![[公告]上海宝龙实业发展有限公司:16宝龙02：上海宝龙实业发展（集团）有限公司公司债](https://200zi.50zi.cn/uploadfile/img/4/583/1e5c1706dcb2aac57ccdb05fe60625a8.jpg)
，
务规模
增长较快
，
债务负担有所增加
；
所有者权益结构稳定性偏
弱；
公司资产受限比例较高
。
分析师
冯
磊
电话：
010
-
85172818
邮箱：
fengl
@
卢
瑞
电话：
010
-
85172818
邮箱：
lur
@unite
dr
传真：
010
-
85171273
地址：
北京市朝阳区建国门外大街
2
号
PIC
大厦
12
层（
102
）
Htp
：
//
一、主体概况
上海宝龙实业发展
（集团）
有限公司（以下简称“宝龙实业”或“公司”）系由宝龙地产（香
港）控股有限公司（以下简称“宝龙地产香港”）出资组建的外商独资企业，公司初始注册资本为
人民币
1,50
.
00
万元，均由宝龙地产香港出资。
年
10
月，
宝龙地产香港以股权
作
价对公司增资；
年
12
月，宝龙地产香港
作出
增加
注
册资本及调整投资总额的股东决定，以其直接持有的
15
家子公司股权进行出资。截至
201
9
年
3
月末，公司注册资本
41.84
亿元，
宝龙地产香港持有公司
10%
股权，公司实际控制人为许健康。
图
1
截至
201
9
年
3
月末公司股权结构图
许健康 许华芳 谢玉婷 许华琳 许华岚 许华颖
天龙控股
有限公司
蓝天控股
有限公司
华信控股
有限公司
其余持股
5%以下
小股东
宝龙地产控股有限公司
45.17% 0.78%
100% 100%
14.77% 0.24% 5.05%
70% 10% 10% 10%
33.99%
宝龙地产（维京）控股有限公司
宝龙地产（香港）控股有限公司
上海宝龙实业发展（集团）有限公司
100%
100%
100%
资料来源：公司提供
宝龙地产控股有限公司（以下简称“宝龙地产”）系港股上市公司（证券代码：1238.HK），
~ 年连续三年位列中国房地产业协会、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心发布
的“中国房地产开发企业 50 强”，公司是宝龙地产在国内最主要的运营实体。
跟踪期内
，
公司经营范围和组织结构无
重大
变化
；
纳入合并
范围内
子公司
174
家。
截至
201
8
年末，
公司
合并资产总额
1
,
179.07
亿
元，负债合计
801.98
亿元，所有者权益
（含
少数
股东权益）合计
3
77.09
亿元，其中归属于母公司的所有者权益
326.09
亿元。
201
8
年，
公司
实
现合并营业收入
170.17
亿元，净利润（含少数股东损益）
38.43
亿元，其中归属于母
公司所有
者的净利润
为
29.
71
亿
元
；经营活
动产生的现
金
流量净额
2
5
.62
亿元，现金及现金等价物净增加额
为
47.10
亿元。
截至
201
9
年
3
月
末，
公司
合并资产总额
1
,
212.26
亿元，负债合计
839.23
亿元
，所
有者权益
（含少数股东权益）合计
3
73.03
亿元，其中归属于母公司的所有者权益
320.60
亿元。
201
9
年
1~
3
月
，
公司
实现合并营业收入
40.1
亿元，净利润（含少数股东损益）
5.94
亿元，其中归属于母公
司所有者的净利润为
4.51
亿元；经营活动产生的现金流量净额
4
.37
亿元，现金及现金等价物净增
加额为
7
.1
亿元。
公司注册地址：
上海
市闵
行区七
莘路
185
5
号
第
1
幢
4
层
02
室
；
法定代表人：许健康。
二、债券发行及募集资金使用情况
本报告跟踪债券如下表所示。
截至
2
01
9
年
3
月
底
，“
16
宝龙债”、“
16
宝龙
02
”和“
16
宝龙
03
”
募集
资金已全部使用，与募集说明书承诺的用途、使用计划及其他约定一致
。
宝龙地产控股有限公司（以下简称“宝龙地产”）对“
16
宝龙债”、
“
16
宝龙
02
”
和
“
16
宝龙
03
”
债券兑付
相关事宜做出不可撤销的收购承诺。
“
1
6
宝龙债”
于
2
019
年
1
月
1
8
日完成回售
1
.4
亿元，
公司已于
201
9
年
1
月
18
日支付
了
“
16
宝龙
债”
201
8
年
1
月
18
日
至
201
9
年
1
月
1
7
日期间的利息；
“
1
6
宝龙
0
2
”于
2
019
年
3
月
7
日完成回售
0.28
亿元，
公司已于
201
9
年
3
月
7
日支付了“
16
宝龙
02
”
201
8
年
3
月
7
日至
201
9
年
3
月
6
日
期间的利息；
“
1
6
宝龙
0
3
”
于
2
0
18
年
8
月
2
4
日完成回售
7.68
亿元，
公司已于
201
8
年
8
月
2
4
日支付
了“
16
宝龙
03
”
201
7
年
8
月
24
日
至
201
8
年
8
月
23
日期间的利息
。
表 1 本报告所跟踪券相关情况
名称
证券代码
上市日期
起息日
到期日
发行规模
（亿元）
债券余额
（亿元）
期限
（年）
发行利率
（%)
当期利率
（%）
16 宝
龙债
112315.SZ
-03-23
-01-18
-01-18
27.00
25.56
5
（3+2）
6.20
7.50
16 宝
龙 02
112341.SZ
-04-14
-03-07
-03-07
5.00
4.72
5
（3+2）
6.00
7.00
16 宝
龙 03
112430.SZ
-11-21
-08-24
-08-24
8.00
0.32
5
（2+2+1）
5.25
5.25
资
料
来源：
W
ind
三、
行业
分析
公司主要从事房地产开发经营业务，属于房地产行业。
1
．
行业概况
201
8
年，全国房地产开发投资
120,263.51
亿元，同比增
长
9.5
0
%
，在土地购置费和补库存驱
动的新开工高增长下继续维
持在高位。
土地供应量继续上扬，全国 300 个城市土地供应量 128,440
万平方米，同比增长 20%；土地成交面积 105,492 万平方米，同比增长 14%；土地出让金总额为
41,773 亿元，同比微增 2%；整体成交楼面均价及溢价率均有所下滑，房企拿地趋于理性。在调控
政策持续深化背景下，
全
国
房地产销
售面积
17
1,654.3
6
万平方米，同比
增
长
1.3
0
%
，
全国房地产
销售金额
149,972.74
亿元，同比增长
12.2
0%
，
销售面积及销售金额同比增速（
2
017
年增速
分别为
7
.70
%
和
1
3.70
%
）均有所放缓，处于
2
015
年
6
月以来的相对较低位。价格方面，一二三线城市百
城住宅价格指数增速
在调控下也有所放缓。
2
019
年
一
季度，全国房地产开发投资
2
3,803.0
亿元，同比增长
1
1.80
%
，增速创近几年新高，
主要系土地购置费依旧高位，以及一季度销售、资金端改善，房企新开工
和施工意愿增强，带动
建安投资回
升所致。
但一季度土地市场下行，全国 300 个城市土地市场按一二三线城市统计的指
标均不同程度下降；其中 年 3 月，二线城市土地成交溢价率和楼面均价同环比均涨，二线城
市土地市场热度有所回升。 年 1~3 月，全国房地产开发企业到位资金
3
8,948.0
亿元，同比
增长
5
.90
%
，增速较前两月回升
3
.
8
个百分点，其中国内贷款、个人按揭贷款同比转正；另首套房
及二套房贷利率
年以来连续三月（
1~
3
月）下降，
2
019
年前三月
房企信用债发行只数和额
度均大幅超过去年同期水平、
发债利率
明显降低
，房地产行业融资环境有
所改善。
2
0
19
年
1
~
3
月，
全国房
地产销
售面积
2
9,828.94
万平方米，同比下降
0
.90
%
，增速转负，但较前两月上涨
2
.7
个百
分点；销售金额
2
7,038.7
亿元，同比增长
5
.60
%
，增速较前两月上涨
2
.80
个百分点；受益于调控
政策在
因城施策下结构性微调、信贷条件宽松，一二线城市被压制需求释放，
3
月房地产销售情
况有所好转，但
4
月中央政治局会议再提“房住不炒
”，预计后续市场以“稳”为主。
集中度方面，
2
018
年，前
10
名和前
20
名房地产企业销售额占比分别为
26.89
%
和
38.3
2
%
；
前
10
名和前
20
名房地产
企业销售面
积
占比分别
为
19.08
%
和
25.74
%
，集中度继续提升。
政策方面，
2
018
年，
政策上仍然坚持“房住不炒、因城施策”调控思路。
2
019
年两会明确提
出“落实城市主体责任
，改革完善住房市场体系和保障体系
，促进房地产市场平稳健康发展
”；
2
019
年
4
月
19
日
中央政治局
会议
重申“
要坚持房子是用来住
的、不是用来炒的定
位，落实好一城一策、
因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制。
”
总体看，
2
018
年房地产开发投资保持较高韧性，土地市场趋于理性，销售面积和销售价格在
调控深化影响下，
均有所放缓；行业集中度继续提升
。
2
019
年
一
季度，
地产投
资增速创
近年新高，
行业融资环
境有所改善，但土地市场和销售整体下行，二线城市土地和销售回暖，房企逐步回归
二线城市，政策上仍然以“房住不炒”、“因城施策”
为基调，确保房地产市场平稳健康发展。
2
．
行业
关注
（1）行业债务水平较高，债券集中到期，违约风险加大
房地产行业具有资金密集、高杠杆化的特征，行业债务水平高企；目前房企融资环境有所改
善，但仍然有较多限制，考虑到
部分房地产企业存续债券可能存在集中到期的现象，在一定程度
上加大了房地产行业债券违约风险。
（2）房地产调控政策短期内不会退出
从 年两会定调房地产市场平稳发展，落实城市主体责任，以及 年 3 月 23 日住建部
副部长在中国发展高层论坛 年年会上表示“房地产调控不动摇，保持政策的连续性”看，房
地产调控政策短时间不会退出，稳地价、稳房价、稳预期，防止楼市大起大落仍将是各地的主要
调控目标。
（3）中小房企面临被整合风险
在行业集中度渐升背景下，中小房企面临较大经营压力，为市场提供了大批收购机会，实力
突出的大型房企，加大对热点城市的收并购，进一步优化总体布局；中小房企在资金实力、融资
成本、规模等方面处于劣势地位，面临被整合风险。
3
．
行业
发展
总体看，现阶
段中国房地产
行业已经走过最初的粗放式发展阶段，行业龙头逐渐形成，行业
集中度不断提高。短期来看，房地产售价不断升高及库存结构性失衡导致房地产市场
风险不断积
累，政策调控仍然至关重要。长期来看，人口结构、货币
环境，市场投资环境等因素将扮演更重
要的角色，龙头企业逐渐建立起
更大的市场优势，同时具有特色和区域竞争优势的中型房地产企
业也会
获得一定的生存空间。
总体看，未来我国房地产集中度仍将继续提高，短期政策调控仍会持续，行业内龙头企业、
具有区域优势和特色的
房地产企业会获得生存空间
。
四、管理分
析
跟踪
期内
，公司核心
管理团队以
及管理制度
未发生重大
变化
，
主要管理制度连续，管理运作
正常。
五、经营分析
1
．
经营概况
201
8
年，公司
营业收入
1
70.17
亿元
，同
比增长
1
6.80
%
，
主要系房地产结转
收入增加以及新
增加土
地一级开发业务收入
所致
；
公司
实现净利润
38.43
亿元，同比
下降
2
2.20
%
，
主要系
业务规
模扩大，费用支出增加
以及
2
018
年
公允价值变动收益规模同比减少
所致
。
从公司营业收入构成看，出售物业收入仍是公司重要收入来源，
2
018
年出售物业收入
占比虽
有下
降但保持在
8
0
%
以上；出租物业
收入和酒店
收
入稳步增
长；
公司于
2
0
18
年新增加土地一级开
发业务收入，主要为
宁波奉化
项目存在
土地一级开发；其他收入大幅增长主要系物业管理费收入
和营销、管理策划咨询费收入增加所致。
表
2
201
6
~201
8
年公司
营业
收入构成情况（单位：
亿元
、
%
）
项目
年
年
年
收入
占比
毛利率
收入
占比
毛利率
收入
占比
毛利率
出售物业收入
113.96
92.91
36.99
131.49
90.25
36.89
142.00
83.45
37.88
出租物业收入
5.72
4.66
82.55
8.56
5.87
85.47
9.77
5.74
82.70
酒店收入
2.57
2.10
-8.71
4.41
3.03
0.99
5.23
3.07
6.67
土地一级开发
--
--
--
--
--
--
9.19
5.40
30.47
其他收入
0.40
0.33
-31.82
1.24
0.85
72.58
3.98
2.34
85.71
合计
122.65
100.00
37.93
145.70
100.00
38.96
170.17
100.00
40.21
注：上表中
2
016
年
和
2
017
年数
据均
采用追溯调整后数据
资料来源：公司审计报告
从毛利率看，
201
8
年，公司出售物业毛利率
小幅增长
；
出租物业毛利率
小幅下降
，
主要系
新
开业青浦
宝龙城和厦
门宝龙一城，部分处于免租期
所致；酒店
业务毛利率大幅提高，主要系酒店
营业成本相对稳定
情况
下，入住率提升所致
。
目前
公司
只有奉化
一处
土地一级开发
业务
，
属于机
遇型业务
；
公司土
地一级
开发模式主要为
整理和平整土地后达到土地市场出让挂牌条件，最终以
土地成交价的收益进行分配
。
201
9
年
1~3
月，
公司
实现营业收入
4
0.1
亿元，同比增长
9
4
.80
%
；
实
现净利
润
5
.94
亿元
，
同
比增长
1
00.68
%
，
其中归属于母公司
所有者
的净利润为
4.51
亿元
；公司综合毛利率
3
8.92
%
，较
年毛利率小幅回落
。
总体看，出售
物业
仍是公司重要收入和利润
来源
，
2
018
年，公司
营业收
入和毛
利率有所
增长，
未来随着公司项目逐步实现销售
结转以及在营业商业
规模增加
，公司收入水平有望进一步增长。
2
019
年
1~
3
月，
公司
收入和利润同比均有所增长。
2
．业务运营
（
1
）房地产开发
土地储备情况
年
，
公司
继续推进“以上海为中心，深耕长三角”战略
，
大幅增加土地储备拓展，
新购
置
2
9
块
土
地，主
要
通过招拍挂和
收并购方式取得；公司新增地块均位于长三角区域
（浙江省和江
苏省）
和福建省；
公司
201
8
年购地楼面均价
4
,39.98
元
/
平方米
，
均
价
较
2
017
年
（
楼面均价
约
3
,
20
元
/
平方米
）
高
，
主要系
公司新购土地主要集中于长三角地区，尤其是新增的南京
住宅地块和温州
翡翠天地住宅地块地价较高所致。
表 3 年公司土地购置情况（单位：万平方米、亿元、元/平方米）
年份
总建筑面积
权益建筑
面积
用途
购地支出
楼面均价
年
573.67
366.42
住宅、商住
248.97
4,339.98
资料来源：公司提供
2
018
年，公司
完成
同一控制下
并购
宝龙置地发展有限公司（以下简称“宝龙置地”）
及新增
地块较多
，土地储备规模大幅增长。
截至
201
9
年
3
月末，公司
剩余土地储备规划建筑面积
12
,
017.91
万平方米
。从
土地储备
区域
分布看
，
71.91
%
位于长三角区
域
；从城市能级看，
公司在
一线城市
（
上
海
）
土地储备
建筑面积
占
6
.84
%
，
在
二线城市
（
杭州、苏州、宁波、
无锡、
厦门
、
南京、天津、
重庆
、
青岛
和
烟台）
土地储备建
筑面积
占
比
38.48
%
；
在
三
、
四线城市
土地储备
建筑
面积
占比
54.6
8
%
；
公
司土地
储备
部分
分布在
三
、
四线城市，
需关注未来项目去化情况
。
从土地储备成本来看，公司
土地储备
楼面
均
价
较合理
，主要系公司地块主要为商业
和住宅结合
用地所致。
1
剩余土地储备规划建筑面积
为未结转收入面积
。
表
4
截至
201
9
年
3
月末公司
部分
土地储备情况（单位：万平方米
、元
/
平方米
、
%
）
地块名称
取得时间
剩余土地储
备规划建筑
面积
楼面均价
股权比例
上海国展宝龙城
.8
40.65
4,619.93
10
上海宝山宝龙广场
.12
27.04
4,519.23
10
宁波奉甬新城
.8
33.28
2,388.82
82
宁波宝龙城·天玺
.6
54.69
4,296.95
82
宁波高新宝龙广场
.4
35.09
2,419.49
90
宁波余姚姚北新城项目
.7
23.76
673.40
10
杭州大江东宝龙广场
.7
26.86
1,163.61
51
杭州东湖城
.12
27.91
1,594.41
50
杭州临安宝龙广场
.6
38.63
3,287.60
82
杭州临安宝龙旭辉城
.8
51.43
3,451.29
41
绍兴诸暨项目
.8
36.65
1,309.69
10
金华义乌陆港新区 34 号地块
.12
28.66
4,155.62
35
温州宝龙广场
.6
48.16
2,659.88
10
无锡宝龙世家
.8
43.18
3,177.40
67
南京栖霞区项目
.7
38.81
4,406.08
50
南京高淳龙华生活广场
.1
37.55
1,203.73
10
徐州丰县宝龙世家
.3
64.36
456.81
10
盐城城东宝龙广场
.5
47.60
1,425.59
80
常州宝龙广场
.7
41.99
40.67
10
泉州台投星河城
.3
66.89
2,206.61
27
烟台海阳宝龙城
.9
26.94
277.57
10
海口环球 100 宝龙城
.11
187.13
1,457.29
21
新乡宝龙广场
.1
45.60
204.59
10
注
：楼面均价
=
出让金总额
/
总建筑面
积
资料来源：公司提供
、联合评级整理
总体看，
2
0
18
年
，
公司合并宝龙置地，同时加
大土地获取，
土地储
备规模
大幅增长
；公司
土
地储备近
七成
位于长三角区域
，
整体拿地成本
较合理
，但
需关
注
公司位于三
、
四线城市地
区的物
业项
目
去化情况
。
项目开发情
况
从项目开发数据看，
年，公司新开工面积大幅增加，主要系合并范围及
2
018
年新获取
土储均增加
，公司加快开发
所致；
根据施工计划进度，
竣工面积
较上年有所下降
。
2
019
年
1
~
3
月，
公司新开工继续保持较大规模，但竣工面积规模较小，期末在建面积
6
71.40
万平方米，
相比于
2
018
年公司销售面积，公司在建规模较大，
加大了
公司项目管理
难度
。
表
5
201
6
~
201
8
年
及
2
019
年
1~
3
月
公司房地产
开发数据
项目
年
年
年
年 1~3 月
新开工面积（万平方米）
91.95
66.23
586.51
101.45
期末在建面积（万平方米）
121.00
101.73
587.68
671.40
房屋竣工面积（万平方米）
125.40
85.50
100.56
17.71
注：
年
和
2
017
年
数据
未追溯调整
资料来源：公司提供
从在建项目看，截至
201
9
年
3
月末，公司在建项目
总建筑面积
1
,
595.34
万平方
米
，分布在
长
三角
、
福建省
、
山东省
、
天津市
、
海南省、河
南省和四川
省
。
截
至
201
9
年
3
月末，公司在建项目
预计
已
累计完成投
资
585.02
亿元，尚需投资额
340.98
亿元；尚需投资规模较大，公司面临
一定
的
资金支出压力。
总体看
，
2
018
年，公司开发规模大幅增加，
在建项目规模和
尚
需
投资规模较大，公司
项目和
资金管理难度加大
。
物业销售情况
年，公司根据当地市场情况灵活调整销售策略
，
住宅项目采取“
3
69
”开发模式（即“
3
个月
内动工、
6
个月内
开盘、
9
个月内现金回笼”），加快去化
。受并入宝龙置地
及加快周转情况下
，
2
018
年
，公司
合计实现
协议
销售面积
268.0
万平方米
，同比增
长
2
38.26
%
；
销售均价方面，
20
1
8
年
，
公司
协议
销售均价同比增长
32.6
4
%
，主要系杭州、宁波、温州等地售价较高所致
；综上，
公
司实现销售金额同比
大幅
增长
3
.49
倍
。
2
018
年，公司销售回款率为
88
%
，回款情况
较好。
结转情
况来看
，
201
8
年，公司结转面积和结转收入均有所增长
，主要系合并范围扩大，旗下项目增多以
及结转
项
目
区域变化所致
。
2
019
年
1~
3
月
，
公司
仍保持较
高的去化
速度，实
现销售面积
6
7.36
万平方米，销售金额
1
01.41
亿元。
2
0
19
年
1
~3
月，公司结转收入
3
5.65
亿元。
表
6
2
01
6
~
年及
2
01
9
年
1~
3
月
公司房地产销售数据
项目
年
年
年
2
019
年
1~
3
月
协议销售面积（
万平方米）
87.68
79.23
268.0
67.36
协议销售均价（元
/
平方米）
12,075.73
10,966.81
14
,
546.
2
7
15
,
056.42
协议销售金额
（
亿元）
105.88
86.89
38
9.84
101
.41
结转面积（万平方米）
91.68
83.89
126.
85
23.70
结转收入（亿元）
106.03
80.81
142
.0
35.65
注：
和
2
017
年数据未追溯调整
资料来源：公司提供
从公司待售项目情况来看，截至
201
9
年
3
月末，
公司在售项目总可售面积
1
,
3
04.36
万平方米，
已销售面积
889.19
万平
方米
，剩余可售面积
415.17
万平方米，
按照
年推盘节奏，目前可售
规模预计可满足公司
1~
2
年的销售需
求
。从项目去化率来看，
公司
住宅项
目
大部分去
化情况较
好，
但公司
海口环球
1
00
宝龙城
项目
剩余未售面积较大
，且海南限购
等调控措施
较
严格
，
公司在海口
项目存在较大去化压力
；
同时
公司
部分商业
项目
销售
较慢
。公司待售面积
部分
位于
三四线城市，
由于三四线城市房
地产市场景气度波
动性较大，公司
该
部分项目销售存在不确定性。
同时，公司
在上海存在一定规模的商办公寓，上海市商办新规
对公司上海部分项目的去化产生一定影响，公
司计划将类住宅的
未售部分转为自持或改为办公
物业出售。
表
7
截至
201
9
年
3
月末公司
在售
项目销售情况（单位：万平方米
）
项目名称
类型
建筑面积
总可售面积
累计已售面积
盐城宝龙广场
商业
34.41
15.24
12.50
住宅
15.08
15.08
15.08
镇江宝龙广场
商业
34.35
24.21
11.87
住宅
27.88
27.87
15.36
常州宝龙广场
商业
73.44
24.74
13.50
住宅
31.92
27.91
27.15
无锡宝龙湖畔花城
商业
13.41
10.57
9.90
住宅
21.66
21.04
21.04
淮安宝龙广场
商业
15.26
15.00
2.35
无锡宝龙广场
商业
28.37
13.06
12.60
新乡宝龙广场
商业
67.98
45.60
12.94
住宅
61.59
61.59
60.41
洛阳宝龙广场
商业
40.33
40.33
36.22
住宅
96.30
69.96
65.93
重庆宝龙广场
商业
30.76
16.91
6.60
住宅
31.44
31.44
30.81
杭州滨江宝龙城
商业
40.18
18.83
4.57
天津滨海宝龙城
商业
15.70
8.75
2.99
住宅
60.19
59.55
55.25
烟台海阳宝龙城
商业
11.39
3.65
3.64
住宅
29.42
29.19
29.19
烟台蓬莱宝龙广场
商业
29.55
14.81
7.13
住宅
5.39
5.39
5.32
青岛即墨宝龙广场
商业
33.52
16.83
15.54
住宅
28.24
28.24
28.24
烟台莱山宝龙广场
商业
13.67
5.29
4.49
住宅
3.48
3.27
3.27
青岛城阳宝龙广场
商业
49.51
19.30
16.53
安溪宝龙广场
商业
21.01
12.33
8.93
住宅
12.19
12.19
12.19
漳州宝龙将军一号
商业
3.74
3.74
1.43
住宅
7.33
7.33
7.33
厦门宝龙一城
商业
38.30
8.16
7.69
晋江宝龙广场
商业
59.57
24.06
18.30
住宅
22.36
28.23
28.14
上海虹桥宝龙城
商业
18.79
12.37
6.44
住宅
13.12
13.12
13.12
上海奉贤宝龙广场
商业
17.91
8.57
6.12
上海七宝宝龙城
商业
38.10
15.47
14.14
上海宝山宝龙城
商业
27.01
12.34
0.75
上海嘉定宝龙广场
商业
19.53
6.38
4.52
上海青浦宝龙广场
商业
34.71
20.42
7.74
上海吴泾宝龙广场
商业
9.13
6.34
3.69
杭州下沙宝龙广场
商业
22.74
17.80
15.10
住宅
7.26
7.26
7.26
青岛胶州宝龙广场
商业
11.85
9.90
9.00
住宅
21.60
10.50
9.00
泉州永春项目
商业
10.10
5.48
3.38
住宅
28.12
27.93
25.83
山东东营宝龙广场
商业
6.04
4.95
4.32
住宅
13.27
13.27
13.27
阜阳宝龙广场
商业
33.17
33.17
10.94
住宅
41.75
41.75
38.43
上海宝山宝龙城
商业
27.02
27.02
0.40
杭州大江东宝龙广场
商业
17.53
11.76
2.31
住宅
27.57
18.60
13.89
宝龙世家
商业
1.25
1.58
0.80
住宅
4.81
4.57
4.55
徐州宝龙观邸
住宅
15.84
12.94
12.60
宁波江北宝龙世家
住宅
8.49
8.45
5.63
环球 100 宝龙城
住宅
140.68
140.68
22.54
杭州临安白湖畈项目
住宅
38.64
19.69
3.99
巴中宝龙名邸
住宅
5.44
5.36
3.27
绍兴袍江新区项目
住宅
27.12
17.00
11.73
合计
--
2,028.64
1,431.15
1,015.98
资料来源：公司提供
总体看，
20
1
8
年，公
司
销售规模大幅增长
，
回款率较好
；
但
考虑到目前房地产
调控政策未完
全放松
以及三四线城市房地
产市场景气度波动较
大，公司待售面积
部分
分布在三四线城市，未
来
销售存
在一定不确定性；
公司在海口项目
受
当地
调
控措施影响较大
，
关注后续去化情况
；
上海市
商办类新规对公司上海部分项目的去化产生一定影响。
（
2
）物业出租
2
018
年，
公司新开业上海青浦宝龙广场和厦门宝龙一城
。
截至
201
9
年
3
月
底，公司
持有
的
投资物业
总可租赁面积为
253.95
万平方米，主要
分布在东部沿海省市
；
公司
投资物业租赁
业务的
整体
出租率较高
，
郑州宝龙广场、
蚌埠宝龙广
场和青岛城阳宝龙广
场项目经营状况一般
，出租率
较低，目前公司正在积极进行商户调整
。
2
01
8
年
，
福州宝龙广场
租金收入较上年有所下
降
，主要
系因
商场定位
与部分商
家解约，重新邀请商家入驻，免租期导致收
入下降
所致
。
截至
2
018
年末，
公司投资性房地产
整体增值率
为
69.9
%
，
增值率较高。
表
8
公司
部分
物业出租情况明细（单位：万平方米
、
%
、
万元
）
项目名称
可租面
积
年出租
率
租金收入
年度
年度
年 1~3 月
福州宝龙广场
9.47
100.00
5,726.23
5,023.49
1,255.87
郑州宝龙广场
10.82
68.00
2,125.17
1,411.61
352.90
蚌埠宝龙广场
19.53
63.00
2,980.27
2,923.45
730.86
洛阳宝龙广场
13.28
92.00
4,282.58
5,444.67
1,361.17
青岛城阳宝龙广场
21.54
59.00
2,431.59
2,268.86
567.22
宿迁宝龙广场
12.06
100.00
6,096.50
6,979.77
1,744.94
上海曹路宝龙广场
3.19
100.00
1,534.37
1,455.87
363.97
烟台蓬莱宝龙广场
2.75
92.00
1,296.65
1,485.39
371.35
上海奉贤宝龙广场
4.02
97.00
2,983.27
3,491.64
872.91
上海嘉定宝龙广场
6.39
96.00
3,920.82
3,822.97
955.74
杭州滨江宝龙城
8.66
100.00
10,211.28
10,955.95
2,738.99
上海七宝宝龙城
6.50
92.00
5,091.54
4,717.47
1,179.37
上海宝山宝龙广场
1.45
98.00
1,323.66
1,309.38
327.35
杭州下沙宝龙广场
1.80
87.00
2,526.61
2,747.01
686.75
宝龙广场
2.10
98.00
--
528.81
132.20
安徽阜阳宝龙广场
10.10
96.00
174.25
3,232.16
808.04
上海青浦宝龙广场
6.10
96.00
--
1,290.37
425.16
厦门宝龙一城
12.54
98.00
--
3,501.87
1,372.34
资料来源：公司提供
总体看，
201
8
年，
公司物业出
租率水平普遍较
高，
租金收入规模较大
，可
为
公司提供稳
定现
金流补
充
；但
公司
投资性房
地产增值率较高，存在
波动
风险
；
公司位于郑州、蚌埠以及城阳的项
目出租率
相对较低，需
持续关注其后续经
营风险。
3
．
重大事项
20
18
年
6
月，公司全资子公司骏通发展有限公司（以
下简称“骏通发展”）向公司间接控股
股东宝龙地产（维京）控股有限公司（以下简称“宝龙地产维京”）发行
32
.17
万股新股，用于置
换宝龙地产维京所持有的宝龙（维京）
IV
有限公司
82%
的股权。本次子公司资产置换前，公司持
有
骏
通发展
10%
的股权，宝龙地产维京持有宝龙（维京）
IV
有限公
司
82%
的股权；本次子公司
资产置换完
成后，公司
持有骏通发展
61%
的股权，仍
为公司并表子公司，宝龙地产维京持有骏通
发展
39%
的股权；同
时，骏通发展
持有宝龙（维京）
IV
有限公司
82%
的股权，宝龙
（维京）
IV
有限公司连同其全资子公司宝龙置地纳
入骏通发展合并报表范围，进而并入公司合并报表范围。
宝龙（维京）
IV
有限公司和公司同受宝龙地产香港最终控制且该项控制非暂时
，构成同一控
制下的企业合并
。
宝龙置地
项目
主要布局浙江、
江苏、福建、
海南等
地区
，
获取项目
40
余个
。
总体看，
公司同一控制下
合并置
入资产
，
增强了公司的资本实力
和项
目
储备。
4
．经营关
注
（
1
）
公司土地储备和待售面积
部分
分
布在三四线城市，但三四线城市房地产市
场景气度波动
性较大，项目去化存在
一定不确
定性
；
公司在海口项目
受当地调控政策影响较大
，关注后
续去化
情况
；
同
时，
公司
部分
商业项目去化率较低。
（
2
）
截至
201
9
年
3
月
底，公司在建
项目规模大幅增加，规模较大，加大了公司项目管理难
度；同时在建
项目
尚需投资规模较大
，存在一定的资本支出压力
，对公司资金运作能力要求提升
。
（
3
）公司投资性房地产增值率较高，存在一定的波动性；部分自持商业物业出租率相对较低
。
5
．未来发展
在物
业开发方面，公司将继续
坚持以商业地产为核心，坚持销售物业快
速
周转与优质物业自
持升值的经营策略，通
过标准化的运
营模式扩大收入规模、
保持盈利
能力
，
并通过不断提升
专业
能力，及时准确地分析行业环
境及宏观经济
政策，有效降低各种不利因素的影响，
确保公司稳定
健康发展。
在商业运营方面，公司将坚持打造商业运营为公司第一竞争力，突破经营效益，提升资产价
值。未来公司将结合项目特色，打造三大商业产品线，分别为高端产品线宝龙一城，中高端产品
线宝龙城，中端主流产品宝龙广场，以更好地服务消费者
；
将推动“客户导向
计划”，持续推进轻
资
产品
牌输出。
拿地策略方面
，公司将
坚持
“
1+6+N
”
的模式
，重
点
聚焦上海、南京、苏州、杭州、宁波、
福
州、厦门
7
个
城市
，坚持低成本拿地
，通过多
渠道拿地方式降低风险
，保持公司竞争力。
在财务规划
方面，公司
将积极主动管理负债水平，优化债务结构
，降低融资成本。
总体看，公司
在物业开发、商业运营、拿地
、财务
规划
等方面均制定了相应发展方向，
未来
发展规划明确，
可实施性较强
。
六
、财务分析
1
．
财务概况
公司提供的
年度合并财务报表经上会计师事务所（特殊普通合伙）审计，
并
出具了标
准无保留审计
意见的审计报告。
公司
财务报表根
据
财
政部颁布的
《
企业会计准则》及其他相关规
定编制。
公司
201
8
年审计报告对
201
7
年财务数
据进行了追溯
调整，年初数较
201
7
年审计报告年
末数
有所不同，
本报告
201
7
年末财务数据取自
201
8
年
审计报告
年
初数据。
从合并范围变化上
看，
201
8
年
，公司非
同一控制下合并
增加子公司
1
4
家，
同一控制下合并
增加子公司
1
家
，新设立子公司
3
9
家，减少子公司
1
家
。
公司
合并范围变化较大，考虑到
公司
主
营业务未发生变化，
且对
2
01
7
年末数进行了追溯调整，
财务数据
仍具有可比性
。
截至
201
8
年末，
公司
合并
资产总额
1
,
179.
07
亿元，
负债
合计
801.
98
亿元，所有者权益（含
少数股东权益）
合计
3
77.09
亿元，其中归属于母公
司的所有者权
益
326.09
亿元。
201
8
年，
公司
实
现合并营业
收入
170.17
亿元，净利润（
含少数股东
损益）
38.43
亿元，其中归属于母公
司所有
者的净利润为
29.
71
亿元；经营活动产生的现金流量净额
2
5.62
亿元，现金及现金等价物净增加额
为
47.10
亿元。
截至
201
9
年
3
月
末，
公司
合并资产总额
1
,
212.26
亿元，负债合计
839.23
亿元，所有者权益
（含少数股东权益）合计
373.03
亿元，
其中归属于母公司的所
有者权益
3
20
.60
亿元。
201
9
年
1~
3
月
，
公司
实现合并营业收
入
40.1
亿元，净利润（含少数股东
损益）
5.9
4
亿元，其中归属于母
公
司所有者的净利润
为
4.51
亿元；经营活动产生的现金流量净
额
4
.37
亿元，现金及现金等价物净增
加额为
7.
11
亿元。
2
．
资产质量
截至
201
8
年末，
公司
合并资产总额
1,179.07
亿元，较年初
增长
3
7.64
%
，主要系
存货规模大
幅增加
所致。
公司
资产中流动资产占
5
6.4
%
，
资产结构转变为以流动资产为主
。
流动资产
截至
201
8
年末，
公司
流动资产
665.52
亿
元，较年初
增长
6
7.
20
%
，主
要系
货币资金和
存
货规模
增加
所致。截至
201
8
年末，
公司
流动资产以货币资金（占
22.82
%
）
、其他应收款
（占
9
.02
%
）
和存
货（占
62.56
%
）为主。
截至
201
8
末，公司货币资金
1
51.8
亿元，较年初
增长
5
6.94
%
，主要系
销售回款及融资净额增
加
所致
。截至
201
8
年末，
公司
货币资金
主要以
银行存款
（
占
8
9.07
%
）为主，
受限货币资金
1
6.60
亿
元，占比为
1
0.93
%
，主要为
内保外贷信用证保证金、贷款保证金、预售物业建筑款保证金
等，
公
司受限货币资金占比一般。截至末，公司其他应收款60.02亿元，较年初增长69.32%，主要
系联、合营企业和同一控制下关联方往来款增加所致，前五大合计占39.70%，对公司资金形成一
定占用。截至
201
8
年末，
公司
存货
4
16.35
亿元
，较年初增长
99
.7
%
，主要系公司当年拿地较多以
及项目陆续投资所致；公司存货中在建开发产品占77.41%、已完工开发产品占22.59%。公司受限
存货账面价值216.65亿元，受限规模较大。公司未计提存货跌价准备，开发项目所处区域经济实
力较强，公司存货质量较好，但仍需关注部分三四线城市项目对公司存货去化产生的影响。
非流动资产
截至 年末，非流动资产合计 513.55 亿元，较年初增长 11.98%，主要以投资性房地产（占
85.11%）和固定资产（占 6.51%）为主。
截至 年末，公司投资性房地产账面价值 437.08 亿元，较年初增长 17.22%，主要系在建
投入增加以及评估增值所致。公司受限投资性房地产账面价值 300.29 亿元，占 68.70%，受限比例
较高。截至 年末，公司投资性房地产成本 257.12
亿元，公允价值变动
179.95
亿元，整体增
值率
69.9
%
，
增值率较高。截至 年末，公司固定资产账面价值 33.44 亿元，较年初变动不大。
截至 年末，所有权或使用权受限资产情况如下表所示，受限资产金额合计 559.56 亿元，
占资产总额的比重为 47.46%，受限资产占比较大。
表9 截至末公司受限资产明细情况（单位：亿元、%）
项目
金额
占资产总额比重
货币资金
16.60
1
.41
存货
216.65
1
8.37
投资性房地产
300.29
2
5.47
固定资产
17.58
1
.49
无形资产
6.76
0
.57
在建工程
1.68
0
.14
合计
559.56
47.46
资料来源：公司提供
截至
2
01
9
年
3
月底，
公司资
产总
额
1
,
212.26
亿元，较
年初增长
2
.
82
%
，资产结构较年初变
化
不大。
总体看， 年，公司资产规模增长较快，以存货和投资性房地产为主；存货中三四线城市
项目可能存在一定去化压力；投资性房地产整体增值率较高；公司受限资产占比较高，公司资产
质量一般。
3
．负债及所有者权益
负债
截至 年末，公司负债合计 801.98 亿元，较年初增长 56.06%，主要系预收款项和长期借
款增加所致。负债构成中，流动负债占 63.38%，非流动负债占 36.62%，流动负债占比较高。
截至 年末，流动负债 508.32 亿元，较年初大幅增长 71.41%，主要系应付账款、预收款
项和一年内到期的非流动负债增加所致。公司流动负债主要由应付票据及应付账款（占 19.72%）、
预收款项（占 35.42%）、应交税费（占 13.28%）、其他应付款（占 17.47%）和一年内到期的非
流动负债（占 11.11%）构成。
截至 年末，公司应付账款合计 100.18 亿元，较年初增长 32.77%，主要系随着项目逐步
推进，应付建筑工程款增加所致。截至 年末，公司预收款项 180.04 亿元，较年初大幅增长
3.66 倍，主要系公司 年加快现金回正速度，签约销售额大幅增加所致。截至 年末，公
司应交税费 67.51 亿元，较年初增长 31.61%，主要系计提的土地增值税和企业所得税增加所致。
截至 年末，其他应付款合计 88.82 亿元，较年初变化不大。截至 年末，公司一年内到
期的非流动负债 56.48 亿元，较年初增长 51.50%，主要系长期借款于一年内到期转入所致。其中，
一年内到期的长期借款占 74.52%，一年内到期的应付债券占 25.48%。
截至 年末，公司非流动负债合计 293.66 亿元，较年初增长 35.12%，主要系长期借款大
幅增长所致。公司非流动负债由长期借款（占 62.79%）、应付债券（占 17.20%）和递延所得税
负债（占 20.01%）构成。
截至 年末，公司长期借款合计 184.38 亿元，较年初增长 52.59%，主要系随着公司地产
开发项目规模增加，融资需求增加所致；公司长期借款于 年到期 102.39 亿元，到期规模较
大。截至 年末，公司应付债券 50.52 亿元，较年初变化不大。截至 年 6 月 20 日，公司
存续债券将于 年到期 43.28 亿元， 年债券到期规模较大。截至 年末，公司递延所
得税负债 58.75 亿元，较年初增长 30.80%，主要为投资性房地产公允价值变动收益产生的暂时性
差异和存货中土地使用权账面价值超出计税基础部分。
截至 年末，全部债务合计 306.10 亿元，较年初增长 44.09%，务规模增加较快，
主要系长期借款增加所致。其中短期债务占 23.26%、长期债务占 76.74%，以长期债务为主。截
至 年末，公司资产负债率、全部债务资本化率和长期债务资本化比率均有所增长，分别为
68.02%、44.80%和 38.38%，较年初分别增长 8.03、6.54 和 4.91 个百分点。总体看，务水
平有所增加，但整体尚在合理范围内。
截至 年末，公司存续永续债合计 12.46 亿元，计入“所有者权益-其他权益工具”。考虑
到永续债券的性质及特点，分别将其从所有者权益中剔除并将其作为长期债务进行偿债指标测算。
根据测算结果，截至 年末，公司资产负债率、全部债务资本化比率和长期债务资本化比率分
别为 69.07%、46.63%和 40.42%。
截至 年 3 月末，公司负债合计 839.23 亿元，较年初增长 4.65%，负债结构较年初变化不
大。截至 年 3 月末，公司全部债务合计 339.87 亿元，较年初增长 11.03%，主要系短期借款、
应付债券增加所致，债务结构仍以长期债务（占 73.05%）为主。公司资
产负债率、全部债务资本
化比率和
长期债务资本化比率分别为
69.
23
%
、
47.67
%
和
39.96
%
，分别较年
初增长
1
.
21
个百分点、
2
.
87
个百分点和
1.58
个百分点，务
水平尚
在合理范围内。截至
201
9
年
3
月末，公司
存续
永续债
2.46
亿元，
较年初减少
1
0.0
亿元，
主要系偿还所致；剩余永续债
规模不大
。
总体看，务规模增长较快，以长期债务为主，债务负担尚可，但 年偿付压力较大。
所有者
权益
截
至
201
8
年末，
公司
所有者权益合计
3
77.09
亿元，
较年初增长
10.02
%
，
主要来自于
利润滚存。
其中
，
归
属于母公司的所有者权益
326.
09
亿元（占
8
6.48
%
）。归
属于母公司的所有者权益中，实收
资本
占
1
2.8
3
%
，资本公积
占
5
.83
%
，其他权益工具（永续债）
占
3
.82
%
，盈余公积
占
0
.65
%
，
未分
配利润
占
7
6.87
%
。
公司
所有者权益中，未分配利润占比较大，所有者权益稳定
性偏弱。
截至
2
018
年末，公司少数股东权益
5
1.0
亿
元，较年初增长
2
0.62
%
，主要系
合作开发项目增加
所致。
截至
2
01
9
年
3
月
末，公司
所有者权益合计
373.03
亿元，较年
初
下降
1
.08
%
，主要系偿还
1
0.0
亿
元永续债所
致，
所有者权益构成
及占比较
年初
变化不大。
总体看，公司所有者权益中未分配利润占比较高，权益结构稳定性偏弱。
4
．
盈利能力
201
8
年，公司
营业收入
1
70.17
亿元，同比增长
1
6.80
%
，
主要系房地产结转
收入增加以及新
增加土地一级开发业务收入
所致
；
公司
营业利润
5
7.24
亿元，同比下降
1
0.93
%
，主要系
公司业务
规模扩大，费用支出
增加
以及
2
0
18
年公允价值变动收益规模同比减少
所致；公司
净利润
38.
43
亿
元
，同比
下降
2
2.20
%
。
从期间费用来看，
201
8
年，
公
司
费用总额
20.
58
亿元，
同比
增长
70.87
%
，其
中销售费用占
40.
18
%
，管理费用占
4
7.97
%
，财务费用占
1
1.85
%
。
20
1
8
年，
公司
销售费用
同比
增长
5
8.96
%
、
管
理费用
同比
增长
4
7.54
%
，
主要系
随着公司旗下项目增多，
营销
支出
和人力支出均增加
所致；财务
费用
同比
增长
1
5.
19
倍，
主要系借款规模增加，利息支出增加
以及汇兑
损益由上
年收益转为
亏损
所致
。
从利润构成来
看，
201
8
年，
公司
公允价值变动收益
2
4.52
亿元，
同比下降
1
5.78
%
，
占当
年营
业利
润比重为
42
.83
%
，投资性房地产的增值对利润贡献
较
大。
从盈
利指标来看，
201
8
年
，
公司
营业利
润率
为
3
0.84
%
，
同比变化
不大；
公司
总资产报酬率
、
总资本
收益率
和
净资产收益率
分别为
5
.
76
%
、
6
.81
%
和
1
0.68
%
，同比均有所
下降，主要系公司资产
、
债务和所有者权益
规模
均增长，而利润
规模
有所下降所致。
201
9
年
1~
3
月，
公司
实现营业收入
40.1
亿元，实现
净利润
5.94
亿元，
其中归属于母
公司
所有者
的净利润为
4.51
亿元
。
总体看，
2
018
年，公司
营业收入稳步增长，但利润规模
和盈利指标
有所下滑
；
公允
价值变动
收益对
公司
利
润影响较
大
，随着公司预收款项的逐步结转，公司
盈利水
平将有所提高
。
5
．现金流
从经
营活动来看，
201
8
年，
公司
经营活动现金流入
大幅增长
7
8.
30
%
至
327.87
亿元，
主要
系
公司
加快住宅去化，销售回款大幅增加
所致。
2
01
8
年，
随着公司拿地规模和工程建设支出增加，
公司
经营活动现金流出
同比
增长
8
9.42
%
至
302.26
亿元
；
公司收到
/
支付其他与经营活动有关的现
金主要系公司与下属子公
司合作方股东间、联营企业发生的经营
性资金往来
。
201
8
年，
公司
经营
活动产生的现金流量净额
2
5.62
亿元
，
保持
净流
入状态。
从投资活动
来看，
2
01
8
年，
公司
投资活动现金流入
2
7.
19
亿
元
，
同比增长
8
1.97
%
，主要
系
从
关联方收回资金增加
所致
。
20
1
8
年，
公司
投资活动现金流出
7
3.71
亿元，
同比增长
1
71.
77
%
，
主
要系
公司
酒店、自持物业投资增加
和
支
付其他与投资活动有关的现金增加
所致。
201
8
年，
公司
支
付其他与投资活动有关的现金
2
7.18
亿元，
同比增长
2
58.94
%
，
主
要为
合作项目增加，
支付
关联方
资金增加所致
。
201
8
年，
公司
投资活动产生的现金
流量净额
为
-
46.53
亿元，
净流出规模有所扩大。
从筹资活动来看，
201
8
年，
公司
筹资
活动现金流入
1
70.
39
亿元，主要系
借款增加
所致；筹资
活
动现金
流出
1
02.38
亿元，
同比变化
不大，主要为
还债付息支付的现金
。
201
8
年，
公司
筹资活动
产生的
现金流量净额
6
8.02
亿元
，净
流入规模大幅增加
。
201
9
年
1~
3
月，公司
经营活动产生的现金流量净
额
4.37
亿元；
投资活动现金流量净额
-
14.69
亿元
；筹资活动产生的现金
流量
净
额
1
7.43
亿元。
总体看，
201
8
年，
公司
经营活动现金流
保持
净流入
，
但由于投资活动现金流净流出
规模大幅
扩大
，筹资活动前现金流呈净流出态势
，
同时
考虑
在建
项目所需投资
规模
，
公司
仍面临一
定的融
资需求
。
6
．偿债能力
从短期偿债指标来看，
20
1
8
年
底
，
公司
流动比率
为
1.3
1
倍，
速动
比率为
0.
49
倍，
均
较上年
变
动不大
；
201
8
年
底
和
2
019
年
3
月底
，
公司
现金短期债务比
分
别
为
2.
13
倍
和
1
.74
倍
，现金类资
产对短期
债务的保障程度较高。整体看，
公司
短期偿债能力指标较强。
从长期偿债指标来看，
201
8
年
，
公司
EBITDA
为
60.78
亿元，
同比下降
1
0.48
%
，主要系利润
总额下降所
致，
主要由利润总额（占
9
0.30
%
）构成。
201
8
年，
公司
EBITDA
利息倍数
由
5.60
倍
下降
至
3.34
倍，对利
息的覆盖
程度
尚可
；
公
司
EBI
TDA
全部债务比
为
0.2
0
倍
，
较上年
0
.32
倍有
所
下降
，对全
部债务的覆盖程度
一般
。整体看，
公司
长期偿债能
力指标
尚可
。
截至
201
9
年
3
月
末，
公司
对外担保余额
21.5
7
亿元，占
期
末
公司
净资产的
5.78
%
，被担保
企
业主要是
公司
的关联企业，目前经营正常，
公司
或有负债风险可控。
截至
201
9
年
3
月
末，公司共获得商业银行授信总额
59.75
亿元，尚未使用的授信额度为
385.42
亿
元，公司间接融资渠道畅通。
根据
公司
提供的
人民银行征信
报告（机构信用代码
G103101051062580U
），
截至
20
1
9
年
4
月
2
日，
公司
未结清业务中无不良类和关注类信贷记录
；已结清业务中
，有
1
笔
关注类记录，涉
及金额
3,50
万，该笔款项于
2
01
年
3
月
4
日已结清，形成关
注主要系借款银行系统对
公司
报表
评级的原因造成，
公司
过往履约情况良好。
截至
201
9
年
3
月末，
公司
无重大未决诉讼。
总体看，公司短期偿债能力指标较强，长期偿债能力指标尚可。未来随着公司在建项目的完
工销售，
以及
公司自持商业物业
带来较为稳定现金
流，公司整体偿债能力
很强
。
七、公
司债券偿债能力分
析
从资产情况来看，截至3月底，公司现金类资产达158.99亿元，约为“”、“16
宝龙02”和“”债券余额合计（30.60亿元）的5.20倍，公司现金类资产对上述债券本金
的覆盖程度较高；净资产达373.03亿元，约为债券余额合计（30.60亿元）的12.19倍，公司较大规
模的现金类资产和净资产能够对“”、“”和“”债券的按期偿付起
到较好的保障作用。
从盈利情况来看，，公司 EBITDA 为60.78亿元，约为“”、“”和
“”债券余额合计（30.60亿元）的1.99倍，公司 EBITDA 对“”、“”
和“”债券的覆盖程度较高。
从现金流情况来看，公司经营活动产生的现金流入327.87亿元，约为“”、
“”和“”债券余额合计（30.60亿元）的10.71倍，公司经营活动现金流入量对
“”、“”和“”债券的覆盖程度高。
从债券交易条款看，宝龙地产针对“16 宝龙债”、“16 宝龙 02”和“16 宝龙 03”债券的还
本付息事宜出具了《承诺函》，对收购“16 宝龙债”、“16 宝龙 02”和“16 宝龙 03”债券的相
关事宜做出不可撤销的承诺，从其承诺函的条款内容来看，如遇条款中列明的公司本息偿付障碍
的情况，宝龙地产承诺将自行或指定宝龙地产实际控制的其他境内外子公司在兑付日/提前兑付日
（T 日）前全额收购“16 宝龙债”、“16 宝龙 02”和“16 宝龙 03”债券，收购价格为计算至收
购日本次债券的未偿还本息以及罚息（如有）、违约金（如有）、损害赔偿金（如有）的总和。
宝龙地产通过股权架构实
际持有公司
1
00
%
股权，公司为宝龙地
产在中国境内最主
要的经营实体，
2
018
年，公司总资产、收入
占宝龙地产总资产和
收入比重
分别为
8
9.
29
%
和
8
6.85
%
。
截至
年底，宝
龙地产合并资
产总额
1
,320.5
亿元，负债合计
992.50
亿元，总
权益（含
永续
资本工具
持有
人权益
15.52
亿元
、
非控制性权益
3
9.65
亿元）
328.05
亿元。
年，
宝龙地
产实现收入
195.94
亿元
，
年度利润（含永续资本
工具
及
非
控制性
权益所有人损益
）
36.48
亿元，
其中，归属永续资本
工具持有人
利润
1.
23
亿元、
非控制性权益持有
人
利润
6.8
亿元。
201
8
年宝
龙地产
经营活动产生的现
金流量净额
10.86
亿元，现金及现金等价物净增加额
54.45
亿元。
综合以上分析，并考虑到公司在综合实力、项目布局、区域品牌知名度等方面具有一定的竞
争优势，且宝龙地产出具的《承诺函》对“16 宝龙债”、“16 宝龙 02”和“16 宝龙 03”债券还
本
付息
仍具有
一定
的积极影响
，公司对“16 宝龙债”、“16 宝龙 02”和“16 宝龙 03”债券的偿
还能力很强。
八、综合评价
公司
作为
宝龙地产
在国内最大的房地产经营实体，
于
2
018
年完成同一控制下合并置入资产，
项目体量和资
本实力得到增强；公司
继续布局长三角区
域，销售规模大幅
提升，自持物业租金收
入稳步增长，货币资金较充裕
。
同时，
联合
评
级
也
关注
到
公司在建
项
目
增多
使
得
项目及资金管理
难度加大
、
债务负担有
所加重
、
投资物业公允价值变动收益对利润贡献较大以及受限资产规模较
大
等
因素对公司信用水
平带来的不利影
响
。
未来，
随着公司在建项目的
陆续销售及
出租面积的增加，公司
业绩
有望
得到
增
长。
宝龙
地产对
“16 宝龙债”、“16 宝龙 02”和“16 宝龙 03”债券出具了收购承诺函
。
宝龙地
产资产规模较大，整体盈利能力较强，其
承诺
对
“16 宝龙债”、“16 宝龙 02”和“16 宝龙 03”
债券还本
付息仍具有一
定
的积极影响
。
综上，联合评级
维持
公司主体信用等级为“
A
A+
”，评级展望
维持
“
稳定
”；同时
维持
“16 宝
龙债”、“16 宝龙 02”和“16 宝龙 03”的债项信用等
级
为“
A
A+
”
。
附件
1
上海宝龙实业发展
（集
团）
有限公司
主要财务指
标
项目
年
年
年
年 3 月
资产总额（亿元）
627.08
856.63
1,179.07
1,212.26
所有者权益（亿元）
270.94
342.73
37.09
373.03
短期债务（亿元）
33.68
40.02
71.20
91
.60
长期债务（亿元）
13.78
172.41
234.90
248.
27
全部债务（亿元）
167.47
212.43
3
06.10
339
.
87
营业收入（亿元）
12.65
145.
70
170.17
40
.1
净利润（亿元）
29
.70
49.40
38.43
5.94
EBITDA（亿元）
43.12
67.90
60.78
--
经营性净现金流（亿元）
25.60
24.32
25.62
4.37
流动资产周转次数（次）
0.45
0.43
0.32
--
存货周转次数（次）
0.
46
0.48
0.3
--
总资产周转次数（次）
0
.21
0.20
0
.
17
--
现金收入比率（%）
95.9
3
107.13
1
88.74
167.9
总资本收益率（%）
8.
6
2
10.46
6
.81
--
总资产报酬率（%）
7.2
8.93
5.76
--
净资产收益率（%）
12.03
16.10
10.68
--
营业利润率（%）
28.54
31.34
30.84
30.74
费用收入比（%）
6.86
8.27
12.09
9.76
资产负债率（%）
56.79
59
.9
68.02
69.23
全部债务资本化比率（%）
3
8.20
3
8
.26
44.80
47.67
长期债务资本化比率（%）
3
3.06
33.47
38.38
39.96
EBITDA 利息倍数（倍）
3.64
5.60
3.3
4
--
EBITDA 全部债务比（倍）
0.26
0.32
0.20
--
流动比率（倍）
1.53
1.34
1.31
1.31
速动比率（倍）
0.67
0.64
0.49
0.48
现金短期债务比（倍）
2.49
2.42
2.13
1.74
经营现金流动负债比率（%）
13.68
8.20
5.04
0.8
2
EBITDA/待偿本金合计（倍）
1.41
2.
22
1.
99
--
注：
1
、本报告中数据不加特别注明均为合并口径。
2
、
本报
告中部分合计数与各相加数
之和在尾数上存在差异，
系四舍
五入造成；除特别说明外，均指人民币
。
3
、
EBITD
A/
待偿本金合计
=EBITDA/
本报告所跟踪债项合计待偿
本金。
4
、公司
201
9
年一季度财务数据未经审计
，
相关财务指标未年化。
附件
2
有关计算指标的计算公式
指标
名称
计算公式
增长指标
年均增长率
（
1
）
2
年
数据
：增长率
=
（本期
-
上期）
/
上期
×10%
（
2
）
n
年数
据
：增长
率
=[(
本期
/
前
n
年
)^
（
1/(n
-
1)
）
-
1]×10
%
经营效率指标
应收账款周转
率
营业收入
/ [(
期初应收账款
余额
+
期末应收账款余额
)/2]
存货周转
率
营业成本
/[(
期初存货余额
+
期末存货余额
)/2]
总资
产周转
率
营业收入
/[(
期初总资产
+
期末总资产
)/2]
现金收入比率
销售商品、提供劳务收到的现金
/
营业收入
×10%
盈利指标
总资本收益率
（净利润
+
计入财务费用的利息支出）
/[
（期初所有者权
益
+
期初全部
债
务
+
期末所有者权益
+
期末全部债务）
/2]×10%
总
资
产报酬
率
（利润总
额
+
计入财务费用的利息支出）
/[
（期初总资产
+
期末总资产）
/2
]
×10%
净资产收益率
净利润
/[
（期初所
有者
权益
+
期末所有者权益）
/2]×10%
主营业务
毛利率
（主营业务收入
-
主营业务成本）
/
主营业务收
入
×10%
营业利润率
（营业收入
-
营业成本
-
营业税金及附加）
/
营业收入
×10%
费用收入比
（管理费用
+
营业费用
+
财务费用）
/
营业收入
×10%
财务构
成指标
资产负债率
负债总额
/
资产总计
×10%
全
部债务资本化比率
全部债务
/
（长期债务
+
短期债务
+
所有
者
权益）
×10%
长期债务资本化比率
长期债务
/
（长期债务
+
所有者权益）
×10
0
%
担保比率
担保余额
/
所有者权益
×10%
长
期偿债能力指标
EBITDA
利息倍数
EBIT
DA/
（资本化利息
+
计入财务费用的利息支出）
EBITDA
全部债务比
EBITDA/
全部债务
经营现金债务保护倍数
经营活动现金流量净额
/
全部债务
筹资活动前现金流量净额债务保护倍数
筹资活动前现金流量净额
/
全部债务
短期偿债能力指标
流动比
率
流动资产
合计
/
流动负债合计
速动比率
（流动资产合计
-
存货）
/
流
动
负债合
计
现金短
期债务比
现金类资产
/
短期债务
经营现金流
动负债比率
经营活
动
现金流量净额
/
流动负债合计
×10%
经营现金
利息
偿还能力
经营活动现金流量净额
/
（资本化利息
+
计入
财务费用的利息支出）
筹资活动前现金流量净额利息
偿还能力
筹资活动前现金流量净额
/
（资本化利息
+
计入财务费用的利息支出）
本
次
券偿债能力
EBITDA
偿债倍数
EBITDA/
本
次
券到期偿还额
经营活动现金流入量偿债倍数
经营活动产生
的现金流入量
/
本
期券到期偿还额
经营活动现金流量净额偿债倍数
经
营活动
现金流量净额
/
本期券到期偿还额
注：
现金类资产
=
货币资金
+
以公允
价
值计量且其变动计入当期损益的金融资产
+
应收票据
长期
债务
=
长期借款
+
应付债券
短期债务
=
短期借款
+
以公
允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
+
应付票据
+
应付短期债券
+
一年内到期的非流动负债
+
拆入资金
全部债务
=
长期债务
+
短期债务
EBITDA=
利润总额
+
计入财务费用的利息支出
+
固定资产折旧
+
摊销
所
有者权益
=
归属于母公司所有者权益
+
少数股东
权益
附
件
3
公司主体长期
信用等级设置及其含义
公司主体长期信
用
等级划
分成
9
级，分
别用
AA
、
AA
、
A
、
BB
、
BB
、
B
、
CC
C
、
CC
和
C
表示，
其
中，除
AA
级，
CC
级（含）以下等级外，每一个
信用
等级可用
“
+
”
、
“
-
”
符号进行微调，表示略高或略低
于本等级。
AA
级：偿还债务的能力极强，基本不受
不利经济环境的影响，违约风险极低；
AA
级：偿还债务的能力很强，受不利经济环境的影响不大，违约风险很低；
A
级：偿还债务能力较强，较易受不利经济环境的影响，违约风险
较低；
BB
级：偿还债务能力一般，受不利
经济环境影响
较大
，违约风险一般；
BB
级：偿还债务能力较弱，受不利经济
环
境影响
很大，违约风
险较高；
B
级：偿还债务的能力较大地依赖于良
好的经济环境，违约
风
险很高；
CC
级：偿还债务的能力极度依赖于良好
的经
济环境，违约风险极高；
CC
级：在破产或重组时可获
得保护较小，基本不能保证偿还债务；
C
级：不能偿还
债务。
长期债券（含公司
债券
）
信用等级符号及定义同公司主体长期信用等级。
[公告]上海宝龙实业发展有限公司:16宝龙02：上海宝龙实业发展（集团）有限公司公司债券跟踪评级报告
