这几年，由于各地禁墅令不断升级，市场上已经很少有低容积率的地块供应，独栋别墅在核心城市几乎绝版。叠墅产品则成为地产商和购房者都青睐的产品类型。
于开发商而言，叠墅对容积率的压力较小，高低配之下正好解决容积率的限制。同时，叠墅因为沾了别墅的名，格调一下子拔高了几个档次，也容易形成溢价。
就市场而言，目前最大购房需求还是以普通改善为主，有点小钱的中产群体是市场主力军。叠墅较之独栋、联排，准入门槛低，同时又具备别墅产品的动静分离、内外有别，再加之超大面积的赠送，对改善型客群非常有杀伤力。
CRIC最新的数据就显示，刚刚过去的，121个样本城市中，叠墅同比持续上升，涨幅达5.6%。其中，尤以120-160㎡的经济型别墅最为畅销，两者的成交量在别墅产品占比达到33.2%以上。
此前叠墅常被诟病为伪别墅、高级洋房。它跟独栋别墅比，短板也比较明显，比如产品不均好，私密性差等等。不过，这几年随着市场一路升温，经济型叠墅越来越成熟，短板也渐渐补齐，市面上涌现出不少优秀产品，明源君今天就来分享下小套型叠墅的一些变化及新做法。
叠墅不再是伪别墅
传统两大痛点已被突破
别墅的最大特点是“有天有地”、独门独院。而市面上的叠墅一般为四层或六层，下叠有地（私家花园)，上叠有天（屋顶花园），中叠最尴尬，成了两头不靠的“夹心层”。另外，叠墅的动线经常存在交叉，导致私密性和尊贵度大打折扣。
不过，这两痛点目前都已被逐个击破。
1、创新垂直结构，上中下叠趋于均好
早期的叠墅由于是上中下叠对称叠加，导致下叠套“有院无天”、上叠套“有天无院”的尴尬。
而随着错落叠加的形式出现，中叠上叠能占有一定的地面花园，或拥有“空中庭院”，再加上垂直方向上的交通调整，甚至能做到每一叠都有天有地有花园，且独门独院。
以杭州联发·藏珑大境为例，利用退台设计，将多重院落通过庭院垂直式布局方式来实现，连接方式由水平式的连廊变成垂直式的电梯。这种结构，让中叠和上叠，都拥有一个私家北向入户大花园，每个花园还配私家电梯，实现了独栋别墅式的居住体验。
较之传统叠墅产品的叠加形式，这种错跃式的叠加，缩小了下叠的户型面积，将每户的销售总价控制降下来。其中，下叠A户型仅有123平，B户型130平，中叠和上叠分别为144平和155平。每户的建面算不上大，但麻雀虽小五脏俱全，比如中叠C户型，三楼三开间，四楼一开间，并且拥有一个北向入户花园和一个宽敞南向露台。
2、全分离式入户设计，私密保护全面升级
独栋别墅拥有独立的入户花园及私家电梯，无论从地库还是地面回家，私密性都非常高。
而常规的叠墅产品，入户动线常常交错在一起，尤其中叠上叠，往往没有独立入户花园，住户回家要经由公共庭院或者公共电梯，无论私密性还是尊贵感都严重不足。
而一些叠墅产品采用全分离式入户，让每户都拥有独立入口，很好规避了这个问题。
比如上海大宁金茂府，上中下叠都占有一定面积的首层花园，入户电梯分别配置在各自的花园内。电梯直通地库，住户无论是驾车回家还是步行回家，动线都是独立且隐蔽的。另外，电梯还可以自主控制停靠在家里哪一层，比如住在中叠的住户可选停靠在三层或四层。
▲来源：真叫卢俊
归家动线的设计上，通过高低错落的园林花草掩映，保护行人居住者的隐私。
▲来源：真叫卢俊
又如保利春晓叠墅，入户采用上下叠全分离的方式。首层地面双庭院设计，上叠和下叠各拥有一个私家花园。入户方式上，上叠北向入户，下叠南向入户，分门而入，互不干扰，每一户都能享受独立入户庭院的私密与尊贵。地下室也分成两个区域，上下叠住户也可分别从各自的地库搭乘私家电梯直达自家。
大开间朝南+L型超长阳台
通透度和舒适度大幅提升
为了控总价，经济型叠墅的单户面积大部分在200平以内，有的甚至降到100平左右，早期的产品常呈现出小面宽大进深的特点，采光通风比较差。这两年市面上部分小套型叠墅在户型尺度上有明显突破，有些做到单层3开间，两层5开间朝南，尺度感和通透度甚至能媲美洋房产品。
1、多开间朝南设计，一改户型狭长的窘迫
比如金地最新进化的3.0版本叠墅，就有很大的突破。以金地·玖峯汇为例，该叠墅产品为上、中、下三叠。其采用是“咬合式户型”的设计，统一叠相邻两户，分别以“上2下3”和“上3下2”的方式咬合在一起，奇偶层之间又相互咬合向上排布。
这样一来，140平方建面的户型做到五开间朝南，南向面宽总计达到17米左右！这个尺度在以往是很难想象的。
▲140平下叠平面图
金地的另一个项目，同样是大面宽朝南的户型。下叠独占一层142㎡，户型加长面宽达13.4米，形成了四开间朝南的空间格局。大横厅中预留了一个可变空间，必要时可隔出来一个书房。而且，客厅和卧室都是直通南向大花园。
又如姑苏铭著153平的户型，下层客厅和上层主卧的面宽都达到7米以上，大开间朝南设计，采光通风都非常赞。
2、超长拐角阳台+大面玻璃幕墙，室内更通透
超长拐角阳台在平层产品里面几乎成为标配，是平层的最大优势之一。令人惊喜的是，一些小套型叠墅现在也能做到这一点。
比如万科大溪谷130方-140方的双叠墅产品，上叠、下叠各三层空间。除了拥有超有地下室、花园、大露台或阁楼外，还拥有L型景观阳台，横向面宽约达7.2米，视野十分开阔。
如下图，上叠4房2厅3卫，建面约132平米，主卧奢华套房不仅联通L型景观阳台，还能享受约7.2米x2.0米的休闲大露台的景观，无论是采光通风还是视野都很赞。
三四层动静分离的基础上，额外设置一个阁楼空间，与露台相连，在这里举办party聚会毫无压力。
而且，该项目的外立面采用大面积玻璃+铝板作为建筑里面材料，结合铝合金栏杆，不仅内部更加通透，外观也显得轻盈有质感。
挖掘地下室价值
消灭项目的鸡肋空间
地下室常常是一个鸡肋的存在。虽然是赠送面，但采光通风不足，再加之低矮压抑，阴冷潮湿，实际用途并不大。独栋别墅通常利用超大采光井和超高层高来提升地下空间的实用性，一些叠墅也利用类似手法，充分挖掘地下空间的价值。
1、地下室层高突破，可达5米以上
就实用性而言，地下空间一般要达到3米以上，才有舒适度可言，优秀的别墅类产品地下室层高甚至达到5米以上。比如泰禾位于闽南的这个项目，地下室5.6米挑高，双层设计，可以说是很阔绰了。
2、利用超大采光井增加地下室采光
比如金地佘山天镜如愿就是通过南向超大采光井来增加地下空间的采光通风。为了改善地下室的超市阴冷的问题，该项目还把整个水平面抬高了约2.1米，整个空间具备了良好的居住舒适度之后，地下室分段规划区间利用，比如下叠配置的地下室总面积约85㎡，可作为家庭影音室、桌球房、家庭娱乐厅等。
龙湖位于厦门的这个项目，将地下室做成了6米的挑高空间，结合U型半包钢化玻璃顶棚采光模式，顶棚的宽幅达到2.4米，最大限度的引入自然光，整个地下室的通透度不亚于地面部分。
下叠和中叠虽然销售面积只有107-132平，但全明地下室完全可以利用起来，改造成两层空间或挑空夹层空间，作为家庭影院、健身房、酒窖、儿童游乐场等使用。地上两层+地下两层，实用面积实际上可达到400-600平。
小结
小套型叠墅作为一个介于别墅和洋房之间的“品种”，此前多次被吐槽不伦不类，而从现在看，反而是切中了大量改善客群的诉求点。且随着产品不断改善创新，优秀产品越来越多。想要介入这块市场的开发商，一定不能忽略在产品上的创新和突破。
