集体建设用地协议出让
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集体建设用地流转协议书篇一
第二十九条集体建设用地使用权抵押，应当符合《物权法》、《担保法》及其他法律、法规的规定。
第三十条集体建设用地使用权抵押的，应当签订书面合同，在规定的时间内申请办理抵押登记，符合抵押条件的，依法办理建设用地使用权抵押登记。地上建筑物、其他附着物应一同依法办理抵押登记。
(一)主合同和抵押合同;。
(二)集体土地使用证、房屋产权证;。
(三)双方身份的有效凭证;。
(四)登记机关认为应提供的其他材料。
第三十二条依法办理抵押登记的集体建设用地使用权被作为抵押物的，债务人不履行债务时，抵押权人可与抵押人协议以抵押物折价或者拍卖、变卖该抵押物。协商不成的，抵押权人可以请求人民法院依法处理。
因处分抵押财产而取得集体建设用地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权的，应当办理过户登记。处分抵押集体建设用地使用权所得，抵押权人有优先受偿权。
集体建设用地所有权人与债权人、债务人协商，可以赎回集体建设用地使用权。
第三十三条抵押权因债务清偿或其他原因而消灭的，应当办理注销抵押登记。
第五章土地价格及收益。
第三十四条市、县(市)国土资源管理部门负责组织本行政区域土地分等定级估价工作，并统一制定本区域内的基准地价、标定地价，报市人民政府批准后定期公布执行。
集体建设用地交易以基准地价(标定地价)加基础设施配套费作为交易起始价。基础设施配套费由市、县人民政府收取，专项用于基础设施建设。
有关土地交易税、费和土地收入分配办法参照国有建设用地土地收入管理办法另行制定。
第三十五条集体建设用地使用权流转参照城乡一体化地价体系确定的基准地价或标定地价，交易价格明显偏低的，集体土地所有者享有优先回购权。集体土地所有者放弃优先回购权时，市、县(市)人民政府有优先购买权。
第三十六条集体土地所有者出让、租赁集体建设用地使用权所取得的土地收益应当纳入农村集体财产统一管理，主要用于本集体经济组织成员的社会保障安排和村内公益设施建设，不得挪作他用。具体实施办法另行制定。
第六章监督检查。
第三十七条流转后的集体建设用地闲置的，国土资源管理部门应当责令限期改正;集体土地所有者对闲置的土地负有直接责任的，在土地闲置状况改正之前，暂停办理其新增集体建设用地审批手续。
第三十八条违反本试行办法第二十一条的规定，未按出让合同规定的期限和城市、村镇建设规划的要求开发、利用、经营土地的，应当予以纠正;拒不纠正的，国土资源管理部门依法予以查处。
未按集体建设用地批准用途建设、使用的，国土资源管理部门应当责令限期改正;拒不改正的，依法处理。
第三十九条集体建设用地使用权不进入土地流转交易中心公开交易的，交易结果不予认定，并责令限期改正;未纠正的，不得办理产权变更登记或者他项权利登记手续。
第四十条农村土地流转交易中心、农村集体经济组织、乡(镇)及其他管理部门工作人员弄虚作假、玩忽职守、徇私舞弊、索贿受贿，进行责任追究，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
集体建设用地流转协议书篇二
一、社会主义新农村建设中的不和谐因素。
近年来，“三农”问题一直被称为中国经济社会发展问题的重中之重，新一届领导集体提出“社会主义新农村”建设。随科学理论思想转变为强大的实践武器，中国经济社会，尤其是农村面貌将会出现巨大的变化。但目前现实社会中，仍存在着严重影响农村经济社会发展的矛盾：
（一）城市化进程加速化与农地锐减的矛盾。
经济发展必然促进城市化进程发展：城市化水平不断提高，城市数量不断增加、城市规模不断扩大，又必然需要大量建设用地。据报中国城市化水平1995年为29%，到为35%，而到则为45%左右。纵观中国建国以来城市发展与耕地变化简史，可以看出，从1957年到间，耕地从112百万公顷下降到95百万公顷，年减少近1，000，000万公顷[1]。这严重冲击保护耕地的国策。
（二）农民土地被征获得极少的补偿金与国家土地使用权出让而获得巨额差价的矛盾。
我国土地管理法律体系规定了农地只有被国家征才能进入地市，这样就使得国家垄断土地一级市场，造成国家对农地使用权的不当干预，无偿的取得农村集体土地转为建设用地后的增值收益，而收益返还用于农村建设的却是其中极少的一部分。从而政府、乡镇干部与农民间的关系对立，矛盾尖锐。
（三）农地使用权之流转趋势与国家法律规范严格限制间的矛盾。
以土地管理法为主的法律体系对农村集体土地使用权流转是严格禁止、限制的，只有极少数情况例外，但也有严格的限制条件。但现实中，这些禁限基本处于失灵状态，各地农地流转隐形市场大量存在。随经济发展、户籍制改革，村民买卖、抵押房屋及宅基地屡见不鲜；名为联营实为土地租赁、甚至买卖的现象也比较严重；在皖粤等省份亦以地方立法形式出台了集体建设用地有偿流转等办法。可见，现实中集体建设用地使用权流转问题靠一味的禁止是无法解决的。
综上所述，农村土地，尤其是其流转问题，已经成为严重影响农村发展的重要问题。随中国市场经济目标的确立，建立如何充分体现、发挥土地使用权生产要素作用的，使之能正常、合理、高效利用的制度刻不容缓。
集体建设用地所有权属于农民集体所有，而对于其使用权及使用权流转，我国法律如是规定：《中华人民共和国土地管理法》第43条，建设用地需使用国有土地，乡镇企业建设用地、村民建房用宅基地、乡村公益建设用地等经依法批准使用农民集体所有土地除外；该法60条，可以以土地使用权入股、联营等形式共同兴办企业；该法62条，村民出卖、出租房屋后，再申请宅基地的，不予批准；该法63条，农民集体所有土地使用权不得出让、转让或者出租用于集体建设，但符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法流转发生转移的除外；《中华人民共和国担保法》第34、35、36条等规定，农村集体所有土地使用权、宅基地使用权等不得抵押，但抵押地上建筑物、附着物等的，相应土地使用权同时抵押。等等。从上述法律法规的规定可以看出，我国对农村集体建设用地使用权的流转是持否定态度的，但有两个例外：即土地管理法第63条担保法第36条的规定。即便如此，该种情况也只占集体建设用地中很少的一部分，而且，农民集体从中也多不能获得收益获收益有限[2]。如此之规定，已经与我国经济社会之现实严重脱节，具有明显的缺陷性：
（一）集体建设用地产权主体严重虚位、权能残缺不全。
按我国目前相关法律法规规定，农村土地所有权属于农村集体经济组织、村民小组等所有。但在人民公社解体后，集体经济组织、村民小组等基本解体，目前农村的集体经济组织、村民小组等就其本质已不同于土地管理法制定时的那种以自然村为界、以农民集体土地为基本财产、以组织体的方式由农民在组织体内以土地为基本劳动对象统一经营、管理集体所有土地的社会组织形态。那是一种具有土地资产合作化特征的集体经济组织[3]。故现在农村集体缺乏行使集体所有权的有效组织形式和程序，为某些村干部权力寻租留下空间。
而农村土地处分权能则因国家法律法规的规定和政府行政权力的强行介入，变成政府的征地权。
故集体土地所有权实质上是一种由国家控制、但由集体承受其控制结果的一种中国农村特有的制度安排。集体只是名义上的所有权而已，真正拥有支配权的是国家[4]。造成在行政权力参与下，农民集体土地权利被侵害，土地农转非有增无减，有禁无止。
集体土地使用权是用益物权，即以支配物质利用价值为内容之物权。这应是集体土地使用权的基本法律属性[5]。它是由集体土地所有权所派生出的一种用益物权，使所有人以外的权利主体对土地而为不侵害所有权的自由的占有、使用及收益等，从而对土地利用以实现其经济目的的权利。
而我国法律规定之集体建设用地使用权，不仅在用途上仅限于村民自己对集体土地之于公益、乡（镇）村企业及住房用宅基地等之使用，而且在数量上也严格限制，对集体建设用地使用权而为收益更是严格控制，使集体集体建设用益物权缺失其最为重要的全能――收益全能，土地资源作为生产要素不能得到最优配置，作用不能得到很好的发挥。
按我国土地管理法等相关法律规定，农村集体土地由村民委员会、乡（镇）或村集体经济组织、村民小组等经营管理。然而现实中，农村土地的经营权，已经因为农地由村民占有、使用而为村民享有和行使；而农地管理权行使的一个最重要的表现就是选择农地使用制度，自主安排农地用途。但实际上农村土地使用制度已由国家通过法制的形式统一作出安排，农村集体只能执行、并不能自主选择。更何况，如上文所述，如今的村（镇）集体经济组织、村民小组等已经并非制度产生之日的集体经济组织等。如此情形之下，致使村集体土地经营管理组织和程序的缺失，加之法律规定过于原则，缺少可操作性，价值巨大的外部利益性诱惑，造成现实中隐形土地使用权流转市场大量存在。集体建设用地使用权流转处于一种违法、不合理、混乱的状态，不利于农村土地市场的形成。若不及时引导、规范将可能对我国国有土地市场造成严重冲击。
在集体建设用地使用权流转问题上，国家是持谨慎态度的。集体建设用地市场的开放，将直接影响到农地保护、国有土地使用权出让市场等。但随经济的发展，新农村建设需要土地，村民权益意识的提高要求分享农地流转之收益，改革试验与农民探索为流转工作做了政策储备，更重要的是农地使用权流转隐形市场大量存在。如1990年以来，珠、长江三角洲及一些大中城市市郊，农民利用政策和法律空间，自建厂房、仓库和店铺等用于出租；或者干脆不顾法律的限制，直接进行土地非法出租等。通过隐形市场、改变用途而为集体建设用地使用权流转的数量是巨大、惊人的。但这些流转毕竟在法律、政策上未得到明确认同，是在杂乱、无序及隐蔽的状态下进行的，缺乏合理规制，从而难免引发诸多问题，导致纠纷及矛盾冲突，影响农村稳定发展[6]。
可见，如果政府一味无视制度的历史沿革与市场的现实需求，强调市场的高度管制与禁止，而不是通过疏通和堵漏相结合的土地制度去变革现行制度中不适应经济生活的部分，将可能导致因管治过度而引发的政府失灵，加剧矛盾。
综上所述，集体建设用地使用权可否流转已经成为农村经济发展的制约性因素之一，而现行调整集体建设用地使用权流转之法律法规，因其自身的滞后性、局限性以及故能适应我国市场经济的发展。改革，势在必行。
三、通过制度创新使集体建设用地使用权合法化、规范化流转。
中国现行农村土地制度是计划经济体制下强化权力的制度安排，其最大的弊端在于限制和约束了农民自由而全面地发展。建国以来的多轮土地改革之所以收效甚微，根本原因就在于“始终将政府对土地的统一管理职能和政府垄断职能混为一谈，而没有去围绕土地经济运行的政府与市场关系的机制基础进行创新，一直因为政府自己调控自己，政府自己监管自己而治标不治本。[7]”因为农村土地制度的构建直接关系农民阶层的命运，改革不能忽视其愿望与诉求。故新的改革，应走出一味强调政府管制与控制的误区，在尊重历史与现实市场需求的基础上，依靠公有制土地实现形式的产权创新，实行疏通与堵漏相结合的灵活的土地制度。
（一）明确界定集体建设用地所有权主体及其代表主体和其享有的农地权利。
如前文所述，目前现实社会中有些地方根本就不存在所谓村（镇）集体经济组织，或者其在性质上已不同于土地管理法颁布时的集体经济组织，这就使得大多数情况下，农村集体土地所有权主体由村委会――这一有准行政性质的基层村民自治组织充当，在监督机制缺乏的情况下，也为个别村干部权力寻租留下空间。
这种情况下，需合理界定农村实际的土地所有权主体。其实，真正的所有权主体应是农村全体村民，而非某个经济组织，经济组织只是占有、经营与管理而已。
村集体拥有所有权，当然应当拥有完整的占有、使用、收益及处分权能，而不是目前的收益权能受限、处分权能缺乏的所有权。这将严重影响集体建设用地使用权作为一种资源、一种资本在市场经济中作为生产要素功能的发挥，制约农村经济发展壮大。
故应当赋予农村集体权能完整的农地所有权，让在全国普遍存在的具有相对独立主体资格的村民委员会为集体所有权代表主体。实行集体土地所有权与用益物权的真正分离，适当限制其集体财产权及经济权能，而加强其公共管理与服务职能。即由乡（镇）政府根据市、县级政府土地规划组织本行政区划内各村委会实际情况对本乡（镇）土地进行统一规划，在计划管理、总量控制的前提下实行集体建设用地有偿使用和流转。由农村集体享有建设用地使用权的所有权、使用、收益、处分权能及流转的协调、监督等工作。这样以来，既可使权利与权力相互制约，避免权力寻租，又可充分发挥土地的生产要素功能，加快农村经济发展步伐。
（二）加强城乡土地利用规划，合理界定集体建设用益物权类型、权能及具体流转制度。
在我国农村，土地属于农村集体所有，农民集体才是土地的所有权主体，而作为集体成员的村民，只享有对土地占有、经营、使用的权利。故就作为建设用地者个体的村民所享有的使用权来说，其在本质上为他物权中的用益物权。
作为他物权，是对他人财产所享有的权利，内容包括占有、使用、收益处分某一方面对物的支配权。而用益物权是对他人所有之物享有以使用收益为内容的物权，即对他人之物在一定范围内的占有、使用、收益之权利。此处的收益不仅表现为对土地开发利用之成果直接享有所有权，还表现为处分某一方面对土地的支配权，即通过用益物权之流转增加收益的行为[8]。
而我国目前村民所享有的集体建设用地使用权，不仅在用途上为国家法律所严格限制，而且对于流转性收益的取得更为法律所禁止。这不仅有悖于用益物权理论制度，更不符合现实之需求，不利于土地作为一种稀缺资源只合理配置与利用，从而也导致了现实生活中农地、集体建设用地使用权之流转禁而不止、隐形市场大量存在、国家对集体建设用的调控失灵的危险状态。
综上所述，对于集体建设用地市场现状，国家不应一味强调管制、禁止，而应当在加强宏观调控的基础上加快法制建设、政策疏导，在加强城乡建设用地统筹、科学规划的基础上，根据不同类型的用益物权具体情况承认其流转之合法性，准予已经不负担或所负担的保障功能已极其微弱的集体建设用益物权自由流转，明确出让、转让、抵押、出租、土地入股等具体流转形式，加强流转之监督指导，严格限制不法、不当流转。
所以，在未来的立法中应当建立农村集体建设用益物权制度。按用途将其划分为村民宅基地、乡镇企业用地、公共设施和公益建设用地及预留机动用地等类型。从城乡统筹、协调发展之需出发，按合理用地、公平协调之原则，编制科学合理的城乡建设用地远期、近期规划，对于按照土地利用规划确定的各类集体建设用地，制定具体不同的流转制度。使村民亦可根据土地利用规划，再不改变规划及土地用途的前提下，自主选择土地利用方式。使土地资源得到合理配置、利用。
建设单位使用集体建设用地的，除乡（镇）、村公共设施、公益事业及村民宅基地依法经批准使用本集体所有土地实行划用外，应以有偿方式取得[9]。
对于村民宅基地，其主要是村民用于建房，故其权能应包括占有、使用、处分某一方面对其的支配权。所以在坚持“一户一宅”的基础上，对其流转做一定限制，禁止倒卖等形式的纯粹性的宅基地流转，对于因户口迁移而致的“地随房走”的情况则允许其流转。因为在我国农村，宅基地的分配基本上是无偿的，使每个村民都能受益的付利性制度，这必然要求权利主体权利取得的身份性。
对于乡镇企业用地，其主要用于工商业建设，故其权能应包括占有、使用、收益和处分等，其可以自由流转。因为集体建设用地被划为乡镇企业用地时，其已不再附有村民社会保障功能，而成了完完全全的工商业用地，故其更加具有市场性与经济性，故立法应放松对其流转之限制，允许相应主体在取得该类建设用地使用权并进行相应开发利用后，可以自由流转，以提高土地资源之利用效率。
对于公共设施和公益建设用地，主要用于乡村建公共设施和公益建设，故其权能应包括占有、使用等。因为事关农村公共利益，对其若许可流转，不仅因投入大、建设周期长，会造成巨大投资浪费，更会严重影响农村的生活、生产。所以，对乡村公共设施和公益建设用地使用权流转要严加禁止。
而对于预留机动用地，因其具有弥补其他类型用地因经济发展而数量不足之功能，故对其流转应视情况而定，其流转应以更加有利于农村经济社会发展及城乡协调发展为原则。
（三）建立土地管理人制度，加强产权登记及流转实施工作。
目前我国集体建设用地使用权流转混乱、不规范的原因，一方面是国家法律调整的缺乏，另一方面就是其流转中间性管理层的缺位。目前，大多数地方集体建设用益物权不是受政府严格控制、禁止流转，就是政府管理不到位，任村民随意流转。若一味强调政府控制而不顾市场经济发展之形势、现实之需求，将可能导致政府管理失灵[10]。同样，如果任其自流，不加干涉、规范、调控，又可能因为外部收益造成过度农地集体化问题，集体建设用地的供给者存在非常强烈的农地转用冲动。对此若不能有效控制，其后果必然是大量集体建设用地无序进入土地市场，严重冲击现有土地市场、制度。
所以，要解决如上问题，必须加强国家土地宏观调控，而非一味地控制、禁止。在广大农村地区建立由政府、社会中介、村民参与的，由政府特批的中介性流转管理机构。
在该制度下，坚持土地集体所有权不变、使用权稳定的前提下，按照土地使用权依法、自愿、有偿流转原则，土地中介管理机构接受土地用益物权人委托，向乡镇政府申请、经市县政府审批，将其拥有的土地用益物权在一定期限没内移转给其他单位或个人使用。
其中，该过程的实施，须以产权明晰、权义明确为前提。故该土地管理中介机构在土地使用权流转的过程中，首先应加强土地产权及其上所附的权利义务登记工作，并对这些信息进行公布，使外人得以知悉；当有需要流转的土地时，中介管理机构对流转双方磋商进行协调，尤其要对作为土地使用权出让人的村民进行指导登记，促成双方流转成功交易；最后，由该机构对流转后的情况进行跟踪调查、服务，相关信息统计及流转后的纠纷进行初步调解等。
当然，该中介机构在其服务的过程中应收取一定的费用，用于机构自身运转等支出。
集体建设用地作为农村最为重要的资源、资本，其使用权在一定期限内转移给他人后，村集体就会对其暂时失去支配及再次收益的权利，为了使移转了土地使用权后的农村经济发展不至受到影响，应对土地使用权流转收费制度，对流转收益进行合理的分配。
在流转期间，由土地管理中介机构协助土地使用权出让方与受让方进行协商、交易，村委会作为农村土地所有权主体，在交易时收取一定的资源费，作为农村基础设施建设之用，以发展农村经济。()建立资金使用公开制度，由村民代表大会及土地管理中介机构作为监督人，对资金使用行使监督职责。
要做到集体建设用地使用权与国有土地使用权“同地、同价、同权”，在国有土地存量日少、价格日涨的现实情况下，势必会导致政府与民争地的现象发生。因为一方面政府失去了原来的农地转用审批权、征地权受到限制等，使其失去了农地经济来源。另一方面农地存量相对于国有土地而言，数量巨大，故在流转时价格可能远低于国土，从而农地过旺流转严重冲击国有土地使用权的流转。如此一来，政府部门就可能采取一些影响公平竞争的措施，例如滥用征地权，更改土地规划及村镇建设计划等。不仅使法规政策付诸东流，影响法治威严，更将严重影响农村村民权益。
所以，必须对两类土地使用权两种流转形态进行合理协调。对此，可以在统筹城乡土地规划、合理分配各类用途土地数量的基础上，用土地用途管制、土地流转税收及土地储备制度等对集体建设用地使用权与国有土地使用权两种流转形态协调，以确保国家宏观调控有效实现的同时集体建设用地使用权能得以有偿、合理、规范流转。
集体建设用地流转协议书篇三
主要包括：乡(镇)村公益事业用地和公共设施用地，以及农村居民住宅用地。
集体建设用地所有权归集体所有，农民享有使用权，使用期限无规定。
宪法第十条之规定，自留地、自留山属集体所有。
《中华人民共和国土地管理法》相关规定：“城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。
但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”农村集体经济组织使用乡(镇)土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，应当持有关批准文件，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请。村公共设施、公益事业建设，需要使用土地的，经乡(镇)人民政府审核，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请。
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集体建设用地流转协议书篇四
第一章总则。
第一条为规范集体建设用地的管理，促进土地资源的优化配置和高效集约利用，根据《中华人民共和国土地管理法》、《湖南省集体建设用地管理暂行办法》等规定，结合本市实际情况，制定本办法。
第二条本办法所称的集体建设用地使用权流转，是指已经依法批准为集体建设用地的土地使用权，在保持土地所有权不变的前提下，依照规定的程序，通过有偿、有限期的出让、租赁、作价(出资)入股、联营、转让、转租和抵押等方式发生转移的行为。
第四条市、县(市)国土资源管理部门负责本区域内集体建设用地使用权流转的管理和监督工作，财政、建设、规划、民政、环保、农业、林业等有关部门协同做好相关工作。
第五条市、县(市)农村土地流转交易中心(以下统称交易中心)负责组织实施职责范围内集体建设用地使用权流转交易工作。
第六条集体建设用地使用权的流转，坚持依法、自愿、有偿、公平、公正和诚实信用的原则，应当进入交易中心公开进行。
(一)符合土地利用总体规划和城市、乡镇、村庄建设等规划;。
(三)未被司法机关、行政机关限制权利;。
(四)已依法登记发证;。
(五)界址清楚、面积准确，没有权属争议;。
(六)法律、法规规定的其他条件。
第八条集体建设用地使用权流转必须经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上(含本数,下同)成员或三分之二以上村民代表同意。
第九条通过出让、转让和租赁方式取得的集体建设用地使用权不得用于开发商品房地产项目和城镇居民的住宅建设。除农村村民经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地建设住宅外，按照土地利用总体规划和城市规划或村庄、集镇规划可以开发商品房地产项目建设用于销售的，必须依法征为国有土地。
第十条集体建设用地使用者应当按照原建设用地批准文件规定的用途使用土地。确需改变土地用途的，应当经有批准权的机关批准，城乡规划部门和土地所有权人同意。
第十一条集体建设用地使用权转让、转租时，其地上建筑物及其他附着物随之转让、转租;集体建设用地上的建筑物及其他附着物转让、转租时，其占用范围内的土地使用权应随之办理转让、转租手续。
第十二条村民住宅用地使用权及其附属设施流转后，不再批准新的住宅及附属设施用地。村民购买商品住宅并将住宅用地及其附属设施进行复垦的，参照本城镇居民购买经济适用房的政策和标准进行货币补贴，由村民转变为居民，享受城市居民的同等待遇。
第十三条集体土地流转实行合同管理和登记制度，以明确和规范流转各方的权利义务关系。
1、双方当事人的姓名、住址;。
2、流转土地的名称、座落、面积、质量;。
3、流转土地的期限和起止日期;
4、流转土地的用途;。
5、双方当事人的权利和义务;。
6、成交价款和付款方式;。
7、违约责任;。
8、解决争议的方式。
第十五条集体建设用地使用权出让，是指集体建设用地所有者将一定年限的集体建设用地使用权让与土地使用者，由土地使用者向集体土地所有者支付出让价款的行为。以集体建设用地使用权作价入股(出资)，与他人合作、联营等形式共同兴办企业的，按集体建设用地使用权出让的有关规定办理。
集体建设用地使用权租赁，是指集体建设用地所有者作为租赁人，将集体建设用地租赁给承租人使用，由承租人向租赁人支付租金的行为。
第十六条集体建设用地使用权出让比照国有建设用地的方式进行，按许可用途控制在最高年限以内执行。
(二)对需要进行地上建筑物、构筑物建设后较长时期使用的集体建设用地，应实行有期限租赁，具体租赁期限由。
租赁合同。
第十八条集体建设用地使用权出让、租赁，应当签订书面合同，合同文本采用制定的统一格式。
第十九条申请办理集体建设用地使用权出让、租赁手续的，应当提交下列材料：
(五)集体经济组织有效证明;。
(七)地籍调查表、地籍测绘成果和地形图;。
(八)法律、法规和规章规定的其他资料。
第二十条集体建设用地所有者和使用者申请办理集体建设用地使用权出让、租赁的，由各乡(镇)人民政府(街道办事处)审核同意，报有批准权的机关批准。经审查批准符合流转条件的，依法在交易中心进行公开交易后，办理土地登记和领取相关权属证明。
第二十一条集体建设用地使用者应当按照城市、乡镇、村庄建设规划的要求和出让、租赁合同的约定，开发、利用、经营土地，集体建设用地所有者应当协助做好管理和监督工作。
经依法批准变更土地用途的，合同双方应当重新签订合同，调整出让价款或租金，并办理相关土地变更登记手续。
第二十二条集体建设用地使用权出让、租赁，应当参照国有土地使用权公开交易的程序和办法，通过土地交易市场招标、拍卖、挂牌等方式进行。特殊情况，经市、县(市)人民政府批准可采取协议方式。
第二十三条集体建设用地使用权出让、租赁合同约定的土地使用年限届满，参照国有建设用地相关法律法规处理。其地上建筑物、附着物按照集体建设用地使用权出让、租赁合同的约定处理。没有约定或者约定不明的，依照法律、行政法规的规定办理。
原土地使用者要求继续使用土地的，应当在土地使用年限届满前与集体土地所有者协商，集体土地所有者同意继续使用的，按本试行办法的规定重新办理集体建设用地使用权流转有关手续。
第二十四条集体建设用地使用权转让，是指集体建设用地使用权人将集体建设用地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。
集体建设用地使用权转租，是指集体建设用地使用权人将集体建设用地使用权再次租赁的行为。
转让合同文本采用国土资源部门制定的统一格式。
第二十六条集体建设用地使用权转让的，原受让方的权利、义务随之转移;集体建设用地使用权转租的，转租人应当继续履行原租赁合同，转租人与新的承租人应就有关权利义务事项签订书面合同。
集体建设用地使用权转让、转租的年限，不得超过原出让合同、租赁合同约定的土地使用年限的剩余年限。
第二十七条集体建设用地使用权转让、转租的，当事人双方应当在合同签订后30天内提出申请，向市或县(市)国土资源管理部门提出申请，经有批准权的机关审查同意。经审查符合流转条件的，依法在交易中心进行交易后，申请办理土地登记和领取相关权属证明。
(二)双方签订的转让合同、转租合同;。
(三)双方身份的有效凭证;。
(五)法律、法规和规章规定的其他资料。
第二十九条集体建设用地使用权抵押，应当符合《物权法》、《担保法》及其他法律、法规的规定。
第三十条集体建设用地使用权抵押的，应当签订书面合同，在规定的时间内申请办理抵押登记，符合抵押条件的，依法办理建设用地使用权抵押登记。地上建筑物、其他附着物应一同依法办理抵押登记。
第三十一条申请办理集体建设用地使用权抵押登记手续的，应当提交下列材料：
(一)主合同和抵押合同;。
(三)双方身份的有效凭证;。
(四)登记机关认为应提供的其他材料。
第三十二条依法办理抵押登记的集体建设用地使用权被作为抵押物的，债务人不履行债务时，抵押权人可与抵押人协议以抵押物折价或者拍卖、变卖该抵押物。协商不成的，抵押权人可以请求人民法院依法处理。
因处分抵押财产而取得集体建设用地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权的，应当办理过户登记。处分抵押集体建设用地使用权所得，抵押权人有优先受偿权。
集体建设用地所有权人与债权人、债务人协商，可以赎回集体建设用地使用权。
第三十三条抵押权因债务清偿或其他原因而消灭的，应当办理注销抵押登记。
第五章土地价格及收益。
第三十四条市、县(市)国土资源管理部门负责组织本行政区域土地分等定级估价工作，并统一制定本区域内的基准地价、标定地价，报市人民政府批准后定期公布执行。
集体建设用地交易以基准地价(标定地价)加基础设施配套费作为交易起始价。基础设施配套费由市、县人民政府收取，专项用于基础设施建设。
有关土地交易税、费和土地收入分配办法参照国有建设用地土地收入管理办法另行制定。
第三十五条集体建设用地使用权流转参照城乡一体化地价体系确定的基准地价或标定地价，交易价格明显偏低的，集体土地所有者享有优先回购权。集体土地所有者放弃优先回购权时，市、县(市)人民政府有优先购买权。
第三十六条集体土地所有者出让、租赁集体建设用地使用权所取得的土地收益应当纳入农村集体财产统一管理，主要用于本集体经济组织成员的社会保障安排和村内公益设施建设，不得挪作他用。具体实施办法另行制定。
第六章监督检查。
第三十七条流转后的集体建设用地闲置的，国土资源管理部门应当责令限期改正;集体土地所有者对闲置的土地负有直接责任的，在土地闲置状况改正之前，暂停办理其新增集体建设用地审批手续。
第三十八条违反本试行办法第二十一条的规定，未按出让合同规定的期限和城市、村镇建设规划的要求开发、利用、经营土地的，应当予以纠正;拒不纠正的，国土资源管理部门依法予以查处。
未按集体建设用地批准用途建设、使用的，国土资源管理部门应当责令限期改正;拒不改正的，依法处理。
第三十九条集体建设用地使用权不进入土地流转交易中心公开交易的，交易结果不予认定，并责令限期改正;未纠正的，不得办理产权变更登记或者他项权利登记手续。
第四十条农村土地流转交易中心、农村集体经济组织、乡(镇)及其他管理部门工作人员弄虚作假、玩忽职守、徇私舞弊、索贿受贿，进行责任追究，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
为规范土地登记发证工作，依法依规解决分户登记发证中存在的问题，维护住户的合法权益，保障房地产市场的健康发展，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国物权法》以及国土资源部《土地登记办法》有关规定，结合我市实际，制定本规定。
一、分户登记发证的条件及流程。
(一)分户登记发证必须具备的条件如下：
1、用户申请登记。需分户单位或业主代表提出分户登记申请。
2、土地权属合法。包括土地权属来源、四至界址、面积等方面。需核实用地审批文件与图件、土地初始登记等相关确权资料，以及地籍测绘成果与地籍调查表。
3、报建资料完整。包括发改委的立项、城乡规划局的建设工程规划许可、住建委的建筑施工许可、税费缴款凭证等相关文件。
4、持有房屋权证。需分户楼栋房屋已分户核发房屋所有权证。
5、指标符合规定。主要审查建筑容积率、土地用途等指标与审批情况是否一致。
6、其它条件。
(二)分户登记发证的基本流程如下：
1、由单位或业主代表提出分户登记申请，窗口受理;。
2、审核土地的权属资料、报建审批材料和土地使用条件等内容;。
3、审查住户面积分摊表、房屋所有权证复印件等资料;。
4、符合条件的办理注册登记，核发土地使用证。
二、不同类型住宅的分户登记发证。
(一)福利性住房。
1、职工房改房等福利性住房的土地分户登记发证，由行政机关企事业单位申请，并按规定提供登记发证所需资料。
2、行政机关企事业单位合并的，由合并后的单位提出申请，提供登记发证所需资料，办理土地分户登记。
3、原行政事业单位已撤销、企业破产或改制的，由留守机构、改制后的单位或业主代表提出申请，提供登记发证所需资料，办理土地分户登记。
(二)商品房。
1、商品房分户登记发证由房地产开发单位申请，并按规定提供登记发证所需资料。
2、原商品房开发建设单位已撤销的，分两种情况来处理：一是土地权属资料完善，出让手续完备，相关税费已缴清的，由购买单位或业主代表提供登记发证所需资料，以及原开发建设单位工商登记注销与开发资质注销的证明材料等相关资料，申请办理登记发证;二是土地权属资料缺失，出让手续不完善，欠缴税费的，经市政府批准，按程序确定土地权属，然后进行实地认界测绘确定分户范围，根据购买单位或小区业主代表提供的房屋所有权证复印件、规划报建手续等相关资料，办理分户登记。
3、出让合同约定为综合用途的土地按以下方式处理：
(1)对于20xx年8月20日之前已完成开发建设并已预售，但尚未办理土地分户登记的，由建设单位将土地按实际用途分解为综合(商业)和住宅，其中综合(商业)部分使用年限维持50年，住宅部分修改至70年，办理修改出让合同手续。
(2)对于20xx年8月20日之前尚未完成开发建设且未预售的项目，应凭有关规划审定的文件先到国土资源部门按照商业用地使用期限40年和住宅用地使用期限70年，办理修改出让合同手续。
(3)办理修改土地出让合同的，应先缴清土地出让价款，方可办理土地分户登记发证。
4、商品房开发项目改变了商住等用途比例、提高了容积率的，经市政府批准后按有关土地出让政策补办修改土地出让合同手续，补缴相关土地价款，办理土地分户登记。
5、低层高档住宅根据长政发【20xx】19号文件，按商业用地标准征收土地出让金，按住宅登记发证，使用年限70年。从开发商处买地建房的按转让办理，即属于统一规划设计，由用户办理相关用地手续自建的，在办理土地分户登记时，应先补办土地转让手续，并缴纳相关税费。由开发商统一建设销售的，可依据土地初始登记，直接办理土地分户登记。
6、房地产开发单位建设的商品房销售给单位的，其土地按分户登记办理。
(三)经济适用住房。
对于经济适用住房项目的分户登记发证，开发建设单位必须提供市经济适用住房领导小组办公室的批准文件和核定允许销售一定比例经营性用房的合法文件。经济适用住房项目销售的经营性用房应在批准的经营性用房销售比例内，其有偿部分土地使用权年限一般从项目用地批准时间算起。经济适用房项目补办出让手续并缴纳土地出让金的，则以补办时间计算土地使用年限。
1、《长沙市人民政府关于做好稳定住房价格工作通知》(长政发【20xx】22号)文件实施前，对于经省、市政府批准、已完成开发建设的经济适用房项目，原则上由开发建设单位统一办理土地登记，经济适用房部分按行政划拨地进行分户登记发证。对于经营性用房部分在销售比例内的分摊土地，应补办土地出让手续，签订土地出让合同，但不补交土地出让金;对于批准比例外的分摊土地，应补办土地出让手续，签订出让合同，并按该项目供地时相应的出让标准补交土地出让金。
单套经济适用房中有部分面积作为商品房销售的，不作出让地处理。
2、《长沙市人民政府关于做好稳定住房价格工作通知》(长政发【20xx】22号)文件实施后，经市政府批准的经济适用房项目，经批准的商业或经营性建筑面积比例在20%以内的，按分摊的土地面积补办土地出让手续，并按项目供地时相应的出让金标准补交土地出让金;经批准的商业或经营性建筑面积比例超过20%的，按分摊的土地面积补办土地出让手续，并按项目供地时相应标准补交楼面地价。在补办土地出让手续并补交相关费用后，方可办理土地分户登记。
(四)村民安置房。
使用国有土地建住宅安置小区的，由村集体组织准备用地批准文件、土地权属资料、房屋所有权证复印件等相关资料，统一申报办理国有土地分户登记。
三、土地分户登记发证的其它问题。
(一)分户登记发证中的土地确权。
对于单位的，历史性住房用地尚未办理土地确权手续的，需收集整理土地权源资料办理土地确权审批手续之后，方可办理分户登记。
1、地面是本单位进出道路，其道路上所建房屋按正常土地分户登记发证;地面是公共道路，其道路上所建房屋应当剔除公共道路部分面积后，将剩余面积分摊登记发证。
2、地下空间办理了地下建设用地使用权出让手续，按规定缴纳了土地出让金的，可按地下平面分布和结构办理分户登记。
(三)分期开发建设项目的分户登记发证。
房地产开发项目分期建设分期申请登记分户发证的，应严格按市规划局批准的规划平面设计图和建筑施工图进行。实际有调整的，必须以审批后调整方案为依据。第一期分户发证时，要准确核算出各项用地指标，第二期分户发证时，要将前期各项用地指标累积相加，以此类推，最后一期建筑量应控制在建筑总量的30%以上，开发项目超过相关指标的，应在修改出让合同，缴清税费后，方可办理最后一期的土地分户登记发证。
(四)关于道路和绿地规划调整问题。
凡住宅的主体建筑未按规划设计进行建设，压占规划路幅和公共绿地的，不得办理土地登记;如果住宅建筑按规划部门批准文件建设后，规划道路和绿地等又进行了调整，住宅建筑主体压占调整后的路幅和绿地的，必须经市规划局同意，按规划调整后的有效面积进行分摊办理土地分户登记发证。
(五)关于查封、抵押等问题。
被司法机关、行政机关限制房地产权利、设置的抵押权未解除或发生权属纠纷等情况，暂不办理土地分户手续。
四、附则。
本规定自20xx年5月1日起实施，我局原有关于土地分户登记有关文件同时废止，原有规定与本规定不符的，以本规定为准。
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集体建设用地流转协议书篇五
《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》已经20xx年5月17日广东省人民政府第十届六十六次常务会议通过，现予发布，自20xx年10月1日起施行。下文是广东省集体建设用地使用权流转管理办法，欢迎阅读!
第一章总则。
第一条为加强国家对集体建设用地的管理，合理利用土地，规范集体建设用地使用权流转市场秩序，促进经济可持续发展，根据国务院关于深化改革严格土地管理的决定，结合我省实际，制定本办法。
第三条取得农民集体土地进行非农业建设，应当符合国家有关产业政策及当地土地利用总体规划、城市规划或村庄、集镇规划。涉及农用地转为建设用地的，应当落实土地利用年度计划的农用地转用指标。
(一)不符合土地利用总体规划、城市规划或村庄、集镇规划的;。
(二)土地权属有争议的;。
(三)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制土地权利的;。
因转让、出租和抵押地上建筑物、其他附着物而导致住宅用地使用权转让、出租和抵押的除外。村民出卖和出租住房后，不得再申请新的宅基地。
第五条通过出让、转让和出租方式取得的集体建设用地不得用于商品房地产开发建设和住宅建设。
第六条集体建设用地使用权转让、出租和抵押时，其地上建筑物及其他附着物随之转让、出租和抵押;集体建设用地上的建筑物及其他附着物转让、出租和抵押时，其占用范围内的集体土地使用权随之转让、出租和抵押。
第七条出让、出租和抵押集体建设用地使用权，须经本集体经济组织成员的村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表的同意。
乡(镇)农民集体所有的土地由乡镇集体经济组织负责经营和管理,没有乡镇集体经济组织的，由乡镇人民政府负责经营和管理。
第八条下列建设项目可以使用集体建设用地：
2.兴办公共设施和公益事业;。
3.兴建农村村民住宅。
第九条国家为了公共利益的需要，依法对集体建设用地实行征收或者征用的，农民集体土地所有者和集体建设用地使用者应当服从。
第十条土地使用者应当按照市、县人民政府建设用地批准文件规定的用途使用土地。
确需改变土地用途的，应当经土地所有者和土地、规划行政主管部门同意，报原批准用地的市、县人民政府批准。
第十一条县级以上人民政府土地行政主管部门负责本行政区域内集体建设用地使用权流转的管理和监督。县级以上人民政府农业、审计、劳动保障、民政等行政主管部门应当按照各自的职责，对农民集体通过集体建设用地流转取得收益的管理使用，加强指导和监督检查。
第十二条集体建设用地使用权出让，是指农民集体土地所有者将一定年期的集体建设用地使用权让与土地使用者，由土地使用者向农民集体土地所有者支付出让价款的行为。以集体建设用地使用权作价入股(出资)，与他人合作、联营等形式共同兴办企业的，视同集体建设用地使用权出让。
集体建设用地使用权出租，是指集体土地所有者或集体建设用地使用权人作为出租人，将集体建设用地租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
合同。
集体建设用地使用权出让、出租的最高年限，不得超过同类用途国有土地使用权出让的最高年限。
第十四条集体建设用地使用权出让、出租或作价入股(出资)的，农民集体土地所有者和土地使用者应当持该幅土地的相关权属证明、集体建设用地使用权出让、出租或作价入股(出资)合同(包括其村民同意流转的书面材料),按规定向市、县人民政府土地行政主管部门申请办理土地登记和领取相关权属证明。市、县人民政府土地行政主管部门应依法给予办理。
第十五条集体建设用地使用权出让、出租用于商业、旅游、娱乐等经营性项目的，应当参照国有土地使用权公开交易的程序和办法，通过土地交易市场招标、拍卖、挂牌等方式进行。
第十六条集体建设用地使用权出让、出租合同约定的土地使用年限届满，土地使用权由农民集体土地所有者无偿收回，其地上建筑物、附着物按照集体建设用地使用权出让、出租合同的约定处理。
原土地使用者要求继续使用土地的，应当在土地使用年限届满前与农民集体土地所有者协商，集体土地所有者同意继续使用的，按本办法的规定重新办理集体建设用地使用权登记手续。
第十七条集体建设用地使用权转让，是指农民集体建设用地使用权人将集体建设用地使用权再转移的行为。集体建设用地使用权转租，是指承租人将集体建设用地使用权再次租赁的行为。
集体建设用地使用权转让的，原受让方的权利、义务随之转移;集体建设用地使用权转租的，转租人应当继续履行原出租合同。
集体建设用地使用权转让、转租的年限为原土地使用年限减去已使用年限后的剩余年限。
第十九条集体建设用地使用权转让、转租的，当事人双方应当持集体土地使用权属证明和相关合同，到市、县人民政府土地行政主管部门申请办理土地登记和领取相关权属证明。市、县人民政府土地行政主管部门应依法给予办理。
第二十条集体建设用地使用权抵押，是指集体建设用地使用权人不转移对集体建设用地的占有，将该集体建设用地使用权作为债权担保的行为。
第二十一条集体建设用地使用权抵押应当签订书面合同，并到市、县人民政府土地行政主管部门办理抵押登记。
农民集体土地所有者抵押集体建设用地使用权的,在申请办理抵押登记时，应当提供本集体经济组织的村民会议2/3以上成员或2/3以上村民代表同意抵押的书面材料。
第二十二条集体建设用地使用权被作为抵押物的，债务人不履行债务时，抵押权人有权依法处分抵押的集体建设用地使用权。
因处分抵押财产而取得集体建设用地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权，应当办理过户登记。
第二十四条抵押权因债务清偿或者其他原因而消灭的，应当办理注销抵押登记。
第五章土地收益。
第二十五条集体土地所有者出让、出租集体建设用地使用权所取得的的土地收益应当纳入农村集体财产统一管理。其中50%以上应当存入银行(农村信用社)专户，专款用于本集体经济组织成员的社会保障安排，不得挪作他用。具体实施办法由省劳动保障部门会同省农业、民政、财政、卫生等部门制定,报省人民政府批准后实施。
第二十六条集体建设用地使用权出让、转让和出租的，应当向土地行政主管部门申报价格，并依法缴纳有关税费。集体建设用地使用权转让发生增值的，应当参照国有土地增值税征收标准，向市、县人民政府缴纳有关土地增值收益。土地增值收益收缴和使用管理办法由省财政部门会同省国土资源、物价部门另行制定，报省人民政府批准后实施。
第二十七条市、县人民政府土地行政主管部门应当制定本行政区域集体建设用地使用权的基准地价，并报市、县人民政府批准后公布。
第六章法律责任。
第二十八条集体建设用地闲置的，市、县人民政府土地行政主管部门应当责令改正;农民集体土地所有者对闲置的土地负有直接责任的，在土地闲置状况改正之前，市、县土地行政主管部门暂停办理其新增集体建设用地审批手续。
第二十九条单位和个人通过出让、转让、出租方式取得的集体建设用地用于开发商品房地产项目和进行住宅建设的，市、县土地行政主管部门应当责令改正，拒不改正的责令交还土地。
第三十条违反本办法第十五条的规定，集体建设用地使用权不实行公开交易的，县级以上土地行政主管部门不得为其办理产权变更登记或者他项权利登记手续。
第七章附则。
第三十二条本办法自20xx年10月1日起实施。
主要包括：乡(镇)村公益事业用地和公共设施用地，以及农村居民住宅用地。
宪法第十条之规定，自留地、自留山属集体所有。
《中华人民共和国土地管理法》相关规定：“城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。
但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”农村集体经济组织使用乡(镇)土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，应当持有关批准文件，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请。村公共设施、公益事业建设，需要使用土地的，经乡(镇)人民政府审核，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请。
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集体建设用地流转协议书篇六
第二十条集体建设用地使用权抵押，是指集体建设用地使用权人不转移对集体建设用地的占有，将该集体建设用地使用权作为债权担保的行为。
第二十一条集体建设用地使用权抵押应当签订书面合同，并到市、县人民政府土地行政主管部门办理抵押登记。
农民集体土地所有者抵押集体建设用地使用权的,在申请办理抵押登记时，应当提供本集体经济组织的村民会议2/3以上成员或2/3以上村民代表同意抵押的书面材料。
第二十二条集体建设用地使用权被作为抵押物的，债务人不履行债务时，抵押权人有权依法处分抵押的集体建设用地使用权。
因处分抵押财产而取得集体建设用地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权，应当办理过户登记。
第二十三条处分抵押集体建设用地使用权所得，抵押权人有优先受偿权。
第二十四条抵押权因债务清偿或者其他原因而消灭的，应当办理注销抵押登记。
第五章土地收益。
第二十五条集体土地所有者出让、出租集体建设用地使用权所取得的的土地收益应当纳入农村集体财产统一管理。其中50%以上应当存入银行(农村信用社)专户，专款用于本集体经济组织成员的社会保障安排，不得挪作他用。具体实施办法由省劳动保障部门会同省农业、民政、财政、卫生等部门制定,报省人民政府批准后实施。
第二十六条集体建设用地使用权出让、转让和出租的，应当向土地行政主管部门申报价格，并依法缴纳有关税费。集体建设用地使用权转让发生增值的，应当参照国有土地增值税征收标准，向市、县人民政府缴纳有关土地增值收益。土地增值收益收缴和使用管理办法由省财政部门会同省国土资源、物价部门另行制定，报省人民政府批准后实施。
第二十七条市、县人民政府土地行政主管部门应当制定本行政区域集体建设用地使用权的基准地价，并报市、县人民政府批准后公布。
第六章法律责任。
第二十八条集体建设用地闲置的，市、县人民政府土地行政主管部门应当责令改正;农民集体土地所有者对闲置的土地负有直接责任的，在土地闲置状况改正之前，市、县土地行政主管部门暂停办理其新增集体建设用地审批手续。
第二十九条单位和个人通过出让、转让、出租方式取得的集体建设用地用于开发商品房地产项目和进行住宅建设的，市、县土地行政主管部门应当责令改正，拒不改正的责令交还土地。
第三十条违反本办法第十五条的规定，集体建设用地使用权不实行公开交易的，县级以上土地行政主管部门不得为其办理产权变更登记或者他项权利登记手续。
第七章附则。
第三十二条本办法自10月1日起实施。
集体建设用地流转协议书篇七
(三)未被司法机关、行政机关限制权利;。
(四)已依法登记发证;。
(五)界址清楚、面积准确，没有权属争议;。
(六)法律、法规规定的其他条件。
第八条集体建设用地使用权流转必须经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上(含本数,下同)成员或三分之二以上村民代表同意。
第九条通过出让、转让和租赁方式取得的集体建设用地使用权不得用于开发商品房地产项目和城镇居民的住宅建设。除农村村民经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地建设住宅外，按照土地利用总体规划和城市规划或村庄、集镇规划可以开发商品房地产项目建设用于销售的，必须依法征为国有土地。
第十条集体建设用地使用者应当按照原建设用地批准文件规定的用途使用土地。确需改变土地用途的，应当经有批准权的机关批准，城乡规划部门和土地所有权人同意。
第十一条集体建设用地使用权转让、转租时，其地上建筑物及其他附着物随之转让、转租;集体建设用地上的建筑物及其他附着物转让、转租时，其占用范围内的土地使用权应随之办理转让、转租手续。
集体建设用地使用权的抵押，应当符合《物权法》、《担保法》的规定。
第十二条村民住宅用地使用权及其附属设施流转后，不再批准新的住宅及附属设施用地。村民购买商品住宅并将住宅用地及其附属设施进行复垦的，参照本城镇居民购买经济适用房的政策和标准进行货币补贴，由村民转变为居民，享受城市居民的同等待遇。
第十三条集体土地流转实行合同管理和登记制度，以明确和规范流转各方的权利义务关系。
集体建设用地流转协议书篇八
第十七条集体建设用地使用权转让，是指农民集体建设用地使用权人将集体建设用地使用权再转移的行为。集体建设用地使用权转租，是指承租人将集体建设用地使用权再次租赁的行为。
集体建设用地使用权转让的，原受让方的权利、义务随之转移;集体建设用地使用权转租的，转租人应当继续履行原出租合同。
第十九条集体建设用地使用权转让、转租的，当事人双方应当持集体土地使用权属证明和相关合同，到市、县人民政府土地行政主管部门申请办理土地登记和领取相关权属证明。市、县人民政府土地行政主管部门应依法给予办理。
集体建设用地流转协议书篇九
4、流转土地的用途;。
5、双方当事人的权利和义务;。
6、成交价款和付款方式;。
7、违约责任;。
8、解决争议的方式。
第十五条集体建设用地使用权出让，是指集体建设用地所有者将一定年限的集体建设用地使用权让与土地使用者，由土地使用者向集体土地所有者支付出让价款的行为。以集体建设用地使用权作价入股(出资)，与他人合作、联营等形式共同兴办企业的，按集体建设用地使用权出让的有关规定办理。
集体建设用地使用权租赁，是指集体建设用地所有者作为租赁人，将集体建设用地租赁给承租人使用，由承租人向租赁人支付租金的行为。
第十六条集体建设用地使用权出让比照国有建设用地的方式进行，按许可用途控制在最高年限以内执行。
(二)对需要进行地上建筑物、构筑物建设后较长时期使用的集体建设用地，应实行有期限租赁，具体租赁期限由租赁合同约定，但最长租赁期限不得超过第十六条规定的集体建设用地使用权出让的最高年限。
(二)集体土地使用证原件;。
(五)集体经济组织有效证明;。
(六)集体经济组织流转委托书和交地承诺书;。
(七)地籍调查表、地籍测绘成果和地形图;。
(八)法律、法规和规章规定的其他资料。
第二十条集体建设用地所有者和使用者申请办理集体建设用地使用权出让、租赁的，由各乡(镇)人民政府(街道办事处)审核同意，报有批准权的机关批准。经审查批准符合流转条件的，依法在交易中心进行公开交易后，办理土地登记和领取相关权属证明。
第二十一条集体建设用地使用者应当按照城市、乡镇、村庄建设规划的要求和出让、租赁合同的约定，开发、利用、经营土地，集体建设用地所有者应当协助做好管理和监督工作。
经依法批准变更土地用途的，合同双方应当重新签订合同，调整出让价款或租金，并办理相关土地变更登记手续。
第二十二条集体建设用地使用权出让、租赁，应当参照国有土地使用权公开交易的程序和办法，通过土地交易市场招标、拍卖、挂牌等方式进行。特殊情况，经市、县(市)人民政府批准可采取协议方式。
第二十三条集体建设用地使用权出让、租赁合同约定的土地使用年限届满，参照国有建设用地相关法律法规处理。其地上建筑物、附着物按照集体建设用地使用权出让、租赁合同的约定处理。没有约定或者约定不明的，依照法律、行政法规的规定办理。
原土地使用者要求继续使用土地的，应当在土地使用年限届满前与集体土地所有者协商，集体土地所有者同意继续使用的，按本试行办法的规定重新办理集体建设用地使用权流转有关手续。
集体建设用地流转协议书篇十
为认真落实科学发展观，推进社会主义新农村建设，根据党的十七届三中全会精神，进一步加强农村土地管理，抓好节约集约用地，切实保护耕地。经过深入实际调研，现将我旗农村集体土地现状、存在的问题和下步依法稳步推进农村集体土地流转情况报告如下：
一、农村集体土地基础工作开展情况
（一）农村集体土地管理现状：土地市场是复杂而敏感的要素市场，必须发展和规范并重。公益性与经营性项目用地的界定、土地的确权、规划的落实、审批的程序、信息服务、市场的规范化建设、流转收益的合理分配以及农村社会保障机制的健全等诸多问题，都不同程度的影响着农村土地管理制度改革的深入推进。农村集体土地确权、登记、发证工作是农村土地管理工作的基础。农村集体土地所有权（农村集体土地所有权是指以行政村或村民组为单位的集体所有权）和使用权发证涉及面广，政策性强，技术要求高，再加上一些历史原因，致使我旗农村集体土地确权发证未全部完成。
（二）存在的问题：一是农村集体土地所有权不明晰。土地现状调查汇总的地类、权属都是以行政村为权属单位，实际工作中还是沿袭详查成果以行政村为权属单位进行管理，但在征地、承包等行为中还是与村民组签订协议，这就给我们集体所有权属管理带来了很多问题，导致发证进展缓慢、权属争议经常发生。二是农村集体土地使用权发证积极性不高。三是第二次土地调查与农村集体土地确权发证尚需衔接。由于目前正在开展的第二次土地调查是采用最新的技术方法和行业标准规范，这就需要今后的农村集体土地确权发证也要按这些规范去操作。如何衔接两者之间的工作关系，是摆在农村地籍管理工作面前的一大课题。
（三）建议：一是加强领导，提高认识，强化宣传。农村集体土地确权发证是一项社会工程，要解决好用地和发展经济的矛盾，各级领导必须提高认识，亲自过问，制定切实可行的管理措施。切实做到宣传在前，使广大人民群众知法懂法，自觉遵守土地管理各项法律法律，使农村土地权属管理法制化，规范化，做到每宗地权属明晰，都有土地户籍。二是紧密围绕党的十七届三中全会关于农村工作的大政方针，制定符合农村实际的政策，保证农村集体土地登记发证完全到位。以便旗级土地管理部门有法可依，扭转目前农村集体土地权属混乱，登记发证进度缓慢或不重视，有它无它的现象发生。
二、当前我旗农村集体土地流转基本情况
(一)集体农用地流转情况
1、我旗农用地流转有以下特点：一是从流转范围来看，具有普遍性。二是从流转活动的参与过程看，具有自发性。整个土地流转活动基本上都是出租人和承租人自发进行的，农村土地流转基本处于自发状态。三是从流转方式看，具有随意性。土地出租户与承租户关系的建立主要方式是口头约定，在参与土地流转的农户中，有90%以上的农户没有签订任何形式的合同。四是从流转时间看，具有短期性。五是从租金的支付形式来看，主要是以实物支付。六是从出租人与承租人之间的关系来看，以亲戚关系和同村村民关系为主。七是租金支付差距不大，多数为每亩年租金100元以内。2、存在的问题：一是土地承包经营权的管理体制、机构不健全；二是没有建立农村集体农用地流转市场。农用地流转管理不完善，缺乏信息平台，没有固定操作模式，土地流转大都是农民自发形成，以致程序不规范，管理不到位，土地纠纷多，制约了承包经营权流转的速度和规模。 3、集体农用地流转的作用：一是可以增加有效耕地面积，有利于土地资源优化配置，得到更大的经济效益、社会效益和生态效益。二是集中规模生产经营，降低农业生产成本。三是加快农村剩余劳动力转移，让部分失地农民放心、安心，专心搞第二、三产业，提高农民收入。四是有效遏制土地撂荒现象的发生；五是有利于农业产业结构的调整。
（二）集体建设用地流转的基本情况
近几年，随着国家一系列土地新政的出台，加大了对土地管理的力度。有限的用地指标都
放在城市规划区范围内，农宅等非农建设用地因无指标，无法进行正常申报，无法形成防疏结合的管理手段，造成了农村宅基地建设的无序状态，个别村甚至到了“法不治众”的地步。
1、农村集体建设用地流转的基本形式为：出租、转让、作价入股等形式。 2、存在的问题：一是农村规划滞后制约了农村建设的发展，农村集体建设用地出现混乱的状况在所难免。二是集体建设用地流转缺乏相应可操作的配套政策。3、集体建设用地流转的作用：一是有利于土地资源的优化配置；二是有利于节约集约用地，满足部分用地户的需求，有利于耕地保护；三是有利于提高农民生产生活水平。四是有利于发展乡镇经济，通过集体土地流转取得土地收益，可以补充乡镇经济和公共公益事业建设资金的不足，增强乡镇的经济调控能力，以保证乡镇经济的持续稳定发展。
三、农村集体土地流转的意见和建议
1、出台《集体土地流转实施细则》。参照国有建设用地出让、转让的相关法律、法规、政策，及早出台适应新形势下集体建设用地流转实施细则，以满足当前流转的需求，有利于提高集体建设用地的利用率和产出效率，有利于维护集体土地所有者、使用者的合法权益。2、建立农村集体农用地流转市场。确认农业部门为集体农用地（主要是承包经营权）流转的管理部门，完善土地流转的服务体系。以乡镇为主，成立农村集体农用地流转服务中心，依照《农村土地承包法》等法律、法规，负责农用地流转的政策研究，业务指导，纠纷仲裁等工作；确认旗国土资源管理部门为集体建设用地流转的管理部门，主要负责非农建设用地流转的政策指导和业务办理。 3、建立土地流转信息服务平台。在集体土地流转有形市场的指导下，为供求双方提供便捷的信息和中介服务，确保土地流转的渠道畅通，规范管理。 4、加快农村集体土地的确权发证工作。对1999年新土地管理法实施前存量集体建设用地及时完善手续，对新法实施后新增的集体建设用地，结合土地二次调查和新一轮规划修编，在符合规划的前提下，出台一定政策予以补办用地手续，为土地流转打下基础。对不符合规划，没有合法手续的集体建设用地，不得进行流转，作为土地整理的对象。同时，在新一轮土地规划修编时，要充分考虑农村集体建设用地的规划，并建议上级部门及旗政府，拿出小部分用地指标专门配给农村建设。农民报建的合理需求得不到有效满足，势必造成新的违法用地现象的发生。 5、坚持“产权明晰、用途管制、节约集约、严格规范”四项原则，充分尊重农民-意愿的前提下，稳步推进集体土地流转。
土地是农村最基本的生产要素，土地制度是农村最基本的经济制度。推进农村土地流转，是中共十七届三中全会提出的促进农村经济社会发展，维护农民土地产权，保障农民合法权益，维护农村社会和谐稳定的一项重要措施。我国农业进入新的发展阶段，落实国家“以工补农、以城带乡”的政策，必然要在坚持农户家庭承包经营制度和稳定农村土地承包关系的基础上，积极、有序地推进土地流转和适度规模经营。这样，才能有效地促进“三农”裂变，适应“三化统筹”要求，适应九台市提出的“三城并进，二三产业并举”战略要求。九台市结合中央、省、市有关农村土地流转问题于早在就出台了《九台市关于构建农村土地流转服务体系的工作方案》。利用乡局级后备干部培训、调研机会，通过研读《土地管理法》、《农村土地承包法》中关于农村土地流转的相关规定的前提下，通过深入政府相关部门、乡镇和村社，以及深入农户等进行座谈、走访和收集相关资料，通过浏览九台市政府门户网站，了解土地流转的形式、动因、效益等，粗浅的分析了农村集体土地流转的现状、形式和发展趋势，探索存在的问题并分析原因，做了一些粗浅的调研。从整体上看，我市农村土地流转处于起步阶段。主要还是农户间流转，向外部经济组织流转数量少；农村合作经济组织和产业化龙头企业规模小，数量少，带动土地流转力量不足。同时，在流转中还存在一些操作性的问题，主要表现为流转合同不规范或没有合同，易引发纠纷。
一、我市农村土地流转的基本情况
农户土地规模小，经营地块分散。九台市地处吉林省中部，松辽平原中部，幅员面积3,375平方公里，耕地面积240万亩，其中:玉米种植面积180万亩，占耕地面积75%；水稻种植面积30万亩，占耕地面积13%，人口86万人，其中：农业人口69万人。按农业人口计算，人均耕地3.48亩。农户经营的地块分散，仅以笔者父母两个人的承包地为例，波泥河镇大营城子村四社两口人共7亩地共计地块数是5块，主要原因是分地时是按照一、二、三等地加荒地均分，所以每户经营土地地块数都在4块以上。
土地流转总量小，但流转率增速快。仅以九台市西营城街道办事处为例，该镇3月有337户农民流出土地，达成流转协议面积375.68公顷，占全镇耕地面积的7%，到村和镇农经服务中心备案合同135 份。其中榛楷泡村 127户农民将197 公顷的承包地流转给九台市雨田生态绿色水稻生产专业合作社，实现了规模经营。到3月西营城镇已有7500亩大田入股雨田农机合作社经营，可见土地流转增速之快。
土地流转以农户间流转为主，对外部经济组织流转较少。我市农村土地流转主要有五种类型：土地转包、土地转让、土地互换、土地入股、土地租赁。按土地流转主体可分如下三种类型：一是农户间流转，农户间的土地转包、转让、互换等；二是农户与外部经济组织间流转，主要有农户与企业等的土地租赁、入股等；三是村集体直接经营的土地流转形式，包括集体经济组织直接经营的机动地和集体林地、草地、果园、渔塘以及“四荒地”即 荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地流转。其中农户间土地转包成为最主要的方式，占全市流转的90％以上。
（一）拉动我市土地流转的积极因素
1、龙头企业产业化项目带动土地流转。农业产业化龙头企业通过“企业+基地+农户”的产业化模式，把农户土地纳入到龙头企业的基地中，既促进土地流转，又吸纳劳动力就业。以来，西营城镇与雨田结合实际情况，以自家农机合作社为龙头，引导农民以土地入股，合作社把小地块集中连片整理，统一规模种植、收割、销售，让参股农民从土地中解放出来，使全村500多名农民外出务工或从事其它生产劳动，人均收入近6500元，实现了多渠道致富。
2、地方产业及外出劳务带动土地流转。农民通过劳务输出，寻找到稳定的就业岗位，将自己的土地流转出去。据调查，为适应苗木花卉产业的用工需要，波泥河镇在镇区开辟了劳务市场，不但吸纳本地劳动力，而且吸引了大批外地人来此地打工，用工旺季，劳务市场每天达上千人。，全镇实现有组织劳务输出580人次，自然输出8900人次，创造劳务收入近亿元。加快了土地流转、促进集约经营。
3、全程农业机械化促进土地流转。九台市农业机械化发展历史较早、基础较好。耕整地、播种、机收三项主要农田作业水平分别达到了28.5%、85%、4.5%，耕、种、收综合机械化水平达到38.3%，高于全省平均水平36.6%的1.7个百分点。在龙家堡镇粮食生产全过程机械化示范区的带动下，积极开拓农机市场，使主机稳中有升，配套农具增加迅猛，农机化装备和作业水平提高到一个新阶段。到6月，我市农机总动力达到36万千瓦，拖拉机保有量达到13,584 台，其中：大中型拖拉机1,178 台，小四轮拖拉机8,564 台，手扶3,842台，机引配套农具达到31450台，配套比达到1：2.3 。其中：翻地犁6,500台，机引耙2,650台，播种机8,670台，中耕机4,650台，灭茬机5,500台，喷药机2,980台，旋耕机150台，水田耙350台。水稻插秧机210台，水稻收割机40台，农用三轮、四轮运输车5435台，农用汽车达到680台，水利排灌动力机械发展到9,983台，场上作业、后勤加工、畜牧业加工机械发展到3.5万台，万亩耕地拥有农机动力1,492千瓦，农业机械动力占农村总动力的92%以上。主要农田机械化作业水平有了明显提高，复式作业和玉米、水稻全程机械化等项目得到了大面积推广应用，由传统耕作方式向现代化农业迈进了一大步。到6月统计，机耕地面积达到了10.5万公顷，占耕地面积的83%；机械播种面积达到11万公顷,占耕地面积的 88.8%； 机械中耕面积达6万公顷,占播种面积50%；机械灭茬面积达到7万公顷；药剂除草免中耕面积达到7.91万公顷；机械收割面积达到0.5万公顷；农业机械作业总量达到4,662万标亩。
4、农民合作经济组织，带动土地流转。全市各类农民专业合作组织已发展到146个，其中，农民专业合作社13个，专业协会133个；共有社（会）员12077人，占农业总人口的2%，其中县级党代表3人，县级人大代表10人，县级政协委员6人，农民会员11866人，占会员总数的98%，带动农户12614户，占农户总数的7%；经营服务总收入为7074万元，社（会）员人均纯收入16850元。已注册登记112个，占总数的77%。随着农村经济的快速发展，农民专业合作经济组织在土地流转中的作用日益显现出来。
（二）农村土地流转的效果
1、促进土地规模经营，降低生产成本。据调查，位于九台市西营城镇榛秸泡村的九台市雨田生态水稻农机生产合作社越办来越好，农业机械化生产规模越来越大。目前，该合作社已拥有拖拉机13台，水稻收割机6台，水稻插秧机10台，配套机械20多台。另外，该合作社还有稻米加工生产线1套，农用运输车2台。农业机械的广泛应用，促进了土地适度规模经营，今年，雨田生态水稻农机生产合作社承包土地250公顷，作业面积达到450公顷。生产加工水稻达到2,000吨，生产绿色精优大米1,200吨，实现了水稻生产、加工、销售的产业化、专业化和规模化，取得了很好的经济效益和社会效益。农业机械的应用解放了大批劳动力，几年来全村65%的劳动力外出打工，创造价值近300万元。
2、带动农村劳动力转移，提高了农民收入。农民通过土地流转转出自己承包土地，使之从种植业生产中转移出来，安心从事其它二、三产业以及外出打工。根据测算，在我市粮食主产区，按每家农户平均耕种1公顷土地计算，土地流转前，产粮9000公斤，按每公斤0.80元计算，毛收入7200元，扣除物化成本2500元，纯收入4700元；土地流转后，流转费按2500—3000元计算，外出打工收入按5500—7000元计算，两项合计一年纯收入可以达8000—10000元。实行土地流转，既解放了农村劳动力，又增加了收入。
3、推进农业产业结构调整，提高了经济效益。农村土地流转，促进了农村产业结构、农业内部结构的调整与升级。素有“中国北方苗木花卉之乡”的波泥河镇，几年来，农民尝到了特色产业带来的甜头。在长期发展过程中，逐渐形成了从苗木花卉种植、挖苗、销售到运输的一条绿色产业经济链，在这个产业链中，农民始终是受益者。今年由于苗木价格一路上扬，到目前为止，全镇人均增收1700多元。波泥河镇不仅户户的自用地都种上了苗木，许多农民还开始成公顷地包地种植苗木。据不完全统计，仅今年年初，新增苗木面积就达1000多公顷，在本镇土地有限的情况下，波泥河镇的苗农们大胆创新、更新观念，在周边镇也包地进行种植，这样在九台乡镇形成了“区域发展、整体推进”的特点。土们岭镇依托家门口的龙头企业天景公司，组织农民与企业联合，共同发展“黏玉米订单”业务，农民手中有了订单，种粮时心里有底。该镇黏玉米种植面积达到1.6万亩，仅此一项，全镇农民人均可增收400多元。西营城镇现在的无公害水稻种植面积达到了180公顷，村民仅在水稻种植这一项年可增加收入300多万元，现在基本形成了“基地+农户+绿色品牌+统一销售”的产业链条式发展模式，促进了农民增收。
4、维护了农村社会稳定。在人多地少矛盾突出的城镇郊区，土地延包三十年后，许多农民的土地将被城市规划建设用地所占用。那些靠种地为生，没有劳动能力务工经商的农民将面临生活困难的问题，就会产生矛盾，影响社会稳定。通过土地使用权的合理流转，可以通过长期的股份收益解决这部分人的生活问题，维护农村的社会稳定。
二、我市农村土地流转中存在的问题
我市土地流转中的问题主要表现为流转合同不规范；农户间流转比重大，适度规模化经营不够，向外部经济组织流转数量少；农村合作经济组织和产业化龙头数量少，带动土地流转力量不足。
（一）农户间土地自发流转比重大，集体组织引导流转少，规模化推动力量不足。
农民间通过自发土地流转对防止土地荒芜起到一定积极作用。但是，流转后仍然没有改变农户各自分散经营方式，缺乏组织化规模经营，市场搏弈能力差，经济效益低。据调查，我市平均农民自发流转土地占90%以上，有组织主导流转不足10%，总体上推动规模化流转效果不明显。
（二）我市农业农村合作经济组织数量少，对土地流转拉动不足
（三）向外部经济组织流转数量少，各乡镇发展不平衡，拉动土地适度规模经营不够
我市在发展农户向外部经济组织流转土地方面，虽然进行了一些探索，也有一些成功做法，增加了农民收入。但是，从总体来看，还有较大差距，表现在各乡镇之间发展不平衡，产业化龙头数量少，带动土地流转力量不足，同农户之间的利益联结关系不够紧密。目前，我市全市初步形成粘玉米、苗木花卉、绿色有机大米、棚室蔬菜、鲜切花、果品、中药材、蓝莓和芸豆等九大特色种植业。到底，九台市共有农产品加工企业只有295户，规模以上农产品加工企业只有31户，省级龙头农产品企业只有6户，长春市级农产品龙头企业只有6户，而且各乡镇间分布不均衡。
（四）土地流转操作不规范、流转效率低
何组织和个人无权干涉。三是集体直接经营的土地流转公开、公正和公平性，透明度差，农民对此反响激烈。例如，九台市苇子沟镇石咀村集体副业场土地被原村支部书记杖权发包一案，一是没有召开村民会议或村民代表会议讨论发包事项，而是由原村支部书记陈显库自行决定将副业场的土地发包给了陈跃录，缺少民主决策程序。二是承包价格明显偏低。经调查，该村2000年土地流转价格每公顷1500元，并且还要承担税费和各项摊派，而陈跃录承包的副业场土地，每年每公顷只是1000元，并且不承担任何税费。三是土地面积还存在着较大的出入。发包面积为2.8公顷，经丈量该承包地块实际面积为3.5公顷，多出0.7公顷土地。
三、进一步完善土地流转机制,推进农业适度规模经营的建议
在坚持农户家庭承包经营制度和稳定农村土地承包关系的基础上，促进土地流转，实现土地适度规模经营是我国农业发展的必然趋势。为此，我市在积极探索、总结各乡镇成功作法，积极建立健全土地流转和适度规模经营机制。坚持土地流转要有利于提高农民收入，有利于提高土地产出效率的原则。重点推进农民以合作经济组织的形式，在不改变土地经营权的同时，促进土地规模经营；引导规范各类经济组织通过“企业+合作组织+农户”等形式促进土地合理流转和规模经营。对土地流转要严格按照《农村土地承包经营权流转管理办法》进行，保障农民利益，在坚持“依法、自愿、有偿、有序”原则的基础上，进行规范化流转。并且政府部门应加强对流转土地使用情况、流转程序的监督审查，促进基层组织依法开展农村土地承包经营权流转的指导和管理工作，正确履行职责，确保我市土地流转工作的公开、公正。
按照市人大会的工作要点和《市人大代表活动安排意见》，农村农业代表专业小组于5月中下旬，在会余荣霭、李汉章副主任的带领下，围绕社会主义新农村建设中的“农村集体土地流转和宅基地建设问题”，深入到香洲、金湾、斗门三个区进行了专题调研；与市国土资源局、市规划局召开了专题座谈会；专程赴佛山、中山两市学习好的经验和做法。通过调研，了解了我市农村集体土地流转和宅基地建设的现状，对存在的问题及其原因进行了分析，并提出了一些意见和建议。现将有关情况综述如下：
一、我市农村集体土地流转和农民宅基地建设的现状
（一）农村集体生产、生活留用地的确权状况
划许可证》和《建设用地批准书》。万山的情况与金湾、斗门两区的情况类似。也就是说，香洲区已完成了生产建设用地和宅基地的确权工作，而金湾的一部份、斗门的大部份尚未确权，主城区的留用地已大部份使用，而金湾、斗门尚未充分使用，东部与西部发展不平衡。
（二）我市未实施农村集体土地使用权流转政策，农村集体用地无法实现“同地、同权、同价”。
省政府颁布了《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》（省政府100号令），但我市并未实施，农村集体用地不能流转，无法实现“同地、同权、同价”。集体用地无法进入市场交易、无法进行抵押借贷，村集体无力融资开发，经济发展受到较严重的制约，开发商对无法办理产权的村集体用地不敢大胆使用，给招商引资带来了难度。由于没有规范的流转渠道，部分农村为发展经济，在利益的驱动下，只好自主、零星、没有按规划地建设，以出租给企业和外来人员获取集体和个人的利益，因而造成工业园区周边出现了不少违章建筑。但市政府在已完成了征地任务的香洲区，采取集体建设用地部份转为国有用地的办法进行了流转，从九十年代初开始，实行了村集体建设用地的30%转为国有商用地进行开发建设和流转，较好地解决了城郊征地农村和农民的收益问题。而斗门、金湾未实行过此项政策。
（三）近几年，农民宅基地的建设无序状态严重
改建、抢建等违章建筑多，非法搭建严重。城中旧村改造让村民尝到了甜头，许多人在旧村改造前也抢建。但也有一部分村民，住宅出现了危房，确急需维修拆建的，也有一些家庭子女长大，成家立业需要分户的，由于农村规划严重滞后和政府对农村建设缺乏有效的积极政策，不给报建，农民违章建设比较普遍。目前，无序建设状态严重，个别严重的村已到了“法不治众”的地步（如南屏广昌村曾出现过集体上访、堵路、殴打执法人员的情况），一些村民经常上访，已出现了不稳定的因素。
（四）宅基地布局零散，影响城乡一体化的推进
规划划拨农村新村用地位置时，大多数村基本上是在原有旧村的周围就近划拨，这样的留地方式造成两个不利的后果：一是每个村的新地旧地都统统划在一起，使得村庄的面积比原来旧村的范围更加大了，不但改变不了村民以往单家独户建私房的习惯，也由于新旧村混在一起，增加了改造旧村和推进城市化工作的难度；二是生活用地和生产用地都是在每个村的现状位置附近划拨，造成每个村镇的生产用地位置分散，无法形成具有一定规模的工业集中片区，无法推进现代化大生产。因此，布局零散影响了城乡一体化的推进。
（五）旧村改造存在一些历史遗留问题
未启动（前山b、c地块）。除此33个项目外，余下的8个项目（翠微、造贝、莲塘、上冲、梅溪、联安、高沙、关闸），市政府决定暂缓改建。 七年的城中村改造，虽然取得了较大的成绩，但也存在一些历史遗留问题。目前遗留的最大问题：一是回迁房建设速度慢，签订合同后未及时按期改建引起补偿争议。有的拆了未建，有的未拆未建，有的建好了未回迁，造成成本加重，开发商与村民矛盾较大。二是村集体资产补偿和村民拆迁补偿问题，开发商与村民-意见不一致，僵持不下。如北岭村，回迁房已全部建好，由于集体资产补偿开发商与村民无法达成一致意见，阻碍了回迁。南村项目中关于村综合楼的补偿，双方仍在打官司中。夏村改建项目，村民要求提高回迁补偿标准，许多村民还拒绝与开发商签订合同，严重阻碍了拆迁工作，几年的改造才回迁了58户，余下的80%多仍未拆迁。三是有的回迁后至今无法办理房地产权证。如南村改建项目，部分村民原产权资料不完备，无法核对原房屋拆迁情况，回迁房迟迟未能办理房地产权证。四是个别村的村民内部纠纷影响了改建项目的实施。如吉大村，村民因历史上恩怨分成派，对所拥有的集体资产分别成立了两个股份公司（富泓股份公司、日昇股份公司），两公司对改建、补偿等问题无法统一意见，互相斗气，根本无法统一对开发商谈判签约，致使整个项目瘫痪。五是旧村改建问题成为群众上访的焦点。村民经常到市、区两级上访，存在较大的不稳定因素。
二、存在问题的原因
（一）农村规划滞后制约了农村建设的发展。
珠海历年来对规划的投入重点放在城区，而对数量众多的农村及郊区的规划投入极少，基本依靠村镇有限的投入，加上农村规划编制的主体不明确，使农村规划远远滞后于城市规划。据统计，已编制了较完善的村域规划的行政村和社区不超过总数的15%，且多为90年代初编制的成果，已远不能适应建设社会主义新农村的发展要求。在实际操作中，各村在使用生活留用地作为宅基地分配和建设时，往往只是做了局部的简单规划，而没有经费做全村整体的规划来统筹和指引村的建设和发展，对市政基础设施和公共服务设施考虑往往不足，集体生产留用地与宅基地资源缺乏长远规划。因此，土地的利用、确权尚未完成，土地的利用规划和建设规划滞后，农村集体生产留用地的建设与宅基地的建设难以在规划的指导下实施，出现混乱的状态在所难免。
目前，在新农村建设中已意识到这个问题，并致力于扭转局面。启动并完成了全市21条试点村的规划编制，今年又计划推动54条行政村的新农村规划编制工作，并拟在总结试点村规划及其实施经验的基础上，底前完成全市121条行政村的新农村建设规划。但是对平沙、红旗两个华侨农场，未列入新农村规划编制中。
有流转的需求，宅基地建设有迫切建设的需要，但流转、报建缺乏可操作性，只堵不疏，没有畅通渠道，势必会出现自主违章的建设。
（三）查处违章建筑执法操作较难。
过去，由于法律、法规不健全，对正在建设过程中的违章抢建实施强制拆除缺乏法律、法规的支持，申请法院强制执行又失去时效性，客观上造成一些违章建筑的历史问题。《珠海市相对集中行政处罚权条例》实施后，虽然赋予了执法人员强制拆除违章建筑的权力，但村民报建的合理需求得不到满足，对立情绪严重，执法难度大。执法手段缺乏，不具备足够有效的强制力，当遇到暴-力抗法事件时，执法人员的安全没有保障，影响执法力度。新修订的《珠海市规划条例》中虽有了明确的罚款条款（如九十四条），但操作起来也难于落实（需有关部门核定出“全市平均建筑安装造价”，难及时作出处罚决定）。行政执法力量薄弱，部门协同配合力度不够，加上近年来执法体制的不稳定，给执法也带来了一定的影响。
（四）国家的土地法和广东省人民政府的集体建设用地使用权流转管理办法以及珠海市的土地管理条例有不一致的地方。
国家土地法第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设”，也明确规定农民集体所有的土地必须征为国有后才能出让。这里所指的集体土地不知是否含括了农村集体留用的生产建设用地和生活建设用地。广东省人民政府颁布的100号令关于集体建设用地使用权流转管理办法，明确规定和规范了建设用地使用权的出让、出租、转让、转租和抵押，允许在该办法规范下流转。
而珠海市土地管理条例第四十九条规定，“农民集体经济组织不得将本村的集体建设用地使用权转让或抵押”。因此，对国家的法律如何理解实施，对省政府的流转管理办法如何贯彻执行，对珠海市的土地管理条例如何理解执行并作出相应的实施细则，还需要相关部门的研究，理出既不违背上位法，又有利于提高集体建设用地的利用率和产出效益的可操作的办法来。这点也是当前影响我市集体用地流转的一个原因。佛山、中山市的经验告诉我们，按省政府的100号令实施并作出相应的实施细则，已取得了较好的效果。
（五）城中旧村的改建既有政府职能管理和政策引导问题，也有村民对改建政策不理解和过高补偿要求的问题。
村民不予配合；几年的拖延，村民认为市场价值升高，提出了更高的补偿要求。这些都在不同程度上影响了旧村改建的推进。
三、建议意见
农村的留用地，是解决被征地农民长远生活的重要保障。一方面用于发展集体经济，提高农民的生活水平并使农民生活长久有保障，另一方面用于解决农民住房问题，建设好社会主义新农村。因此，在解决集体建设用地流转和宅基地建设问题上，要紧紧围绕增强农村集体经济发展能力和保障好农民的生活来研究制定我们的政策。针对我市存在的一些问题，按照有关的法律、法规，借鉴佛山、中山市的经验，提出了如下一些意见和建议：
（一）坚持规划先行
高土地的经济产出效益，按照“集体建设用地总量不变，位置变”的办法，做出调整用地规划。
（二）加快农村集体土地的确权、发证工作。尽快完善全市旧村的确权和农村生产、生 活留用地确认、登记、发证等手续，为规划先行作好准备，为流转和建设打下基础。
（三）制定农村集体建设用地流转和村民宅基地报建方面的相关政策。
一是尽快出台土地流转实施办法。二是政策上增加农村集体建设用地功能的兼容性。根据用地位置，应突破农村集体建设用地（包括旧村场）用地功能的限制，凡符合规划的，用地功能上都给予支持，宜工则工、宜商则商、宜住则住。三是在金湾、斗门积极实施允许集体建设用地按一定的比例转为国有用地的政策。四是尽快出台新的珠海市农民住宅报建管理规定和宅基地分配管理办法等。最好能综合建设、规划、国土等部门的管理职能统一出台一管理办法，即制定《珠海市社会主义新农村建设管理办法》，为加快新农村建设和规范报建提供法规上的支持。五是制定出鼓励村民“上楼”的优惠政策，使有限的建设用地资源发挥出更大的产出效益。
态。借鉴中山的经验，应加强领导，加大清理打击力度，同时要尽快出台政策，疏通报建渠道，让有迫切需求的集体和村民的报建简便快捷，缩减审批环节和费用，对公寓式“上楼”有容积率和报建面积的优惠，以畅通的渠道、优惠的政策引导村民走上自觉报建的轨道。
（五）完善旧村改造政策和办法，解决旧村改建中的历史遗留问题，推动城郊城区的旧村改造工作。
对旧村改建中的遗留问题，应从全面统筹、统一政策、一揽子解决去考虑制定相应的政策，力争尽快解决。在改建中，大力推动公寓式住宅建设，按照政府扶持、集体组织、个人出资、规范户型、市场运作的原则建设公寓式住宅，让征地农民宅基地优惠政策在市场化和旧村改造中得到兑现，既保障征地农民宅基地合法权益，又以市场经济规律配置资源，发挥土地资源的最大效益，促进社会经济发展。
（六）要建立保障农民村民利益的长效机制。
机制要与土地流转的收益綑绑起来，按照省人民政府100号令《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第二十五条规定“集体土地所有者出让、出租集体建设用地使用权所得的土地收益应当纳入农村集体财产统一管理。其中50%以上应当存入银行（农村信用社）专户，专款用于本集体经济组织成员的社会保障安排，不得挪作他用。”江苏已有成功的经验，把征地款打入社保账户，用于保障农民的长远利益。
（七）加强法律法规的宣传。教育广大农民遵章守法，依法诉求，让广大农民共享改革的成果，也让他们支持珠海整体的发展。
集体建设用地流转协议书篇十一
为规范土地登记发证工作，依法依规解决分户登记发证中存在的问题，维护住户的合法权益，保障房地产市场的健康发展，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国物权法》以及国土资源部《土地登记办法》有关规定，结合我市实际，制定本规定。
一、分户登记发证的条件及流程。
(一)分户登记发证必须具备的条件如下：
1、用户申请登记。需分户单位或业主代表提出分户登记申请。
2、土地权属合法。包括土地权属来源、四至界址、面积等方面。需核实用地审批文件与图件、土地初始登记等相关确权资料，以及地籍测绘成果与地籍调查表。
3、报建资料完整。包括发改委的立项、城乡规划局的建设工程规划许可、住建委的建筑施工许可、税费缴款凭证等相关文件。
4、持有房屋权证。需分户楼栋房屋已分户核发房屋所有权证。
5、指标符合规定。主要审查建筑容积率、土地用途等指标与审批情况是否一致。
6、其它条件。
(二)分户登记发证的基本流程如下：
1、由单位或业主代表提出分户登记申请，窗口受理;。
2、审核土地的权属资料、报建审批材料和土地使用条件等内容;。
3、审查住户面积分摊表、房屋所有权证复印件等资料;。
4、符合条件的办理注册登记，核发土地使用证。
二、不同类型住宅的分户登记发证。
(一)福利性住房。
1、职工房改房等福利性住房的土地分户登记发证，由行政机关企事业单位申请，并按规定提供登记发证所需资料。
2、行政机关企事业单位合并的，由合并后的单位提出申请，提供登记发证所需资料，办理土地分户登记。
3、原行政事业单位已撤销、企业破产或改制的，由留守机构、改制后的单位或业主代表提出申请，提供登记发证所需资料，办理土地分户登记。
(二)商品房。
1、商品房分户登记发证由房地产开发单位申请，并按规定提供登记发证所需资料。
2、原商品房开发建设单位已撤销的，分两种情况来处理：一是土地权属资料完善，出让手续完备，相关税费已缴清的，由购买单位或业主代表提供登记发证所需资料，以及原开发建设单位工商登记注销与开发资质注销的证明材料等相关资料，申请办理登记发证;二是土地权属资料缺失，出让手续不完善，欠缴税费的，经市政府批准，按程序确定土地权属，然后进行实地认界测绘确定分户范围，根据购买单位或小区业主代表提供的房屋所有权证复印件、规划报建手续等相关资料，办理分户登记。
3、出让合同约定为综合用途的土地按以下方式处理：
(1)对于8月20日之前已完成开发建设并已预售，但尚未办理土地分户登记的，由建设单位将土地按实际用途分解为综合(商业)和住宅，其中综合(商业)部分使用年限维持50年，住宅部分修改至70年，办理修改出让合同手续。
(2)对于208月20日之前尚未完成开发建设且未预售的项目，应凭有关规划审定的文件先到国土资源部门按照商业用地使用期限40年和住宅用地使用期限70年，办理修改出让合同手续。
(3)办理修改土地出让合同的，应先缴清土地出让价款，方可办理土地分户登记发证。
4、商品房开发项目改变了商住等用途比例、提高了容积率的，经市政府批准后按有关土地出让政策补办修改土地出让合同手续，补缴相关土地价款，办理土地分户登记。
5、低层高档住宅根据长政发19号文件，按商业用地标准征收土地出让金，按住宅登记发证，使用年限70年。从开发商处买地建房的按转让办理，即属于统一规划设计，由用户办理相关用地手续自建的，在办理土地分户登记时，应先补办土地转让手续，并缴纳相关税费。由开发商统一建设销售的，可依据土地初始登记，直接办理土地分户登记。
6、房地产开发单位建设的商品房销售给单位的，其土地按分户登记办理。
(三)经济适用住房。
对于经济适用住房项目的分户登记发证，开发建设单位必须提供市经济适用住房领导小组办公室的批准文件和核定允许销售一定比例经营性用房的合法文件。经济适用住房项目销售的经营性用房应在批准的经营性用房销售比例内，其有偿部分土地使用权年限一般从项目用地批准时间算起。经济适用房项目补办出让手续并缴纳土地出让金的，则以补办时间计算土地使用年限。
1、《长沙市人民政府关于做好稳定住房价格工作通知》(长政发22号)文件实施前，对于经省、市政府批准、已完成开发建设的经济适用房项目，原则上由开发建设单位统一办理土地登记，经济适用房部分按行政划拨地进行分户登记发证。对于经营性用房部分在销售比例内的分摊土地，应补办土地出让手续，签订土地出让合同，但不补交土地出让金;对于批准比例外的分摊土地，应补办土地出让手续，签订出让合同，并按该项目供地时相应的出让标准补交土地出让金。
单套经济适用房中有部分面积作为商品房销售的，不作出让地处理。
2、《长沙市人民政府关于做好稳定住房价格工作通知》(长政发【】22号)文件实施后，经市政府批准的经济适用房项目，经批准的商业或经营性建筑面积比例在20%以内的，按分摊的土地面积补办土地出让手续，并按项目供地时相应的出让金标准补交土地出让金;经批准的商业或经营性建筑面积比例超过20%的，按分摊的土地面积补办土地出让手续，并按项目供地时相应标准补交楼面地价。在补办土地出让手续并补交相关费用后，方可办理土地分户登记。
(四)村民安置房。
使用国有土地建住宅安置小区的，由村集体组织准备用地批准文件、土地权属资料、房屋所有权证复印件等相关资料，统一申报办理国有土地分户登记。
三、土地分户登记发证的其它问题。
(一)分户登记发证中的土地确权。
对于单位的，历史性住房用地尚未办理土地确权手续的，需收集整理土地权源资料办理土地确权审批手续之后，方可办理分户登记。
1、地面是本单位进出道路，其道路上所建房屋按正常土地分户登记发证;地面是公共道路，其道路上所建房屋应当剔除公共道路部分面积后，将剩余面积分摊登记发证。
2、地下空间办理了地下建设用地使用权出让手续，按规定缴纳了土地出让金的，可按地下平面分布和结构办理分户登记。
(三)分期开发建设项目的分户登记发证。
房地产开发项目分期建设分期申请登记分户发证的，应严格按市规划局批准的规划平面设计图和建筑施工图进行。实际有调整的，必须以审批后调整方案为依据。第一期分户发证时，要准确核算出各项用地指标，第二期分户发证时，要将前期各项用地指标累积相加，以此类推，最后一期建筑量应控制在建筑总量的30%以上，开发项目超过相关指标的，应在修改出让合同，缴清税费后，方可办理最后一期的土地分户登记发证。
(四)关于道路和绿地规划调整问题。
凡住宅的主体建筑未按规划设计进行建设，压占规划路幅和公共绿地的，不得办理土地登记;如果住宅建筑按规划部门批准文件建设后，规划道路和绿地等又进行了调整，住宅建筑主体压占调整后的路幅和绿地的，必须经市规划局同意，按规划调整后的有效面积进行分摊办理土地分户登记发证。
(五)关于查封、抵押等问题。
被司法机关、行政机关限制房地产权利、设置的抵押权未解除或发生权属纠纷等情况，暂不办理土地分户手续。
四、附则。
本规定自5月1日起实施，我局原有关于土地分户登记有关文件同时废止，原有规定与本规定不符的，以本规定为准。
集体建设用地流转协议书篇十二
第四条市、县(市)国土资源管理部门负责本区域内集体建设用地使用权流转的管理和监督工作，财政、建设、规划、民政、环保、农业、林业等有关部门协同做好相关工作。
第五条市、县(市)农村土地流转交易中心(以下统称交易中心)负责组织实施职责范围内集体建设用地使用权流转交易工作。
第六条集体建设用地使用权的流转，坚持依法、自愿、有偿、公平、公正和诚实信用的原则，应当进入交易中心公开进行。
集体建设用地流转协议书篇十三
第二十四条集体建设用地使用权转让，是指集体建设用地使用权人将集体建设用地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。
转让合同文本采用国土资源部门制定的统一格式。
第二十六条集体建设用地使用权转让的，原受让方的权利、义务随之转移;集体建设用地使用权转租的，转租人应当继续履行原租赁合同，转租人与新的承租人应就有关权利义务事项签订书面合同。
集体建设用地使用权转让、转租的年限，不得超过原出让合同、租赁合同约定的土地使用年限的剩余年限。
第二十七条集体建设用地使用权转让、转租的，当事人双方应当在合同签订后30天内提出申请，向市或县(市)国土资源管理部门提出申请，经有批准权的机关审查同意。经审查符合流转条件的，依法在交易中心进行交易后，申请办理土地登记和领取相关权属证明。
(二)双方签订的转让合同、转租合同;。
(三)双方身份的有效凭证;。
(四)集体土地使用证原件;。
(五)法律、法规和规章规定的其他资料。
集体建设用地流转协议书篇十四
主要包括：乡(镇)村公益事业用地和公共设施用地，以及农村居民住宅用地。
集体建设用地所有权归集体所有，农民享有使用权，使用期限无规定。
宪法第十条之规定，自留地、自留山属集体所有。
《中华人民共和国土地管理法》相关规定：“城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。
但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”农村集体经济组织使用乡(镇)土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，应当持有关批准文件，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请。村公共设施、公益事业建设，需要使用土地的，经乡(镇)人民政府审核，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请。
集体建设用地流转协议书篇十五
第一条为加强国家对集体建设用地的管理，合理利用土地，规范集体建设用地使用权流转市场秩序，促进经济可持续发展，根据国务院关于深化改革严格土地管理的决定，结合我省实际，制定本办法。
第三条取得农民集体土地进行非农业建设，应当符合国家有关产业政策及当地土地利用总体规划、城市规划或村庄、集镇规划。涉及农用地转为建设用地的，应当落实土地利用年度计划的农用地转用指标。
(一)不符合土地利用总体规划、城市规划或村庄、集镇规划的;。
(二)土地权属有争议的;。
(三)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制土地权利的;。
(四)村民住宅用地使用权。
因转让、出租和抵押地上建筑物、其他附着物而导致住宅用地使用权转让、出租和抵押的除外。村民出卖和出租住房后，不得再申请新的宅基地。
第五条通过出让、转让和出租方式取得的集体建设用地不得用于商品房地产开发建设和住宅建设。
第六条集体建设用地使用权转让、出租和抵押时，其地上建筑物及其他附着物随之转让、出租和抵押;集体建设用地上的建筑物及其他附着物转让、出租和抵押时，其占用范围内的集体土地使用权随之转让、出租和抵押。
第七条出让、出租和抵押集体建设用地使用权，须经本集体经济组织成员的村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表的同意。
乡(镇)农民集体所有的土地由乡镇集体经济组织负责经营和管理,没有乡镇集体经济组织的，由乡镇人民政府负责经营和管理。
第八条下列建设项目可以使用集体建设用地：
2.兴办公共设施和公益事业;。
3.兴建农村村民住宅。
第九条国家为了公共利益的需要，依法对集体建设用地实行征收或者征用的，农民集体土地所有者和集体建设用地使用者应当服从。
第十条土地使用者应当按照市、县人民政府建设用地批准文件规定的用途使用土地。
确需改变土地用途的，应当经土地所有者和土地、规划行政主管部门同意，报原批准用地的市、县人民政府批准。
第十一条县级以上人民政府土地行政主管部门负责本行政区域内集体建设用地使用权流转的管理和监督。县级以上人民政府农业、审计、劳动保障、民政等行政主管部门应当按照各自的职责，对农民集体通过集体建设用地流转取得收益的管理使用，加强指导和监督检查。
第十二条集体建设用地使用权出让，是指农民集体土地所有者将一定年期的集体建设用地使用权让与土地使用者，由土地使用者向农民集体土地所有者支付出让价款的行为。以集体建设用地使用权作价入股(出资)，与他人合作、联营等形式共同兴办企业的，视同集体建设用地使用权出让。
集体建设用地使用权出租，是指集体土地所有者或集体建设用地使用权人作为出租人，将集体建设用地租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
集体建设用地使用权出让、出租的最高年限，不得超过同类用途国有土地使用权出让的最高年限。
第十四条集体建设用地使用权出让、出租或作价入股(出资)的，农民集体土地所有者和土地使用者应当持该幅土地的相关权属证明、集体建设用地使用权出让、出租或作价入股(出资)合同(包括其村民同意流转的书面材料),按规定向市、县人民政府土地行政主管部门申请办理土地登记和领取相关权属证明。市、县人民政府土地行政主管部门应依法给予办理。
第十五条集体建设用地使用权出让、出租用于商业、旅游、娱乐等经营性项目的，应当参照国有土地使用权公开交易的程序和办法，通过土地交易市场招标、拍卖、挂牌等方式进行。
第十六条集体建设用地使用权出让、出租合同约定的土地使用年限届满，土地使用权由农民集体土地所有者无偿收回，其地上建筑物、附着物按照集体建设用地使用权出让、出租合同的约定处理。
原土地使用者要求继续使用土地的，应当在土地使用年限届满前与农民集体土地所有者协商，集体土地所有者同意继续使用的，按本办法的规定重新办理集体建设用地使用权登记手续。
集体建设用地流转协议书篇十六
第一条为规范集体建设用地的管理，促进土地资源的优化配置和高效集约利用，根据《中华人民共和国土地管理法》、《湖南省集体建设用地管理暂行办法》等规定，结合本市实际情况，制定本办法。
第二条本办法所称的集体建设用地使用权流转，是指已经依法批准为集体建设用地的土地使用权，在保持土地所有权不变的前提下，依照规定的程序，通过有偿、有限期的出让、租赁、作价(出资)入股、联营、转让、转租和抵押等方式发生转移的行为。
