针对当前个人住房贷款押品（以下简称“押品”）价值重估的局限性，从梳理与商业银行押品价值相关的、房地产交易市场的六种个人住房价格（以下简称“住房价格”）入手，研究其相互间的价格关系及其管理模式，搭建押品价值重估的价格架构，通过政府建设房地产住房价格数据系统，促进住房价格数据的实时交换，真正实现对在个人住房贷款生命周期内的押品价值动态管控，从而提升商业银行全面风险管理水平。
一、押品价值重估的现状
（一）押品价值重估的主要方法
由于商业银行的押品具有数量多、权属种类杂、地域分布分散等特点，所以商业银行重估人员（以下简称“重估人员”）往往根据外部市场变化和待重估押品的实际情况，选用合适的评估方法，对押品价值进行重估。商业银行押品价值重估的常用方法有市场法、估值模型、指数法、GIS估值（即地理信息系统估值，以下简称“GIS”）等，目前商业银行采用的方法是以市场法为主。
（二）押品价值重估的局限性
当前，商业银行对押品已实现数据系统化管理，一般规定每年定期至少对押品进行一次押品价值重估，在个人住房贷款生命周期的押品管理上基本实现动态管理，但还存在以下局限性：
1.难于选择到与押品价值合适的可参考住房价格
商业银行在开展押品价值重估时，重估人员一般采用市场法进行押品价值重估。具体来说，在对某区域A小区某单元某户的押品价值进行重估时，重估人员利用某区域A小区或附近与A小区环境、户型同样或类似的、近期成功交易的住房价格，通过比较或类比分析，估算押品的资产价值。
从目前情况来看，在全国各区域房屋交易市场中与押品同样或类似住房价格较多，诸如挂牌价格、实际成交价格、合同成交价格、备案价格、评估价格、指导价格、拍卖价格、抵押价格等，重估人员如何从中选择合适的参考价格来进行比较或类比分析、估算押品资产是比较大的难题。如果让重估人员像房地产专业评估人员一样运用市场法进行评估，那么重估人员必须具有相当的专业技能和素质，且每一个押品价值重估均需到现场勘察、选择与押品同样或类似的个人住房，但是这样的做法对商业银行来说成本过高不易实现。
所以，在商业银行定期利用押品管理平台进行押品价值重估时，不同商业银行的各个分支机构在选择可参考住房价格方面都会有所不同：有的参考统计局公布的同区域房地产市场的交易价格，采取指数法进行重估；有的通过当地的房管部门采集房屋登记的成交价格；有的引用银行机构内部近期发放、类似的个人住房贷款的房屋成交价格；有的运用房地产评估机构提供的评估价格数据；有的直接将银行数据系统显示的个人住房贷款押品的待重估价值确认为“重估价值”等等。上述不同就造成“重估价值”较其合理押品价值可能会有较大的偏离，无法准确地反映押品价值的动态变化情况和风险缓释效果，从而失去对押品价值重估的意义和作用。
究其原因，不同商业银行的各个分支机构在选择重估价值的可参考住房价格会有所不同，其核心问题在于重估人员在房地产市场上很难选择到与押品价值合适的可参考住房价格。
2.数据的分散性
重估人员之所以难于选择到与押品价值合适的可参考住房价格，主要是因为住房价格数据分布较分散。当前，房地产市场的住房价格数据分布在全国各区域与房屋交易相关联的房管局、中介机构、评估公司等，而这些部门、机构、公司的住房价格表现形式有所不同且数据相对独立，各自形成一个个数据孤岛。近年来，全国不动产登记已实现全国联网，部分中介机构、评估公司成立全国的连锁机构、公司，其住房价格数据有一定程度的聚集，但是各自的住房价格数据仍未汇集成数据池，对商业银行来说数据分布依然较为分散。
另外，在全国各商业银行的数据系统中，目前已实现连接的外部数据也是凤毛鳞角。比如，某商业银行连接的外部数据仅是部分城市区域的一手房GIS数据信息，且数据信息还未覆盖该城市的全部区域。以北京的GIS数据信息为例，目前一手楼盘的供应大都是五环以外的楼盘，四五环之间的楼盘屈指可数，四环内基本再无新楼盘，因此在四环内的一手房GIS数据信息是缺失的；尽管其他部门、机构、公司的二手房数据能够弥补一手房GIS数据的缺失，但是由于其他部门、机构、公司的数据仍然较分散，因此暂时还无法填补数据缺失的空白。
基于外部数据的分散性，商业银行在获取全国各区域住房价格数据上还存在一定的局限，导致其数据系统暂不支持对其所有押品价值重估需求。
3.数据相对滞后，时效性不强
由于外部数据来源于各区域的房管局和大型中介或房地产研究机构（以下简称“数据公司”），商业银行与之进行的住房价格数据交换上还没有实现实时对接，而是采取定期的数据交换。因此，商业银行获取外部数据还依赖于数据公司将外部数据打包处理的时间，往往在时间上相对滞后，导致其时效性也相对不足。
二、梳理房地产市场价格，搭建押品价值重估的价格架构，辅助重估人员选择合适的可参考住房价格
在对押品价值进行重估时，不管运用何种方法，比如市场法、估值模型等，我们都需要选定与押品价值相近的住房价格作为参考标准，并依此进行数理计算或逻辑验算。为此，针对当前押品价值重估的局限性，我们从住房价格进行整理分类入手，研究与押品价值相关的住房价格间相互关系，搭建押品价值重估的价格架构，辅助重估人员选择合适的可参考住房价格。
（一）房屋交易市场六种住房价格
对房屋交易市场上种类较多的住房价格进行整理分类，主要梳理出以下六种住房价格。
1.房屋最低计税价格
根据《关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知》（国税发〔〕33号）文件要求：各地要根据《税收征管法》的有关规定，建立房屋交易最低计税价格管理制度，加强房屋交易计税价格管理。文件规定：纳税人申报的房屋销售价格高于各地区确定的最低计税价格的，应按纳税人申报的销售价格计算征税；纳税人申报的房屋销售价格低于各地区确定的最低计税价格的，应按房屋最低计税价格（以下简称“计税价格”）计算征税。
2.房地产评估机构出具的评估价格
房地产评估机构接受他人委托，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，运用估价方法，在综合分析影响房地产价格因素的基础上，结合估价经验，对房地产的特定权益在特定时间最可能实现的合理价格所做出的估计、推测与判断，提供相关专业意见，并在报告中最终确定对房屋评估的价格，即房屋的评估价格（以下简称“评估价格”）。
3.房管局网签合同备案的房屋成交价格
买卖双方在房管局网签合同备案时，房管局将双方交易的成交价格记录在不动产登记信息管理数据系统中，此住房价格就是网签合同备案的房屋成交价格（以下简称“网签价格”）。
4.中介机构撮合买卖双方成交的住房价格
房地产房屋中介机构将个人客户卖房信息在内部网络上公开，从其内部各种渠道中寻找到最佳的买房者，最终为买卖双方提供二手房交易过户的全流程服务。在二手房交易信息中有两种住房价格，一是卖主出售房产的挂牌价格，一种是买卖双方实际的成交价格，而商业银行最关心的是买卖双方实际的成交价格，即中介数据系统中实际成交的住房价格（以下简称“中介价格”）。
5.商业银行存量贷款押品的住房价格
自上世纪八十年代我国开办个人住房贷款以来，经过三十多年的发展，各银行机构已积累了成千上万的个人客户，其数据系统里储存了他们的房屋贷款信息。银行机构可以定期对某楼盘或某小区住房价格的相关信息进行统计分析，计算出银行机构内部系统该楼盘某单元某户的住房价格，即银行机构存量贷款押品的住房价格（以下简称“存量价格”）。
6.押品被以物抵债的收取价格
客户的个人住房贷款出现不良，在追偿债权时，当确实无法实现现金回收，且没有更好的保全手段时，债权人、债务人双方签订协议抵债或经法院、仲裁机构裁决抵债后，商业银行才考虑实施以物抵债。商业银行在实施以物抵债后，个人住房贷款押品所获得的最终交易价格，即个人住房贷款押品被以物抵债的收取价格（以下简称“抵债价格”）。
（二）房屋交易市场六种住房价格间的关系
中国房地产市场经过三十多年的发展，正在逐渐走向成熟、规范，尤其是在北上广深等一线城市，无论是一手房还是二手房，个人客户购买房屋都需要先办理网签合同备案，再办理不动产登记备案等手续。对于某楼盘（小区）的一手房来说，其销售价格即为网签价格，因此在讨论不同价格间关系时，考虑到一手房价格的特殊性，本文仅就二手房的住房价格间关系进行探讨。
1.六种住房价格间关系
如果在房地产市场上能够获取到押品的六种住房价格，根据六种住房价格的特点，商业银行一般将评估价格确认为押品的重估价格，其他五种价格均看作其重要的参考价格；按照对银行押品价值重估影响大小的排序：评估价格、存量价格、中介价格、网签价格、计税价格、抵债价格。
2.评估价格
由于评估机构是专业的房地产评估机构，熟悉某区域内的所有楼盘（小区），因此他们首先对区域楼盘（小区）的平均价格评估，然后对其中某具体房屋采取批量化评估的方式。同时，考虑到商业银行委托评估的住房价格是作为其发放贷款的依据，评估机构在评估时会将房屋作为抵押物的预期风险、市场的变现能力、抵押期间的耗损等因素加以考虑、分析，采用保守性原则选择房屋估价的参数，最终予以定价。因此，评估价格是最符合商业银行对押品价值管理需求的住房价格。
3.存量价格
存量价格属非时点价格，是既往的住房价格，是经评估机构评估后出具的、商业银行接受的住房价格。考虑到存量价格的时效性，如果以三个月以内新近发放的个人住房贷款的存量价格作为参考价格，其合理性仅次于评估价格，但高于中介价格。
4.中介价格与网签价格
中介价格是在房地产市场上能够被客户接受的住房价格，是商业银行最重要的参考价格之一。一般来说，与网签价格应该是一致的。但是，在某些特殊时期的房地产交易过程中二手房交易的营业税和所得税较高，买房人为了规避税款，卖房人为了将房屋顺利卖出，买房双方会签订“阴阳合同”，即实际的成交价合同、网签的成交价合同；实际的成交价合同中的价格就是中介价格，网签的成交价合同中的价格就是网签价格，且中介价格一般要高于网签价格。
未来，随着我国房地产市场发展越来越平稳、越来越规范，二手房交易的营业税和所得税会趋近于一个合理范围，中介价格也会趋于与网签价格一致。
5.计税价格
计税价格是在各区域住房市场交易时需缴纳各项相关费用的参考价格，且房管局计费规则明确说明：如果双方的房屋交易价格低于计税价格时，按计税价格缴纳各项相关费用。因此，计税价格一般低于本区域内实际的房屋交易成交价格，为本区域内、同类型房屋的最低成交价格，其参考价值比抵债价格会更接近于押品价值。
6.抵债价格
抵债价格属非时点价格，参考次序之所以排在最后，是因为抵债价格是在某特殊时点，商业银行对某楼盘（小区）已发放的、且购房人无力偿还债务的个人住房贷款实施的以物抵债，价格实现过程属非自然交易过程，可能还受被迫出售或快速变现的因素影响。
（三）房屋交易市场六种住房价格的三类管理模式
商业银行可以将对房屋交易市场六种住房价格的管理归纳为以下三类管理模式：
1.可调整住房价格的管理模式
计税价格是住房价格中可调整的外部数据，是各区域的地税部门根据房地产房屋交易市场的变化形势适当调整其计税价格。因此，商业银行在数据系统内部设置可调整的计税价格参数，当各区域调整计税价格时，该区域的商业银行在地税部门执行计税价格之日进行参数调整。
2.来源于商业银行外部数据系统的住房价格的模型化管理
网签价格、中介价格是住房价格中来源于商业银行外部数据系统的主要两类数据，这两类数据的所有者分别是政府部门和数据公司。通过商业沟通与合作，商业银行获取外部数据，通过其内部数据系统对获得的时点数据进行数据口径转换或匹配，将存量数据始终保持最新值；当其内部数据系统接受到新的可识别数据时，进行数理统计，计算出各区域某楼盘（小区）某时点的网签价格、中介价格。
评估价格，是被商业银行认可的、公正的、专业的房地产评估机构，在考虑房屋用于商业银行抵押用途的基础上，进行分析、评估的价格，是住房价格来源于外部数据系统的数据中被商业银行认可的一类数据，这类数据的所有者是评估机构或房地产评估研究机构。商业银行获取数据后，采取与数据公司一样的数据处理流程，通过估值模型进行数理统计，计算各区域某楼盘（小区）时点的评估价格。
3.来源于商业银行内部数据系统的住房价格的模型化管理
存量价格、抵债价格都是个人住房贷款在个人住房贷款生命周期中不同阶段的数据，商业银行定期（每季/月）对某区域某楼盘（小区）的住房价格数据按估值模型进行数理统计，计算出两种价格，并按近一年内的价格指数进行修正，最后得出某时点的存量价格、抵债价格。
（四）搭建押品价值重估的价格架构
商业银行对六种住房价格实行三类管理后，可以着手搭建押品价值重估的价格架构，协助重估人员选择与押品价值合适的可参考住房价格：
1.以新近的中介价格作为重估的基础价格
中介价格是二手房买卖双方最终的实际成交价格，是被当前市场认可的价格，是实际的市场价格，是押品价值的基础价格。
2.以新近的网签价格作为重估的参考价格
网签价格是买方根据购房时的税负成本确定的价格。尽管考虑到不同时期购房人承担的税负负担，由此引起其网签价格可能会与市场实际价格有很大的差异；但是从目前我国的房地产市场来看，尤其是较发达的一线城市，二手房的交易已占据半壁江山，因此商业银行可将新近的网签价格看作是押品价值重估的参考价格。
3.以新近的存量价格作为重估的基准价格
存量价格是个人客户购买住房时申请个人住房贷款，商业银行发放贷款前录入其信贷数据系统住房价格，是商业银行在参考网签价格、评估价格的基础上核定的价格，因此，商业银行可将新近的存量价格视为押品价值重估的基准价格。
4.以新近的评估价格作为重估的核准价格
评估价格，是由商业银行认可的评估公司在某时点考虑商业银行将房屋作为抵押物的预期风险、市场的变现能力、抵押期间的耗损等因素，采用保守性原则的评估结果，因此商业银行可将评估价格视为押品价值重估的核准价格。
三、政府建设住房价格数据系统，促进住房价格数据的实时交换
尽管商业银行押品价值重估数据平台在对来源于不同数据公司的数据进行数理统计时，不需要掌握个人住房的个人具体信息，仅对某区域某小区某栋楼的价格进行统计分析，但是由于住房价格数据的分散性，商业银行与数据公司之间的数据交换还不太通畅，还有待于全国房地产交易住房价格数据的市场化。
从中国未来的发展趋势来看，要实现全国房地产交易住房价格数据的市场化，增强住房价格数据运用的透明化，这需要政府在房地产数据池方面加大持续改进与扶持的力度。政府，可借鉴中国人民银行征信数据系统将所有金融机构的信贷数据汇集成数据池供全国的金融机构查询客户的征信情况的成功管理经验，将国内住房价格有关的数据汇集成住房价格数据池，促进住房价格的实时交换，建立类似央行征信系统的四个住房价格数据系统：政府房地产交易数据管理系统、房地产评估机构评估数据管理系统、房地产中介机构住房成交数据管理系统、金融机构存量房数据管理系统等，构建全国性的住房数据查询网络数据系统，供我国公民、各类机构，包括商业银行，随时查询境内任何区域住房价格的实时市场价格。
四、优化商业银行押品管理平台，实现押品价值动态管控
在政府建立四个住房价格数据系统的基础上，商业银行可以突破当前押品价值重估的局限性，改变押品价值重估模式，搭建押品价值重估价格架构，优化押品价值重估数据平台，实现与押品价值重估有关的以下功能：
第一，对某区域某小区某栋楼内的某押品价值重估时，依据住房价格数据系统中某区域某小区六种住房价格，通过押品价值重估数据平台进行数理统计，计算出可参考住房价格：基础价格、参考价格、基准价格、核准价格，辅助重估人员对该押品价值进行重估，进而实现对该区域该小区该栋楼的押品进行批量重估。
第二，由专业风险评估人员就押品价值重估数据平台对押品价值重估的准确性进行深入的跟踪、研究与分析，依据分析结果与押品价值重估数据平台系统的开发人员进行沟通，实时调整各类模型间的相关参数，逐步优化设计押品价值重估智能决策模型，让押品价值重估数据平台能够模拟专业的房地产评估人员评估出接近于房地产市场的押品价值，从而对在个人住房贷款生命周期内押品价值进行动态管控，实现押品价值自动重估，进而实现押品价值按需重估功能。
第三，根据监管当局的需要或房地产市场的变化情况，商业银行可以定期或按需定量地度量个人住房贷款的风险敞口功能。
第四，依据自身的风险偏好，商业银行可以设定不同层级的个人住房贷款抵押率的下限值，通过押品价值重估数据平台的报警提示，实现对个人住房贷款押品的预警功能。
综上所述，未来我国政府建设四个住房价格数据系统，从而将实现全国的住房价格数据无缝联接，那么，商业银行对接住房价格数据平台，实时运用住房价格数据，构建押品价值重估智能决策模型，实现对个人住房贷款生命周期内押品价值的动态管控，按需定量地度量个人住房贷款押品的风险敞口，防范可能面临的房地产系统性风险，提升商业银行全面风险管理水平。
（作者来自中国建设银行）
