北京24日疫情最新消息，
分享几个封控小区信息。
昌平回龙观新龙城二期
海淀新中关公寓c座
大兴兴海家园日苑
海淀科源社区
海淀育新花园小区
大兴清源西里小区
通州久居雅园
丰台康润家园
房山区悦佳苑社区
房山区北潞园社区
苏庄二里社区
丽水莲花小区2号院3号楼2单元
11月22日晚间消息（1），因涉疫，北京多地临时封管控
西三旗兴林嘉园通知
亦庄南海雅苑北区2号楼
丽水莲花2号院5号楼
广外小马厂7号楼通知
华威西里54号楼通知
京旺家园四区6号楼2单元
昌平巩华城公开信
昌平巩华新村公开信
昌平沙河松兰堡通知
提醒大家注意防护，后续待官方消息
丽水莲花小区某大爷跟踪足疗师姑娘！
今日，丽水莲花小区附近足疗店懂足堂员工女足疗师像我反应，有位找他按摩的大爷，是丽水莲花小区居民，经常跟踪她，弄的她不敢在店里居住(一直住店里)，只能跑到西客站去租房!
请此大爷自重，别丢北京人的脸!
章哥，我单身女孩，预算1200万左右，在东西城想买学区溢价不高的小区，为保值增值，能帮忙推荐几个小区吗？不想要塔楼，东城看了朝阳门南小街 豆瓣胡同 幸福家园 西城看了远见名苑 丽水莲花 格调，能帮忙分析一下并有更好的推荐吗？
回答：
1、东西城有溢价不高的，但这几个的都不算低。南小街和豆瓣胡同都是史家的学区，来一直受到追捧，房价曾经长期比肩中关村，远超其他普通学区，甚至在教改之前都不带德胜玩儿。
虽然东城好学区这几年受教改的影响大，价格走势跑输了大盘。但教育质量不受影响，还是很受追捧，学区溢价一般都在900左右。包括幸福家园也差不多，基本都是这水平。大多数溢价率在20-30%左右，也就是比西海的顶级学区低些而已，毕竟学区价值确实高。
2、西城的溢价更高，这里边估计也就丽水莲花稍低，但也肯定在900左右，格调估计弄不好到1000了。这算算租售比吧，北京平均值700而已，850就属于很高了。
3、相对来讲溢价低的基本都是豪宅，普通家庭炒不动，单价总价太高也觉得不划算，所以居住的性价比反倒更高。各个好学区都是这种情况，越是老破小才越受追捧，商品房大户型豪宅受影响不大。
东城这种房不是太多，相对看东直门的华冠丽景，没什么溢价，就值这个价钱。还有文津世家，前些日子我算过也就是800，不过户数少，户型小的好像就几户，很难买到。还有禾风相府，相对低而已，也得800多。还有天永的中海紫御公馆，也合适。其他的可能都超过预算了，不好买到。
西城的更不太容易，主要是户型大，总价高。尤其近期缺房，有钱都不好买到。相对看中信城，溢价不高，能买到一居室。还有西堤红山，比丽水莲花要低一些。玺源台，也大概800多。华龙美钰，前几天看过也还差不多。
其他的我现在也说不好哪儿的溢价低了，涨的太快，本来不高的也给涨出来了，房租跟不上。
4、不过说实话，这预算不太适合在东西城买保值的，稍低了点儿，够不上豪宅。勉强够上的意义也不大，还是有不少溢价的。在用不上学位的情况下，不太好说保值升值，毕竟这教改政策无法预测。
所以纯投资一般不建议买在学区房，教改的风险大，而且大多数的收益率并不算高，很多非学区板块倒远超东西城。总之吧，以这个预算，如果是为了孩子上学做准备应该，纯投资不太建议，专业炒房客都不敢碰，还是谨慎为好。仅供参考。
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#北京头条#北京楼市误解：交易量大不等于升值性高！
1、提问：京爷好！刚加入星球的新人，目前刚有户口指标，想买个小户型落户➕投资（能抗通胀就行），暂时不自住，现在有几个设想，东城区或西城区学区属性的公寓（元嘉、锦上），北沙滩或者南沙滩附近（中天国际、懿品阁、华源冠军城、天和人家），海淀也看了一个小区（中铁翰庭），还有清华旁边的文锦国际公寓，最后就是亚运村小营附近的几个小区（光大名筑、盛和家园、亚奥观典和风格派等），首付300以内，总价500上下，想请教下应该在哪个商圈？有没有推荐的楼盘？
回答：你好，我认为低总价投资有两个逻辑：1、超级产业或者外溢板块的小户型，比如望京、朝青等板块的小户型，升值性还是不错的。2、带学区的小户型，这类房产升值性非常好。最好的莫过于，好地段，带点儿学区的小户型。你说的一些小区，还都是可以的。比如东城区或西城区学区属性的公寓（元嘉、锦上），（也可以考虑西城广外的乐城这样的），总体也是没问题的，当然正常住宅类的则更好一些。北沙滩或者南沙滩附近，相对来说中规中矩吧。中铁翰庭、文津国际公寓，我认为一般。亚运村小营附近的几个小区，可以考虑，我也经常推风格派。望京的陈分学区一居也可以重点考虑。可以查询咱的小程序查看小区历史成交纪录
2、提问：京爷，请问朝阳潘家园的弘善家园如何？次新，价格也不是太高！
回答：弘善家园这个小区，物业、环境、管理等方面都比较一般，加之租客较多，总体居住体验平平。这些缺点也让这个小区价格未来潜力比较一般。有人会说这个小区交易量很大，但是交易量大并不代表升值性，只能因为价格低、盘子大。有条件的话，自住和投资都不太建议。详见星球资料《北京n大不能买的房产》
3、提问：请问目前有资金280万，只能全款买总价280左右的房，不能贷款。单纯从投资角度，应该考虑买北京哪片区域的房能跟住大盘或者最好能跑赢大盘？给介绍几处投资把握的标的或者小区呗？谢谢
回答：你好，280万的总价，能买的地方真的不太多，可以有两个选择：1、超级热点板块的小开间，租金和升值都还不错，比如朝青板块附近的炫特一居开间，类似的板块还有望京等地；2、选择通州靠近核心区（运河三角）的小户型。可以查看星球资料《独家捡漏榜，每日北京降价房源统计
4、提问：京爷，请问只有220万的首付，二套资格，投资还适合么？如果要买，哪些小区比较合适？
回答：你好，只有220万的话，确实不太好选择。建议市场稳定下来的时候，考虑东城上车盘，兴隆都市馨园。或者看看朝青的炫特小一居开间，望京的点击未来小开间。
5、提问：京爷好，请教一下，田村的熙湖小区是否有保值或升值价值？另外广外那边的丽水莲花和北欧印象，单价都在10-11，现在是否能入手？感谢
回答：小区，次新，虽然地段不算好，但毕竟在海淀，因此保值性还可以，升值性不是太突出。广外这两个小区还是很不错的，次新、有些学校，符合稀缺逻辑。当前确实涨得有点儿多，但长远依旧看好。有合适的房源依旧可以选择，但这是自住刚需为前提，纯投资时机不对。详见星球资料《京爷北京买房十大顶级思维》
6、提问：京爷好，首房首贷，预算500左右，看了昌平，朝阳，海淀（在西北旺工作，），想在海淀投资小二居（不自住）请推荐一下，谢谢
回答：你好，500万总预算，这个总价投资的话是不错的选择。根据北京的房产价值升值逻辑，投资一般是寻找有产业、有规划的次新房，有学区更好。昌平的话，回龙观除了学区一般，其他都是不错的，未来潜力较大，根据最近的市场热度就可以看出来，未来投资价值较高，可以看看仅有的那几个次新房；朝阳的话，我建议可以看看两个地方，一个是望京，可以是次新的一居室，比如澳洲康都，或者看看2000年左右的2居，望京花园、利泽西等都可以看看，另外一个地方是东坝，有一定的规划，买未来地铁沿线次新房即可；海淀的话，可以看看海淀北部新区的房子，有一定的价值。
#北京头条#北京楼市：4月以后，北京热点地区的房价趋势？
大家好，我是京爷，一名北京房产实操专家，拥有十年房地产行业经验，是少有的能够切入北京房产全流程交易与大数据分析的咨询师！以下为提问精选：
1、提问：京爷你好，一直关注您的“京爷说房”，请问一下：
① 东城东后河沿三居室和海淀木樨地的水科院的三居室，总价基本都是1200万左右，哪个小区更加值得入手？从长远来看，哪个小区升值保值更好一些？
② 最近不少小区出了不常见的好户型，请问一下，这个大概会是什么原因？是因为房产税的原因吗？
③ 今年4月以后，北京热点地区的房价趋势？
谢谢！
回答：你好，①，说实话，这两个小区，从居住属性来看，都是很不错的，而且学校都不算特别突出，升值性和居住属性都属于不错的。当然，从房产价值的角度来看，水科院的稀缺性稍微高点儿。
② 你好，不是房产税的原因。而是有些业主看价格不错，就拿出来卖了，但很多客户一看价格还挺高，所以有些观望，僵在这了。这是当前的市场逻辑。
③ 目前来看，买卖双方僵着，短期来看，预计涨幅会受限，特别是涨得多的小区。
详见星球内部资料《北京楼市冷暖监测》点击图片栏目即可，每周公布。
2、提问：京爷您好，刚需上车，兼顾一定保值性，四道桥的峯范北京能上吗？
回答：你好，刚需上车可以选择，毕竟是地铁盘，符合郊区盘的价值定位。当然，如果要从升值性角度，还是不如市里热点区域强。看咱们看中居住属性还是说升值属性了。ps: 看新房最好还是跟着我们去，我们至少能给大家1-10万左右额外的优惠。可以参见星球内部资料《新房看房选房攻略》
3、提问：京爷好！请问永定府的车位值得买吗？车位的保值增值性如何？
回答：有需求就买，要我，我就会买，因为没有车，我活不下去。当然，如果车位非常充足，那可以不买。详见星球内部资料《京爷北京买房十大顶级思维》
4、提问：请问1500万，在东城、西城买房，有哪些盘比较好？兼顾自住和保值。
回答：你好，1500万，自然是奔着次新商品去的，下面的小区可以去看看：
东城：可以考虑中海紫御公馆、新裕家园、幸福家园、新景家园
西城：还是以广外次新为主，朗琴园、信和嘉园、欧园、玺源台、常青藤嘉园、丽水莲花。
理论上非顶级学区的安全性高点儿，也更稳健，可以重点选择。详见星球内部资料《这些二手房跑赢大盘》
5、提问：京爷你好，从开始看房预算一直在涨，从最开始的500万到现在650（只考虑公房）。现在有个问题是，是接着看之前关注的区域品质好点的小区，还是可以换个板块看呢？之前一直在朝阳区惠新西街和芍药居看，最近看了下海淀的一些公房价格也能够得上，这种情况您觉得采取什么策略买房比较好呢？
回答：你好，同样是老社区，但从升值性和流通性角度来看，这几个板块又很不同：
海淀老公房，老子虽然老，但是客户多，购买力强，而且教育资源充沛，升值性好，所以性价比还是可以的。
惠新西街，优点在于地段好，交通方便，不过没有学校，所以升值性没有那么突出，当然价格实惠，能选选。
芍药居，学区溢价多一些，居住一般，升值性受政策变化较大。
优缺点都明显，就看你看中什么了。可以参见星球内部资料《北京各板块历史收益统计与分析》
6、提问：京爷好，想买一个西城的小两居，带电梯，学校也相对来说好一点的，总价800以内，有什么推荐吗？
回答：你好，可以看看下面的一些选择：
月坛：月坛北街、铁二区等
展览路：车公庄北里
陶白：四平园、畅柳园
建议看看星球内部资料《二手房看房买房技巧》
章哥你好，我也是准备给孩子买房，孩子还没结婚，目前在金融街工作，户口在单位集体。是首套房，首付预算在400W左右，综合考虑排序为房龄～交通～学区。不知道是否正确哈，最近看了广外的几个小区，都是在铁路边儿上，远见名苑、朗琴园、丽水莲花和玺源台。何时入手，还有地段，相信您会有更好的建议给我。
回答：
1.首套首付400，那用足额度就是700万的房。顺序是房龄交通学区，这没什么正确不正确的，每家的需求不同，注重哪方面是自己的偏好。
但为什么不考虑保值呢？房子是天然带有投资属性的，在我看来首次置业还是注重为好。因为北京年轻人的置换周期平均才7年，出手的时候不吃亏才能换到合适的改善房，所以在我看来保值挺重要的，甚至应该放在首位。
2.这些都是学区房，而既然还没结婚，那用上学位少了说要8年，多了的话都有可能，学区房准备的太早的话可未必合适。
西城学区房的平均溢价率30%，也就是说花700万买房，得到了500万的居住体验。那200万就算是闲置了，直到用上学位为止。即便按照4%银行利率来算，哪怕是房子不升值也是每年8万，80万白白浪费，我觉得不是太划算。
另外学区房中普通商品房的升值并不算高，所谓的学区房永远涨都是中介跟炒房客瞎忽悠的，真要是那样儿就没人卖房了。像远见名苑，其价格走势就是北京大盘，没有超出，这其中还逐渐产生了溢价。
另外就是风险，反正中央和北京是不鼓励炒学区房的，所以才动不动的就有新政策。就算是南城受影响较小，那高峰期之后的供需风险可也说不好。几年时间就减少了小一半的京籍孩子，学区房价格是否能坚持住，看到时候的情况了。
所以我不认为过早准备学区房是合适的选择，至少溢价部分是不划算的。这看自己吧，现在炒学区房是信仰，跟当年炒商铺写字楼公寓什么的差不多，不算理性。
3.如果真要买的话那就是首选玺源台了，房龄最新，板楼小区也挺不错，自住和保值都相对好些。但700万能买到吗？前些日子我记得一居室都要700多万了，还没什么房源，先看看吧。
4.何时出手，有需求就尽快吧，北京已经涨了快一年了，拖得时间越长越有可能买在山顶。
5.地段建议，我一般是建议在用不上学位的情况下，可以先买在丰台草桥，离金融街近，地铁直达。而且明没有学区溢价，居住的性价比相对高。这次行情到现在这里应该涨的还比较少，大概率之后几个月会逐渐赶上。反正以后置换的时候不会吃亏。
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