上游新闻·重庆晚报慢新闻记者 何浩
首次业主大会怎么开、小区机动车位怎么租售、利用小区住宅开展民宿怎么管……上游新闻·重庆晚报慢新闻记者从市人大常委会获悉，新修行的《重庆市物业管理条例》（以下简称条例）已于11月29日经市五届人大常委会第十三次会议表决通过，条例自5月1日起施行。
日前，市人大有关负责人对条例进行解读，你所关心的物业管理问题记者为你进行梳理。
应当建立违法行为投诉登记制度
市人大法制委主任委员邹钢介绍，条例明晰了监督管理主体责任。比如，充分发挥乡镇人民政府、街道办事处的作用，加强对业主大会、业委会以及物业服务企业的日常监督；居（村）民委员会加强对业主委员会和物业服务企业的指导和监督，协助街道办事处、乡镇政府做好物业管理相关工作；此外，明确将物业管理纳入社会治理体系，细化物业管理区域禁止行为清单，并明确了住房城乡建设、规划自然资源等部门的监管职责分工。
记者从条例监督管理一章了解到，该章对住房城乡建设主管部门、街道办事处、乡（镇）人民政府以及居（村）民委员会履行的职责进行了细化。
值得一提的是，条例规定，相关部门应当建立违法行为投诉登记制度，并在物业管理区域内显著位置和业主决策信息系统公布联系单位、举报联系方式，依法处理物业管理区域内的违法行为。
任何单位和个人对违反本条例规定的行为，可以向住房城乡建设主管部门、街道办事处、乡（镇）人民政府及其他有关部门投诉举报，有关单位应当及时调查核实，并依法处理。
明确业主委员会可以开设账户
邹钢表示，条例规范了物业管理的关键环节。一是健全了物业管理区域划分和调整、物业承接查验等方面制度，进一步明确建设单位、物业服务企业的权利和义务。二是规范了物业服务用房配置、车位车库的租售等内容。三是规定了住宅物业的建设单位应当通过公开招标选聘前期物业服务企业，同时提倡业主大会通过公开招标方式选聘物业服务企业。四是规范了物业专项维修资金和公共收益等共有资金的管理。针对业主大会成立前和成立后两种情形，对共有资金的管理作出相应规定。明确业主委员会可以开设账户。
记者了解到，条例第八十三条规定，业主大会成立前，物业专项维修资金由物业所在地区县（自治县）住房城乡建设部门代管，存入银行专户。公共收益应当存入物业专项维修资金账户，并设立单独账目。业主大会成立后，根据业主大会决定，选择代行管理或者自行管理。业主决定自行管理的共有资金，应当存入业主委员会账户，不得以任何个人或者其他组织名义进行管理。业主委员会可以持街道办事处、乡（镇）人民政府出具的业主委员会备案证明到物业所在地的物业专项维修资金专户管理银行开设账户。
应当定期公开物业管理相关信息
邹钢介绍，条例明确了相关主体应当定期公开物业管理相关信息。
比如条例第三十条规定，业主委员会应当在物业管理区域显著位置和通过业主决策信息系统，向业主公布下列情况和资料：
（一）公布业主委员会成员名单、办公地点、办公电话、工作制度等信息；
（二）及时公示业主大会和业主委员会作出的决定、物业服务企业选聘、物业服务合同等物业管理中的各项决定和重大事项；
（三）每半年公示一次业主委员会工作经费、工作津贴以及物业共有部位的使用、物业专项维修资金和公共收益收支等情况；
（四）公布其他应当向业主公开的情况和资料。
条例第六十一条也规定了物业服务企业应当将涉及业主切身利益的有关信息在物业管理区域内显著位置公开，以保障业主的知情权。比如，应当长期公开的电梯等专业设施设备的日常维修保养合同；报修服务规范和完成时限承诺。
应当按照规定及时公开的物业专项维修资金使用情况，包括涉及维修、更新、改造项目的明细等。
利用小区住宅开展民宿应当经有利害关系的业主同意
邹钢介绍，条例顺应时代发展要求，回应人民群众的利益诉求，积极探索在法制化轨道上规范民宿（网约房）等住宿服务的发展。同时，鉴于物业管理条例修订重点在于规制物业管理活动，且在国家尚未出台有关民宿（网约房）等住宿服务的专门法律法规的情况下，地方立法不宜规定过细。对利用小区住宅开展民宿等住宿服务作了原则性规定，并授权市政府制定具体办法予以规范。
记者了解到，条例第七十四条规定，业主、物业使用人应当按照规划自然资源部门批准或者房地产权证载明的用途使用物业，不得擅自改变物业使用性质。确需改变的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。
此外，条例第七十五条规定，利用小区住宅开展民宿等住宿服务的，应当符合本条例第七十四条的规定，并具备消防、安全、卫生等必要的条件。
利用小区住宅开展民宿等住宿服务的，应当遵守国家和本市相关管理规定和管理规约的约定，依法向市场监管、文化旅游、公安、商务等部门办理相关手续，并同时告知物业服务企业。
多知道点
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1．首次业主大会怎么开？
条例规定，一个物业管理区域内，已交付的专有部分面积达到该区域建筑物总面积的百分之五十以上，建设单位应当进行公告，业主可以召开首次业主大会会议，选举产生业主委员会。
占物业管理区域内业主总人数百分之二十以上的业主，可以向物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府书面申请召开首次业主大会会议。
2.怎样罢免业委会成员？
根据条例规定，业主委员会成员受业主监督。业主大会有权罢免业主委员会成员。
百分之二十以上业主联名，可以向街道办事处、乡（镇）人民政府书面提出对业主委员会成员的罢免要求。街道办事处、乡（镇）人民政府应当自接到罢免要求之日起三十日内书面通知业主委员会限期召开业主大会会议，由业主大会作出是否予以罢免的决定。业主委员会逾期不组织召开的，由街道办事处、乡（镇）人民政府组织召开。
此外，条例规定业主委员会成员和监事委员会监事不领取劳动报酬。业主大会可以根据业主委员会成员或者监事委员会监事的工作情况，决定给予其适当津贴。
3.小区机动停车位怎么租售？
条例规定，物业管理区域内规划用于停放机动车的车位（库），应当首先满足业主的需要。
建设单位依法出售车位（库），应当进行公告，不得出售给业主以外的单位或者个人（具体规定见条例第七十七条）。
建设单位应当公开未出售或者未附赠的车位（库），业主要求承租的，建设单位不得拒绝。
车位（库）有空余的，经公示后，可以临时出租给业主以外的单位或者个人，每次租期不得超过六个月。
