租房纠纷是企业或者个人经常遇到的问题，如果遇到不按时缴纳房租的怎么办？今天就给大家介绍个常见的法律策略。裁判要旨：一旦租赁合同生效，合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当承租人不按期支付房租的，除支付出租方欠付房租外，出租方还可以要求承租人承担约定的违约金，以及迟延履行违约金。案情简介：1.4月8日，中石油威海分公司作为甲方出租方、皓海媛影视公司作为乙方承租人签订《房屋租赁合同》，约定：租赁期间，乙方（皓海媛影视公司）拖欠房租累计1个月以上的，甲方有权终止合同，收回房屋，乙方应向甲方（中石油威海分公司）支付违约金1万元，若支付的违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应当负责赔偿，直至达到弥补全部损失为止。乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则须按日租金的3倍支付迟延履行违约金。2.中石油威海分公司陈述，上述合同签订当日，将出租房屋交付皓海媛影视公司，皓海媛影视公司装修后入住办公，但一直未交纳租金和押金。3.经多次催促无果，5月19日，中石油威海分公司向皓海媛影视公司送达了《解除合同通知函》。5月20日，皓海媛影视公司回复不继续租了，钱也给不了。4.5月21日皓海媛影视公司将电脑及剩下的员工个人物品全部取走，人员撤离，但沙发、档案柜、隔断、办公桌等仍一直存放在屋里。5.之后，中石油威海分公司向法院提起诉讼请求：（1）被告支付欠付租金99240元；（2）被告支付违约金10000元；（3）被告支付迟延履行违约金232221.6元；（4）本案诉讼费用由被告承担。法院判决：以下为该案在法院审理阶段，判决书中“本院认为”就该问题的论述：原被告签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。根据租赁合同约定，被告应于4月18日前支付首期租金，被告未按期支付，构成违约。合同约定被告拖欠房租累计1个月以上的，原告有权终止合同收回房屋，原告向被告发出了解除合同通知，被告于5月21日将办公用品等搬走，人员撤离，应视为双方租赁合同于该日解除。原告要求被告支付截止该日的租金，本院予以支持。按合同约定，被告违约导致原告解除合同，还应支付违约金1万元，故原告要求被告支付，本院予以支持。按照合同约定，被告逾期交纳租金，每逾期一日，须按日租金的3倍支付迟延履行违约金，诉讼中原告主动变更为按日租金1倍计算违约金，因被告违约导致双方合同解除，正常情况下租赁房屋应当有合理的寻租期，事实上由于被告尚未全部搬走的沙发、档案柜、办公桌等仍存放于租赁房屋内，致使原告无法出租，因此给原告造成了租金的实际损失，故原告的诉讼请求正当合理，本院予以支持。被告皓海媛影视公司经本院合法传唤拒不到庭，依法可缺席判决。胜诉原因：1.根据《合同法》规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。因此，违约方应承担相应违约责任。2.合同对违约金和迟延履行违约金进行了提前约定。因为双方在签订租赁合同时，就对违约责任进行了约定，才所以，在出现一方违约的情形时，便可据此要求违约方承担违约责任。经验总结：1.提前对违约责任进行约定，特别是对于出租房而言，对方不付租金和迟延支付租金的责任，可以区分开来进行约定。2.及时进行权利救济。在本案中，中石油威海分公司在承租人出现拖欠房租的情形后，很快便送达了《解除合同通知函》，一方面做到了先礼后兵，另一方面也为主张诉请求提供了证据支撑。在对方拒绝支付房租的回复后，很快便提起了诉讼，维护自己的权益。3.主动调整赔偿额。违约金如果过高，法院可以主动调整。在对方未出席法庭的情况下，如果坚持较高的赔偿，将会导致法院无法缺席判决，使得该项诉请落空，不如主动调整金额，使法院直接支持。相关法律规定：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。案件来源：山东省威海经济技术开发区人民法院，中国石油天然气股份有限公司山东威海销售分公司与山东皓海媛影视文化传媒有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决【()鲁1092民初1520号】。
