今天检测了一下微信，已经有45个好友把我删除了……
我是一名房地产销售，从业近四年了。看尽世间冷暖，尝遍人情凉薄！希望能帮每一位客户挑选一套最适合她的温暖的家。
今天检测了一下微信，45个好友失去了我这么一位有趣的朋友，真替他们可惜！基本上也都是之前加了微信的客户，我仔细看了和他们每个人的聊天记录，给我的感触还是挺大的！
有一个大哥给我的印象非常深刻。在网上初步咨询了几句之后，就要了我的微信。微信通过后，也把他简单地要求告诉我了：80万以内，毛坯，三房，学区房。我看到这些要求，血压都要爆表了！
我捋了捋情绪，平静地给他分析了一下：首先80万以内的学区房三房，新小区，电梯房都排除了！然后毛坯，老小区，楼梯房排除了！你这是打算让我自己动手砌吗？老装修能接受吗？他思路也很清晰：不要，全部扒了代价不小！你先给我看看吧，就这几个要求，有合适的联系我。然后就没有然后了……
我也发现了，这些一直买不到房子的客户，有一个惊人的相似之处，那就是对市场行情了解得太少！我想起了刚入行的时候老店长给我们培训的时候说过一句非常经典的话：客户都是需要教育的。话虽然说得有点难听，但是话糙理不糙。基本上所有客户都是从事其他行业的，对房地产的了解也仅仅是通过网络了解。目前市场上的这些房产平台，除了贝壳找房，其他平台的水分又太大了。在网络上看得多了，往往会对市场的认知有偏差。还是有很多客户不愿意接受现在的房价的！但是现实总是要去面对的。
今天就简单给大家分享一些买房子必须考虑的因素吧。
1、价格
毋庸置疑，价格永远是客户最关注的问题。但是很多客户往往只关注挂牌价格，忽略了交易过程中产生的税费和中介费等费用。这也就是58、安居客上会出现很多价格低于市场价的房源的原因。如果一定要说经纪人在骗人的话也不尽然，满两年和不满两年的房源价格会差很多，这里面就可以做很多文章了！明明满两年的房源，可以说成不满两年的房源，他们在网上报的价格加上税费也许才是业主真实的挂牌价格。
2、户型
现在国民的生活水平都有了很大的提高，很多人在买房子的时候都会尽可能地选择舒适度高的房源。户型就有讲究了，南北通透的房源和不通透的房源价格也会差很多。拿我们当地的一个碧桂园的项目来举个例子吧。同样是小三房，一个面积是89平，因为户型不通透，市场成交价一般在105万到110万左右。另一个户型95平，成交价在118万到125万左右。面积大了6个平方，仅仅是因为南北通透。均价差了将近1000一平，这就是户型的魅力。
3、地段
这个地段就涵盖了周边配套和出行是否方便。一个成熟的小区，周边需要有餐饮，休闲娱乐，学校，医院等等配套设施。交通是否便利也很重要，不提前考虑好，也许会影响到后期每天早上起床的时间，可别因为堵车影响到上班打卡。
4、学区
学区和学位是两个概念了，学区就是房源不论交易过几手，只要户口落进房子，都可以去对应的学校就读。学位可能是政府和开发商之间达成的某种协议，一定时间段之内，该小区业主的子女可以就读某学校。也有可能是只有第一任业主的子女可以就读某学校。这些在购房的时候都需要问清楚。
5、物业
一个小区的物业，也是至关重要的。物业的服务质量甚至可以直接影响居民的居住体验。良好的物业将对建筑物进行定期检查和维护，以备设备在使用过程中保持良好状态，不至于发生电梯故障等情况。
6、首付比例
正常一套房源，首付是成交价的30%左右，具体还需要参考相关部门给出的评估价。但是二手房交易的过程中，还有一个情况要考虑在内，原业主还有多少贷款未还清?这个贷款是原业主自己可以还清还是需要客户的首付款去解押？所以有些客户手里有30万就认为100万的房子是一定可以买到的。这就是对市场情况不了解所产生的误解！
7、交付时间
客户在购买新房的时候，还需要确定好交付时间。只有房屋交付之后，六个月左右才可以办理房产证，大部分学校报名时是需要家长携带房产证的。如果办证时间和报名时间没办法做大无缝对接那会给业主带来很多的不便。
购房过程中还有很多需要考虑的因素，例如开发商资质，楼层，小区绿化，内部交通，楼间距，容积率等等，就不一一赘述了。
以上都是我个人总结的一些小经验，希望可以给正打算买房的朋友带来一点点帮助。愿每一个朋友都可以买到称心如意的房子。说得不对，不好的地方，望广大朋友批评指正！#房产##买房##购房#
#房产#今天把一个客户说哭了，我也哭了……
我是一名房地产销售，从业近四年了。四年来服务过的客户没有800个也有700多个了！可谓是看尽世间冷暖，尝遍人情凉薄！练就了现在的铁石心肠，我不会刻意地去迎合客户，更多的也只是站在客观的角度从各个方位去给客户分析每一套房源的优缺点，以便帮客户选择最适合他的家。
今天下午闲来无事，翻微信好友列表的时候看到了一个去年未成交的客户，忍不住给他发了个信息，故事这就开始了……
这个客户是去年正月初二的时候在安居客上看到我发布的一套房源，给我打了个电话，问我今天可以看房吗？我内心一万只骏马奔腾而过！今天大年初二啊！哥哥！疯啦？房产经纪人也是有家的呀！而且正值疫情期间，小区都出不去，我……
我说最近查得严，售楼部进不去，可以推迟几天吗？他说，我过几天就要回去上班了，这几天能不能安排一下？我说我尽量想想办法，售楼部对外开放的时候我就提前告诉你吧。
接下来的几天也不知道怎么了，也许大家都被关在家里实在没事做了，网络上的咨询量大得惊人。几天差不多积累了四十多组客户，都是要实地去看房的。我也盯紧了公司，终于答应我，正月初十，可以带客户去看房。
初九晚上，我跟这个初二哥哥（微信备注的就是初二哥，印象太深刻了）确定好看房时间。初十早上九点我就在售楼部门口等着他了，定位发过去，半小时后，他也出现了，带着他的女朋友。我先带着他们在项目周边走了一圈，把项目地理位置、周边配套、后期规划都详细地讲解了一遍。紧接着又讲解了项目沙盘和样板房。他们对127平左右的高层和148平的小洋房比较感兴趣。然后引导他们坐下来把两种户型的房源挑了两套比较满意的楼层价格算好了让他们对比。高层的价格比较满意，现场也可以直接下定。问题出现了，女朋友只想要洋房，价格超出预算了，首付差了5W！当天在案场做了很多工作，都没效果。还是选择回家再商量一下，然后就回去了。我想着这个客户也就一两天的功夫也就能成交了！果然下午五点多，电话来了，问我晚上可以看房吗？他爸妈要来看一下！我说可以的，然后半小时后，果然一家人都来了。看完房子后，他爸觉得位置偏了一点，但是儿子要买就买吧！又回到首付的问题上了。首付差了5万，要不跟家里大伯借一借吧？没过一会儿，大伯就出场了。来了第一句话这位置也太偏了！别买了，还是看看别的吧。经过沟通之后发现，他大伯几年前就在城里买了一套房子了，当时位置也很偏，等到周边配套设施完善之后，房价已经翻了一倍了！很显然就是不愿意借钱。
初二哥也看出来了，我把他拉到旁边说，你看要不这样吧。有一分钱办一分事，目前你们手里的钱可以先买个127的高层，等过两年再改善。毕竟房子一直在涨价！他说，不行呀！女朋友就想要洋房。我说洋房不是不买呀，先把房子买了，过两年可以换洋房呀！有了房子，先把婚结了，两个人一起奋斗，两年后，洋房涨价了，你们买的高层也涨价了，再加上这两年攒的钱，足够换洋房了！先上车，再换乘呀！他很无奈地说，不买洋房也不会结婚的！先不买了吧，今年我再攒点钱，明年直接来买洋房吧。
他们走后，我不止一次地联系过他，每次价格上涨我都会联系他。哥，明天调价了，每平涨200，一套洋房涨了将近3W，高层也涨了2W多了，要不还是听听我的建议，先把高层定下来吧，而且楼层也没什么选择了！就这样陆陆续续联系了四五次，他一直无动于衷。
今天又翻到他了，忍不住打了个电话给他。聊着聊着他哭了……以后别再联系我了，首付花光了，买不起了，去年一年两个人花了三十多万。我又是一脸的问号，每次喊你来看房，你都说要加班！没时间！你这三十多万是怎么花掉的？他说，也不是加班，就是越来越没信心了！离买房越来越远了，花钱又没有节制，逛街，购物，吃饭，不知不觉首付也都花完了！我还安慰他，没事，实在不行镇上还有房子的，先结婚再说吧，一家人一起赚钱，买房子也不算难事的。他哭得更凶了~~~还结婚？女朋友分了！她家里说了，没房子不结婚，也别互相耽误了！分手了！
哎！要是当时听了我的建议，又怎么会发生今天这样的事呢！我也就是一个普普通通的房产经纪人！我能有什么坏心思？无非就是给你们一个温暖的家，可以娶老婆，可以贷款，可以上学，几年后还可以升值！
