需要合景泰富与广州市臻利投资发展有限公司(广州臻利) 、广州市展誉投资发展有限公司(广州展誉) 一致决定。
至今，合景泰富对上述三家公司持股仍为100%。多么草率的出表方式，四哥真佩服合景泰富的胆量。
认真计算一番，上述三家公司出表，合景泰富减少了大概84亿元表内负债。
03优质资产低价卖疑似装进自己口袋
通过将附属公司出表，合景泰富不仅可以调节负债，疑似将下“金蛋”的母鸡以低价装进自己的口袋，购买合景泰富股票的小股东只能哀叹了。
除了上文提及的广州合景恒裕公司出表了，还有一个名为广州市远景置业发展有限公司（简称：广州远景）已经不在其附属公司名单上，而，广州远景明确为合景泰富的附属公司。
故事说下去就变得更有趣了。
原来，广州远景为广州合景恒裕的全资子公司，其开发的项目为广州新一代豪宅项目“臻溋·名铸”。地块是广州金融城黄埔大道东646号地块，合景以最高限价37亿元、住宅自持比例55%、折合楼面价约3.7万/平米。
“臻溋·名铸”项目预计今年中开盘，在广州火热的楼市下，该项目的吹风价高达20万/平米。
按照合景年报披露，该项目80%股权对应的权益建筑面积为7.9万平方米，也即20%部分股权所持的权益建筑面积应为1.795万平方米，按项目吹风价计算，20%股权对应货值价值高达35.9亿元。如果参考合景披露的其权益合并核心毛利率31.1%，按权益合并归母净利率14.7%匡算，所含的净利率可能高达5.3亿元.
而该项目剑指广州天河核心豪宅，可想而知利润大概率会更高。
再来看看合景泰富转让该项目20%股权的对价仅仅为1000万元，收到的现金对价仅为5000万元注册资本的20%，股权转让完成时间为8月完成的。
一笔对应未来利润5.3亿元的股权，在开盘前一年，以1000万元的低价“贱卖”。而接盘这20%股权的广州勤致背后的曾文军与合景泰富关系密切。
也就意味着，合景泰富疑似是将这20%股权低价从上市公司的体系内，转移到自己口袋。
关于曾文军与合景泰富的千丝万缕联系，下文四哥给大家详细分说。
04出表的关键人物竟是自己人
帮助合景泰富和附属公司出表的公司中，广州勤致、广州臻利、广州展誉，三家公司背后两个大股东分别为曾文军和李桂杰，两人均与合景泰富有着特殊的关系。
广州展誉的实控人李桂杰担任董事的广州花城假期国际旅行社有限公司为合景泰富集团文旅板块旗下成员企业，李桂杰为合景泰富集团文旅板块董事长。
李桂杰是合景泰富自己人，利用自己人让附属公司出表，神操作！
再来看看帮助合景泰富和附属公司出表频繁出现的曾文军，其任法人代表的广州市广盈商务管理有限公司两位股东分别为王坤明与吴紫枫，而王坤明与吴紫枫共同持有多家公司均指向合景泰富，同时吴紫枫还任职北京合景房地产开发有限公司的董事长兼总经理。
同时，曾文军接手的广州勤致，注册地为广州市天河区华夏路8号3701房，就是合景国际金融广场，是合景泰富广州总部所在地。同时呢，上述3701房亦是合景健康产业集团有限、广州宏景文化旅游投资有限公司以及木莲庄酒店等多家合景泰富关联公司的注册地。
这已经足够说明曾文军、广州勤致与合景泰富的关系了。更巧的是，广州勤致的初始股东为曾文军和张之洋，1月股份转让予广州合景，法人代表变更为孔建楠，4月又股转回给曾文军和张之洋。
股东变更也相当临时了。联系以上种种关联，曾文军与合景泰富大概率是栓在同一条绳上了。
05明股实债？疑似信托入股以负债并表
合景泰富像一座“富矿”，一直往下挖，会不断有意外的收获。
广州合景控股年报，也就是合景泰富的全资境内集团，也是合景泰富在内地的发债主体。
在广州合景控股年报中前五名的其他应付款，有一家名为“广州市新和建材有限公司”（简称：新和建材）的公司，期末余额应付款是齐齐整整的20亿元。可新和建材在11月才成立，小微企业，注册资本也仅有100万元。
四哥特意查询了一下，建筑业营业收入8亿元以下或资产总额8亿元以下的为中小微企业。
力量单薄的新和建材怎么就和合景有20亿元的业务往来呢？
原来，新和建材目前由华能贵诚信托有限公司（简称：华能贵诚信托）100%持有，在华能贵诚信托入局前，新和建材的股东是广州市融泽商务顾问有限公司（简称：广州融泽），广州融泽的两位股东分别为李冬梅及周小丽。
据媒体报道，李冬梅与周小丽为合景泰富构建上市体系外业务版图的重要人物。
更巧的是，广州融泽和新和建材建材的注册地均为广州市海珠区新港东路1168号，为环汇商业广场，是合景泰富开发、合景悠活运营的商业综合体，同时合景城市更新集团注册地也在该大厦。
从种种关联关系看，新和建材疑似为合景泰富体系外的壳公司。
华能贵诚信托入股了广州市万璟房地产开发有限公司（简称：广州万璟）49%的股权，广州万璟另外51%的股权持有人为合景泰富。
同时广州万璟将上海璟东房地产开发有限公司（简称：上海璟东）67500股权质押给华能贵诚信托，质押率为100%；华能贵诚信托为上海璟东提供借款，同时合景为该项借款进行担保。
在华能贵诚信托的先进个人中，深圳业务二部的刘凌上榜，理由是维护与战略级客户—万科股份的合作，拓展了新的合作伙伴—合景泰富。
而上文提及合景泰富欠款20亿元的小微企业新和建材的法定代表人即为刘凌，刘凌被任命为广州万璟的董事。
总结一下，华能贵诚信托负责人刘凌拓展了合景泰富这个新客户，通过疑似合景体系外公司新和建材这个小微企业进行着20亿元的大买卖。华能贵诚信托则实际持有广州万璟和上海璟东股权，并为上海璟东提供借款，并质押股权。从而实现信托持股，疑似以债务方式直接获取收益。
同时，在合景第三期公司债募集说明书中也有华能贵诚信托的身影，截至6月合景泰富对华能信托存在19.6亿的其他应付款。
募集书中的提及的19.6亿元是否与新和建材是否为同一笔借款就不得而知了，也许是另外一笔交易。
总之，合景泰富的表外负债体系还是蛮惊人的，四哥提到的可能只是“冰山一角”，有兴趣的朋友可以自己去查一下广东恒建建设集团以及广州辉生有限公司，说不定会有更多收获。
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