是深圳经济特区成立40周年，短短四十年，深圳借改革开放之东风，从边陲小镇迅速成长为具有国际影响力的国际化创新性城市。
地处深圳中心的龙华正与时代相逢，成立于，发展迎来“高光”时刻，八年弹指一挥，龙华旧貌换新颜。如今，行走在龙华的街头，处处能感受到强劲的发展脉搏。从最初的宏伟蓝图，到现在鳞次栉比的高楼、生机勃勃的产业园，城市发展乘风破浪。
龙华城市全景图
但城市发展高歌猛进的背后，是可建设用地严重不足的窘境和“地从哪里来”的世纪难题。龙华辖区面积175.6平方公里，城市可建设用地仅114.2平方公里，而建成区已达114平方公里，未建成用地仅剩0.2平方公里。这是在龙华区城市更新和土地整备会议上被反复提及的数字及区情。以新区成立来说，龙华足够“年轻”，从土地资源现状来看，龙华可开发用地稀缺之程度，又堪比一座“老城”。
如何在“老城”基础上，擘画出“中轴新城”美好蓝图？以高质量的城市更新和土地整备联动发力，是激活城市存量土地的唯一路径。近年来，龙华区城市更新和土地整备局除了用足政策，还采取一系列改革措施加快城市更新和土地整备步伐，解决最难的拆迁问题，积极谋划新的发展潜力片区，助力龙华建设“湾区中轴、制造高地、活力新城、宜居家园”。
龙华探索：打造土地整备利益统筹样板
从深圳市区出发，沿福龙路一路向北，与机荷高速交叉口西南向，便是大浪赖屋山土地整备利益统筹项目，这里处于龙华西门户位置，紧邻羊台山森林公园、赖屋山水库，位置十分重要。今年6月，深圳市城市规划委员会法定图则委员会审议通过该项目专项规划，通过土地整备利益统筹模式，实现面积140.9万平方米土地正式“整备而出”。未来这里将建成为30万平方米研发和办公、46万平方米品质人居，集时尚创意、科技研发产业为一体的高品质门户空间。
如此大体量的土地整备任务对于土地资源奇缺的龙华，除了是一场利益博弈的持久战以外，更是对龙华土地整备策略和智慧的一场考验。
“先把蛋糕做大，再把蛋糕分好。为给大浪赖屋山项目拓展空间，我们采取土地整备利益统筹模式，政府和社区‘算大帐’，通过资金安排、土地确权、用地规划等手段，保障城市建设与社区发展空间需求；社区和相关权益人‘算细账’，通过货币、股权和实物安置等手段，确保利益人相关权益。将政府拿不走、股份公司用不好的低效土地全面征转清拆，一揽子解决片区历史遗留问题。”龙华区城市更新和土地整备局有关负责人说。
外环高速龙华段
外环高速征拆项目龙华段被称为“不可能的任务”，是龙华建区以来体量最大的拆迁项目之一，最终却仅用时15个月，提前完成征收任务，是近年来龙华活用政策的又一鲜活案例。项目拆迁涉及的利益主体繁多，尤其是一处本土村民村落，一半以上的房屋面临拆迁，遭到村股份公司的集体反对。但这项“不可能的任务”在全市率先收官，除了“三天一次协商会”“搭建多级交流平台”“部门联动破解‘疑难杂症’”外,土地整备利益统筹的成功运用更是让村民们卸下顾虑。如今，一线拆迁工作人员早已忘了最初村民的普遍抵制，他们慨叹：“土地返还都没有落实下来，就已经把厂房、土地交了出来，这是对政府莫大的信任。”
目前，外环高速正如火如荼的建设之中，建成后将有助于分流深圳外围圈层东西向交通压力，缓解机荷高速、南坪快速等通道交通压力。
在强区放权的背景下，龙华区率先探索土地整备利益统筹模式，接连审议了7个利益统筹规划，落实了外环高速、有轨电车、石清大道、虔贞学校等省市重大项目用地，现如今，梅龙大道、龙澜大道完成拆迁并相继完工通车，有轨电车也已开通运行多年，深刻改变了龙华居民交通出行方式。
据悉，截至目前龙华区有44个利益统筹项目列入计划，占全市1/3，实施面积约8平方公里，推动了土地历史遗留问题有效解决，促进土地资源集约节约利用，实现了多方共赢的局面。
龙华格局：“腾笼换鸟”，实现“产业龙华”再造
土地资源稀缺，缺乏高端、优质、连片产业载体，一直是制约产业大区龙华转型升级的瓶颈。如今，城市更新、土地整备带来的“腾笼换鸟”效应，正强有力改变着这一格局。
八月盛夏，晴空万里，位于大浪街道的英泰工业区，在阳光的直射和四周高楼的衬托下，更显得尤为老旧疲惫，与片区发展步调的不一致。该工业区建于上世纪90年代，整体建筑形态落后，经济效益低。为加快片区城市更新步伐， 该城市更新项目专项规划获批，更新范围约15万平方米，将升级为集产业、办公、研发、居住为一体的城市综合区。目前项目正进行实施主体确认，可拉动固定资产投资80亿元，提供55万平方米的产业空间，预估产值为120亿元。随着英泰工业园等更多园区的“重生”，城市更新之于“产业龙华”升级再造的强大推力正日益彰显。
英泰工业区城市更新效果图
“近年来，我们大力推进城市更新、土地整备，为全区乃至全市高质量发展提供了坚实的产业空间保障。尤其是每年整备入库的土地有30%是用作产业发展，以九龙山科技园土地整备为例，可释放连片产业发展空间约3.4平方公里。”龙华区城市更新和土地整备局负责人说。
，深圳面向全球推介35块产业用地，总面积超过30平方公里，其中就包括龙华区九龙山片区，该片区北接外环高速，南至茜坑水库，东临龙澜大道，西倚大浪时尚小镇，可释放连片产业发展空间约3.4平方公里，将重点布局智能制造、新一代信息技术、科技研发、人工智能等先进制造业和新兴产业，打造“园区+校区+社区”三区融合发展的现代创新知识城区，是龙华区高质量发展的新增长极。
九龙山科技园片区
此外，龙华区还有福城南、大浪横朗等片区列入全市土地整备计划，能够有效释放集中连片的产业空间，为优质企业和项目落户龙华提供充足的空间资源。
龙华蝶变：高质量更新，助力城市能级提升
城市就像一个生命体，自诞生之日起就存在“新陈代谢”。城市更新正是城市的新陈代谢，它是城市保持生命力、增强整体机能的一种自我调节机制。
龙华要永葆发展动能，城市更新势在必行，面对城市二次开发难题，只能迎难而上、破冰而行。
在即将开通的地铁4号线茜坑地铁站旁是观澜中心西城市更新项目，该更新项目引入的天虹购物中心盛大开业，涵盖生活零售、吃喝玩乐、便利生活等生活模块，通过情景式消费体验的主题街区，打造成为观澜商圈最具影响力的商业综合体，对新一代、多元化消费模式带来了变革，快速聚集城市人气，加速呈现繁华美好生活。
深圳地铁4号线
同样的热闹景象还存在于梅林关城市更新项目，该项目从规划初就被定义为龙华“南大门”标志工程，以居住、商业、办公为主导的门户性片区。不久的将来，这里也将升级为49万平方米的标杆性综合体，吸引更多的企业与人才聚集，片区未来可期。
白鸽湖中森公园华府、东风汽车厂保利悦都花园等项目加快收尾；龙华现代商贸中心加速实现“老城”翻新，宝龙第八工业区城市更新项目、深圳北（龙华）商务中心城市更新项目三期、四期主体完工；龙华第三工业区、龙华商业中心等城市更新加快推进……龙华区城市更新和土地整备局全力推进城市更新项目进展，持续提升城市建设水平与管理能力，一个个具体的项目蓝图也正加快照进现实。
龙华第三工业区城市更新效果图
137个城市更新项目列入计划，面积约10平方公里，已批规划79个，面积约5平方公里，翻开龙华区城市更新项目图，星罗棋布的更新项目正为龙华高质量发展、城区面貌蝶变、城区发展能级提升释放无限动能。
龙华温度：公配为先，全面提升群众获得感幸福感
龙华区地少人多，在176平方公里的土地上承载着300多万人口，人口总量、密度均在全市排第三，高于全市的平均水平，接近香港的人口密度，近年来的人口增幅也位居全市前列，人口增速高于公共服务设施的建设速度。
在龙华的城市建设中，保证公配用地需求是第一原则，城市更新和土地整备则是改善民生的重要抓手。
“我们强力推动‘更新+整备’两架马车联动发力，在释放更多土地空间的同时，充分考虑民计民生，统筹布局更多的公共配套设施。”龙华区城市更新和土地整备局工作人员表示。“尤其是在学校建设方面，仅今年就新移交了9所学校，涉及用地面积约27.7万平方米，预计可提供班数超450个。”
家住观澜街道君子布的郭女士一想到孩子在家门口就能上到好学校，心里就很激动，她居住的君子布片区已规划建设龙华区教科院附属中学，共30班初中。
龙华区教科院附属中学效果图
值得一提的是，以来龙华区通过城市更新还筹集保障性住房13455套，建筑面积约67.3万平方米，任务完成率已达604％，为全市第一。
“山水相依似画廊，生态休闲人如织”，这是龙华这座深圳中轴线上崛起的魅力新城的崭新模样，而为推动城市“颜值”提升，龙华区城市更新和土地整备局也下足“绣花”功夫，推动各项民生工程落地开花。
近年来，龙华区通过高质量的土地整备落实20公里环城绿道，建成清湖文化公园等3座公园，全部完成大浪体育中心、观湖文化艺术体育场馆等文体设施征地拆迁工作；茜坑水库一级水源保护区所需土地完成入库，助力观澜污水处理厂二期扩建、福城小微黑臭水体整治等30个公共基础设施的征地拆迁工作，基本消除23条黑臭水体，不断增强市民群众的获得感、幸福感、归属感，助力龙华打造住有宜居民生幸福标杆。
来源 | 晶报APP
记者：武莹
【来源：晶报】
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