我是章哥，房地产从业二十年的投资专家，通晓业内的一切门道，以下内容来自内部分享。
章哥说买房微信公众号提问。
提问1：
章哥，我是刚毕业没几年的刚需，看了好久的房子，这两天被一个问题困扰。就是二手房的挂牌量明显大涨，怎么房价没有下跌啊？这不符合经济学原理啊，价格是由供需关系决定的，供应量突然增加，房价应该下降才对。可现在却没降，这是为什么？
回答1：
1、 经济学原理没有错，这是自然法则，也是社会规律。是无数的经济学家们的总结，也经过了无数次的检验，可称真理。
2、 商品供应量上升，在需求没有增加的情况下，价格肯定会下降，这没什么可怀疑的。但是，如果需求也同步增加呢，价格还会下降吗？不会了，供需相抵，商品价格至少会维持不变
3、 供给和容易理解，就是商品数量。但需求却不太好理解，至少有两种解释。
第一种是需求与需要的区别。比如说，老王想买房却买不起，这算需求吗？不算，这只能算需要，因为他再想买房也无法真正影响到商品价格。
第二种是直接需求与间接需求的区别。那些出手买房的人是直接需求，成交的同时就向市场中报告了商品价格，影响了其他人判断。间接需求呢，就是想买房却还没有出手，但一直在观望和询价的人。这些人不会直接影响到价格，却间接影响了。
比如你就属于间接需求，并没有出手买，只不过是经常去看房罢了。但是，就是你这种看房的行为，间接的维持住了房价，甚至有可能是推高房价。
4、 举个例子，二手车市场里卖车的，几天下来仅有几个人来询价，还都没买摇摇头走了。那卖家会怎么办？肯定心虚的降价呗。但是如果是每天有很多人来询价呢，虽然也没人买，但他会轻易降价吗？不会了，因为他知道感兴趣的人多，所以宁可再等等。
二手房市场也一样，虽然挂牌量上涨，交易量也没有变化，但是感兴趣的人增多了，看房的人增多了。这就等于是潜在的需求增加了，所以维持住了价格。
5、 这种情况下，如果真的能坚持住，也就是买房的人不出手，那价格还是会下跌，毕竟卖家没那么好的心态。可买家有这么好的心态吗，能忍得住吗？也很难。
既然感了兴趣，既然去看房，就说明买家是相信房价要上涨的。就和你一样，如果认为房价肯定下跌，那早就不去看房了。
所以，所有看房人都是相信房价会涨的，只不过他们还不能确定什么时候涨，是否该现在出手而已。但他们的这些行为，就已经起到了维持房价的作用，至少是短期的维持。
6、 总结：二手房挂牌数量增加，并不一定会造成房价下跌，因为需求也在增加，甚至增加的更多，只是没出手而已。他们在等，等市场真正启动，等鼓励买房的政策出台。
针对你的情况，我也建议再等等，不要急于出手。可以继续看房，增长经验。同样要等市场变化，而且必须等到政策出台，那才是真正的市场信号。作为刚需买房，保值是第一位的，你输不起，还是稳妥为好。
提问2：
章哥好，我和男友即将结婚，我有首房资格他没有。他在北京车公庄一带有一套老破小，50平学区房，价值600万左右。在固安有一套小两居，不值多少钱。目前我们有现金160万，两人年收入约40w。听朋友说可以用抵押出贷款来增加首付，请问这样做是否安全，大概各种费用是多少？另外，我们准备在望京买房，请问这里的未来趋势会如何？
回答2：
1、 抵押贷可以做，但人能保证绝对安全，毕竟是有一些违规的，需要专业机构去全程办理。因为这种产品本来不对个人，只是给中小企业融资的，经营性贷款。
2、 以600万房值计算，一般可贷60-70%，利率上浮10%，10-期的都有。那就是400万左右，期，月还款2.7万。但你既然有首房资格，应该用不了这么多吧。
3、 望京的未来很好，无论是从产业还是常住人群来说，都是北京最有钱途的地区之一。
4、 望京现在均价7万左右，一套三居120平大概800万。首付40%也就是320万，你们有160万，那只贷160就行，月供1万。办理的费用是3%左右，约4- 5万。
5、 商业贷款480万，25年期，每月2.7万左右。可这样做的话，你们的收入就不够了，2.7+1=3.7万/月。
6、 所以请自己衡量一下吧，可以降低房产总价。如果以你们的收入倒算，40万留下12万的生活费，每月能承担的月供约2.3万。
提问3：
您好，我是北京人，30岁未婚。目前居住在朝阳垡头一套老公房两居室，这套房在我名下，是十年前我父母买的。另外我在高位时买了一套商住公寓，贷款50%，现在还有100万的贷款未还。现在我想再买房，不过没有了资格。
所以想这么办，把老公房再过户回父母名下，听说以赠与名义的话，所有费用现在都免了，是真的吗？然后，我想把公寓也转给父母，让他们做接力贷，可以吗？这样我能得到首房首贷的资格吗？另外，我工作在四惠，请问有什么地段能够推荐吗，纯投资出租用，要求回报率高即可，谢谢。
回答3：
1、 您的这些思路有点神奇。
2、 如果把房产过户给父母，虽然这种事很少见，但应该可以操作。赠与，费用就是契税3%，如果你父母是第一次购房就是1.5%，90平以下更是1%。然后印花税万分之五，公证费2%，其他的个税营业税免征。还有其他一些测绘费、工本费什么的没多少钱。你可以根据房值和父母是否买过房，自己算一下。
3、 你说的免税是法定继承，除了印花税之外其他的都不收。但是这有个前提，就是业主必须过世，否则不能继承。所以这条就不要考虑了。
4、 公寓过给父母，接力贷？接力贷一般是增加子女的名字，增加还贷人。但你这种直接过户就相当于卖房了，必须先还上贷款，然后再进行过户。什么接力贷、更名贷都不要考虑了。
5、 如果你能把房产都过户给父母，你就有了首房资格，但是没有首贷资格。因为你名下已经有过贷款，所以无论是否有房，再买房都是二套待遇，首付60-80%，利率上浮10%。
6、 四惠周边，回报率都不低，如果说纯出租用，那建议还是选择老公房，这种回报率最高。比如红庙、甘露园、十里堡等地，大量存在老公房。不过建议选择1990年之后建造的，要不过长的楼龄，在贷款时会受到年限限制。
未来的房地产市场，既有贵如黄金的区域，也有便宜如葱的地段。当初闭着眼买房都发财的阶段早就过去了，而且一去不复返。
今天要想靠买房投资来获得投资收益，必须掌握方法论。
章哥说买房微信公众号提问
1、可以帮你解答从购房时机、城市区域、社区户型、看房、砍价（房价、中介费）、签约、资质、贷款、维权的全部问题，真正站在买房人角度的专业建议，一对一解答。
2、可以获取章哥从业二十年总结出的房产投资全套心得攻略，让你学会房产投资方法、早日实现财务自由。
