近些年,柳州人去到南宁,看到亮锃锃的天际线楼宇群,多半会发这样的一条朋友圈:首府南宁,我来了!
柳州是“广西第二大城市”,柳州人心悦诚服。然而有个数据柳州人从骨子里是不服的——前段时间,中国各大城市已建成的200米以上摩天写字楼数量统计出炉,南宁有31栋,而柳州仅4栋!柳州专业写字楼总存量不过80万㎡,而南宁仅一年就新增50多万㎡,总存量估计突破400万㎡!都说楼宇经济是“城市战争”的利器,那么这个数据的背后,是城市经济实力的真实差距吗?还是写字楼市场内部发生了我们看不见的基因突变?……▲南宁鳞次栉比的写字楼
一|柳州写字楼这个市场,是时候摆上“手术台”解剖一下了!就在前两天,有个朋友发来喜讯:他们深圳的培训公司在南宁开分了公司,办公地点精选在凤岭,租金竟然高达180元每月每平米!我几乎震惊,180元每月每平米?!要知道我们柳州河东CBD,50元每月每平米房东都乐开花。空置率像一朵阴云,笼罩在城市CBD的上空……看这一组组数据,我们不禁问:柳州写字楼市场到底怎么了?!要知道,柳州作为广西第二大城市,落户广西1/12的人口,创造1/7的经济总量,奉献1/5的工业产值……经济方面可圈可点!从GDP方面来看,南宁GDP总量约4024亿元,增长6%,柳州达3083.7亿元,增长7%,有差距,但很合理,而从同比增长率来看,柳州比南宁还高1%,可以说柳州的经济增长效率更高。而从人均GDP来看,柳州为76341元,南宁为56258元,也可以看出柳州人更具有消费能力。再看今年初公布的《广西“瞪羚企业”名单》,据说是100多位专家对入围企业的规模、效益条件、研发投入、知识产权等条件层层评选……就是这样的一个榜单,柳州市有12家榜上有名,数量排名广西第一!又可见柳州完全不缺优质的企业。柳州位列中国重工的雁阵,“中国五大汽车城”——上海、广州、重庆、长春、柳州,共和国的振兴伟业之发轫,有柳州的一臂之力!汽车、机械、冶金三大支柱产业,构筑了柳州的经济骨架。而四大新兴产业——新材料、生物医药、机电一体化与电子信息、新能源及环保,又让柳州的经济体型发育丰满!
是柳州经济的“提质年”,GDP增长预计7%以上,汽车城里新车型研发紧锣密鼓,新能源整车基地建设也步伐加快;科研单位纷纷进驻柳州,今年全力推进的高端项目多达233个……放眼柳东,一批批“人才住房”交付使用,向世界要人、要钱,向世界输送“柳州造”,把业务触角延伸到地球的那端……这样盘点柳州经济局面,没毛病吧?那么从柳州经济盘面纵观写字楼市场,这一栋栋被冷落的写字楼,真是叫人疑惑,又触目惊心!
二|破釜沉舟、刮骨疗伤,了,柳州写字楼市场何时洗牌?就今年!其实这是一场因果轮回……引用着名财经作家吴晓波《大败局》里的章节——“被诗意宠坏”,真的是言中了柳州写字楼的一梦。财富浪潮来时凶猛,去时壮烈!以河东CBD写字楼阵容为例。,疯狂的资本把写字楼价格炒到周边住宅价格的2.5倍多,最高点的时候甚至达到3倍。投资者高位入手,前仆后继!现在大家都知道了,河东CBD写字楼的价格,如今跌到片区房价以下!
有人说是河东CBD的“甲写热”把投资者带入了虚假的梦幻。然而奇怪的是,这么些年来,柳州写字楼市场的参与者,却鲜有人在产品问题上作反省……柳州写字楼新鲜出炉的时候,大家都想赚快钱,开发商见有利可图,都把精力放在卖楼上,不注重招商,不重视产品细节打磨,也不抓项目后期管理……其实开发商们都知道:写字楼必须深耕,先盘活用户市场,再卖出好价钱……可惜在暴利的诱惑下,大家搞反了!
以至于后来进驻柳州的外来企业租户,想找优质的商务环境却频频失望。而柳州本土有实力的企业,甘愿将就在自家公司的自建楼里,也不搬进写字楼。于是空置率越积越高,原先那批投资人成了“接盘侠”,转售没人要,又收不到租金,于是骂声一片。非理性市场之门,把柳州写字楼投资赛道上的人们紧紧夹住了。这一夹,柳州写字楼市场也就在梦中痛醒了!然而乱局出机遇,惊醒之后我们理性地回到一个本质的问题:谁才是柳州真正的甲写?
三|甲写市场如何翻篇?现在所有人的眼睛,都盯着白沙路2号——保利国际中心!最近这几年,柳州写字楼市场确实迎来一波增量,开发商们手握好地段,好硬件,好团队,信心满满准备大干一场。然而面对残酷的市场,高贵的甲写成了公寓群,公寓的呼声远远超过甲写。有的干脆不说自己是甲写,因为一旦跟这两个字沾边,就意味着要拒绝很多低门槛投资客,同时还要去化解市场空置率的非议。开发商能否熬过漫长的市场培育期,铺开巨大的关系网去约谈企业、基金,引导市场慢慢找回投资信心,不懈进攻,这成了柳州甲写市场必须跨越的“天王山”。
这个时候,大家的目光都盯准了壶东桥头的滨江——249米保利国际中心。因为纵观整个柳州,大家都以公寓撬动市场,而保利高调研磨专业甲写,喊话高端市场。甚至可以说,保利甲写产品火了,柳州甲写市场就活了!甲写的缔造者,心有激雷而面如平湖。野心之下,又谨小慎微。为了这一战,保利已经韬光养晦等了。
从拿地至今,保利一直在酝酿、研磨自己甲写产品,放长线,钓大鱼。写字楼市场鱼龙混杂的时候,保利甲写原本可以凭借“城市综合体”“百里柳江立体城市”的品牌虹吸能力,大打出手,与同一时期的河东CBD写字楼群隔江呼应,眉目传情,瓜分市场……可是保利没这么做,他们挡住了诱惑,整个团队潜心静气,沉到市场的根部,用更多的投入去滋养用户市场。在保利国际中心这栋楼身上,保利柳州团队可以说是呕心沥血,市调,设计,用材,业态配置,蓄客,整合……其中产品设计方案调整不下30次,细节修改则不计其数!
为了让企业CEO、投资者们看到项目的愿景,保利提前烧钱,配套先行,严守高门槛,大比例自持……比如项目不赚钱也引进了美国上市公司凯悦嘉轩酒店,打造空中画廊,这个360°俯瞰龙城的天空之城,现在已经是柳州商务人士的谈约胜地!
为匹配龙城地脉,呼山应水,项目聘请国际知名设计大师,打造“龙鳞”玻璃幕墙,反复比稿,每块玻璃幕墙都要经过15道工序锻造。据说工人在施工的时候,因为双色反光,形成立体倒影,仿佛置身波光粼粼的河面。
而就“龙鳞”玻璃幕墙单项,就花了别人3倍的造价……
为了让每位来访的客户如临办公现场,项目打磨每一个细节,转角,茶水间外走廊的弧线,以及厕所的每一个角落都是下了功夫;网络地板,木纹大理石地板,木纹洞石墙砖,还有梯田式的空中花园,都费尽心思……下一篇,城楼老龙将钻进保利国际中心的“龙袍”里,为大家详细解读保利人的用心良苦——打磨出的那些让我们瞠目结舌的细节。百年地标,精工于一砖一瓦,方能汇入推动国家繁荣之洪流。
我们期待保利甲写产品是一把青龙偃月刀,砍出柳州写字楼市场的分水岭,砍出一条属于柳州优质企业的星光大道……