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问：昨晚刚刚向您请教要不要买公寓后，今天就出了停止公寓审批、鼓励现有公寓作为人才房的文件，可否解读一下呢？ 这对公寓来说到底是好消息还是坏消息？
答：当时是利空 公寓从来不受待见
公寓是智商税，是开发商为了商办去库存，不得已为之的营销手段。 公寓最大的问题是：流动性的问题。流动性的背后，有税费的问题。按照目前的商办类物业交易税费来算的话，一次交易能吃掉你40%以上的增值收益。
这种税费，直接摧毁了公寓一半以上的流动性。 深圳仅有的1998平方公里的土地差不多一半给了所谓的生态绿肺，剩下的一半大部分了给了商办和工业用地，留给住宅的用地比例在世界一流城市里都是最低的。
深圳教育和医疗资源尤其落后，这点从深圳每年小一初一的学位缺口和不到一半的公办普高录取率中可窥一二。如此珍贵的土地不多盖一些学校，不多盖一些住宅，反而每年递增的盖一堆鸡肋的公寓，确实有些暴殄天物。
问：十三房老师您好，非常钦佩您的资产配置思路方法，点赞。 我的情况：1.夫妻年龄42，家庭年入约70万。2.两个男孩，小学6年级和幼儿园。3.商品房3处：福田区华强北片区135平，福田区彩田片区96平（自住），罗湖区翠竹片区27平（深中学位），无欠款。4.现有资金300万。 请教您：1.大通胀环境下，是否还需要再买房？有没有具体片区的建议（科技园？宝中？碧海？光明？） 2.如果不买房，老师有没有其他资产配置的建议？ 谢谢您！
答：你好，以后深圳的发展是双核心： 1.前海科技和金融 2.是福田和罗湖金融与文化 现在已有的房产，都属于普涨板块。深中学位是因为有学校利好，导致价格上涨 买房买的是土地价值，土地资源和圈层，而非房子本身。 深圳宝安南山去年11月到现在这波涨幅是刚需驱动，前海巨大的前景，80万创业人口提前布局。规划好配套好学校好的地方就只有宝中，因此宝中领涨然后辐射周边地区。导致的现象就是 只有这区域范围内的楼盘拼命的涨，其他地方的板块轮动，实际上是购买力外溢的跟涨和普涨板块。 涨的原因是产业人口提前布局。 好的板块 房价还会继续涨，比如前海 宝中等，购买力的回归之后会普涨板块会暂停上涨。 我们买房是不断从普涨板块置换到领涨板块的过程，地段 学位 圈层都需要同步升级，资产升值速度才更快。 科技园，宝中，碧海都是不错的板块。
问：您好，请教下请问南山有什么好的小学学位房推荐，我预算360万首付，有什么三房推荐，现在住宝安小两房想换到南山住，孩子也要上小学，感谢
答：南山口碑不错的小学有育才一小，二小，麒麟小学，文华学校，荔林小学，科苑小学，学府二小，北师大南山附小等。 南山小学水准略弱于福田，和中学一起才能带动房价。 700万总价买三房，要小学初中双学位很困难，只看重小学还是有的选，不过选筹属于我们的付费范围，不具体公布了。
问：深户，纯投资，5成按揭贷款 1.深圳前海周边，单价8万多+50平左右+两居=总价450以内 2.深圳西乡固戍周边，单价6万多+75平左右+三居=总价450以内 请问哪个投资更好?星主辛苦!谢谢您!
答：做投资可不是选择题这么简单。 没有明确看到两个楼盘的位置，品质、楼龄、配套，小区，户型等综合对比因素，随便给出答案是不负责任的。
问：老师好，刚卖掉自住房租房住，手上400w左右，想买800-900万改善四房，小孩2年后要上学，主要考虑龙华上班近。本来想等壹成中心11区开盘，但学位紧张，最近部分一类业主也被分流，未来全部入住可能更加紧张。现在面临选择，1. 继续等壹成中心11区，旁边中洲旧改开始拆了，不知2年后能否建成一期和先建一个学校。2. 转向上塘、梅林关的二手房，玖龙玺四房价格很高了并且户型不太好，尚俊建议考虑吗？3. 等上塘新盘，最快的应该是玖珑悦要9-10万超预算了，另外这个价格值得入手吗？ 请问十三老师的建议？
答：这个总价，不一定要死磕龙华哦。 ，上一轮大涨之后，深圳关外放了两颗大卫星，一个是宝中，一个是红山，同步破了七万，闪瞎了老深圳人的双眼。 ，这一轮大涨之后，宝中冲到了12万，红山上塘普盘还在8万多徘徊。 上次大考的优等生变成了这次大考的差生，世事就是这么难料。 上塘的尚峻，虽然看起来很美，但涨幅并不理想。 小1000万的标的，如果不是非龙华不可，我建议不妨放眼整个深圳。
问：老师您好！福田工作，准备购置总价400万左右两房自住。龙华民治世纪春城和碧水龙庭两个盘请分析下，谢谢。
答：世纪春城 共四期04年-09年的房子，四期属于区域内成交量大户，相比较红山区域单价低很多，四期09的房子外观较新，车位充足绿化率35%,容积率3，大户型居多，均价5，一二三期梯房居多，户型方正，得房面积大。均价4.5, 9楼的带电梯，一梯两户，离地铁也太远 碧水龙庭花园大社区，居住品质不错，自住舒服学区也不错，潜力很好。 这2个楼盘对比，优先碧水龙庭
问：十三老师，福田赤尾京基御景华城值得投资吗？400多万的两房涨幅能跟上大盘吗？谢谢！
答：你好，御景华城是福田的上车盘，不愁卖不愁租，但是小户型过多，放盘量和交易量一样大，有点类似于布吉的龙珠，龙岗的康城，宝安的桃源居，这些楼盘共性都是交易活跃，流动性好，但从增值角度上看缺乏爆发力，跑平大盘吧。
问：十三老师好，目前本人自住宝安西乡一套140平君成雍和园的房子，但是学位不好。小孩马上读幼儿园，计划再购入一套小户型学位房，即考虑学位，又考虑投资，手头上有资金100。 现在几种选择方案: 1.朋友建议我卖掉现有房产，到南山后海片区购买一套学位房。但是后海单价都在12-15左右，这样整体的居住质量会下滑很多。 2.在南山片区购买一套小户型学位房，保留现有住宅，但是又担心小孩南山读书积分不够。请问是否有合适推荐楼盘？ 3.在宝安购买一套宝中学位房，目标选择是海雅缤纷城，都市翠海华庭，TATA公寓。但是今年价格涨幅很大，请问是否有好的选择建议？ 以上三种方案，哪种更合适？ 还望老师指点。
答：1.君成雍和园地段不好，待地铁开通会有较大改善；的次新（基本就是新房了），花园环境好，但是户型产品设计有点一言难尽；价格略高于同地段市场价。 君成虽然在西乡，但属于西乡边缘区位，配套发展都一般。可以考虑出售。 2.投资学区房有很多打法： 1.买没有学区的学区房（有暴击） 2.买学位用过的可以有折扣（时间的财富） 3.买成熟自己要用的学位房（投资+刚需） 投资角度建议买未来成长空间大的学区房，深圳教育集团化趋势明显，比如荔园、红岭、南二外、南山实验、南山外国语等。 可以考虑南山的教育集团（南二外 南山实验 南山外国语）覆盖的小区，新的教育模式，生员也很好。 3.我更倾向于未来可能变好的学位房，入门槛比较高的学校，稀缺性的，而不是已经是排名XX的，这样才能产生暴击，否则你被原业主暴击。
问：罗湖的湖贝片区还有价值吗，如华隆园的二手房
答：湖贝旧改声势浩大，湖贝塔也规划建设国内第一高楼，并且传闻湖贝地下预留了高铁站的建设空间，华润会长期、持续投入，一旦湖贝塔建成，罗湖会有“王者归来”的感觉，旧改后新建的住宅也一定是天价，因为新盘在罗湖是极度稀缺的。 但存在几个大问题： 一、旧改周期超长 二、螺岭系生员超载 三、湖贝旧改片区就读的是湖贝小学 四、未来一手盘临深南东路，对后面腹地的二手房价格拉动有限 短期内来看，如果你只有少量的资金，小孩要读螺岭，华隆园是个好选择，但中长期来看，罗湖还是会跑输大市的。
问：刚把西丽的房子官龙名苑卖掉，有贷款记录，深户单身，想拿100多首付买个总价400多小二房出租持有过渡，大概2-5年，想再换大户型自住，目前看了福田花好园和蛇口栖游家园 哪个盘更适合持有方便以后出售？或者别的楼盘推荐？我住蛇口，未来是希望住蛇口不变，暂不考虑学位，因名额只有一个，希望能投资2套，还有什么方式操作？
答：栖游花园周边配套较差，学校一般，单价已经涨的太高，不建议继续买入。 花好园相对好一些，除此之外可以关注碧海 西乡 沙井和上塘板块，溢价相对少一些。 你是深户，可以考虑把父母的户口迁到深圳，做接力贷买入。
问：老师 现朋友有三湘海尚140平双拼低于市场价100万卖我 算笋吗？
答：不算，笋盘的定义是成交价的7折，事实上，你淘到8折的房难度都很大。 如果没有专业的淘笋渠道，这套房子没有硬伤，可以考虑拿下。 但是需要对比最新成交价，不是报价
楼市注定只有20%的人能赚钱，而我们可以成为这20%，选择大于努力！未来依然可以靠买房躺着赚钱。
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