开封,最终还是没能“开封”。衡阳闯关失败后,开封也在短时间内,撤销了放松调控的决定。7月20日,开封市政府网站挂出通知称:撤回此前作出的“调整新购商品住房交易时限及撤销备案限制”(取消限售)的决定。
从“取消限售”的文件被诸多媒体曝光到政府发文紧急叫停,前后不到24个小时,又一个在“住房不炒”大调子下闯关失败的城市,再次说明“一城一策”也要有个度。其实开封与很多三四线城市一样,在全国各类城市普遍出台收紧性楼市政策的时期,于5月15日“跟风式”的出台了较为严厉的调控政策。
除了限售以外,两年前下发的调控文件中还有:
限制价格涨幅。原则上半年内涨幅不得高于5%,一年内涨幅不得高于10%; 严打高价捂盘。 高价土地现房销售。居住用地出让溢价率溢价150%以上需项目主体结构完工后才能办理预售,溢价200%以上,只能现房销售;
既然出台了一系列调控政策,开封为何现在又要着急松绑呢?
壹丨开封身陷囹圄,楼市低迷前行
有一组来自开封市统计局的数据,,开封全市房地产开发投资240.84亿元,同比下降12.1%,其中住宅181.25亿元,下降11.0%;全市商品房销售面积同比下降10.6%。
开发投资与全年销量双双走低,开发商对当地楼市预期自然也在走低,全年,开封卖地167.9亿元,截止7月中旬,卖地收入仅为70亿,已经过半,但卖地金额却连去年的一半都不到,开发投资与土地财政收入的下滑,直接影响着当地GDP的增长。
对于一个去年GDP总量方才突破2000亿的三线中下游城市而言,土地财政收入的减少值得敲响警钟,主管部门出台提振市场信心的政策完全在意料之中。
根据诸葛找房的数据,开封楼市在近期的确遭遇了瓶颈。4月开封新房均价达到最高位8202元/平方米,此后开始下跌,6月均价为7953元/平方米。虽然普遍降幅仅为3%,但不排除个别楼盘已经开始割肉,据当地新闻当地开发商为了保业绩,开始借着各种名目打折,“特价房”、“团购房”、“员工福利房”,甚至有楼盘打着8折促销,但仍未明显好转,4月-6月,单月销量仅为22.5万方左右。
当地的政府留言板上,有网友在3月投诉开封恒大文旅城降价40%抛售房产,业主大规模维权事件频发,请求政府出面干涉稳定市场。
一二级市场双双低迷,经济就连稳增长都面临压力,而频繁的打折促销,让老业主愤懑不已,群体性事件屡屡发生,为了保稳,只能提升楼市信心,这也是开封试图取消限售的根本原因。
贰丨从取消到撤回,警示作用明显
如果说开封取消限售是新闻,那第二天撤回该声明无疑是更大的新闻。关于为什么撤销,开封官方给出的解释是:市住建局未进行充分的市场调研和论证,对由此产生的市场影响缺乏充分的预判和评估,故撤销此决定,收回相关文函。
但很明显,开封市住建局无疑当了一回“背锅侠”,这种牵扯到楼市的政策,不是一个市住建局能擅作主张的,发布一则“缺乏预判和评估”的政策,一定是多个主管部门共同拍板决定的,市住建局不过是发声窗口而已。
无论这份压力是来自于高层、抑或是网络舆情,此番开封限售解除“一日游”的确传达了重要信号。
第一,开封企图放开限售其实是对三四线城市楼市的一次预警。-,得益于棚改货币化安置,三四五线楼市异军突起,而如今棚改政策及安置方式的转向,让三四五线楼市的潮水开始退却。
这些缺乏支柱产业、经济基础弱的城市,在棚改政策转向后,真实的购买力暴露无遗,而外来的需求又有限,楼市滞涨、成交下跌是可以预见的现象。也许依附在一线和热点二线周边的三四线城市,还能继续承接大城市的刚需外溢需求,但非城市群中的三四线城市就相对疲软,菏泽如此,恩施如此,开封亦如此,前期棚改的快速推进,自住诉求的客户多数已有了住房,后续棚改挤压出来的居住需求将被实物安置消化,三四五线城市楼市后期需求有限。
第二,今时不同往日,过了个“小阳春”,想在“一城一策”的掩护下,松绑楼市并非易事。开封并不是第一个吃螃蟹的人,在它之前的菏泽成功闯关,可那是12月取消的限售,时隔半年,市场已发生了变化。
上半年,全国楼市普遍经历了小阳春现象,从房价走势来看,开封同样在4月迎来了峰值,如今房价仅出现两个月的回调就妄图松绑,说白了还是不够“惨”。
况且在政治局会议召开的前夕宣布取消限售,这个时间点显然不明智。
叁丨透过开封看西安
从去年年底开始,企图松绑调控的城市多为三四线城市,这也证明了三四线城市楼市开始下行,前期调控收紧的城市尴尬不已,想“救市”上面有高压,继续执行严控,楼市、经济都扛不住。而且市场越下行,靠地方松绑“限售”等调控政策未必有效。
上半年菏泽城区新建商品房成交约13000套左右,相比同期销量上涨了近2000套;新房价格1-6月份菏泽城区仅有2%的涨幅,而去年上半年涨幅为9%,二手房半年期涨幅为2.5%,而去年同期涨幅为8.5%,菏泽城区新房与二手房价格相对来说是较为稳定。
看来取消限售并没有让菏泽房地产市场快速复燃。毕竟限售政策不及限购、限贷等核心政策的“杀伤力”,就政策本身而言,主要是为了打击投机客,坚决贯彻“房住不炒”。
开封执行的限售政策为:在开封市区(不含祥符区)购买的新建商品住房,自取得不动产权证书之日三年内限售。但一般房产交易都会选择在满2年再交易,这样可以避免5.3%的增值税,限售3年,只是略微延后了交易周期,即使取消限售对于开封这样的城市,实际影响并不大。
可就是这样的象征型政策,开封这样的三四线城市都没能闯关成功,说明当前阶段,楼市调控仍然从严。那么70城房价指数同比涨幅连续七个月高居全国第一、刚刚出台限购升级政策、上半年土地楼面价上涨50%的西安又有什么放松调控的空间呢?