来源：杨国英观察
文/观察者
即便是在地产行业大浪淘沙的阶段，在疫情让房企“活下去”的小目标分外真实的时候，依然会有稳健十足的黑马。
4月7日晚间，中国奥园官宣，中国奥园将以约人民币11.6亿元的总代价，收购京汉股份29.99%股份。待本次收购完成后，京汉股份将成为中国奥园的子公司，从而进一步丰富中国奥园的土地储备，增加一二线城市占比，有助深耕所在区域，提高市场份额及影响力。
在这桩房企并购动作发生的背后，是中国奥园强劲而稳健的业绩。3月25日，中国奥园亮出了全年成绩单，这家总部位于广州的港股房企，同时成为了国内销售TOP30、千亿房企俱乐部中的一员——，中国奥园实现合同销售1180.6亿元，同比增长29%。这同时也意味着，在毛利润率、净利润率保持稳定的前提之下，到，中国奥园的营业额实现了每年66%的复合增长率。
在这样的背景之下，中国奥园收购京汉股份，明显包含着锦上添花的诉求。事实上，京汉股份拥有已确权的总可售建筑面积约123.7万平方米，持有的18个项目中很多均位于国内核心城市，并购意味着中国奥园可以增厚优质土储，充分释放其在地产领域已经建立起来的核心竞争优势。而对于京汉股份来说，近年来，以健康产业为主导的战略转型已经成为其发展的重要主线，因此，在高质量发展这层意义上，中国奥园对京汉股份的股权收购，本质上是一次优势互补、互有成就的合作。
近两年，地产行业普遍强调稳增长，其隐含的命题是——无增长则不稳。而事实上，房地产进入稳增长时代，房企之间基于竞争优势的并购、合作，不失为一种有效的稳增长路径。作为竞争优势的反映，，中国奥园营业额约505.3亿元，同比增长63%，相比之下，其净利润同比增长幅度高达78%，达到52.2亿元。
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中国奥园高增长的合理性，是没有疑问的。一家规模千亿上下的房企的增长，仍然能够做到有张力、有韧性，并且通过并购、合作继续释放竞争优势，这很难得，但也绝对合理。
当然，在当下，房地产企业高增长的合理性，是以稳健增长可持续、财务状况绝对允许为必要条件的。
事实上，连续三年保持业绩指标稳定增长、成功跳过千亿“龙门”的中国奥园，其的增长预期依然很好。财报显示，中国奥园已签约未确认的合同销售约人民币1705亿元，这部分销售收入作为事关未来稳增长的“保底业绩”，会在未来2年得到逐步确认和兑现——如果在2年内均摊，中国奥园每年能够得到的保底销售收入可以达到650亿以上。
着眼当下考虑房企的稳增长，避不开的新冠疫情——确实，虽然中国已经率先走出疫情，为国内经济提供了最大的支撑，但疫情全球蔓延导致的全球经济不稳定，势必会对地产行业造成冲击。
不过，疫情之下的，中国奥园的稳增长还是可期的。除了有尚待确认的销售收入作为业绩保底，随着疫情逐步受控，中国奥园目前约99%售楼处已复工，约94%的施工项目通过当地政府审批并复工，工程进度按计划推进。
与此同时，虽然中国奥园之前的规模增速不低，但经营管理上所体现出的抗冲击的韧性，从一些指标中也可以得到肯定。从一家区域性房企成长为全国性规模房企，肯定会经历管理上的变革，这其中势必也会包含对效率和稳健的强调。事实上，中国奥园的净利润率、毛利润率近几年非常稳定，毛利润率稳定在30%上下，净利润率和核心净利润率也均稳定在10%上下，体现在效率上，过去三年，中国奥园的拿地-开盘周期逐年提速，是8.8个月，已经缩短到7.5个月，从这个水平来看，已经稳居行业一线梯队。
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从底线思维来看，当下地产企业合理负债，远比过去几年的任何时候都更加重要。这在根本上决定了房企能否游刃有余地应对市场空前的不确定性。
总体来看，截止12月31日，中国奥园的总资产达到2898亿元，总负债是2528亿元。从总负债水平来看，尽管比有所增长，实则在2528亿的总负债中，有861亿元都是销售和收款覆盖的部分，也就是说会在未来的两年逐渐结转收入。
结合更多的相关数据做拆解分析，中国奥园的负债水平是合理的，从一季度的动态表现来看，其财务状况更得到了明显的优化。末，中国奥园总借贷约人民币958亿元，其中419亿元是短期借贷，而由于中国奥园的年末总现金达到了约人民币681亿元，这对于覆盖短期借贷来说显然十分充裕。
一年内到期的短期借贷，是市场普遍比较关心的风险点，特别是当下这种非常时期。而事实上，在疫情发生的一季度，中国奥园已经偿还及续期了约人民币96亿元的短期借贷，这使得其负债结构得到进一步改善——短期借贷占比降至33%，非常时期可能出现的短债压力，也得到了进一步的释放。
这里需要插一句，作为兼具债务风险维度和发展质量维度的一个指标，中国奥园的应收款占销售额的比例是1.5%，这个水平在行业内中是非常优秀的。而一贯良好的收款，不仅意味着充沛的现金流量，由于起点足够高，也代表着在非常时期拥有回旋的空间和韧性。
与一季度负债结构改善同时，中国奥园收购百年人寿的计划对负债状况造成的一次性扰动，在一季度也得到了解除。7月19日，中国奥园发布公告，拟收购百年人寿保险股份有限公司13.86%股份，交易对价为32.62亿元，而根据约定的条件，中国奥园已于1月20日公告终止收购协议。
财报显示，中国奥园净借贷比约74.9%，而如剔除收购百年人寿部分权益的影响，净借贷比会大幅降低到66%，这个净借贷比水平，已经非常优秀，也远远低于中国奥园确定的净借贷比低于80%的指引。
从借贷利率所反映的资金使用成本来看，中国奥园的平均利率水平是7.5%，与的7.4%是相当，相比之前，则是大幅下降。借贷利率走低，在很大程度上反映了中国奥园的融资能力和资信水平——至，中国奥园先后获惠誉（BB-）、标普（B+）及穆迪（B1）三大国际评级机构一致调升企业信贷评级，展望为“正面”，5月获得联合信用调升至中国最高信用级别“AAA”，则有望进一步降低借贷成本。事实上，2月中国奥园发行的人民币25.4亿元五年期5.5%境内公司债及1.88亿美元363天4.8%境外优先票据，双双创下了融资成本的新低。
截止12月31日，中国奥园获得的授信额度总额约为人民币1840亿元，其中仍有647亿元的额度尚未使用。考虑到在疫情发生的一季度，中国奥园的融资成本已经再度降低，随着行业经营环境的企稳，中国奥园当前已经足够合理的负债水平和结构、充足的可用资金，还有望进一步得到优化和夯实。
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整个，中国奥园的股价累积升幅约1.6倍，是港股市场表现最好的内房股之一。
现在来看，这对于一家在逆势完成千亿目标的房企来说，市场的预期与企业对自身发展节奏的把控，还是充分匹配与合拍的。地产企业股价的长期走势，所反映的当然不仅是账面的业绩增长，同时也会为企业的财务稳健、以及在此前提之下的成长预期投票、打分。事实也印证了这一点：作为一家在3年时间里跨过了千亿门槛、年均复合增长率63%的房企，中国奥园财报中体现出的负债水平、以及一季度疫情之下的进一步优化，依然足以体现出其长期稳增长的定力。
成功跨过千亿大山、进身TOP 24之后，意味着拥有了更高的站位，中国奥园会如何看待地产业的新形势，需要如何调整自身的发展节奏？
，稳字当先，是必须的。近几年，房地产行业普遍强调稳增长，但稳增长并没有可以套用的公式可言。与头部房企相比，像中国奥园这样处在上升期的房企，规模效应已经具备，增长韧性则明显更强，而在疫情冲击之下，其尤其值得得看重的，实际上是作为一匹黑马势必更加出众的灵活经营能力，这一点，也必然会体现在当下这种非常时期。
作为一家在港上市的粤派房企，中国奥园的品牌势能不容忽视。千亿大关之后的中国奥园，在规模、布局乃至市场认知上，都已经拥有作为全国性房企的基本盘，加速品牌建设也正当其时。在此前中国奥园业绩发布会上，公司管理层就表示，中国奥园将保持适度稳健增长，同时进一步提升自身的产品竞争力和运营管理能力，并秉承“构筑健康生活”的品牌理念，坚定房地产核心主业，推出更多有利于人们健康生活方式的健康住宅，这实际上就包含了中国奥园在品牌建设上的诉求。
长期以来，房地产行业并不是一个特别注重品牌建设的行业，房企和购房者，更愿意为地段和区位而投入，但这并不影响一个事实：房企的品牌力仍然是房企核心竞争力的外化。一个品牌力强的房企，与规模有着必然的关联，但与此同时，不仅要注重财务上的控成本，更要注重内涵式地提效率、重影响，强化战略的差异化定位和产品的专业化定位。换句话说，房企的品牌提升，实际上意味着两点——在做大规模之后，要为企业算更大的账，在严控成本之后，要为用户算更精细的账，随着房地产行业进入大浪淘沙的阶段，基于这两点建立起来的品牌优势，必然会更加重要。
，哪些房企最难不好说，哪些房企依然可以过得滋润、通过非常时期的地产业大考，却已经可见端倪。
