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原报告观点地产新媒体
敏于数，追本溯源，解读地产深层次脉络。笃于行，揭行业整体发展规律。
只是世界总不是静止的，已然过半，“重回前十”一直是世茂内部的目标。为了这个目标，世茂在淡市的行情周期中，开启了大规模的收并购。
观点地产网继销售额增长46%，世茂房地产在继续表现出高成长性，全年实现销售额670.7亿元。首次迎来排行榜的高光时刻，位列房企销售排行榜前8，此后再未挤身前十。
经历两年的“掉队”后，，世茂首次突破千亿门槛，实现合约销售1007.7亿。同时，世茂在业绩会上发出进取的声音：世茂将在至迎来高速增长期。
但是，的930之后，市场风向已变，对于重仓一二线城市的世茂来说，限购倒逼着它要赶回进度，重回前十之路，显得举步维艰。
只是世界总不是静止的，已然过半，“重回前十”一直是世茂内部的目标。为了这个目标，世茂在淡市的行情周期中，开启了大规模的收并购。
销售营收加速并行
世茂房地产董事局主席许荣茂认为：“我们前两年增速太快，负债太高，库存太多，利息上去了，工程质量也没控制住。”
世茂房地产因此发起了一场变革，在三四线城市实现严格的“以销定产”，控制开工，将供货重心转向毛利率相对较高、库存去化风险较低的一二线城市；其次，将90%以上的新增投资放在一二线城市；还有降低融资成本，调整债务结构。
在结束去库存调整后，世茂房地产近两年的销售同比增速愈加飞快。实现合约销售金额681.2亿，同比增速2%；合约销售额1007.7亿元，同比增47.93%；合约销售额1761.5亿，同比增74.8%。上半年就已突破千亿大关，达到1003.4亿。
在合约销售面积方面，合约销售面积491.8万平方米，同比下降11%，世茂明显开始提速，实现合约销售面积606.2万平方米，同比增23.26%，实现合约销售面积1068.7，同比增76.29%。
上半年，世茂房地产实现营业收入565.6亿元，同比增加32.9%，其中物业销售收入为532.4亿元，同比增长30.9%。平均入账销售价格从上半年的12740元/平方米增加23.3%到上半年的15713元/平方米。
上述数字的上涨，得益于世茂的推盘计划及产品结转结构。中期公告显示，世茂的销售物业收入占据营业收入的94.13%。上半年入账项目分布于44个城市，且大都位于经济发展水平较高及需求旺盛的一、二线，和强三四线城市，其中一、二线城市占其物业销售额的81.3%。同时，所入账项目的“抗风险”及“强溢价”的能力亦使得世茂项目的均价不断上涨。
而面向未来，世茂的新开工和竣工面积也在提高。其中上半年新开工面积达1,049万平方米，在建面积达3,408万平方米，竣工的总楼面面积约为543万平方米，较去年同期的400万平方米上升了35.75%。
据世茂首席财务官丘钧山透露，预计下半年竣工面积达3500万平方米。全年可售资源为2229万平方米，按照18048元/平方米去换算的话，全年销售货值达4000亿。
万亿货值在手
经历两年调整后，尽管许世坛于中业绩会上表示，世茂没有一定要回前10的压力。但事实或许并未如此。
-三年中，过去重仓一二线城市的世茂开始做出战略性布局调整，降低土地成本。观点地产研究院观察发现，在新增土储城市分布方面，除了江苏、浙江外，世茂在其他省份基本只布局一线城市、直辖市和省会城市，且新增地块也依然围绕在一二线城市。新增土储楼面地价均价为10944元/平方米。
，世茂开始战略性调整城市布局，新增布局城市18个，包含8个三、四线城市。到了，世茂于年内布局43个城市，三、四线城市占7成；新增96宗地，三、四线约占63%；新增土储面积1615万平方米，三、四线城市土储面积占58%。受此影响，世茂的新增土储楼面地价下降到5099元/平方米，较的10861元/平方米下降53%。
在拿地力度上也能体现出世茂的决心，世茂新增土储面积仅为396万平方米；新增土储面积1060万方米，同比增167.7%%；增加1615万平方米土储，同比增52.4%。城市布局由的43个逐年上升至47个、87个，截至中期报，世茂城市布局达到101个。
原本连续几年布局城市未超过50个的世茂，至今把城市面扩容到了101个，为自己的销售赶超进度奠定了基础。
更为亮眼的是，世茂的项目数量自的132个项目增加了128%，中期已经达到301个项目。尤其是在里，一年内增加的项目数高达100个左右。
观点研究院此前研究发现，加大与同行的合并，也是世茂近年来项目数增长的原因。
据观点研究院不完全统计，3月至今，世茂集团通过旗下两个上市平台世茂股份、世茂房地产已先后收购泰禾、明发、万通、粤泰的13个项目，其中涉及泰禾的项目数量达到9个，累计斥资约134.11亿元。
世茂的销售目标为2100亿，截至今年上半年，世茂合约销售额达1003.4亿，完成全年目标的47.8%。同时大体量的土储货值为下半年冲击销售前十奠基，世茂全年可售资源为2229万平方米，全年销售货值达4000亿元。如果按照保守53%的去化率，世茂基本上可以完成2100亿元的销售目标。
据年报显示，世茂的总货值达8000亿元，为9000亿元，上半年达到了10500亿元。同时，世茂便开始积极布局大湾区，截至6月，世茂在粤港澳土储货值已达2600亿元，占总货值的24.76%。
“前十”道阻且长
手握超300个项目的世茂，重回前十之心迫切。纵观TOP100头部房企销售额，如果仅仅是完成自己的销售目标显然并不能使得世茂重回前十。
据“观点指数·中国房地产销售金额TOP100榜单”显示，世茂于、中的榜单排名分别为11和12名，离前十之路只剩一步之遥。
据“观点指数·中国房地产销售金额TOP100榜单”显示，TOP5开发商的销售金额增长仅30.9%，TOP10房企的销售金额增长为31.9%，TOP20的销售金额增长49.6%。而世茂的销售金额达1761.8亿元，同比增长率为74.8%，前8个月累计合约销售总额约1419亿元，同比增长41.48%，可见其对于重回前十的强烈愿望。
若世茂可以保持约70%的高年增长率，预测销售总额可达2995.06亿元。取样观点指数·中国房地产销售金额TOP100排名第十位的企业，其销售额为.4亿元，若按照同比增长31.88%来预测，则TOP10销售金额门槛值为2637.6亿元，世茂重回前十仿佛胜券在握。
可现实就那么简单吗？
观点指数研究院整理部分头部房企近三年来的销售数据，可以看到对比其他房企，世茂确实加速了脚步，然而，重回前十似乎并非易事。
数据来源：企业公告、观点指数统计
“前十”的座次你追我赶，而接连的融资收紧信号，使得长期高杠杆运营的房企在资金上开始抓襟见肘，不少房企开始表示将在下半年减少土地市场上的动作，更加聚焦于推盘去化，例如某房企开启了7.8折的促销活动。
再加上年初业绩会定下的销售目标给予房企的营销压力，预计剩下来的几个月，会有更多房企加入到促销大军之中，各房企接下来的单月销售金额相信会有一个触底反弹的过程。
不过半年报显示，世茂房地产上半年账面现金约为522.34亿元，未动用银行及金融机构融资额度约为400亿元。上半年其净负债率为59.6%，已连续第8年维持在60%以下的较低水平。优越的资金流动性，为世茂穿越市场周期提供了较强的抗风险能力。
可以看到，休养生息两年后归来的世茂，拥有充足的土储、货值，控制得当的负债率等，使得世茂仍有加杠杆的空间。
但如今市场下行，世茂最终能否成功周转并购的项目并突破，使自己的规模更上一楼，今年前十宝座是否有世茂一席之地，仍是未知数。
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峰会概要
【会议时间】：9月27日—29日【为期3天，含实地项目考察】
【会议地点】：中国·杭州
【参会对象】：政府机关、开发商、建设单位、运营商、规划设计机构、投融资企业及相关产业链董事长、总经理等核心高管参加（大会400人规模）
【主办单位】：北京壹方城智汇科技有限公司、北京壹方城生活科技有限公司、壹方城特色小镇产业联盟
【峰会特色】：实操专家讲解+案例分析+模块总结+实地考察
峰会议程
第一版块
乡村振兴战略下，农康旅小镇与田园综合体发展趋势及申报立项解读
李兵弟丨住房与城乡建设部村镇建设司原司长、中国城镇化促进会城市与乡村统筹发展专业委员会会长
王 昕丨蓝城颐养教育咨询公司总经理
柳 俊丨中国旅游策划研究中心高级研究员、壹方城特色小镇产业联盟规划委员会委员、旗鉴旅业常务副总
第二版块
农康旅小镇/田园综合体土地获取及操盘运营实践解读
宋 涛丨北京壹方城文化产业研究院农文旅项目操盘及高级合伙人、前田园东方集团蜜桃村操盘手、鲁商集团乡村振兴顾问
芮胜宇丨多利常务副总裁、兼任成都城市公司总经理和重庆城市公司总经理、海南省科学养生协会副会长、北京银领健康产业基金总顾问、广东省大健康产业基金理事长
陈延年丨汗马研习社创新导师、壹方城文化产业研究院院长、壹方城特色小镇产业联盟战略委员会主席、万科十年千亿战略顾问
圆桌对话丨农康旅小镇/田园综合体发展当前遇到关键问题及解答
第三版块
欢迎晚宴+农康旅小镇/田园综合体创新IP资源链接会
第四版块
农康旅小镇/田园综合体内容&IP构建分享
朱 冰丨壹方城特色小镇产业联盟规划委员会执行主席、哈佛大学设计博士、北京市特聘专家、都市意匠创始人
吴 静丨恐龙园文化旅游管理有限公司总经理
史御力丨幸福公社创始人、成都幸福公社房地产开发有限责任公司董事长
第五版块
农康旅小镇/田园综合体产业融合构建及运营分享
叶剑明丨法国薇姿公司大中华区代表
徐忠明丨无锡赛博旅游文创有限公司总经理
庄锦华丨汗马研习社创新导师、文创联盟专委会主席、中国台湾百亿桐花祭操盘手、中国台湾前行政院客家委员会副主任委员
方 涛丨博士、中青旅联科（北京）公关顾问有限公司创始人、中国社会科学院金融研究所副研究员
第六版块
农康旅小镇/田园综合体超级创新IP实践及圆桌对话【创新IP路演持续招募中】
圆桌对话丨当前农康旅小镇/田园综合体创建、运营及资本运作模式解读及答疑
贵宾席及汗马研习社会员专享
农康旅小镇/田园综合体土地政策及标杆项目操盘
宋 涛丨北京壹方城文化产业研究院农文旅项目操盘及高级合伙人、前田园东方集团蜜桃村操盘手、鲁商集团乡村振兴顾问
郭 强丨壹方城文化产业研究院招商操盘顾问负责人、袁家村河湟印象操盘顾问
现代农业专题研讨
陈 放丨博士、国家商务部策划标准高级顾问、人保部创意培训高级顾问、北京创意江山规划设计院院长、北京创意村营销策划有限公司董事长、联合国（CCC/UN）特聘策划专家
农康旅小镇/田园综合体创新项目路演、专家团问诊及需求对接【需提前提报审核】
专家团队丨宋 涛、 郭 强 、柳 俊、陈延年等
壹方城特色小镇产业联盟专家团队及操盘团队项目现场答疑
农康旅小镇/田园综合体标杆项目实地考察+研讨
线路一丨德清奇幻谷、莫干山裸心谷、芝麻谷
线路二丨桃李春风、暖心窝、开元森泊度假乐园
电话报名：黄顾问：13811449401（手机同微信）
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