>begin--> 一、《办法》制定的背景和必要性
近年来，我市房地产业快速发展，进一步改善了城镇居民生活环境，加快了城镇化建设进程。但是，在房地产开发建设过程中也出现了很多矛盾和问题，特别是教育、卫生、养老、体育、文化、停车场（库）等公共服务配套设施规划不到位、建设不到位、移交不到位、使用不到位等问题，不能满足居民生活需要，居民反应强烈，引发的投诉信访事件逐年增多，这与我市公共服务配套设施规划和建设要求不明确、产权不清晰、移交使用不规范有直接关系。因此，制定了《淄博市新建房地产开发项目公共服务配套设施建设管理办法》，建立公共服务配套设施建设管理长效机制，解决公共服务配套设施规划、建设、使用存在的实际问题。
二、《办法》制定的主要依据
1、《中华人民共和国物权法》
2、《中华人民共和国城乡规划法》
3、《中华人民共和国城市房地产管理法》
4、《山东省房地产开发经营管理条例》
5、《山东省物业管理条例》
6、《淄博市房地产开发经营管理条例》
7、《淄博市人民政府办公室关于加强社区配套设施规划建设管理的意见》（淄政办字〔〕34号）
三、《办法》起草的过程
起草《办法》的总体思路是依据国家、省市房地产开发经营相关法律、法规和政策，立足我市实际，坚持问题导向，为公共服务配套设施建设管理提供政策保障。自11月起，市住房城乡建设局在调查研究的基础上起草了《办法》，起草过程中广泛征求了市直相关部门、行业协会、部分开发企业意见和建议。4月，经市政府研究列入重大行政决策事项，并履行了以下程序：
（一）公共参与。于4月21日至5月22日在市政府网站进行了意见征集。
（二）专家咨询论证。5月份报请市政府进行专家咨询论证，形成了《专家咨询论证报告》，专家组一致认为：《办法》科学先进、符合实际，具有可操作性，同意《办法》通过评审。
（三）社会稳定风险评估。从5月份开始，市住房城乡建设局着手进行社会稳定风险评估并起草《社会稳定风险评估报告》，6月份通过市委政法委审核备案。
（四）合法性审查。7月份市司法局进行合法性审查并出具合法性审查意见。
（五）集体讨论。8月10日《办法》经第79次市政府常务会议研究通过。
9月11日《办法》经市委常委会第194次会议研究通过。
四、《办法》主要内容说明
《办法》包括总则、用地和规划管理、建设管理、产权移交和使用管理、监督管理和附则六章，共三十六条。主要内容包括：
（一）《办法》对公共服务配套设施的内容作出明确规定。根据我市开发项目建设规模的实际情况，按照《城市居住区规划设计标准》（GB 501080-）中五分钟生活圈、居住街坊配套设施及有关法律法规和文件的规定，明确公共服务配套设施包括教育设施、养老设施、文化设施、体育设施、卫生健康设施、社区服务设施、商业服务设施、物业管理与服务设施、机动车停车场（库）等其他需要配套建设的公共服务配套设施。同时要求开发项目公共服务配套设施的规划建设、配置标准要有前瞻性、超前性，并应当与开发项目同步供地、同步规划、同步建设、同步验收、同步交付。（第3、5条）
（二）《办法》对公共服务配套设施的产权归属作出明确界定。明确公共服务配套设施中的教育设施、社区服务设施产权归项目所在地区县政府所有，产权单位由区县政府确定；物业管理与服务设施中的物业管理用房归全体业主所有；其他公共服务配套设施的产权归属，依照有关法律法规和文件等规定或投资来源确定。（第4条）
（三）《办法》对公共服务配套设施的供地方式作出明确要求。规定产权归政府所有的公共服务配套设施，独立占地建设的，建设用地符合《划拨用地目录》的，采取划拨方式供地。同时要求产权归政府所有的公共服务配套设施，将“由开发建设单位建成并无偿移交”作为土地出让或划拨的条件。（第8条）
（四）《办法》对部门之间工作协调机制作出具体要求。规定自然资源部门在对出让或划拨用地提出规划条件时，应当先书面征求相关部门意见，明确公共服务配套设施的内容、建设规模、用地方式、用地面积等规划配置要求和标准；住房城乡建设部门在组织提出出让或划拨用地的建设条件时，应当先书面征求相关部门意见，由相关部门提出公共服务配套设施的建设标准、建设时限、产权归属、产权移交等要求；土地成交后，相关部门、开发建设单位应当签订公共服务配套设施产权移交和使用管理协议，相关部门对协议落实情况进行监督管理，从源头上保证规划、建设、移交、管理到位。（第9、11、14、28条）
（五）《办法》对公共服务配套设施建设管理设定了多项新的管理制度。
1.规定公共服务配套设施的建设时序。明确教育设施应当安排在项目首期建设；明确公共服务配套设施应当在地块建设总量完成80%前建设完成，独立占地建设的应当在地块建设总量完成50%前建设完成，解决公共服务配套设施建设不及时的问题。（第16条）
2.规定公共服务配套设施不得核发预售许可证。明确产权归政府、全体业主所有的公共服务配套设施应当在房地产开发经营权证明中载明，不得核发预售许可证，避免公共服务配套设施被企业销售。（第18条）
3.明确公共服务配套设施产权移交时限。规定产权归政府所有的公共服务配套设施，在项目竣工综合验收备案3个月内，由产权单位与开发建设单位按照公共服务配套设施建设协议的约定进行产权移交，解决不及时移交的问题。（第23条）
4.明确公共服务配套设施不动产登记要求。规定公共服务配套设施登记在产权单位名下；产权归业主所有的公共服务配套设施，由登记机构在不动产登记簿上予以记载，不颁发不动产权证；公共服务配套设施应当按照规划用途进行使用，为便于识别，要求在不动产权证上予以注明。（第24至27条）
（六）《办法》突出对买受人合法权益的保障。规定开发建设单位应当将各项公共服务配套设施的位置、规模、产权归属及建设完成时间在商品房销售场所醒目位置公示，并在商品房买卖合同中予以明确；对于产权归全体业主所有的公共服务配套设施应当在不动产登记簿上予以记载，保障买受人合法权益。（第21、25条）
（七）《办法》对公共服务配套设施使用管理作出具体要求。规定教育、民政、住房城乡建设、商务、文化旅游、卫生健康、体育等部门应当对公共服务配套设施统一登记管理、专房专用，并对使用情况进行监督管理。公共服务配套设施应当按照规划设计用途进行使用，任何单位和个人不得挪作他用。（第27、29条）
（八）《办法》对未按规定进行公共服务配套设施建设移交的行为明确处理措施。规定开发建设单位未按照规划许可规定建设开发项目公共服务配套设施的，由城市管理部门责令限期改正，依法予以行政处罚；未按已备案的开发建设方案建设公共服务配套设施的，由住房城乡建设行政主管部门责令限期改正，依法予以行政处罚，并记入信用评价；未按约定移交公共服务配套设施的，由相关部门会同住房城乡建设部门责令限期改正，依法予以行政处罚，并记入信用评价。（第30、31、32条）
【来源：淄博市人民政府】
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