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严/格/遵/守/法/律/法/规
卢景明与刘燕、何平、湖南昌富实业
有限公司股权转让纠纷案
审理法院：最高人民法院
案 号：（）最高法民再346号
裁判日期：12月22日
裁判结果：撤销二审判决，维持一审判决
1
裁判要旨
1、不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。规划图仅系政府部门行使规划管理职权的表现形式，并非确定当事人是否享有不动产权利的依据。
2、《股份转让协议》可以约定股东将其持有的公司全部股权进行转让，股权变动后仍保留公司的部分资产。此种约定系当事人真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定;但其中关于除转让股权对应的公司资产之外的公司名下其他财产全部由原股东所有的约定,则可能损害公司债权人的利益，故该约定仅在股权转让的当事人双方之间相对有效，而不得对抗公司债权人。
2
当事人
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：卢景明
被申请人（一审被告、二审上诉人）：刘燕
被申请人（一审被告、二审上诉人）：何平
一审被告：湖南昌富实业有限公司（以下简称昌富公司）
3
案情事实
昌富公司原名益阳昌富房地产开发有限责任公司，成立于1995年3月22日。1997年5月至12月，昌富公司因承建益阳市康复南路工程获得市政府的以地抵资土地，共获得商业出让土地面积83393.3平方米，出让年限40年，国有土地使用权证编号分别为益市国用（97）第1104、1107、1108、1148、1187、1188号。从2000年开始，昌富公司以定向开发、联合开发或自主开发方式，在上述地块上开发了市药监局办公区、市药监局住宅区、市农行住宅区、昌富综合楼、市交警队住宅区、昌富金太阳商住区。其中，双方11月8日签订的案涉《股份转让协议》第二条约定，交付的位于康富南路以西、天峰武馆以南、鹿角园路以北、市药品监督局以东约38亩土地使用权（含代征道路）当时系由三块地组成：益市国用（97）第1104号土地（剩余面积4448.39平方米）、益市国用（97）第1107号土地（剩余面积1069.34平方米）、益市国用（97）第1148号土地（剩余面积9546.27平方米），合计出让净用地15064平方米。8月14日，益阳市规划建设局朝阳规划分局第八期例会审查通过了海棠小区南区详细规划（调整）平面规划图（以下简称规划图）。
11月8日，卢景明、卢景新、曹建中作为转让方与受让方刘燕、何平签订案涉《股份转让协议》，约定：一、转让方将昌富公司的全部股权转让给受让方。二、转让方交付给受让方的资产为昌富公司位于康复南路以西、天峰武馆以南、鹿角园路以北、市药品监督局以东约38亩土地使用权（含代征道路）。昌富公司名下的其他资产（含债务和税费）全部由卢景明所有（卢景明已转让给卢景新的位于康复南路以西、天峰武馆以北、农业银行办公楼以南、农业银行家属区以东的约6亩土地使用权归卢景新所有）。三、转让方需启用昌富公司名义就原未交付的资产进行经营活动时，在不损害转让后的实业公司利益、且一切费用由转让方承担的前提下，昌富公司必须配合。四、受让方向转让方支付股本金玖佰陆拾万元。……六、玖佰陆拾万元股本金付清时，转让方将土地使用证交付给受让方。此前，受让方需土地使用证办理报建手续时，转让方应当出示。七、因股权转让前的债务（含税费）或土地使用权证的原因导致受让方损失的，转让方应据实赔偿。合同签订后，双方办理了股权变更登记手续。此外，案涉《股份转让协议》第二条约定的38亩土地使用权（含代征道路）即为昌富金太阳商住区项目用地范围。
7月11日，益阳市城乡规划委员会作出关于对《金太阳佳居规划、建筑设计》方案的审查意见，主要内容如下：“项目名称:金太阳佳居规划、建筑设计，申报单位昌富公司。位置:鹿角园路北侧，康富路西侧。概况：规划总用地面积25613平方米，净用地面积17721平方米。其中方案一总建筑面积为52980平方米，绿地率33%，建筑密度28.8%，容积率2.67。停车位：地上78个，地下103个。意见：原则同意方案一（点式建筑）。”
8月11日，益阳市国土资源局召开第十一次例会，会议第三项研究了昌富公司土地用途变更和延长出让年限问题。例会纪要载明：“1997年发给昌富公司位于康富南路西侧、鹿角园路北侧的国有建设用地益市国用（97公）字第1107、1108号两本国土证，昌富公司办理了两证合并后的新国土证，用途为商业，出让年限40年，益阳市规划局核发了规条字（）年第CG—011号规划设计条件通知书，将本宗地用途调整为商住（城上城项目）。现用户申请按新的规划要求将该宗地调整为商住用地。现规划已重新确认了规划设计条件，并向我局来函，明确该项目提高容积率不须补交土地差价。例会审查意见：1.市局执法支队对擅自改变土地用途的违法行为予以处罚；2.同意规划部门意见，将商业用途变更为商业、住宅用途，商业40年，居住70年，出让起始日期按原证1997年不变；3.同意按市规划局致我局函意见，重新进行地价评估，在进行地价评估时，不计入容积率变化因素，用户根据评估结果补交土地差价。”
10月7日，益阳市国土资源局根据企业名称变化和土地现状，将1997年核发的6本证合并后换发了新证，证号为益国用（）第D00241号，使用权人名称为昌富公司，核定登记面积为59960.57平方米（即原6本证总面积83393.3平方米-已转让和分割部分23181.7平方米-重新测量误差调整251.03平方米）。此后，该宗土地因项目建设又陆续分割办证。11月6日，从该宗地中分割14053.62平方米土地用于金太阳商住区项目，益阳市国土资源局核发了益国用（）第D00237号国有土地使用权证，土地使用权人为昌富公司。核减该14053.62平方米土地后，该宗土地剩余实有面积5124.89平方米（剩余面积为两宗地，面积分别为1103.38平方米和4021.51平方米），换发两本证。其中，益阳市国土资源局于11月6日核发益国用（）第D00241号国有土地使用权证，土地使用权人为昌富公司，核定登记面积为4021.51平方米。
10月29日，昌富公司与益阳市国土资源局签订《关于更正益国用（）第D00237号土地使用权相关问题的协议》，协议中载明，昌富金太阳商住区按规划要求总用地25444平方米，净用地17721平方米，而该项目区的益国用（）第D00237号国土证登记的土地面积只有14053.62平方米，与规划净用地面积相差3600多平方米，经比较分析发现是整合换证时指界定界差错造成的，为了更正差错，双方协商达成如下共识：一、昌富公司申请按现状道路红线确定昌富金太阳商住区宗地的界址线；增加商业用地3507.43平方米，其总面积增加到17561.05平方米，相应核减昌富公司益国用（）第D00241号国土证登记的商业用地3507.43平方米，益阳市国土资源局予以认可。二、昌富公司申请按道路红线确定其余3个角上相应宗地的界线，其宗地面积分别增加173.54平方米、218.04平方米和80.48平方米，共计增加商业用地面积472.06平方米，相应核减昌富公司益国用（）第D00241号国土证登记的商业用地472.06平方米，益阳市国土资源局予以认可。三、昌富公司的益国用（）第D00241号国土证登记商业用地4021.51平方米，核减上述3507.43平方米和472.06平方米商业用地后仅剩42.02平方米商业用地，因土地面积小无法单独使用，昌富公司申请注销益国用（）第D00241号国土证，益阳市国土资源局予以认可。
10月22日，益阳市国土资源局函告昌富公司：“你公司领取益国用（）第D00237号国土证后，认为整合换证时指界定界与规划范围不符，要求更正。12月29日，在政府向你公司供地总面积不变的前提下，本着自愿的原则，你公司与我局协商一致，签订《关于更正益国用（）第D00237号土地使用权相关问题的协议》，按协议的约定，由你公司申请将益国用（）第D00241号国土证收回并注销，我局对益国用（）第D00237号国土证予以更正，将你公司益国用（）第D00241号国土证的3507.43平方米用地按规划要求调整到益国用（）第D00237号国土证，换发了益国用（）第D00272号国土证，该证的使用权面积由原来的14053.62平方米增加到17561.05平方米。”
该案在审理过程中，一审法院根据昌富公司的申请于1月12日向益阳市国土资源局发出协助调查函。3月9日，益阳市国土资源局向一审法院复函称：一、益国用（）第D00237号国土证与益市国用（1997）字第1148号国土证登记的宗地界址、面积不同，即不是同一宗地，详见国土证的附件（登记发证红线图）。益国用（）第D00237号国土证登记的土地，一部分来源于益市国用（1997）字第1148号国土证登记的土地，另一部分来源于益市国用（1997）字第1104、1107号国土证登记的土地。益市国用（1997）字第1148号国土证登记的土地，一部分用于金太阳佳居项目建设，另一部分用于市药监局办公楼建设。二、核发国土证的依据是人民政府批准用地的文件，规划部门提出的规划意见是人民政府批准用地的重要内容。三、益国用（）第D00237号国土证登记的界址、面积（14053平方米）是益国用（）第D00237号国土证变更而来的，但该证红线与规划用地不一致，存在指界定界差错，已于12月29日经协议予以更正，换发了益国用（）第D00272号国土证，登记面积为17561.05平方米。
一审法院依法委托资阳区价格认证中心进行了评估鉴定。资阳区价格认证中心于12月2日作出资价认鉴（）120号价格鉴定结论书，鉴定结论为：益国用（）第D00241号出让商业土地使用权在价格鉴定基准日5月18日的价格为4986672元（1240元/平方米乘以4021.51平方米）。卢景明上诉时提出评估鉴定费是46500元，但提交的票据为36500元。
二审法院查明：经益阳市规划局核实，在案涉《股份转让协议》签订之前，8月14日，益阳市规划建设局朝阳规划分局第八期例会审查通过了规划图。该图所划定的案涉38亩土地的规划蓝线范围，与案涉《股份转让协议》签订后，益阳市城乡规划局作出的《金太阳佳居修建性详细规划—总平面图》（以下简称规划图）中案涉38亩土地划定的规划蓝线范围一致。
经益阳市国土资源局核实，关于10月29日昌富公司与益阳市国土资源局签订的协议中提到的“指界定界差错”，是指争议土地未按规划指界定界，益阳市国土资源局在发现益国用（）第D00237号宗地的红线位置与规划蓝线位置不一致后，与昌富公司商定将宗地界线调整到规划一致的位置。调整后，因昌富公司前后共计获得的土地面积已达到出让时约定的83393.3平方米，故益阳市国土资源局将益国用（）第D00241号国土证予以注销。同时，益阳市规划局、益阳市国土资源局均陈述，商住比例、商品房密度的调整不涉及净用地面积的调整，净用地面积在规划时即已经固定。
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诉请及法院裁决
卢景明向一审法院起诉请求：判令刘燕、何平赔偿因处置未计入股权转让对价的土地给卢景明造成的股权转让对价款损失4986672.4元，并承担本案诉讼费用。
一审法院判决：一、刘燕、何平补偿卢景明因益国用（）第D00241号土地未计入股权转让款交易对价造成的股权转让损失3096342元。二、驳回卢景明的其他诉讼请求。
刘燕、何平不服一审判决，提起上诉，请求：撤销一审判决，驳回卢景明的诉讼请求；本案全部诉讼费用由卢景明负担。
卢景明不服一审判决，提起上诉，请求：变更一审判决第一项，在一审判决的基础上改判刘燕、何平多补偿卢景明损失1890330.4元；由刘燕、何平承担鉴定费用46500元。
二审法院判决：一、撤销湖南省益阳市中级人民法院（）益法民二初字第63号民事判决；二、驳回卢景明的诉讼请求。
卢景明不服原判决，申请再审，请求撤销原判决、变更一审判决第一项的内容，改判刘燕、何平赔偿损失4986672.4元，并承担本案评估鉴定费和诉讼费。
最高法院再审判决：一、撤销湖南省高级人民法院（）湘民终829号民事判决；二、维持湖南省益阳市中级人民法院（）益法民二初字第63号民事判决。
5
裁判理由
【最高人民法院经审查认为】
本案争议焦点为：一、如何确定股权转让时昌富公司就案涉38亩土地享有权益的土地面积；二、刘燕、何平是否侵犯卢景明权益而应予补偿以及应予补偿的数额。
案涉《股份转让协议》约定，卢景明等以960万元的价款将其持有的昌富公司的全部股权转让给刘燕、何平，但股权变动后的昌富公司仅享有公司原有的部分资产即案涉38亩土地，而昌富公司名下的其他资产（含债务和税费）则全部由卢景明所有。该协议中有关转让昌富公司股权的约定系当事人真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定;但其中关于除案涉38亩土地之外的公司名下其他财产全部由卢景明所有的约定,则可能损害昌富公司债权人的利益，故该约定仅在当事人双方之间相对有效，而不得对抗昌富公司债权人。本案中，卢景明系根据案涉《股份转让协议》向刘燕、何平主张权利，不涉及案外第三人利益，故本院认可案涉《股份转让协议》之效力。
一、关于如何确定股权转让时昌富公司就案涉38亩土地享有权益的土地面积的问题。
本案双方当事人对于案涉《股份转让协议》涉及的昌富公司38亩土地的范围、四至均无异议，亦均认可该38亩土地亦包含代征道路等公共用地。双方争议在于，如何确定案涉《股份转让协议》签订时，该38亩土地上昌富公司享有权益的土地面积，亦即960万元价款对应的土地面积。卢景明主张应当根据股权转让时案涉38亩土地上的土地使用证的面积进行计算。据原判决查明的事实，案涉《股份转让协议》签订时，案涉38亩土地使用权（含代征道路）系由三块地组成：益市国用（97）第1104号土地（剩余面积4448.39平方米）、益市国用（97）第1107号土地（剩余面积1069.34平方米）、益市国用（97）第1148号土地（剩余面积9546.27平方米），以上共计15064平方米。卢景明据此主张，股权转让时昌富公司就该38亩土地享有权益的土地面积为15064平方米。刘燕、何平则主张应当依据8月14日益阳市规划建设局朝阳规划分局审查通过的规划图中涉及本案38亩土地部分的净用地面积，予以认定。规划图所划定的案涉38亩土地的规划蓝线范围，与益阳市城乡规划局作出的规划图中案涉38亩土地划定的规划蓝线范围一致。7月11日，益阳市城乡规划委员会作出关于对《金太阳佳居规划、建筑设计方案》的审查意见载明：“金太阳佳居规划净用地面积17721平方米。”刘燕、何平据此认为规划图的净用地面积亦为17721平方米，并进而主张股权转让时昌富公司就该38亩土地享有权益的土地面积为17721平方米。
根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十六条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。案涉《股份转让协议》中虽以“38亩土地使用权（含代征道路）”之表述指称作为960万元对价的昌富公司名下土地，但双方均认可昌富公司并非对该38亩土地的全部范围享有土地使用权。当时该38亩土地（含代征道路）上已经办理了益市国用（97）第1104号、1107号、1148号三本土地使用权证，38亩土地包含在该三本证的范围之内，扣除38亩土地之外区域的面积后，该三本证在38亩土地上的剩余面积之和为15064平方米。根据《中华人民共和国物权法》的上述规定，不动产登记簿系昌富公司对案涉土地享有土地使用权的根据。股权转让之前，昌富公司对该38亩土地享有使用权的面积亦当根据土地登记薄的记载认定为15064平方米。鉴于案涉《股份转让协议》第六条明确约定：“股本金付清时，转让方将土地使用证交付给受让方。此前，受让方需土地使用证办理报建手续时，转让方应当出示”，同时考虑到通常情况下大额商事合同的双方当事人应尽到知晓合同标的物基本状况的注意义务，一审判决推定双方均知晓并认可38亩土地上昌富公司已经办理土地使用权证，且拥有使用权的土地面积为15064平方米并无不当。虽然根据规划图的净用地面积可推定规划图中的净用地面积为17721平方米，但是规划图仅系政府部门行使规划管理职权的表现形式，并非确定当事人是否享有不动产权利的依据。故刘燕、何平依据规划图中的净用地面积，主张股权转让时其享有的使用权的土地面积为17721平方米，本院不予支持。
二、关于刘燕、何平是否侵犯卢景明权益而应予补偿以及应予补偿的数额问题。
案涉《股份转让协议》签订之后，由于规划的原因，益阳市国土资源局经与昌富公司协议，将案涉38亩土地上益国用（）第D00237号国土证（由上述三本证整合而来）的面积由原来的14053.62平方米，增加到17561.05平方米，并换发了益国用（）第D00272号国土证。根据10月22日益阳市国土资源局致昌富公司的复函，上述调整所增加的土地面积，系国土部门根据昌富公司申请将该公司所有的益国用（）第D00241号国土证中的相应用地调整到益国用（）第D00237号国土证项下而来。如上所述，案涉《股份转让协议》虽然约定，昌富公司全部股权转让的对价为960万元，但该960万元对价实质上仅对应昌富公司的部分资产即案涉38亩土地中该公司享有土地使用权的15064平方米土地。而国土部门最终向昌富公司核发的该38亩土地范围内的益国用（）第D00272号国土证登记的面积为17561.05平方米，增加的2497.05平方米土地虽然来自于昌富公司所有的益国用（）第D00241号国土证，但该部分土地系股权交易时双方约定保留归卢景明所有的财产，且并未计入股权转让交易对价。故卢景明有权就未计入股权转让交易对价的2497.05平方米土地向刘燕、何平主张折价补偿。益国用（）第D00241号国土证登记的面积为4021.51平方米，但其并非全部调整到益国用（）第D00237号项下，故卢景明有关刘燕、何平需赔偿益国用（）第D00241号国土证项下4021.51平方米全部土地经济损失的主张，本院不予支持。本案中，刘燕、何平需折价补偿的范围系未计入股权转让交易对价的2497.05平方米土地的对应价值。一审判决依照公平原则和诚实信用原则，参照本案价格鉴定结论中每平方米1240元标准，计算本案卢景明损失为3096342元，并无不当。
另，本案虽系卢景明等三名股东共同转让案涉股权，但鉴于案涉《股份转让协议》中另外两名股东同意昌富公司名下的其他资产由卢景明享有权利，且刘燕、何平并未提出异议，故卢景明就案涉土地折价补偿款单独提出主张并无不当。
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