今天晚上，天津土地交易中心挂出位于河西区梅江的津西梅(挂)-111号及津南区白万公路的津津南白（挂）-110号两宗宗地，挂牌起始价格分别为21亿及16.65亿元。上述两宗用地出现在不久前挂出的三季度土地出让计划中，综合近期天津土地出让节奏加快可以看到，天津正在加快土地出让步伐。津西梅(挂)-111号
该地块位于河西区梅林路与浯水道交口西南角，其四至为：东至梅林路、南至儒林道、西至洞庭路、北至浯水道。地块出让土地面积40085.9平方米，容积率2.7，其中居住建筑面积（含组团级配套公建）不大于86000平方米，兼容商业建筑面积不大于21400平方米。该地块挂牌起始价为210000万元。地块东侧梅林路有地铁12号线穿越，在临梅林路一侧的建筑应适当采取加固措施。该地块本次挂牌出让竞买报价设置最高限价为236000万元。竞买报价达到最高限价时，直接转为竞报自持租赁住房建筑面积阶段。竞报自持租赁住房建筑面积上限为80000平方米。
秘密君粗略测算起始楼面价格约为2.4万元/平方米。地块西侧为目前河西区主力在售的新房项目之一仁恒公园世纪，东侧为项目目前高层均价在4万元左右，另一河西主力项目绿城诚园均价为42000元/平方米左右,御江薹项目目前尚未开盘。从周边项目均价来看，该地块留给开发商操作的空间并不大，但是地靠近梅林路地铁站，又属于河西梅江，关注度较高，预计不会出现太高溢价率。津津南白（挂）-110号
地块位于津南区辛庄镇白万路与德清道交口西南侧，其四至为：东至白万路、南至规划路一、西至梨双路、北至德清道。出让土地面积115215.4平方米，其中居住用地83716.1平方米，容积率不高于2.0.中小学用地14574平方米，服务设施4602.7平方米，公园绿地12322.6平方米。地块挂牌起始价为166500万元，秘密君粗略测算地块起始楼面价格为9940元/平方米。该地块本次挂牌出让竞买报价设置最高限价为200000万元。竞买报价达到最高限价时，楼面价格为1.2万元。不再接受更高报价，转为竞报自持租赁住房建筑面积阶段。竞报自持租赁住房建筑面积上限为160000平方米。该地块靠近天津大道，西侧为海河医院，周边较新的项目包括首创暖山、华远波士顿项目，目前两项目二手房产品价格在2.0～2.3万元之间，该地块起始楼面价格接近1万元，参考周边二手房项目价格，未来售价同样需要在1.9万～2.3万之间，利润空间同样有限。
土拍新政要重视：产业及投资强度要求上述两宗地块均出现在三季度土地出让计划之中，可以看到，相比于以往计划归计划、实操归实操的节奏，今年的计划靠谱程度明显略高。不管出于何种原因，进入8月份后天津密集挂地也可以看得出来天津地方政府对于土地的依赖度仍然是存在的。换个角度来看，河西区土地挂牌起始价格为2.4万元/平方米，白万路地块挂牌起始价格为1万元/平方米，如果按照目前的限价水平，预计未来销售价格将不会超过4.5万元与2.3万元。留给开发商的操作空间也就在40000元/平方米左右，在竞拍环节地价高一点开发商的操作空间就会少一点，竞拍的“技巧”要求与操盘水平要求都不算低。
说完上述两宗地块，近期天津土地出让政策又有新的动态：在津北辰铁（挂）-117号、津北辰铁（挂）-118号、津北辰铁（挂）-119号三宗地块以及滨海地块都出现了新的要求是：匹配产业引入要求或者是限定投资强度。这一点此前天津从未出现过，市场也对这一点认识略有不足。秘密君个人认为这一政策将会影响深远，甚至是反映出了政府思路的变革。配套产业引入在南方很多城市都有应用先例。原因有二，其一是：政府以土地换产业，利用土地的价格优势有针对性的引入符合规划的产业。二是房企利用自身的产业优势与政府相关部门进行深入沟通之后的勾地行为。大家别觉得勾地是个非规操作，这个勾地也是有规可循的。不管是上述原因哪一项都可以看得出，对于政府而言土地出让是低频次高收益，因为土地不管咋样卖地只能产生一次收益，而产业则不同是区域经济发展的根本。因此土地出让附带产业要求这一点是一个理性的回归，虽然在实操过程中会有这样那样的问题，但是以土地招产业这个思路是没问题的。但是与此同时，产业要求以及投资强度要求明显就将很多企业从竞买阶段就排除在了竞争行列之外，对于有产业优势的企业是利好，纯地产开发企业是一个不好的政策，这也是房企之所以谋求多元化以及产业驱动的初衷之一。
经历了沉寂的7月，进入8月份天津土地挂牌节奏明显加快，两天几乎每天都会有新的土地释出，这一点与土地交易下方区县有关，更有关的是天津对于土地的依赖。在7月末的高层定调中明确提出不将地产作为短期土地刺激的手段，随后苏州等地出台了更为严格的地产调控加码措施。但是天津仍然坚持以大规模土地出让这一路线，其理由不外乎是：要控地价来稳房价从而实现三价联控，但是从土地挂牌价格并不低的角度来考量，潜在的对于土地出让金的依赖也是存在的。
