上交所首单类REITs资产证券化项目——“恒泰浩睿—海航浦发大厦资产支持专项计划”1月13日正式发行。
恒泰浩睿—海航浦发大厦资产支持计划于12月2日成功设立，这是国内首单以单一写字楼物业为标的资产的类REITs项目。项目融资规模总计25亿元。其中，A类证券规模为15.31亿元，期限约，每3年允许投资者回售，中诚信给予AAA的信用评级；B类证券规模9.69亿元，期限3年，在优先收购权人行权后可延长3年，最长期限可延至约，中诚信给予AA+的信用评级。据管理人恒泰证券透露，本次发行获得资本市场投资者的充分认可和积极认购，A类证券和B类证券的发行利率分别为5.3%和6.9%，取得了相比同类产品较低的利率定价。
项目标的物业上海浦发大厦是位于上海陆家嘴金融贸易区中心的甲级写字楼，总建筑面积为46380平方米，9月末的出租率达到98.5%，租户主要为银行、证券、基金等优质金融企业，平均租约期限约三年。
项目通过专项计划+基金载体（双SPV）实现对标的资产持有人的股权收购和债权投资，从而实现对标的资产的间接持有和最终控制。这样的安排，一方面可以有效实现标的资产与信用增进主体的隔离，另一方面也为未来操作REITs公开发行留下了伏笔。为充分保障投资者利益，恒泰证券设计了多重保障机制，包括标的资产抵押、租金收入净现金流超额覆盖、结构化分层、信用触发机制、标的资产运营目标奖惩机制、集团担保等。
据介绍，REITs是Real Estate Investment Trusts的简称，是一种以发行收益凭证的方式汇集投资者资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。作为成熟资本市场的重要组成部分，REITs是同股票、债券、存款并列的第四大类配置资产，具有长期收益率高、收益稳定、与其他投资产品关联性小、抵抗经济周期波动等优势，能够满足投资人的多元化需求。我国的REITs市场还几乎处于零的状态，因此未来的发展空间巨大。一方面，我国有巨量的商业物业资产亟待盘活，另一方面，大量的社会资金缺乏稳健投资渠道，而REITs将商业物业资产以证券的形式标准化、拆细化，使得这类资产具备了便利交易、便利融资的条件，从而大幅 改善了商业物业资产的流动性，这对整个经济和金融体系都有重要意义。
本项目得到了上海证券交易所的大力支持。一直以来，上交所高度重视资产证券化业务发展，积极响应中央简政放权号召，在证监会的指导下，以务实进取的行动践行国务院关于“利用资产证券化盘活存量、降低社会融资成本”等大政方针，鼓励和推进合法合规基础上的金融产品创新。上交所目前资产证券化项目的基础资产类型已拓宽至包括租赁债权、基础设施收费收益权、企业应收账款、住房公积金贷款、小额贷款、不动产财产及财产权、保理应收账款债权、学校收费权益、类REITs等。对于首单类REITs项目的落地，上交所资产证券化业务负责人表示，不动产证券化是上交所未来重点支持的产品方向之一，已有包括“商业物业租金、物业服务费权益、房地产购房应收账款”等不动产证券化创新产品在上交所挂牌，而本次浦发大厦类REITs项目体现了商业不动产证券化的积极创新与实践。
海航投资集团股份有限公司（海航投资 000616）成立于1993年，原名亿城股份，是一家在深圳证券交易所主板上市的企业。海航投资原为中高端房地产开发商。自开始，海航投资确立了向金融投资平台转型的战略转型目标，并根据转型目标积极布局金融、投资、基金、养老板块。本项目是海航投资直接参与金融创新、参与发起设立类REITs项目的首次实践。海航投资作为专项计划中私募基金管理公司的股东，可以通过基金管理公司积累不动产基金管理经验。在以创新手段开展基金业务的同时，海航投资正在向轻资产金融投资型企业的战略目标稳步迈进。未来，海航投资将围绕构筑金融投资平台的既定方向，推动公司逐步完成从“单一房地产开发商”到“金融投资平台”的转型。
