/ 01 发展趋势 /
国内康养地产处于第二代单一养老阶段向第三代多元养老社区阶段过渡时期,形成产业链开发运营模式。
/ 02 运营模式 /
目前康养地产项目运营以开发商为主体,采取俱乐部会员制、连锁经营、分时度假、以房养老等模式。
/ 03 盈利模式 /
康养地产收益主要来源分一次性销售收益和长期性租赁及相应养老服务增值收入。
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康养小镇项目开发报批流程
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国有建设用地报批程序
01 建设用地审查报批程序
1.建设单位向项目建设用地所在地的市、县国土资源主管部门提出用地申请，填写《建设用地申请表》，并按规定提交相关申报材料。
2.用地申请符合土地管理法法律法规和政策规定、材料齐全的，市、县国土资源主管部门受理用地申请。
3.受理用地申请后，市、县国土资源主管部门报请市、县人民政府依法履行“告知、听证、确认”等征前程序，同时，拟订农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案和供地方案，编制建设项目用地呈报说明书，并组织编制其它相关用地报件材料。
4.市、县国土资源主管部门组织编制的相关报件材料，报经同级人民政府审核同意后，由市、县人民政府向上一级人民政府呈报用地请示。同时，由市、县国土资源主管部门制作建设用地报盘，通过远程网上申报系统，将用地报件材料报送上一级国土资源主管部门审查。
5.用地报件材料按程序逐级上报审查、呈报有审批权的人民政府及国土资源主管部门审查、批准。
〔注：单独选址项目用地和城市(城镇、工业)分批次建设用地报批程序存在差异〕
02 建设用地审查报批要求
1.用地报件材料形式、内容齐全，符合用地申报规定;
2.用地符合国家产业政策、供地政策和行业用地标准;
3.用地符合土地利用总体规划，落实土地利用年度计划;
4.落实耕地占补平衡;
5.符合国家、省相关规定(单独选址和批次用地)。
03 建设用地报件材料目录
单独选址项目建设用地单位申请用地应提交的文件材料包括：
(1)用地申请表(原件);
(2)项目可行性研究报告批复(或核准、备案文件)、初步设计批复(或有关部门审查确认意见)(原件或复印件);
(3)建设项目用地预审意见(原件或复印件);
(4)地质灾害危险性评估报告专家审查意见及报告扉页、报告编制单位资质证书复印件、评审专家名单(原件或复印件);
(5)项目建设压覆矿产资源查询证明材料;涉及压覆矿产资源及矿业权的，需提交项目建设业主单位已与矿业权人就压矿补偿问题协商的说明、有关市县人民政府做好压矿补偿协调工作的承诺函(原件);
(6)有资质的单位出具的拟征(占)用土地的勘测定界技术报告书和勘测定界图(原件);
(7)环保、建设(规划)、社保、林业(占用林地)等有关部门审核(批复)同意文件材料(原件或复印件);
(8)占用耕地涉及补充耕地的，出具《新增耕地合格证》及附件;补充耕地为委托补充的，需提供委托补充耕地协议及耕地开垦费缴纳凭证(原件或复印件);
(9)建设用地审查表(针对公路、铁路项目)，超出用地标准的，须进行专门说明(原件);
(10)土地复垦方案评审批复备案文件(原件或复印件);
(11)项目选址涉及自然保护区、风景名胜区、水源地保护区以及法律法规规定不得占用的其它区域土地的，须提交有权限的主管部门的审核(批复)同意的文件材料;项目建设涉及占用文物保护单位保护范围和建设控制地带土地的，须提交有权限的文物主管部门出具的拟用地是否占压重要文物保护单位的说明及是否同意用地的意见(原件或复印件)。
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集体建设用地报批程序
01 办理条件
1.项目用地申请单位具有申请集体建设用地资格
2.符合土地利用总体规划和城镇规划
3.占用耕地的，已落实耕地补充措施
4.符合国家的土地供应政策
5.土地界址、地类、面积清楚，权属无争议
6.申请用地面积符合建设用地标准和集约用地的要求
7.建设项目已经发改委等部门审核同意
8.占用林地已经林业主管部门审核同意
9.存在违法用地的，已依法查处
02 应提交的材料
1.用地申请书;
2.建设项目立项备案证明文件、可行性研究报告批复、初步设计批复、年度投资计划;
3.规划部门提供的规划设计条件及附图或建设用地规划许可证及附图;
4.土地权属来源资料;
5.地籍调查表复印件;
6.营业执照、法人资格证书、身份证复印件;
7.图件：界址点坐标成果表、勘测定界图、土地利用现状图、位置图、建设项目总平面图。
03 集体建设用地审批程序
1.项目立项。用地单位到区、县发改部门办理建设项目立项手续，取得项目审批(核准、备案)文件。
2.规划审批。用地单位到区、县规划建设部门办理项目规划批准文件，取得建设用地规划许可证、规划设计要点、规划部门审定的建设项目规划平面布置图。
3.签订用地协议。用地单位与集体土地所有者和原使用者签订使用集体建设用地的协议，或取得集体土地所有者和原使用者书面同意。
4.用地申请。用地单位携相关材料，向所在区、县的国土资源分(县)局提出用地申请。
5.勘测定界。分(县)局开具勘测定界联系单，并根据规划批准用地范围勘测定界。
6.审核报批。分(县)局对是否符合土地利用规划和用地条件进行审核，审核同意后报所在区县人民政府审批。
7.核发证书。区县人民政府批准后，国土资源分(县)局核发用地批准通知书，用地单位凭用地批准通知书等相关资料，申请集体建设用地土地登记，办理《集体建设用地使用权证》。
8.上报备案。供地完成后，各分(县)局应上报市局备案，并在(各)建设用地全程跟踪管理系统《集体建设土地使用》中录入有关供地情况。
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农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等;建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等。国家严格限制农用地转为建设用地。凡是建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，都必须依法办理农用地转用审批手续。
01 预选符合规划的农用地
农用地转用必须符合土地利用总体规划、城市建设总体规划和土地利用年度计划中确定的农用地转用指标。城市和村庄、集镇建设占用土地，涉及农用地转用的，还应当符合城市规划和村庄、集镇规划。不符合规定的，不得批准农用地转为建设用地。所以要首先向国土资源局、建设部门、规划部门咨询该农用地是否符合上述的各项规划。
▲规划必须符合原国家土地管理局发布的《土地利用总体规划编制审批规定》(《国家土地管理局令》第七号)的要求。
▲如该建设项目列入国家国土资源局编写的《限制供地项目目录》，则地方人民政府批准提供建设用地前，须先取得国土资源部许可，再履行批准手续。
▲如该建设项目列入国家国土资源局编写的《禁止供地项目目录》，则在禁止期限内，土地行政主管部门不受理其建设项目用地报件，各级人民政府也不批准提供建设用地。
02 编制建设项目可行性论证
确认该农用地可以用于建设，再根据建设部门的要求，进行和编制建设项目可行性论证，向建设部门提交用地申请，建设部门审查符合的，颁发建设项目的《选址意见书》，用地单位应按规定缴纳选址规费。
▲具体建设项目需要使用土地的，建设单位应当根据建设项目的总体设计一次申请，办理建设用地审批手续;分期建设的项目，可以根据可行性研究报告确定的方案分期申请建设用地，分期办理建设用地有关审批手续。
03 提出用地预审申请
用地单位持该《选址意见书》向同级国土资源局提出用地预审申请，由该国土资源局核发《建设项目用地预审报告书》。
▲建设用地单位申请预审，应当提交下列材料：(1)建设项目用地预审申请表(该表由原国土资源部统一规定);(2)预审的申请报告，内容包括：拟建设项目基本情况、拟选址情况、拟用地总规模和拟用地类型、补充耕地初步方案;(3)需审批的建设项目还应提供项目建议书批复文件和项目可行性研究报告。项目建议书批复与项目可行性研究报告合一的，只提供项目可行性研究报告。
▲如建设项目涉密军事项目或是国务院批准的特殊建设项目用地的，建设用地单位可直接向国土资源部提出预审申请。
04 办理手续、缴纳审批费用
▲环境保护部门根据《中华人民共和国环境保护法》和(86)国环字第003号《建设项目环境保护管理办法》对建设项目进行审批。
▲某些建设项目，还需要报劳动行政部门依据《建设项目(工程)劳动安全卫生预评价管理办法》予以审批。
05 提出项目用地的正式申请
06 各级政府审批
国土资源局根据土地利用总体规划、城市建设总体规划和土地利用年度计划，拟定农用地转用方案、补充耕地方案、征地方案和供地方案，分不同类型，经各级人民政府审批。
▲按照《土地管理法》有关规定，建设占用土地，农用地转为建设用地的审批权限：省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目，国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地，由国务院批准。
在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。上述以外的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。
▲征收土地的审批权限：征收基本农田、基本农田以外的耕地超过35公顷(525亩)或其他土地超过70公顷(1050亩)由国务院批准，其余由省、自治区、直辖市人民政府批准。除此之外的单独选址建设项目，涉及农用地转用和土地征收的，报省级人民政府批准，其中征收土地面积超过省级批准权限的，土地征收必须报国务院批准;建设项目确需占用基本农田的，必须报国务院批准。
▲其中，如占用农用地没有涉及占用耕地的，则不需拟定补充耕地方案;农村集体经济组织占用本集体农用地和单位占用国有农用地的，不需拟定征地方案。
07 办理征地手续
▲其中，征用土地的各项补偿，应在征地补偿安置方案批准之日起3个月内，由用地单位全额支付。用地单位未按期全额支付到位的，政府不发放建设用地批准书，农村集体经济组织和农民有权拒绝建设单位动工用地。如征用农村集体土地，征地补偿款也可由国土资源局委托用地单位直接向被征地农村集体经济组织支付。
▲国家征用土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。
▲征用土地的，按照被征用土地的原用途给予补偿。征地补偿包括土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费和地上附着物补偿费。征用耕地的土地补偿费，为该耕地被征用前三年平均年产值的六至十倍。
每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前三年平均年产值的十五倍。土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征用前三年平均年产值的三十倍。
08 领取用地批准文件
09 缴纳出让费，获得土地适用权
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房企抢滩康养地产布局
康养地产的主要参与机构被分为三大类：一类是实力雄厚，经验丰富的房企，如万科、保利、复兴、绿地等；二是手握大量资金的保险机构：如国寿、康泰人寿、生命人寿等；三是寻求产业布局或收益项目的社会资本：如红杉、云峰、和谐等。
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各路玩家纷纷加大养老地产布局
【泰康人寿】5月31日，泰康之家“皖园” 坐落安徽合肥，本项目计划投资20亿元以上，用地面积约120亩，建筑面积约16万平方米，将打造安徽地区第一座具有标杆示范异议的国际医养社区。
【保利地产】5月29日，银福苑颐养中心正式启用，标志着嘉善的健康养老事业走进了新的发展历程，嘉善的长者们如今有一个值得托付的养老之所。银福苑是按照适老化标准设计打造的专业养老服务机构，总占地面积44.6亩，项目规划设计建筑面积约4.45万平方米，总投资2.3亿元，由五栋独立建筑组成，拥有适老化客房476间，设计床位800张。
【中南建设】3月与济宁市签署《济宁市中西医结合医院任城区老年护养院政府和社会资本合作PPP项目合同》，总投资规模达6.66亿元。
【中弘股份】4月分别以4.96亿元和6.6亿元竞得北京平谷区夏各庄镇的两宗A61机构养老设施用地。
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【万科】打造随园养老体系 以社区居家养老为重点
万科的养老地产业务目前集中在建设养老住宅和提供养老社区服务等方面。自推行住宅产业化、商业地产、养老地产三大战略后，他们已在杭州、北京已有多个项目进行了养老地产的相关尝试。
截止，万科的养老项目约为170个，基本都处于亏损状态，但这似乎丝毫没有动摇万科做养老的决心。
3月，万科业绩会上郁亮就曾公开表示，“目前万科在全国的养老项目都没赚钱。养老业务刚发芽，前期试错阶段我们可以不挣钱，甚至可以亏本，但一定要突破过去做地产的思维和习惯。”“在我退休前，我一定要把万科养老业务做好了再离开!”
“万科做养老是有底线的：我们的养老业务不能去销售商品，尤其是卖针对各种老年人的保健食品、药品、器械、娱乐用品，绝对不能为利润去忽悠和欺骗老人，这是万科必须要坚守的!”
目前万科集团在养老业务方面已经布局了15 个城市，170个养老项目中带床位项目约50个，无床位的日照/居家服务中心约120个，无床位的大部分集中在浙苏两省。这些数据再次印证社区居家养老在万科养老体系所占据的主导地位。
【保利】养老全产业链布局，居家社区和机构三位一体
在同行业中，保利地产算是首批进军养老产业的企业之一，也是投入资源最多的一家。从开始全面性的布局养老产业，以“三位一体”养老模式，覆盖中国式的养老需求。到如今，保利已经在北京、上海、广州等地有多家专业的养老机构。
保利规划用5年时间，在50个城市筹建80-100家和熹会;社区居家养老方面，则在未来3年时间，在30个核心城市筹建300家和熹健康生活馆，包括30家旗舰店和270家体验店。未来，保利预计在固定资产与运营资金方面投入50亿-60亿元。
保利养老业务目前的盈利部分则来自于：居家养老提供适老化设计和上门养老增值服务收取的费用;社区养老通过提供健康生活馆商品和服务收取有偿服务费，以及机构养老收取的月租金与专业服务费。短期内只能微利盈利。
【恒大】健康养老瞄准活力老人，立100亿营收的军令状
去年12月，恒大正式宣布推出全新中国养生模式：恒大养生谷。
这个模式将通过“租、购、旅”会员机制向客户提供养生养老服务，一直引发业界热议。
会员制成为导流口。据媒体报道，恒大健康会员服务5月1日在西安正式面向全国居民，超过1500个会员名额被抢售一空。
在国外，已有部分大型健康医疗机构实行会员制，比如说美国凯撒医疗集团，通过会员制为客户提供“医疗+保险”服务。此次恒大健康将医疗保险、预防、医疗、康养融为一体，养生谷会员可通过“租、购、旅”方式，享受恒大养生谷终生医养、健康管理、健康保险及健康养老等会员服务。
目前，除了西安，恒大还在三亚、海花岛、郑州、扬中、长株潭、云台等地布局了共7个“养生谷”，作为恒大健康会员的宜居养生胜地。，恒大还要全国拓展9个新的“养生谷”，加上已经布局完成的7个，遍布全国的宜居养生胜地预计一共可以容纳46000名会员。
许家印给恒大健康的定位是服务于老人;恒大集团此轮转型的目标是地产+服务业，即“房地产业+服务老人的产业+服务儿童的产业+服务社会的产业”。
恒大健康表示，要陆续在全国宜居养生地布局恒大养生谷，除了三亚、海花岛、西安、郑州、扬中、长株潭等7个已经落地的项目之外，还将新拓展9个项目，恒大健康会员及其各项收入目标100亿元。
未来5年还将落地30个以上的养生谷项目。同时，未来将和金融、旅游、互联网等多领域展开合作。
【绿地集团】与【复星星堡】6月合作签约养老项目落户佛山张槎未来城；同年7月绿地香港与澳洲养老服务集团ProvectusCare达成合作协议。
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大咖的共识：顺势而为 重兵布阵居家社区养老
尽管发展模式与企业风格不尽相同，地产大鳄们选择不同的路径进入养老市场，但他们都遵从这一原则：掌握趋势，制定高度契合国家战略的企业规划，在产业变革的节点上，创新盈利模式，掌握风险市场
的主动权。
在我国老龄化的国情下，养老已成为常态化的生活方式。97%老人正在居家养老，社区居家养老服务业将是国内最大的市场。
以下梳理了近年养老地产领域的部分重要项目：
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参会五大类型企业的关注点：
【峰会议程】
第一板块：
第二板块：
康养产业及康养·文旅小镇开发逻辑与顶层设计解读
第三板块：
第四板块：
袁英华：中国投资协会副会长、项目投融资专业委员会会长；
奚志勇：亲和源集团董事长；
