作者：明源地产研究院院长 姚武
在成本管理实践和创新中，我们发现目前大部分房企还普遍停留在由粗放向规范管理过渡阶段，成本管理面临诸多难题，例如，如何才能将成本算得精、算得准？如何使成本控得住、控得牢？
大多企业动态成本与目标成本的差距基本上都在5%以上，但国内一些标杆企业通过自己的独特理念和高效执行，也成功将误差控制在2%的范围内。通过对这部分企业的经典做法进行研究，我们提炼了一套基于全生命周期的成本管控新思路。
一、成本的全生命周期管理
什么是房地产成本管理的全生命周期？从最初成本测算，到目标成本、动态成本、成本回顾、再到成本核算，最后形成成本数据库，整个成本演变的过程，就是一个完整的成本全生命周期。为便于理解，我们将成本全生命周期管理又分为三个阶段，即前期的成本测算，过程中的成本控制和项目竣工后的成本核算。而其中的控制阶段又具体分为三个环节：即确立目标成本、动态成本管理、成本回顾（详见图一）。
1.成本测算
成本测算主要为后期目标成本制定奠定基础，目前业内比较优秀的做法是在项目投资论证阶段，站在投资收益角度，要求设计、营销、工程等部门参与，由造价工程师根据企业自身的成本数据库体系，以及以往项目的成本结构经验、项目规划指标、产品规划指标和基于单方造价及测算模型，最终科学形成相对精准的测算成本。整个测算过程是一个“自下而上、层层汇总”的聚合过程。
2.成本控制
项目立项后，企业根据确定的成本管理目标，由成本控制主体对过程中各种影响成本的因素和条件进行预防和提前谋划，最终保障成本管理目标的实现。在具体执行过程中，主要有以下三个环节：
（1）目标成本的确立及合约分解
从测算成本开始，在方案设计、初步设计和施工图设计相应完成后，最终确立项目的目标成本。目标成本一旦制定，成本经理就要基于“合约规划”理念对目标成本进行自上而下的层层分解，预估出未来将要签订的合同大类和细则。
a.目标成本确定
目标成本具体在什么阶段确定根据每个公司的管理水平而定。一般而言，大多数房地产企业都是在施工图纸出来之后确定目标成本；但一些管理水平较高的企业也开始前置到了扩初阶段甚至是方案阶段，并在不同的阶段形成不同的版本。例如某标杆企业就将目标成本划分为土地版、启动版、方案版、基准版等多个版本。
b.分解合约规划
目标成本一旦锁定，接下来就由成本负责人按照“自上而下、逐级分解”的方式分解为合约规划。对于成本管理经验比较丰富的企业来说，合约规划可以一步到位细化为各层级的明细合同；对成本管控水平相对落后的企业来说，则讲究分阶段、抓主干，可先按科目大类分解出合同大类，随着项目推移，不确定因素逐步明朗后，再进一步将合约细化。要注意的是，在项目招投标之前，相应的合约规划务必提前分解到位，方能达到目标成本“提前谋划、防范未然”的管理目的。
（2）动态成本管控
动态成本管控是成本过程管控的重点和难点，是对工程施工过程中具体成本的控制，主要是通过前期制定的各明细“合约规划”来指导和控制实际过程中“合同签订与变更”。从管控的角度看，企业可以根据自身控制要求，分别设置与企业管理水平相匹配的“预警指标”和“强控指标”，有效管控每一个合同的变更和超付问题。
预警指标：当该大类或明细成本超过预警指标时，系统会向相关负责人（比如项目成本经理）发出报警提示，但从问题严重性来讲，该合同还可以继续签订暂时运行。
强控指标：当成本超过强控指标时，系统向相关负责人（项目负责人）发出报警，此时该问题合同必须暂停，等待上级领导的严格“审查”，合同最终履行必须经过专门的审批流程，通过调整目标成本后，方可继续签订。
（3）成本回顾
成本回顾是对成本实践的总结和后期审视。通过建立成本定期回顾机制，成本经理在项目开发的各个阶段将动态成本和目标成本进行对比分析，及时发现动态成本异常，真实反映出成本控制现状、问题。具体讲，成本回顾工作主要包括三项：
第一是对已发生的合同与合约规划进行对比梳理；
第二是对未发生的合同进行清理；
第三是根据对成本的回顾、分析，调整刷新资金计划。
通过成本回顾，企业能清楚知道哪些成本发生了异常、造成异常原因以及问题的严重程度等。
3.成本核算
项目竣工后都会进行成本核算，而成本管理在这个阶段的工作主要表现为两类：
第一类：财务核算、会计做帐。由财务人员基于同一套真实的运营数据，根据税务会计、财务会计与管理会计的不同需求，通过不同的规则进行成本归类，编制不同的财务报表，既能真实反应出公司的运营情况，又能满足各种账务需要。
第二类：成本经理对项目进行成本分析与总结，并沉淀“成本数据库”。成本经理将项目的成本控制情况进行内、外对标，并作出合理的分析与评价，同时沉淀有价值的成本数据，形成成本数据库（其中主要包括项目的经济指标和技术指标），为成本管理提供真实的资料，为后续项目提供指引。
另外，项目成本的过程管控还要注意在企业内外对标。具体对标时需从三个维度去参考：即与本公司其他项目的成本控制情况对标；与同行的成本数据比较；与同区域的项目成本数据对标。
二、双线并举、合理聚焦，破解成本管理之困
在具体实践中，我们发现许多企业对“成本核算”与“成本控制”这“双线”理解模糊，要么不清楚到底各自归属于哪个阶段，要么不明白成本核算与成本控制的相互关系，使两条主线“各自为政”。应该说，“双线管控、合理聚焦”的合约规划的成本管理思路对成本实现了有效的预防和对比调控。
1.成本核算——算得精、算得准
成本核算的管理思路主要应用于成本全生命周期的一头一尾，即事前的成本测算和事后的成本核算。成本测算和核算这两个阶段都在于了解各产品的成本构成明细，一方面为目标成本的确定提供可靠支撑，另一方面需要真实掌握项目的实际成本控制情况，沉淀成本指标库，为后续项目的成本管理提供参考。因此，此阶段的管理要点在于“算得精、算得准”。
成本核算的主要方法是以“造价”的思维，对建安及非建安类按“自下而上、层层汇总”的方式进行成本预测。测算的层级越深入、越明细，就越有利于测算成本的准确可靠。
2.成本控制——控得住、控得牢
成本控制主要作用于项目开发阶段，管控的要点是“控得住、控得牢”，更倾向于总量级的控制。成本控制的具体手段是将目标成本分解为合约规划，通过合约规划来指导实际的合同签订及变更，将成本的控制任务具体转化为对合同的严格管控。需要说明的是，目标成本在分解成“合约规划”时，一般科目大类合同都不是百分百分解完全，而是预先留有“余量”。通过合同的实际执行和阶段性推进，“余量”的具体变化就像一个反映动态成本的“晴雨表”或“蓄水池”，余量越多，就意味着成本控制的空间越大，企业对成本管理“备用粮充足”。因此，通过对“余量”的监察与管控，就能实现企业对成本实时的、过程的、甚至艺术化的控制。
3.成本核算与成本控制的辨证关系
在成本全生命周期的管理过程中，成本核算与成本控制两条管控主线虽然分别作用于不同的管理阶段，但并非没有关联。具体讲，核算和控制在“目标成本科目”及其以上的科目层级保持一致，其“分水岭”就体现在下一级的各自“分离”。“成本控制线”就是按照合约规划向下分解，成本核算则是按测算明细科目向下分解，所以两者分解的思路完全不一（具体图示关系祥见图二）。
三、管理价值体现
在成本全生命周期的管理过程中，引入核算线和控制线“双线管控”理念，实现从“成本核算”向“成本控制”的转变，本质上是将管控手段进行了前置，反映了成本管理思路的演变。那么这种基于“合约规划”的成本管理法有何管理价值？
1.双线并举、合理聚焦，满足不同管控需求
通过引入成本核算及成本控制两条管控主线，并将两者进行分离，强调在不同的管控阶段采用不同的控制主线，既能满足对成本测算和核算“尽可能明细管理”的需求，又实现了对过程中松紧适度的总量级控制。
2.统一管控语言，形成全员参与、高效协同的成本管理体系
成本核算是“造价”的专业术语，不易于造价工程师以外的人理解。而在成本控制阶段引入通用的“合同”语言，工程、财务、造价等各个业务线的人员都能理解，从而实现成本管理各个环节的语言打通，形成一个全企业、全过程、全员参与、高效协同的成本管控体系。
3.前置成本控制手段，实现事前控制
提前将目标成本分解为合约规划，通过“合约规划”指导、控制合同的签订与变更，将控制手段进行了前置，使成本管理由传统的“事后算账”发展到“事前控制”。另外，通过“合同规划与执行”体系，实现了成本的过程控制以及动态成本的实时跟踪。
应该说，基于合约规划的成本管理的高效执行，势将在一定程度上提升房地产成本管理水平。但对于不同的企业，也必须考虑自身实际情况，根据自己的业务形态和管理风格，量体裁衣，形成与企业管理现状、人员素质相匹配的合约规划、动态成本和成本回顾的执行“颗粒度”，充分利用“20/80原则”分析成本管控要点，抓大放小，从而实现不同管理水平的地产企业各自有效的成本管控方法。（来源：《明源地产研究》）
