智研咨询：
榜单解读：
1-11月50强企业累计权益拿地9217亿元，较同期50强企业累计权益拿地金额19028亿元下降51.56%，入围门槛也由上年的141亿元下降58.16%至59亿元。
1-11月权益拿地金额超过100亿元的房地产企业共27家，与1-10月持平，较去年同期减少38家，前8强排名与1-10月一致，华润置地以819亿元的拿地金额位居榜首，拿地金额同比减少8.70%，此外还有中海地产、保利发展、建发房产、招商蛇口4家企业的权益拿地金额超过500亿元。
33家公布上年数据的企业中，华发股份、上海地产集团、广州地铁、伟星房产、象屿地产、城建发展、滨江集团、建发房产8家企业的权益拿地金额同比增加，其中华发股份的同比增幅超过100%;25家企业的权益拿地金额同比减少，11家企业减幅超过50%，中海宏洋、万科、金地集团、碧桂园4家企业的权益拿地金额同比减幅均超过80%。
相较于1-11月全国房地产企业累计权益拿地金额前50强企业排名，本次共有27家企业新上榜，其中6家企业的拿地金额超过百亿元;12家企业排名上升，武汉城建集团升幅最大，提高17个名次升至第17;9家企业排名下滑，碧桂园降幅最大，下降48个名次跌至第49。相较于1-10月全国房地产企业累计权益拿地金额前50强企业排名，本次上海静安国有资产经营、无锡新发集团、成都城投置地、中天美好集团4家企业新上榜，10家企业排名上升，深圳地铁集团升幅最大，中建东孚降幅最大，下降8个名次跌至第30。
50家企业中有28家企业的累计权益拿地面积排名也在前100，这28家企业中有23家企业的累计权益拿地面积超过100万平方米，累计权益拿地面积最多的前5家企业依次为华润置地、中国铁建、保利发展、中海地产、中国中铁，其1-11月累计权益拿地面积均不少于300万平方米。
注：中指院发布数据不含港澳台地区。
智研咨询是中国产业咨询领域的信息与情报综合提供商。公司以“用信息驱动产业发展，为企业投资决策赋能”为品牌理念。为企业提供专业的产业咨询服务，主要服务包含精品行研报告、专项定制、月度专题、可研报告、商业计划书、产业规划等。提供周报/月报/季报/年报等定期报告和定制数据，内容涵盖政策监测、企业动态、行业数据、产品价格变化、投融资概览、市场机遇及风险分析等。关报告：智研咨询发布的《-2029年中国房地产行业发展现状调查及市场分析预测报告》
DatayesPro：
华发股份(SH600325)华恒生物(SH688639)国联股份(SH603613)
Datayes!Pro汇总了33家券商最新研报推荐个股，其中13家券商获新财富最佳分析师团队，本期共177只个股获推，其中电子、电力设备、机械设备行业最热门，分别有20只个股获推24次、18只个股获推26次、21只个股获推22次，房地产行业本周被推荐次数增加最多，较上周增加10次。
热门个股方面，7家机构推荐华发股份。
【7家】 华发股份，
【5家】 华恒生物、永和股份，
【4家】 高测股份、国联股份、广汽集团、长安汽车，
【3家】 林洋能源、小商品城、温氏股份、当升科技、牧原股份、洽洽食品、银轮股份、招商积余。
库里像佩吉：
华发股份(SH600325)复苏不能靠地产，得靠旅游、消费
每日经济新闻：
每经AI快讯，有投资者在投资者互动平台提问：近期公司股价快速下跌又跌回净资产，请问经营一切正常?珠海华旭新能源公司进展怎么样?强烈建议上市公司和重要股东回购增持向市场释放积极信号，彰显未来发展信心，助力资本市场平稳
华发股份(600325.SH)12月12日在投资者互动平台表示，公司经营一切正常，公司二级市场股价的波动受到多方因素的影响;子公司珠海华旭截至目前未开展实质业务;后续如有您提到的相关举措，公司会严格按照监管规定及时披露。
(记者 蔡鼎)
免责声明：本文内容与数据仅供参考，不构成投资建议，使用前核实。据此操作，风险自担。
每日经济新闻
每日经济新闻：
每经AI快讯，有投资者在投资者互动平台提问：目前各大银行近期公布与信用良好的房地产公司签订合作协议，提供授信支持，为何未见贵司
华发股份(600325.SH)12月12日在投资者互动平台表示，公司信用情况良好，授信额度充足，现金流稳定。
(记者 蔡鼎)
免责声明：本文内容与数据仅供参考，不构成投资建议，使用前核实。据此操作，风险自担。
每日经济新闻
华发股份(SH600325)：
华发股份(600325)12月12日在投资者关系平台上答复了投资者关心的问题。 投资者： 董秘你好，请问截止12月9日的股东户数是多少?麻烦百忙之中回复下，谢谢了 华发股份董秘： 尊敬的投资者您好，感谢您对公司的关注与支持。为保证投资者获得信... 网页链接
羽化风缘：
一、格力地产：横琴免税岛概念，目前是板块龙头，唯一不确定的是免税集团整体上市延迟的变数。
二、华金资本：横琴产业基金投资和澳门交易所概念，属于华发集团体系。
三、世联行：大横琴公司已经被市国资委收编，不再是板块龙头，横琴新区的珠海国有部分投资大概率由珠海市国资统筹规划。主营房地产咨询、房地产代理、房地产经纪、物业管理，未来有与华发物业、格力物业整合重组的可能，消除国资之间的同业竞争，或许是一件好事。
四、华发股份：在横琴和地产概念两者之间左右摇摆、界限不清，在珠海国资中实力排名第一。滞涨、破净、业绩突出是其最大的优势。
五、珠海港：在横琴有设立产业投资基金，但占位不足，是横琴概念最弱的一个。其它题材众多，包括风电光伏、港口、一带一路、天然气等等。
其它：宝鹰股份(SZ002047)航空城集团、维业股份(SZ300621)光伏建筑。上证指数(SH000001)
六、中国南光集团：南光(集团)有限公司是唯一一家总部设在澳门的国务院国资委直属中央企业，集团前身南光贸易公司成立于1949年8月，是澳门最早的中资机构。9月1日中国南光集团有限公司在珠海横琴自贸区注册成立。目前正在与珠海市国资企业深入展开横琴深合区的合作。
七、新收编横琴区国资：大横琴集团、珠海琴发实业有限公司(大横琴集团40%与华发60%合资)、横琴金投集团。
重要国资企业清单：
1、华发集团：珠海华发商贸控股有限公司、珠海华发投资发展有限公司、珠海华发综合发展有限公司、珠海华发房地产开发有限公司、珠海华发景龙建设有限公司、珠海华发珠澳发展有限公司、珠海华发房地产营销策划有限公司、珠海华发集团财务有限公司、珠海琴发实业有限公司。
2、格力电器和格力集团：珠海格力集团财务有限责任公司、珠海格力节能环保制冷技术研究中心有限公司、珠海格力物资供应有限公司、珠海格力金融投资管理有限公司。
3、免税集团：珠海格力房产有限公司
4、九洲集团：珠海九控房地产有限公司、珠海平沙九洲开发有限公司、珠海九洲能源有限公司。
5、水控集团、公交集团、交通集团、农控集团、安保集团、珠海港集团、航空城集团、珠光集团。
羽化风缘：
华发股份(SH600325) 这次北向资金坚决买入有点不寻常，是冲着12.20回归纪念日去的吧，但是以往北向资金的每次大举买入都是坑呀。上证指数(SH000001)查看图片
刚冒头的小韭菜：
建仓华发股份600325，入市一年多，亏了70w，从充满信心到鸭梨山大，到几手绝望，到重燃斗志，疫情导致生意不顺，放弃了实业，只想做个职业股民，每年有个稳定的20w收入，20w本金可能性大吗?(我给自己定的方法，半仓，持股不超半仓，一半做T，一穿，股价上穿5日均线关注，站稳介入，二红，主力资金翻红，红量柱，三底，筹码底部密集，股价在筹码底部，股价在近几个月以上的波动箱体底部，四低，低估值，低流通市值<150亿，低流通盘<10亿，低股价，五指标，利用ROC，CR，KDJ，MACD，主力活筹控盘，在午盘开盘后利用分时MACD决定介入点)
unite_zhao：
回复@非典型股民_: 3、这些房企的实际情况并没有财报上看起来这么惨。
4、对它们的(长线)股票投资者而言，肉其实还在锅里，可能会有些损耗，但还是会有不少肉什么时候会拨回到你面前。
融创的年报，您是认真看啦，这个角度，我是没看明白的。不过，我大致搞明白的是：
1)融创等房企的年报，太复杂啦，我玩不明白的。要不然，老板花巨资，请那些财务总监干嘛?
2)对房企而言，土地+房屋，还在，还依然有肉，这比制造业强太多啦，流水线一文不值。至于，肉还有多少?什么时候回到锅里?只有，上帝才能知道。
3)我坚决回避：捡烟蒂!例如：房企的清算价值，赌一把肉回到锅里。
4)一堆短跑选手组合，还是短跑选手。//@非典型股民_:回复@非典型股民_:【用融创来验证一下我这个理论】
融创刚发Y21财报。大家其实早就通过预告知道了，巨亏!但怎么亏成这样的，是真的这么亏吗?这要看到正式业绩公告里的财报才能窥见一二。
先看一下归属股东净利润：Y20为+356亿，这是融创的高光时刻。Y21则变成了-383亿!仿佛8848变成了大头向下还不止，估计用来填马里亚纳海沟正好。
再看了一下(表内)收入，Y20为2306亿(其中开发业务2189亿)，Y21为1984(开发业务1789亿)，同比减少14%(开发业务减少18.3%)。考虑到Y21受疫情影响、下半年又出现了大家都缺钱施工的窘境，这个下降幅度也算正常。而且融创还挺贴心的在业绩报告中提到了含表外联合营公司的全口径收入和权益收入数字。总之，看起来融创也还算良心，没有在收入上刻意做文章。说到这，必须得把荣盛发展和融信中国再次拎出来拷问一下——就问Y21的全年表内收入这个数字，你们是怎么做到同比分别减少34%和31%的!尤其是在Y21Q3还出过季报的荣盛发展，当时这个数字看起来似乎并没什么不正常!
接下来看看融创是怎么亏到裤衩都没了的——就在损益表和附注中主要看看数字比较大、看起来可能需要画个问号的一些非经常性损益吧：
1、(放在成本中的)物业减值(即存货减值)拨备310.62亿元，上年仅拨备了31.8亿元。
2、(放在成本中的)收购项目评估值调整(减值)110.2亿元，没有给出上年数字。
3、金融资产及合同资产减值(对关联公司、非控股股东等其它应收款项预期信、用减值)计提68.91亿元，上年仅计提了2.35亿元。
5、贸易及其它应收款项中，计提损失拨备51.24亿元，上年为计提5.54亿元。
6、金融资产公允值收益0，上年为收益96.56亿元。
7、出售金融资产亏损86.13亿元，上年为0。
8、物业、厂房及设备减值拨备72.13亿元，上年0。
9、商誉及其他无形资产减值拨备51.85亿元，上年拨备1.37亿元。
这些非经常性损益，在Y21合计“损失”了751亿元的——利润!
融创很有意思，将存货减值拨备和收购项目评估值调整(减值)都做进了损益表的生产成本项。这个做法不太常见，但效果惊人，硬生生把按标准算法计算出来的公司整体(合并报表)毛利率(=1-(成本/收入))“做成了”负0.9%!这就是让谁看了都只有一个感受——惨!
可能是融创也不想让股东觉得它真的这么差劲，于是在某段文字里专门说了：去掉存货减值310.62亿元影响的话，毛利率是14.8%。对比Y20融创终于把毛利率做正常了一些的21%，和Y21的行业状况以及友商们普遍的毛利率下降，这个14.8%让股东们怎么说呢，只能说是比上不足比下有余吧?呵呵，融创大概就是想让股东们这么想的，因为融创没有说再去掉那个更有点说不清楚的收购项目评估值调整减值110.2亿元影响的话，毛利率是20.3%!怎么理解这个20.3%呢?这么说吧，310.62亿存货减值和110.2亿收购项目评估值调整减值都是最后做年报损益表的时候做进去的，与融创Y21实际交付的那些房子的毛利率没关系，实际交付的毛利率就是20.3%，与Y20的21%差不多，这说明这部分交付的毛利率还是OK的——但融创似乎不想让你知道这一点。
不说毛利率了，我们再来看看这310.62亿存货减值和110.2亿收购项目评估值调整减值。这两个减值厉害!(如果假设融创在Y21其实与Y20一样赚钱、赚一样多的钱的话)光是这两个减值就足以把融创Y20的356亿元归属净利干成负数!其实，这两个减值讲的是同一个故事，就是——房价跌了，跌得老子亏大了!一般人都会觉得，没毛病啊，房价跌了，房企肯定亏死!不过这里有件事大家需要注意到——房价下跌的过程中，第一个阶段中，实行多级累进税率的土增税的加速减少其实是可以部分对冲房企净利润的减少的，这时候房企并没那么痛苦;只有到第二个阶段，土增税率已经是用0来计算了，跌的全都是房企的净利润了，这时候房企的痛苦指数才升级，但还可能仍有净利润;然后到第三个阶段，房价跌到低过项目成本(=买地成本+建安成本+资本化利息成本)了，这时候房企才真的开始亏本吐血了，也到了按相关规则需要做存货减值拨备的时候了(预期利润不存在减值计提的问题，因为本来也没有预先计入什么地方!)。不过，大家可能不知道的是——
A、房价究竟要跌多少才能导致房企的项目开始亏本?虽然没有统一的数字，每个项目、每个房企也都不一样，但我们可以从“房地比”(=地价/房价)去看这个问题。“房地比”是地产行业内部人人皆知的一个拿地价格衡量和控制指标，通常认为40%以下是比较理想的，越高就越危险，房企们也力图把平均水平控制在40%以下。我记得看到过一个压力测试，如果一开始是40%的地房比，好像房价要跌28%才开始会跌到项目成本。房价要跌10%已经很厉害了，跌20%可能很多按揭者都要考虑弃房逃跑了，银行都会开始着急喊救市了，跌到25%估计银监会比房企都着急!虽然这些数字不一定对，但说明要真的跌到房企的成本价还是挺难的!那么，现在跌了多少了?
B、房企们真的已经大量项目被跌破成本价了吗?真的到了需要做存货减值的情况了吗?用来做存货减值计算的房价参考依据和成本依据是什么?是每个项目分别仔细测算出来的吗?
因此，融创这两个减值到底该不该计提这么多，这是个问题。其他计提了巨额存货减值导致巨亏的房企，也同样要考虑这一点。
再看看融创其它那些3~9项的“花式”减值。如果你带着某些思考去看——是真的已经落地的损失了，还是只是潜在的、可能的损失的预先计提?该不该计提这么多?还有个更有趣的问题，为什么要现在计提?......就会发现很有意思。如果你还能感受到它们之间的某种一致的指向性，你就可能会豁然开朗——特别是如果有一些计提项感觉很过分的话!
比如这项——8、物业、厂房及设备减值拨备72.13亿元，上年0。融创自有的办公楼、厂房和设备居然需要减值拨备72.13亿元这么多吗?为什么上一年一分钱都没有?还有，办公楼的确可以说是公允价值有起有落的，反厂房和设备不就只有折旧的吗，怎么会有拨备这一说?融创就此能给出有说服力的清单吗?
限于篇幅，我就不一一评说它们了，大家可以自己去逐一思考和感受。
总之，这些减值项目合在一起，给人一种“能减尽减、不能减也要减、总之往死里减!”的感觉，有木有?
最后再说一下融创的税。Y21税款合计：负16.74亿元，上年：179.86亿元。其中：
1、所得税：107.53亿元，上年：134.05亿元。
2、递延所得税：负165.6亿，上年25.5亿。
3、土增税：41.35亿元，上年：71.35亿元。(从Y21、Y20的收入来说，似乎正常)
我不是税务专家，不清楚所得税怎么个交法，更不清楚怎么个递延法，也不清楚是不是还能有什么补贴什么的。请哪位大拿帮忙解析一下。
总之，在我来看，融创在Y21少交了16.74+179.86=196.6亿元的税!对一个处在现金流危机下的公司来说，能省下近200亿的现金应该是很有意义的的了吧?至于还能不能通过什么法子(暂时)省下更多税金，有没有做到“能省尽省”，也请大拿一并解析一下呗!
另外，融创的财报中还可能有别的地方也还藏着构成“巨亏”的因素，我发掘得也有限，请发现了的朋友不妨跟帖指出来，我也起学习一下。
总而言之，我认为融创的这份Y21财报，很形象的证明了我主贴中的理论，就是——
1、这一回，很多房企的“净利巨降”或“净利巨亏”的财报就是有意做出来的。
2、它们这么做，最大的目的是为了多省些现金下来，其次是为了卖惨。说不定还有别的目的。
3、这些房企的实际情况并没有财报上看起来这么惨。
4、对它们的(长线)股票投资者而言，肉其实还在锅里，可能会有些损耗，但还是会有不少肉什么时候会拨回到你面前。
5、某些目前还没有“净利巨亏”的(即便是已经“净利巨降”了的)，比已经“净利巨亏”了的更危险，说不定下一份财报就“净利巨亏”了。(呃，央国企房企除外，特别是那些成长型的报表应该会比较好看。)
好了，很晚了，就写到这里吧。希望勤奋的我对我的读者有帮助。
(如果觉得我还有点水平，就加关注吧。关注也是种鼓励。)
融创中国(01918)荣盛发展(SZ002146)华发股份(SH600325)
秋天的两只小鸡：
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华发股份(600325)
定增预案落地 ， 有望增强资本实力： 12 月 5 日，华发股份发布非公开发行 A 股股票预案，公告称拟向包括控股股东珠海华发集团有限公司在内的不超过 35 名特定对象非公开发行不超过 6.35 亿股(含 6.35 亿股) A 股股票。 本次定增募集资金总额(含发行费用)不超过 60 亿元，拟将募集资金用于郑州、南京、湛江、绍兴四个项目(45 亿元) 及补充流动资金(15 亿元) 。 公司 年以来抓住机遇积极拿地，截至 Q3 在手货币资金较 年末下降 96.94 亿元，现金短债比下降至 1.49 倍， 同时由于发债融资公司净负债率抬升至 79.37%。 此次定增完成后公司总资产和净资产均将有所增加， 有望增强公司资本实力，改善公司的资产负债结构，不仅能够改善公司现金流状况、增加稳健经营能力，也能在不突破“三道红线”的前提下为公司未来有息负债增长释放空间，定增后现金短债比预计达到 1.72 倍，资产负债率降至 69.71%，剔除预售款资产负债率降至 65.0%，三道红线重回“绿档”， 助力公司抓住机遇实现规模增长、提升市场份额。
控股股东华发集团参与认购，强化国资支持： 此次定增公司控股股东华发集团拟参与认购金额不超过 30 亿元，且认购数量不低于本次非公开发行实际发行数量的 28.49%，我们认为此次定增发行后控股股东华发集团的持股比例有望提升，公司国资背景得以强化。华发集团深度参与珠海城市运营，全面负责十字门商务区、珠海保税区及富山工业园区等珠海多地的总体规划设计、土地一级开发、市政基础设施、重点项目建设和招商引资工作，旗下拥有丰富的土储资源， 此次定增后华发集团持股比例提升， 有望为公司带来更多的协同受益空间。
销售业绩基本持平，四季度加大核心城市推货量。 根据克而瑞口径公司 年1-11 月实现销售金额 1024 亿元，同比下降 0.2%，基本与去年持平， 11 月单月实现销售金额 183.3 亿元，同比增加 60.4%， 公司自 6 月起单月销售面积逆势同比持续为正， 销售表现明显优于大市，截至 11 月公司销售排名进入前 20，位列第 19 位，展现出公司逆周期调节能力和发展韧性。 四季度公司加大在杭州、南京、上海、广州、珠海等核心城市推盘量，考虑到城市分化趋势、 12 月传统旺季及需求端松绑政策持续深入， 我们认为公司有望受益于核心城市的丰富货值储备和推货量实现销售同比逆势回正。
核心城市拿地强度加大，优质地块保障销售和利润。 公司 年以来拿地转变布局思路，战略聚焦深耕区域，集中于一二线城市，三线城市占比回落。 公司 年以来积极在核心城市拿地， 根据中指数据，公司 年 1-11 月共拿地16 宗地块，规划建筑面积 131.49 万平，一二线城市占比 68.3%，在上海、珠海和成都等高能级城市分别拿地 58.81、 24.56、 21.25 万平。 我们认为在政策逐步加码，市场销售逐渐企稳回升过程中，核心城市有望率先受益于政策放松率先复苏，而公司新增土地储备结构较好，特别是 年抓住机遇在上海布局，后续有望率先受益于市场复苏， 实现销售逆势增长。
维持公司“买入”评级。 公司待结算资源丰富，有望保持稳定发展，考虑到行业整体毛利率呈下降大势，公司毛利承压，但公司费用率保持同比下降趋势，净利有望提升。拿地和销售方面，公司保持拿地节奏，新增拿地面积主要位于上海、杭州、珠海等能级较高的城市， 有望受益于供给端分化实现销售持续增加，因此维持公司“买入”评级。
风险因素：房地产调控政策收紧或放松不及预期，地产行业销售下行幅度超预期，公司地产开发业务和其他业务拓展不及预期
来源：[信达证券|江宇辉]
秋天的两只小鸡：
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华发股份(600325)
事项：
12月6日，公司发布《度非公开发行A股股票预案》：1)本次非公开发行股票的发行对象为包括华发集团在内的不超过三十五名符合中国证监会规定的特定投资者。2)本次非公开发行股票数量合计不超过6.35亿股(含6.35亿股)，拟募集资金总额不超过60亿元，发行对象均以现金认购。其中，华发集团参与认购金额不超过人民币30亿元，且认购数量不低于本次非公开发行实际发行数量的28.49%。3)本次非公开发行的定价基准日为发行期首日。发行价格不低于定价基准日前20个交易日公司股票交易均价的80%，且不低于发行前公司最近一期末经审计的归属于母公司普通股股东的每股净资产。
国信地产观点：1)公司快速响应政策，积极把握融资时机，拟募资金用途符合政策指引。2)控股股东鼎力支持，奠定良好融资基础。3)增厚权益留足债务融资空间，充实资金保障后续项目开发。4)投资建议：公司积极推进股权融资，控股股东鼎力支持。预计公司/归母净利分别为34.0/36.2亿元，对应最新股本的EPS分别为1.60/1.71元，对应最新股价的PE分别为6.4/6.0倍，维持“买入”评级。5)风险提示：股东即期回报存在被摊薄的风险;公司开发物业销售、结算不及预期;行业基本面下行超预期;支持政策落地效果不及预期。
评论：
公司快速响应政策，积极把握融资时机，拟募资金用途符合政策指引
11月28日，证监会发布“第三支箭”，调整优化5项股权融资措施，明确支持房企重组上市和再融资需求。此后多家房企发布拟筹划非公开发行股票的提示性公告，而公司则是首批发布股权融资详细预案的房企，体现了公司快速响应政策、积极把握融资时机的能力和效率。
根据公告，公司拟发行股票数量不超过发行前总股本的30%，而拟募资的60亿元中，75%拟投资于郑州、南京、湛江、绍兴的项目开发，25%拟用于补充流动资金，充分贯彻国家关于“保交楼、保民生”的相关政策精神，有利于进一步增强公司的资金实力，实现可持续发展。
控股股东鼎力支持，奠定良好融资基础
公司的控股股东华发集团的持股比例28.49%。其由珠海国资委控股，一直坚定支持公司发展。末，公司净负债率大幅下降、成功迈入“绿档”，就很大程度上得益于其对并表子公司增资、大幅增厚了公司净资产。此次也不例外，本次拟募集资金总额不超过60亿元，其中华发集团参与认购金额不超过人民币30亿元，且认购数量不低于本次非公开发行实际发行数量的28.49%，且承诺若本次发行完成后至少18个月内不转让本次认购的股票，控股股东的鼎力支持给本次股权融资的开展奠定了良好的基础。
增厚权益留足债务融资空间，充实资金保障后续项目开发
此次融资有助于增厚公司权益，降低负债水平，改善财务结构，为后续经营所需的债务融资提供空间保障。公司立足珠海、面向全国，深耕粤港澳、长三角、京津冀及长江经济带等核心区域，经营稳健，业绩良好。前三季度，公司实现营收328亿元，同比增长14.4%;归母净利润21.1亿元，同比增长2.9%;截至11月，公司实现签约销售额1024亿元，同比下降0.2%，远好于行业水平，排名较上升13名至第19。随着业务的发展与规模的扩张，公司获取丰富的土地储备，大量后续项目的开发也需要强有力的资金支持，此次融资有助于公司充实货币资金、保障经营顺畅，可谓锦上添花。
投资建议
公司积极推进股权融资，控股股东鼎力支持。预计公司/归母净利分别为34.0/36.2亿元，对应最新股本的EPS分别为1.60/1.71元，对应最新股价的PE分别为6.4/6.0倍，维持“买入”评级。
风险提示
股东即期回报存在被摊薄的风险;公司开发物业销售、结算不及预期;行业基本面下行超预期;支持政策落地效果不及预期。
来源：[国信证券|任鹤,王粤雷,王静]
便宜不便宜：
回复@非典型股民_: 不卖惨，怎么债务展期，债转股，当然，信誉丧失，以后融资很难。以后不要再激进拿地了，原来激进拿的够卖几年的了，不进货，先把库存变现，资金链就会好起来，况且，国家为了稳定和发展，房地产业产业链还要用几年，否则靠什么转型，在这个青黄不接的时期。//@非典型股民_:回复@非典型股民_:【用融创来验证一下我这个理论】
融创刚发Y21财报。大家其实早就通过预告知道了，巨亏!但怎么亏成这样的，是真的这么亏吗?这要看到正式业绩公告里的财报才能窥见一二。
先看一下归属股东净利润：Y20为+356亿，这是融创的高光时刻。Y21则变成了-383亿!仿佛8848变成了大头向下还不止，估计用来填马里亚纳海沟正好。
再看了一下(表内)收入，Y20为2306亿(其中开发业务2189亿)，Y21为1984(开发业务1789亿)，同比减少14%(开发业务减少18.3%)。考虑到Y21受疫情影响、下半年又出现了大家都缺钱施工的窘境，这个下降幅度也算正常。而且融创还挺贴心的在业绩报告中提到了含表外联合营公司的全口径收入和权益收入数字。总之，看起来融创也还算良心，没有在收入上刻意做文章。说到这，必须得把荣盛发展和融信中国再次拎出来拷问一下——就问Y21的全年表内收入这个数字，你们是怎么做到同比分别减少34%和31%的!尤其是在Y21Q3还出过季报的荣盛发展，当时这个数字看起来似乎并没什么不正常!
接下来看看融创是怎么亏到裤衩都没了的——就在损益表和附注中主要看看数字比较大、看起来可能需要画个问号的一些非经常性损益吧：
1、(放在成本中的)物业减值(即存货减值)拨备310.62亿元，上年仅拨备了31.8亿元。
2、(放在成本中的)收购项目评估值调整(减值)110.2亿元，没有给出上年数字。
3、金融资产及合同资产减值(对关联公司、非控股股东等其它应收款项预期信、用减值)计提68.91亿元，上年仅计提了2.35亿元。
5、贸易及其它应收款项中，计提损失拨备51.24亿元，上年为计提5.54亿元。
6、金融资产公允值收益0，上年为收益96.56亿元。
7、出售金融资产亏损86.13亿元，上年为0。
8、物业、厂房及设备减值拨备72.13亿元，上年0。
9、商誉及其他无形资产减值拨备51.85亿元，上年拨备1.37亿元。
这些非经常性损益，在Y21合计“损失”了751亿元的——利润!
融创很有意思，将存货减值拨备和收购项目评估值调整(减值)都做进了损益表的生产成本项。这个做法不太常见，但效果惊人，硬生生把按标准算法计算出来的公司整体(合并报表)毛利率(=1-(成本/收入))“做成了”负0.9%!这就是让谁看了都只有一个感受——惨!
可能是融创也不想让股东觉得它真的这么差劲，于是在某段文字里专门说了：去掉存货减值310.62亿元影响的话，毛利率是14.8%。对比Y20融创终于把毛利率做正常了一些的21%，和Y21的行业状况以及友商们普遍的毛利率下降，这个14.8%让股东们怎么说呢，只能说是比上不足比下有余吧?呵呵，融创大概就是想让股东们这么想的，因为融创没有说再去掉那个更有点说不清楚的收购项目评估值调整减值110.2亿元影响的话，毛利率是20.3%!怎么理解这个20.3%呢?这么说吧，310.62亿存货减值和110.2亿收购项目评估值调整减值都是最后做年报损益表的时候做进去的，与融创Y21实际交付的那些房子的毛利率没关系，实际交付的毛利率就是20.3%，与Y20的21%差不多，这说明这部分交付的毛利率还是OK的——但融创似乎不想让你知道这一点。
不说毛利率了，我们再来看看这310.62亿存货减值和110.2亿收购项目评估值调整减值。这两个减值厉害!(如果假设融创在Y21其实与Y20一样赚钱、赚一样多的钱的话)光是这两个减值就足以把融创Y20的356亿元归属净利干成负数!其实，这两个减值讲的是同一个故事，就是——房价跌了，跌得老子亏大了!一般人都会觉得，没毛病啊，房价跌了，房企肯定亏死!不过这里有件事大家需要注意到——房价下跌的过程中，第一个阶段中，实行多级累进税率的土增税的加速减少其实是可以部分对冲房企净利润的减少的，这时候房企并没那么痛苦;只有到第二个阶段，土增税率已经是用0来计算了，跌的全都是房企的净利润了，这时候房企的痛苦指数才升级，但还可能仍有净利润;然后到第三个阶段，房价跌到低过项目成本(=买地成本+建安成本+资本化利息成本)了，这时候房企才真的开始亏本吐血了，也到了按相关规则需要做存货减值拨备的时候了(预期利润不存在减值计提的问题，因为本来也没有预先计入什么地方!)。不过，大家可能不知道的是——
A、房价究竟要跌多少才能导致房企的项目开始亏本?虽然没有统一的数字，每个项目、每个房企也都不一样，但我们可以从“房地比”(=地价/房价)去看这个问题。“房地比”是地产行业内部人人皆知的一个拿地价格衡量和控制指标，通常认为40%以下是比较理想的，越高就越危险，房企们也力图把平均水平控制在40%以下。我记得看到过一个压力测试，如果一开始是40%的地房比，好像房价要跌28%才开始会跌到项目成本。房价要跌10%已经很厉害了，跌20%可能很多按揭者都要考虑弃房逃跑了，银行都会开始着急喊救市了，跌到25%估计银监会比房企都着急!虽然这些数字不一定对，但说明要真的跌到房企的成本价还是挺难的!那么，现在跌了多少了?
B、房企们真的已经大量项目被跌破成本价了吗?真的到了需要做存货减值的情况了吗?用来做存货减值计算的房价参考依据和成本依据是什么?是每个项目分别仔细测算出来的吗?
因此，融创这两个减值到底该不该计提这么多，这是个问题。其他计提了巨额存货减值导致巨亏的房企，也同样要考虑这一点。
再看看融创其它那些3~9项的“花式”减值。如果你带着某些思考去看——是真的已经落地的损失了，还是只是潜在的、可能的损失的预先计提?该不该计提这么多?还有个更有趣的问题，为什么要现在计提?......就会发现很有意思。如果你还能感受到它们之间的某种一致的指向性，你就可能会豁然开朗——特别是如果有一些计提项感觉很过分的话!
比如这项——8、物业、厂房及设备减值拨备72.13亿元，上年0。融创自有的办公楼、厂房和设备居然需要减值拨备72.13亿元这么多吗?为什么上一年一分钱都没有?还有，办公楼的确可以说是公允价值有起有落的，反厂房和设备不就只有折旧的吗，怎么会有拨备这一说?融创就此能给出有说服力的清单吗?
限于篇幅，我就不一一评说它们了，大家可以自己去逐一思考和感受。
总之，这些减值项目合在一起，给人一种“能减尽减、不能减也要减、总之往死里减!”的感觉，有木有?
最后再说一下融创的税。Y21税款合计：负16.74亿元，上年：179.86亿元。其中：
1、所得税：107.53亿元，上年：134.05亿元。
2、递延所得税：负165.6亿，上年25.5亿。
3、土增税：41.35亿元，上年：71.35亿元。(从Y21、Y20的收入来说，似乎正常)
我不是税务专家，不清楚所得税怎么个交法，更不清楚怎么个递延法，也不清楚是不是还能有什么补贴什么的。请哪位大拿帮忙解析一下。
总之，在我来看，融创在Y21少交了16.74+179.86=196.6亿元的税!对一个处在现金流危机下的公司来说，能省下近200亿的现金应该是很有意义的的了吧?至于还能不能通过什么法子(暂时)省下更多税金，有没有做到“能省尽省”，也请大拿一并解析一下呗!
另外，融创的财报中还可能有别的地方也还藏着构成“巨亏”的因素，我发掘得也有限，请发现了的朋友不妨跟帖指出来，我也起学习一下。
总而言之，我认为融创的这份Y21财报，很形象的证明了我主贴中的理论，就是——
1、这一回，很多房企的“净利巨降”或“净利巨亏”的财报就是有意做出来的。
2、它们这么做，最大的目的是为了多省些现金下来，其次是为了卖惨。说不定还有别的目的。
3、这些房企的实际情况并没有财报上看起来这么惨。
4、对它们的(长线)股票投资者而言，肉其实还在锅里，可能会有些损耗，但还是会有不少肉什么时候会拨回到你面前。
5、某些目前还没有“净利巨亏”的(即便是已经“净利巨降”了的)，比已经“净利巨亏”了的更危险，说不定下一份财报就“净利巨亏”了。(呃，央国企房企除外，特别是那些成长型的报表应该会比较好看。)
好了，很晚了，就写到这里吧。希望勤奋的我对我的读者有帮助。
(如果觉得我还有点水平，就加关注吧。关注也是种鼓励。)
融创中国(01918)荣盛发展(SZ002146)华发股份(SH600325)
TIME投资的修行日记：
回复@非典型股民_: 学习//@非典型股民_:回复@非典型股民_:【用融创来验证一下我这个理论】
融创刚发Y21财报。大家其实早就通过预告知道了，巨亏!但怎么亏成这样的，是真的这么亏吗?这要看到正式业绩公告里的财报才能窥见一二。
先看一下归属股东净利润：Y20为+356亿，这是融创的高光时刻。Y21则变成了-383亿!仿佛8848变成了大头向下还不止，估计用来填马里亚纳海沟正好。
再看了一下(表内)收入，Y20为2306亿(其中开发业务2189亿)，Y21为1984(开发业务1789亿)，同比减少14%(开发业务减少18.3%)。考虑到Y21受疫情影响、下半年又出现了大家都缺钱施工的窘境，这个下降幅度也算正常。而且融创还挺贴心的在业绩报告中提到了含表外联合营公司的全口径收入和权益收入数字。总之，看起来融创也还算良心，没有在收入上刻意做文章。说到这，必须得把荣盛发展和融信中国再次拎出来拷问一下——就问Y21的全年表内收入这个数字，你们是怎么做到同比分别减少34%和31%的!尤其是在Y21Q3还出过季报的荣盛发展，当时这个数字看起来似乎并没什么不正常!
接下来看看融创是怎么亏到裤衩都没了的——就在损益表和附注中主要看看数字比较大、看起来可能需要画个问号的一些非经常性损益吧：
1、(放在成本中的)物业减值(即存货减值)拨备310.62亿元，上年仅拨备了31.8亿元。
2、(放在成本中的)收购项目评估值调整(减值)110.2亿元，没有给出上年数字。
3、金融资产及合同资产减值(对关联公司、非控股股东等其它应收款项预期信、用减值)计提68.91亿元，上年仅计提了2.35亿元。
5、贸易及其它应收款项中，计提损失拨备51.24亿元，上年为计提5.54亿元。
6、金融资产公允值收益0，上年为收益96.56亿元。
7、出售金融资产亏损86.13亿元，上年为0。
8、物业、厂房及设备减值拨备72.13亿元，上年0。
9、商誉及其他无形资产减值拨备51.85亿元，上年拨备1.37亿元。
这些非经常性损益，在Y21合计“损失”了751亿元的——利润!
融创很有意思，将存货减值拨备和收购项目评估值调整(减值)都做进了损益表的生产成本项。这个做法不太常见，但效果惊人，硬生生把按标准算法计算出来的公司整体(合并报表)毛利率(=1-(成本/收入))“做成了”负0.9%!这就是让谁看了都只有一个感受——惨!
可能是融创也不想让股东觉得它真的这么差劲，于是在某段文字里专门说了：去掉存货减值310.62亿元影响的话，毛利率是14.8%。对比Y20融创终于把毛利率做正常了一些的21%，和Y21的行业状况以及友商们普遍的毛利率下降，这个14.8%让股东们怎么说呢，只能说是比上不足比下有余吧?呵呵，融创大概就是想让股东们这么想的，因为融创没有说再去掉那个更有点说不清楚的收购项目评估值调整减值110.2亿元影响的话，毛利率是20.3%!怎么理解这个20.3%呢?这么说吧，310.62亿存货减值和110.2亿收购项目评估值调整减值都是最后做年报损益表的时候做进去的，与融创Y21实际交付的那些房子的毛利率没关系，实际交付的毛利率就是20.3%，与Y20的21%差不多，这说明这部分交付的毛利率还是OK的——但融创似乎不想让你知道这一点。
不说毛利率了，我们再来看看这310.62亿存货减值和110.2亿收购项目评估值调整减值。这两个减值厉害!(如果假设融创在Y21其实与Y20一样赚钱、赚一样多的钱的话)光是这两个减值就足以把融创Y20的356亿元归属净利干成负数!其实，这两个减值讲的是同一个故事，就是——房价跌了，跌得老子亏大了!一般人都会觉得，没毛病啊，房价跌了，房企肯定亏死!不过这里有件事大家需要注意到——房价下跌的过程中，第一个阶段中，实行多级累进税率的土增税的加速减少其实是可以部分对冲房企净利润的减少的，这时候房企并没那么痛苦;只有到第二个阶段，土增税率已经是用0来计算了，跌的全都是房企的净利润了，这时候房企的痛苦指数才升级，但还可能仍有净利润;然后到第三个阶段，房价跌到低过项目成本(=买地成本+建安成本+资本化利息成本)了，这时候房企才真的开始亏本吐血了，也到了按相关规则需要做存货减值拨备的时候了(预期利润不存在减值计提的问题，因为本来也没有预先计入什么地方!)。不过，大家可能不知道的是——
A、房价究竟要跌多少才能导致房企的项目开始亏本?虽然没有统一的数字，每个项目、每个房企也都不一样，但我们可以从“房地比”(=地价/房价)去看这个问题。“房地比”是地产行业内部人人皆知的一个拿地价格衡量和控制指标，通常认为40%以下是比较理想的，越高就越危险，房企们也力图把平均水平控制在40%以下。我记得看到过一个压力测试，如果一开始是40%的地房比，好像房价要跌28%才开始会跌到项目成本。房价要跌10%已经很厉害了，跌20%可能很多按揭者都要考虑弃房逃跑了，银行都会开始着急喊救市了，跌到25%估计银监会比房企都着急!虽然这些数字不一定对，但说明要真的跌到房企的成本价还是挺难的!那么，现在跌了多少了?
B、房企们真的已经大量项目被跌破成本价了吗?真的到了需要做存货减值的情况了吗?用来做存货减值计算的房价参考依据和成本依据是什么?是每个项目分别仔细测算出来的吗?
因此，融创这两个减值到底该不该计提这么多，这是个问题。其他计提了巨额存货减值导致巨亏的房企，也同样要考虑这一点。
再看看融创其它那些3~9项的“花式”减值。如果你带着某些思考去看——是真的已经落地的损失了，还是只是潜在的、可能的损失的预先计提?该不该计提这么多?还有个更有趣的问题，为什么要现在计提?......就会发现很有意思。如果你还能感受到它们之间的某种一致的指向性，你就可能会豁然开朗——特别是如果有一些计提项感觉很过分的话!
比如这项——8、物业、厂房及设备减值拨备72.13亿元，上年0。融创自有的办公楼、厂房和设备居然需要减值拨备72.13亿元这么多吗?为什么上一年一分钱都没有?还有，办公楼的确可以说是公允价值有起有落的，反厂房和设备不就只有折旧的吗，怎么会有拨备这一说?融创就此能给出有说服力的清单吗?
限于篇幅，我就不一一评说它们了，大家可以自己去逐一思考和感受。
总之，这些减值项目合在一起，给人一种“能减尽减、不能减也要减、总之往死里减!”的感觉，有木有?
最后再说一下融创的税。Y21税款合计：负16.74亿元，上年：179.86亿元。其中：
1、所得税：107.53亿元，上年：134.05亿元。
2、递延所得税：负165.6亿，上年25.5亿。
3、土增税：41.35亿元，上年：71.35亿元。(从Y21、Y20的收入来说，似乎正常)
我不是税务专家，不清楚所得税怎么个交法，更不清楚怎么个递延法，也不清楚是不是还能有什么补贴什么的。请哪位大拿帮忙解析一下。
总之，在我来看，融创在Y21少交了16.74+179.86=196.6亿元的税!对一个处在现金流危机下的公司来说，能省下近200亿的现金应该是很有意义的的了吧?至于还能不能通过什么法子(暂时)省下更多税金，有没有做到“能省尽省”，也请大拿一并解析一下呗!
另外，融创的财报中还可能有别的地方也还藏着构成“巨亏”的因素，我发掘得也有限，请发现了的朋友不妨跟帖指出来，我也起学习一下。
总而言之，我认为融创的这份Y21财报，很形象的证明了我主贴中的理论，就是——
1、这一回，很多房企的“净利巨降”或“净利巨亏”的财报就是有意做出来的。
2、它们这么做，最大的目的是为了多省些现金下来，其次是为了卖惨。说不定还有别的目的。
3、这些房企的实际情况并没有财报上看起来这么惨。
4、对它们的(长线)股票投资者而言，肉其实还在锅里，可能会有些损耗，但还是会有不少肉什么时候会拨回到你面前。
5、某些目前还没有“净利巨亏”的(即便是已经“净利巨降”了的)，比已经“净利巨亏”了的更危险，说不定下一份财报就“净利巨亏”了。(呃，央国企房企除外，特别是那些成长型的报表应该会比较好看。)
好了，很晚了，就写到这里吧。希望勤奋的我对我的读者有帮助。
(如果觉得我还有点水平，就加关注吧。关注也是种鼓励。)
融创中国(01918)荣盛发展(SZ002146)华发股份(SH600325)
风财讯：
来源： 凤凰网房产
出品 |
凤凰网风财讯id:fengcaixun
作者 |
陈文莉
编辑 |
王婷婷
房地产调控让一些房企退出江湖，但也让一些房企“逆势而出”。其中，被称为“珠海半城”的华发股份，尤为突出。
12月9日，上海第四批次土拍市场上，华发股份再次出手了。
据现场竞拍信息显示，本轮土拍中，华发股份参拍的热门地块青浦区赵巷镇佳恒路南侧B3A-01、B3A-02、B3B-01地块吸引了约10家房企，而宝山区顾村镇共富社区N120901单元E1A-05地块则吸引了12家房企参拍。
最终，青浦赵巷地块由国贸地产以33.081亿元拿下，溢价率8.96%;宝山顾村地块由上海佳运以20.796亿元拿下，溢价率约9.5%。华发股份均因报价与平均价价差较大而落败。
(赵巷地块竞拍截图，太仓华锦由华发股份全资持有)
尽管如此，自进入上海市场以来，华发股份在沪所拿地块也早已遍及了闵行、浦东、静安、宝山、松江、青浦、杨浦等多个主辖区。甚至在的四批次土拍中，华发股份更是一次不落，在上海拿地金额高达219亿元，位居房企上海拿地金额榜TOP1。(合计中指院1-11月榜与第四次土拍结果)
(图源：中指研究院)
凤凰网风财讯注意到，华发股份的脚步不止于上海，其在杭州、成都、武汉、珠海、中山等地的土拍市场上均有所斩获。仅1-11月，华发股份的权益拿地金额达到了267亿元，成功迈进TOP10。
然而，猛冲土储也隐藏着“后遗症”。
华发股份在规模这一脚迈进“千亿俱乐部”的同时，能力这一只脚却还留在外面，频繁的关联方高息输血、重重质疑明股实债、屡现的全国项目维权…这些无一不给华发股份真正站到房企前列，埋下了风险。
关联方之间高息输血，
以来，华发股份所拿地块中，不乏大手笔、高溢价地块。
其中，在上海的三批次集中供地中，华发股份以44.89亿元竞得浦东新区唐镇中心镇区地块，溢价率9.36%;联合建发国际分别以29.86亿元、26.58亿元的价格“触顶”拿下了闵行区浦锦街道地块和七宝镇古美北社区地块，溢价率分别为9.39%、8.99%;以31.59亿元拿下宝山顾村地块;以80.37亿元竞得了静安区中兴社区地块。
6月30日，杭州第二轮集中土拍中，华发以11.1亿元拿下了拱墅区一宗宅地，溢价率12%，这已经是今年杭州土拍所允许的最高溢价了。
凤凰网房产发现，在华发股份大手笔、高溢价的拿地背后，惊现了关联方之间高息输血、资金腾转的迹象。
华金保理、华发投控、横琴人寿、横琴华通
以来，华发股份仅通过等关联方公司，以“购房尾款收益权融资”“设立信托计划”“授权融资”等名义，开展了至少4次融资活动。票面融资成本基本在6.5%-7.2%，这一融资区间远高于华发股份的平均融资成本5.8%。
，华发股份通过上述公司开展过至少4次融资活动;和，华发股份通过关联公司开展的相关融资活动，也在5次-7次/年以上。
关联方融资之外，华发股份公开发债更是频繁。以来，华发股份通过债券发行募资超70亿元。企业预警通数据更是显示，华发股份目前仍有39只存续债券，余额高达326.04亿元。
有趣的是，高息融资输血的另一面，是华发股份在关联方的存款魅影。据5月份华发股份对上交所的回复函显示，其财务公司存款从的45.43亿元大幅增至的193.37亿元。
度华发股份收到财务公司存款利息收入1.91亿元，平均利率仅1.15%，这甚至低于同年银行1年期存款的基准利率(1.5%)。由此，“华发系”关联方相互输血、资金腾转的质疑声沸起，一度引发上交所关注函。
合作开发增多，
资金之外，合作开发是华发股份扩储增速的另一支撑点。
珠海市海川地产有限公司
3月28日，华发股份发布了一则关于向增资暨关联交易的公告。
对于增资，用华发股份自己的解释便是——“充分利用目标公司拥有的资源和优势达到产业经营和资本经营的良性互补，积极拓展房地产项目资源，持续增加公司土地储备”。
凤凰网房产注意到，这家名为“海川地产”的公司，是在华发股份的体系中专门负责“公司与关联方在全国进行房地产项目拓展”的平台公司。
北京金隅、天茂集团、碧桂园、中冶置业、湖北房投、美的置业、招商地产、成都锦江统建、广东天润、华侨城、利百控股、广州海灏投资
企查查显示，以海川地产为链接，华发先后与等众多房企达成合作，共同拿地开发项目。
吊诡的是，随着合作开发的增多，华发股份的少数股东权益持续增长，但少数股东损益却与之并不匹配，或存在“明股实债”的可能。
数据显示，在攀千亿的过程中，华发股份的少数股东权益占比快速攀升，从的54.4%升至78.29%;截至第三季度末，这一比例已经高达81.70%。
然而，华发股份少数股东损益仅14.82亿元，占比31.6%;前三季度，少数股东损益5.81亿元，占比更是下降到了21.6%。
非典型股民_：
回复@非典型股民_: cc:龙光集团(03380)合景泰富集团(01813)雅居乐集团(03383)//@非典型股民_:回复@非典型股民_:【用融创来验证一下我这个理论】
融创刚发Y21财报。大家其实早就通过预告知道了，巨亏!但怎么亏成这样的，是真的这么亏吗?这要看到正式业绩公告里的财报才能窥见一二。
先看一下归属股东净利润：Y20为+356亿，这是融创的高光时刻。Y21则变成了-383亿!仿佛8848变成了大头向下还不止，估计用来填马里亚纳海沟正好。
再看了一下(表内)收入，Y20为2306亿(其中开发业务2189亿)，Y21为1984(开发业务1789亿)，同比减少14%(开发业务减少18.3%)。考虑到Y21受疫情影响、下半年又出现了大家都缺钱施工的窘境，这个下降幅度也算正常。而且融创还挺贴心的在业绩报告中提到了含表外联合营公司的全口径收入和权益收入数字。总之，看起来融创也还算良心，没有在收入上刻意做文章。说到这，必须得把荣盛发展和融信中国再次拎出来拷问一下——就问Y21的全年表内收入这个数字，你们是怎么做到同比分别减少34%和31%的!尤其是在Y21Q3还出过季报的荣盛发展，当时这个数字看起来似乎并没什么不正常!
接下来看看融创是怎么亏到裤衩都没了的——就在损益表和附注中主要看看数字比较大、看起来可能需要画个问号的一些非经常性损益吧：
1、(放在成本中的)物业减值(即存货减值)拨备310.62亿元，上年仅拨备了31.8亿元。
2、(放在成本中的)收购项目评估值调整(减值)110.2亿元，没有给出上年数字。
3、金融资产及合同资产减值(对关联公司、非控股股东等其它应收款项预期信、用减值)计提68.91亿元，上年仅计提了2.35亿元。
5、贸易及其它应收款项中，计提损失拨备51.24亿元，上年为计提5.54亿元。
6、金融资产公允值收益0，上年为收益96.56亿元。
7、出售金融资产亏损86.13亿元，上年为0。
8、物业、厂房及设备减值拨备72.13亿元，上年0。
9、商誉及其他无形资产减值拨备51.85亿元，上年拨备1.37亿元。
这些非经常性损益，在Y21合计“损失”了751亿元的——利润!
融创很有意思，将存货减值拨备和收购项目评估值调整(减值)都做进了损益表的生产成本项。这个做法不太常见，但效果惊人，硬生生把按标准算法计算出来的公司整体(合并报表)毛利率(=1-(成本/收入))“做成了”负0.9%!这就是让谁看了都只有一个感受——惨!
可能是融创也不想让股东觉得它真的这么差劲，于是在某段文字里专门说了：去掉存货减值310.62亿元影响的话，毛利率是14.8%。对比Y20融创终于把毛利率做正常了一些的21%，和Y21的行业状况以及友商们普遍的毛利率下降，这个14.8%让股东们怎么说呢，只能说是比上不足比下有余吧?呵呵，融创大概就是想让股东们这么想的，因为融创没有说再去掉那个更有点说不清楚的收购项目评估值调整减值110.2亿元影响的话，毛利率是20.3%!怎么理解这个20.3%呢?这么说吧，310.62亿存货减值和110.2亿收购项目评估值调整减值都是最后做年报损益表的时候做进去的，与融创Y21实际交付的那些房子的毛利率没关系，实际交付的毛利率就是20.3%，与Y20的21%差不多，这说明这部分交付的毛利率还是OK的——但融创似乎不想让你知道这一点。
不说毛利率了，我们再来看看这310.62亿存货减值和110.2亿收购项目评估值调整减值。这两个减值厉害!(如果假设融创在Y21其实与Y20一样赚钱、赚一样多的钱的话)光是这两个减值就足以把融创Y20的356亿元归属净利干成负数!其实，这两个减值讲的是同一个故事，就是——房价跌了，跌得老子亏大了!一般人都会觉得，没毛病啊，房价跌了，房企肯定亏死!不过这里有件事大家需要注意到——房价下跌的过程中，第一个阶段中，实行多级累进税率的土增税的加速减少其实是可以部分对冲房企净利润的减少的，这时候房企并没那么痛苦;只有到第二个阶段，土增税率已经是用0来计算了，跌的全都是房企的净利润了，这时候房企的痛苦指数才升级，但还可能仍有净利润;然后到第三个阶段，房价跌到低过项目成本(=买地成本+建安成本+资本化利息成本)了，这时候房企才真的开始亏本吐血了，也到了按相关规则需要做存货减值拨备的时候了(预期利润不存在减值计提的问题，因为本来也没有预先计入什么地方!)。不过，大家可能不知道的是——
A、房价究竟要跌多少才能导致房企的项目开始亏本?虽然没有统一的数字，每个项目、每个房企也都不一样，但我们可以从“房地比”(=地价/房价)去看这个问题。“房地比”是地产行业内部人人皆知的一个拿地价格衡量和控制指标，通常认为40%以下是比较理想的，越高就越危险，房企们也力图把平均水平控制在40%以下。我记得看到过一个压力测试，如果一开始是40%的地房比，好像房价要跌28%才开始会跌到项目成本。房价要跌10%已经很厉害了，跌20%可能很多按揭者都要考虑弃房逃跑了，银行都会开始着急喊救市了，跌到25%估计银监会比房企都着急!虽然这些数字不一定对，但说明要真的跌到房企的成本价还是挺难的!那么，现在跌了多少了?
B、房企们真的已经大量项目被跌破成本价了吗?真的到了需要做存货减值的情况了吗?用来做存货减值计算的房价参考依据和成本依据是什么?是每个项目分别仔细测算出来的吗?
因此，融创这两个减值到底该不该计提这么多，这是个问题。其他计提了巨额存货减值导致巨亏的房企，也同样要考虑这一点。
再看看融创其它那些3~9项的“花式”减值。如果你带着某些思考去看——是真的已经落地的损失了，还是只是潜在的、可能的损失的预先计提?该不该计提这么多?还有个更有趣的问题，为什么要现在计提?......就会发现很有意思。如果你还能感受到它们之间的某种一致的指向性，你就可能会豁然开朗——特别是如果有一些计提项感觉很过分的话!
比如这项——8、物业、厂房及设备减值拨备72.13亿元，上年0。融创自有的办公楼、厂房和设备居然需要减值拨备72.13亿元这么多吗?为什么上一年一分钱都没有?还有，办公楼的确可以说是公允价值有起有落的，反厂房和设备不就只有折旧的吗，怎么会有拨备这一说?融创就此能给出有说服力的清单吗?
限于篇幅，我就不一一评说它们了，大家可以自己去逐一思考和感受。
总之，这些减值项目合在一起，给人一种“能减尽减、不能减也要减、总之往死里减!”的感觉，有木有?
最后再说一下融创的税。Y21税款合计：负16.74亿元，上年：179.86亿元。其中：
1、所得税：107.53亿元，上年：134.05亿元。
2、递延所得税：负165.6亿，上年25.5亿。
3、土增税：41.35亿元，上年：71.35亿元。(从Y21、Y20的收入来说，似乎正常)
我不是税务专家，不清楚所得税怎么个交法，更不清楚怎么个递延法，也不清楚是不是还能有什么补贴什么的。请哪位大拿帮忙解析一下。
总之，在我来看，融创在Y21少交了16.74+179.86=196.6亿元的税!对一个处在现金流危机下的公司来说，能省下近200亿的现金应该是很有意义的的了吧?至于还能不能通过什么法子(暂时)省下更多税金，有没有做到“能省尽省”，也请大拿一并解析一下呗!
另外，融创的财报中还可能有别的地方也还藏着构成“巨亏”的因素，我发掘得也有限，请发现了的朋友不妨跟帖指出来，我也起学习一下。
总而言之，我认为融创的这份Y21财报，很形象的证明了我主贴中的理论，就是——
1、这一回，很多房企的“净利巨降”或“净利巨亏”的财报就是有意做出来的。
2、它们这么做，最大的目的是为了多省些现金下来，其次是为了卖惨。说不定还有别的目的。
3、这些房企的实际情况并没有财报上看起来这么惨。
4、对它们的(长线)股票投资者而言，肉其实还在锅里，可能会有些损耗，但还是会有不少肉什么时候会拨回到你面前。
5、某些目前还没有“净利巨亏”的(即便是已经“净利巨降”了的)，比已经“净利巨亏”了的更危险，说不定下一份财报就“净利巨亏”了。(呃，央国企房企除外，特别是那些成长型的报表应该会比较好看。)
好了，很晚了，就写到这里吧。希望勤奋的我对我的读者有帮助。
(如果觉得我还有点水平，就加关注吧。关注也是种鼓励。)
融创中国(01918)荣盛发展(SZ002146)华发股份(SH600325)
非典型股民_：
回复@非典型股民_: cc:佳兆业集团(01638)美的置业(03990)绿城中国(03900)//@非典型股民_:回复@非典型股民_:【用融创来验证一下我这个理论】
融创刚发Y21财报。大家其实早就通过预告知道了，巨亏!但怎么亏成这样的，是真的这么亏吗?这要看到正式业绩公告里的财报才能窥见一二。
先看一下归属股东净利润：Y20为+356亿，这是融创的高光时刻。Y21则变成了-383亿!仿佛8848变成了大头向下还不止，估计用来填马里亚纳海沟正好。
再看了一下(表内)收入，Y20为2306亿(其中开发业务2189亿)，Y21为1984(开发业务1789亿)，同比减少14%(开发业务减少18.3%)。考虑到Y21受疫情影响、下半年又出现了大家都缺钱施工的窘境，这个下降幅度也算正常。而且融创还挺贴心的在业绩报告中提到了含表外联合营公司的全口径收入和权益收入数字。总之，看起来融创也还算良心，没有在收入上刻意做文章。说到这，必须得把荣盛发展和融信中国再次拎出来拷问一下——就问Y21的全年表内收入这个数字，你们是怎么做到同比分别减少34%和31%的!尤其是在Y21Q3还出过季报的荣盛发展，当时这个数字看起来似乎并没什么不正常!
接下来看看融创是怎么亏到裤衩都没了的——就在损益表和附注中主要看看数字比较大、看起来可能需要画个问号的一些非经常性损益吧：
1、(放在成本中的)物业减值(即存货减值)拨备310.62亿元，上年仅拨备了31.8亿元。
2、(放在成本中的)收购项目评估值调整(减值)110.2亿元，没有给出上年数字。
3、金融资产及合同资产减值(对关联公司、非控股股东等其它应收款项预期信、用减值)计提68.91亿元，上年仅计提了2.35亿元。
5、贸易及其它应收款项中，计提损失拨备51.24亿元，上年为计提5.54亿元。
6、金融资产公允值收益0，上年为收益96.56亿元。
7、出售金融资产亏损86.13亿元，上年为0。
8、物业、厂房及设备减值拨备72.13亿元，上年0。
9、商誉及其他无形资产减值拨备51.85亿元，上年拨备1.37亿元。
这些非经常性损益，在Y21合计“损失”了751亿元的——利润!
融创很有意思，将存货减值拨备和收购项目评估值调整(减值)都做进了损益表的生产成本项。这个做法不太常见，但效果惊人，硬生生把按标准算法计算出来的公司整体(合并报表)毛利率(=1-(成本/收入))“做成了”负0.9%!这就是让谁看了都只有一个感受——惨!
可能是融创也不想让股东觉得它真的这么差劲，于是在某段文字里专门说了：去掉存货减值310.62亿元影响的话，毛利率是14.8%。对比Y20融创终于把毛利率做正常了一些的21%，和Y21的行业状况以及友商们普遍的毛利率下降，这个14.8%让股东们怎么说呢，只能说是比上不足比下有余吧?呵呵，融创大概就是想让股东们这么想的，因为融创没有说再去掉那个更有点说不清楚的收购项目评估值调整减值110.2亿元影响的话，毛利率是20.3%!怎么理解这个20.3%呢?这么说吧，310.62亿存货减值和110.2亿收购项目评估值调整减值都是最后做年报损益表的时候做进去的，与融创Y21实际交付的那些房子的毛利率没关系，实际交付的毛利率就是20.3%，与Y20的21%差不多，这说明这部分交付的毛利率还是OK的——但融创似乎不想让你知道这一点。
不说毛利率了，我们再来看看这310.62亿存货减值和110.2亿收购项目评估值调整减值。这两个减值厉害!(如果假设融创在Y21其实与Y20一样赚钱、赚一样多的钱的话)光是这两个减值就足以把融创Y20的356亿元归属净利干成负数!其实，这两个减值讲的是同一个故事，就是——房价跌了，跌得老子亏大了!一般人都会觉得，没毛病啊，房价跌了，房企肯定亏死!不过这里有件事大家需要注意到——房价下跌的过程中，第一个阶段中，实行多级累进税率的土增税的加速减少其实是可以部分对冲房企净利润的减少的，这时候房企并没那么痛苦;只有到第二个阶段，土增税率已经是用0来计算了，跌的全都是房企的净利润了，这时候房企的痛苦指数才升级，但还可能仍有净利润;然后到第三个阶段，房价跌到低过项目成本(=买地成本+建安成本+资本化利息成本)了，这时候房企才真的开始亏本吐血了，也到了按相关规则需要做存货减值拨备的时候了(预期利润不存在减值计提的问题，因为本来也没有预先计入什么地方!)。不过，大家可能不知道的是——
A、房价究竟要跌多少才能导致房企的项目开始亏本?虽然没有统一的数字，每个项目、每个房企也都不一样，但我们可以从“房地比”(=地价/房价)去看这个问题。“房地比”是地产行业内部人人皆知的一个拿地价格衡量和控制指标，通常认为40%以下是比较理想的，越高就越危险，房企们也力图把平均水平控制在40%以下。我记得看到过一个压力测试，如果一开始是40%的地房比，好像房价要跌28%才开始会跌到项目成本。房价要跌10%已经很厉害了，跌20%可能很多按揭者都要考虑弃房逃跑了，银行都会开始着急喊救市了，跌到25%估计银监会比房企都着急!虽然这些数字不一定对，但说明要真的跌到房企的成本价还是挺难的!那么，现在跌了多少了?
B、房企们真的已经大量项目被跌破成本价了吗?真的到了需要做存货减值的情况了吗?用来做存货减值计算的房价参考依据和成本依据是什么?是每个项目分别仔细测算出来的吗?
因此，融创这两个减值到底该不该计提这么多，这是个问题。其他计提了巨额存货减值导致巨亏的房企，也同样要考虑这一点。
再看看融创其它那些3~9项的“花式”减值。如果你带着某些思考去看——是真的已经落地的损失了，还是只是潜在的、可能的损失的预先计提?该不该计提这么多?还有个更有趣的问题，为什么要现在计提?......就会发现很有意思。如果你还能感受到它们之间的某种一致的指向性，你就可能会豁然开朗——特别是如果有一些计提项感觉很过分的话!
比如这项——8、物业、厂房及设备减值拨备72.13亿元，上年0。融创自有的办公楼、厂房和设备居然需要减值拨备72.13亿元这么多吗?为什么上一年一分钱都没有?还有，办公楼的确可以说是公允价值有起有落的，反厂房和设备不就只有折旧的吗，怎么会有拨备这一说?融创就此能给出有说服力的清单吗?
限于篇幅，我就不一一评说它们了，大家可以自己去逐一思考和感受。
总之，这些减值项目合在一起，给人一种“能减尽减、不能减也要减、总之往死里减!”的感觉，有木有?
最后再说一下融创的税。Y21税款合计：负16.74亿元，上年：179.86亿元。其中：
1、所得税：107.53亿元，上年：134.05亿元。
2、递延所得税：负165.6亿，上年25.5亿。
3、土增税：41.35亿元，上年：71.35亿元。(从Y21、Y20的收入来说，似乎正常)
我不是税务专家，不清楚所得税怎么个交法，更不清楚怎么个递延法，也不清楚是不是还能有什么补贴什么的。请哪位大拿帮忙解析一下。
总之，在我来看，融创在Y21少交了16.74+179.86=196.6亿元的税!对一个处在现金流危机下的公司来说，能省下近200亿的现金应该是很有意义的的了吧?至于还能不能通过什么法子(暂时)省下更多税金，有没有做到“能省尽省”，也请大拿一并解析一下呗!
另外，融创的财报中还可能有别的地方也还藏着构成“巨亏”的因素，我发掘得也有限，请发现了的朋友不妨跟帖指出来，我也起学习一下。
总而言之，我认为融创的这份Y21财报，很形象的证明了我主贴中的理论，就是——
1、这一回，很多房企的“净利巨降”或“净利巨亏”的财报就是有意做出来的。
2、它们这么做，最大的目的是为了多省些现金下来，其次是为了卖惨。说不定还有别的目的。
3、这些房企的实际情况并没有财报上看起来这么惨。
4、对它们的(长线)股票投资者而言，肉其实还在锅里，可能会有些损耗，但还是会有不少肉什么时候会拨回到你面前。
5、某些目前还没有“净利巨亏”的(即便是已经“净利巨降”了的)，比已经“净利巨亏”了的更危险，说不定下一份财报就“净利巨亏”了。(呃，央国企房企除外，特别是那些成长型的报表应该会比较好看。)
好了，很晚了，就写到这里吧。希望勤奋的我对我的读者有帮助。
(如果觉得我还有点水平，就加关注吧。关注也是种鼓励。)
融创中国(01918)荣盛发展(SZ002146)华发股份(SH600325)
