知名企业史研究学家艾尔弗雷德·钱德勒有一句话，他说：企业的发展取决于两个变革，一个变革是企业正确的战略，另外一个变革，就是企业的组织结构。
对于定位为“产业新城运营商”的华夏幸福来说，对照钱德勒的“两个变革”理论，首先，创立来，企业战略的内核并未发生改变，而是始终顺应时代发展与政策风向，踏准了时代机遇和节拍，构建了一套从园区到城区，从城区再到都市圈的产业生态逻辑。
没有成功的企业，只有时代的企业。从这个角度来说，华夏幸福是时代的企业。
另外一个变革，也就是企业的组织结构。，平安斥资180亿入股改变了华夏幸福的股权结构，随之带来了管理架构的改变，以吴向东为代表的行业顶尖职业经理人团队随后加入。而人事变动背后带来的是业务范围的扩张与运营管理上的提升，如华夏幸福明确“将增加商业地产及相关中高端住宅业务，并对康养、长租公寓等新型不动产业务保持探索。”
可以看出，华夏幸福这两个变革的核心交叉点是都市圈：前者是从都市圈外围到核心地带，后者则是从开发招商到精益运营。
对于拥有超过产业新城运营经验的华夏幸福来说，这堪称一次进化。
一方面，围绕都市圈的新兴城镇化战略提出，华夏幸福无疑是最大受益者之一，也是最大的推动者。华夏幸福似乎总是可以踩在正确的战略节拍上，在一波又一波的时代浪头上，顺利承接相关的时代红利与战略红利。这证明了华夏幸福的果断、决心和大局观。
另一方面，围绕华夏幸福能否真正走出环京、如何面对产能过剩时代、运营模式是否可以穿越周期等问题，时常引发外界讨论。
比尔·盖茨曾经说过，人们总是高估一年内的变化，而低估十年内的变化。如果将华夏幸福的产城运营模式，置于中国新型城镇化和城市群、都市圈一体化发展的历史进程里，那么答案就显而易见了。
这是时间的力量。
3年过去，华夏幸福交出了阶段性的进化成绩单。据其中报显示：
上半年，环京区域外新增145家企业入园，环京区域新增31家。非环京大于环京，“异地复制”战略成果显著，特别是长三角地区产业集群初具规模。
上半年，产业园区结算收入额达198.44亿元，同比增幅达45.58%，产业园区整体收入占比首次大于房地产业务。
据公开资料计算，截止今年上半年，华夏幸福近8年复合增长率约为33.99%，大于TOP10房企同期销售平均增速27.42%。
这三个大于号，可以证明华夏幸福的进化是正向、正确、富有成效的。
没有永远正确的战略，只有顺势适时的战略。华夏幸福做到了这一点。
1
不管华夏幸福是否愿意接受，在相当长一段时间里，他们的产业新城被贴上了“京津冀”的标签。
毕竟固安产业新城太成功了。
2002年6月28日，位于北京天安门正南的50公里的固安工业园区奠基，华夏幸福作为核心市场力量被引入，拉开了固安快速发展的序幕，也为中国房地产行业推开了一扇大门：产业新城运营。
固安产业新城清华中试孵化产业园
华夏幸福通过产业升级促进固安城市跃进，带动高端产业入驻，推动经济总量实现几何级增长。2002年，固安财政税收6000万元，十年之后，固安财政税收达到13. 28亿元，增涨2113%。
真是一出生就风华正茂。
截止目前，华夏幸福为固安工业园区累计引入企业超过600家，累计招商引资额超过1400亿，并逐步构建了高科技研发制造与高端现代服务业协调发展的产业体系。
这种后来被冠以PPP的模式，已被证明是一种双赢：企业为地方政府解决园区开发、招商引资和资金短缺等，同时从区域经济发展红利中获取相关的地产业务增值。
实际上，这并非固安一地所需、一地所困。更多的地方政府希望华夏幸福能去为他们筑巢引凤，提升区域的经济和社会发展水平。华夏幸福也需要走出京津冀，进行异地复制，谋求产城运营的拓展与升级，谋求更大的综合收益与公司发展。
问题随之而来，华夏幸福的产城运营模式是否可复制、可持续？走出京津冀之后，是否依然能够发挥功效？
这并非苛责。毕竟，固安产业新城的成功有赖于天时、地利与人和，即疏解北京非首都功能、京津冀协同发展和产业人口转移。
所以华夏幸福也在不断向业界证明：固安并非一城一地的成功，而是产城运营模式与系统性能力的胜利。
实际上，从开始，华夏幸福就开始主动走出京津冀，来到环南京、环杭州等区域，寻求异地复制，从园区运营获得更多综合性收益。
到了，华夏幸福环京以外区域营业收入占比首次超过30%，销售额占比提升至46.46%。
到上半年，环北京以外区域的销售额为375.64亿元，占公司整体销售额比例从上年同期的39.94%大幅提升至58.21%。
今年上半年，华夏幸福环京区域外新增145家企业入园，大于环京区域的31家公司。
这些证明了华夏幸福产城模式的异地可复制性，更重要的是，可复制的另一面是均衡与可持续。
据年报显示，华夏幸福环北京以外区域产业服务收入同比增长73%，达到218.91亿元，环京拿地规模占比仅为41%，同比区域分布更加均衡。同时，商业地产业务的补足也填满了华夏幸福都市圈核心的“空白”，整体战略布局更加完善。
至上半年，华夏幸福产业新城业务领先优势凸显，产业园区结算收入额198.44亿元，同比增幅达45.58%，整体收入占比首次超过房地产业务。
当依托于都市圈的产城模式逐步深入落地，利润释放也迎来了阶段性的爆发。
今年上半年，华夏幸福产业新城毛利率为46.9%，较提升3.2个百分点；归母净利率为16.2%，较提升2.3个百分点。其中为利润贡献较大的产业服务收入132.09亿元，同比增长11.24%，环北京以外区域新增产业服务收入102.38亿元，同比增长16.69%。
可以说，目前，华夏幸福的产城模式不只是异地生根发芽，更是开始枝繁叶茂了。
2
沿着迎宾大道，舒城规划馆与上湖公园遥相呼应。根据规划，约45平方公里的舒城产业新城，将呈东城西产布局、产城融合发展，将是一座宜居、宜业、宜游的现代新城。
自与安徽省舒城县签订园区运营协议后，舒城产业新城从无到有，截止目前已签约30余家企业，投资额近120亿元，形成了光电显示产业、新能源汽车制造、智能制造装备三大主导产业，并在今年3月建成了柔性显示触控模组，及5G智能终端研发制造基地项目。
舒城产业新城电子信息产业园
舒城产业新城是华夏幸福现阶段产城运营思路的一个缩影：发力新基建，聚焦5G、大数据和智能制造，打造先进产业集群，进一步深耕新型城镇化建设。
这背后是成为时代主题的新基建浪潮。
今年3月4日，中央召开会议强调，要加大公共卫生服务、应急物资保障领域投入，加快5G网络、数据中心、智能制造等新型基础设施建设进度。
这是一场总规模超过40万亿的新基建投资。不同于老基建，新基建以高资本密集、高技术密集、高智力密集为特征，而华夏幸福新的招商思路正是紧紧围绕新基建展开。
百亿以上项目中，合丰泰项目在南浔正式奠基开工，欣旺达动力电池项目在南京已经实现量产；今年，在嘉善、武陟、斗门、蒲江等地，多个项目集中开工，德国隐形冠军企业S.M.A、投资额105.8亿元的亚瑟医药、投资额50亿元的协鑫集成等企业实现签约……
不仅仅是长三角的舒城，上半年，华夏幸福投资运营的园区新增176家入园企业，新增签约投资额624.6亿元，疫情的不确定性下，单个企业新签约投资额仍取得10.7%的增长。
武陟产业新城阿里云创新中心
还有一个不容忽视的数据是，从现金流方面考量，在目前华夏幸福已启动的79个产业新城中，22个的净现金流已转正。同时，华夏幸福产业新城内其他开发商取地面积同比大增58%，其平台化的发展趋势更加明显。
这将进一步巩固华夏幸福在融资端的优势。今年8月，国家发展改革委办公厅发布《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目申报工作的通知》，标志着我国基础设施REITs正式启动。这预示着华夏幸福的融资模式，未来将拥有更大的优化腾挪空间。
3
据相关数据显示，受疫情影响，重点品牌房企今年的拿地金额、拿地面积与同期相比，降幅均超过50%。根据wind统计，截至7月16日，全国主要50家房企的拿地金额，仅有6家超过同期。
华夏幸福正是6家之一。
根据公司公告及公开拿地信息显示，今年上半年，华夏幸福新增土储面积为471万平方米，金额为242亿元，分别同比增长13%、96%。同时，华夏幸福一二线城市拿地金额占比大幅提升至75%，去年同期为24%，可以看出，华夏幸福的拿地能级提升明显。
在这其中，华夏幸福南方总部更是充当了先锋角色，其在武汉、南京、广州、哈尔滨等城市，拿下了多个核心商办项目。
这样的拿地底气，与华夏幸福园区收入的良好增长态势息息相关，也彰显出华夏幸福对于非环京核心都市圈的势在必得。
由于华夏幸福园区运营业务的特殊性，园区收入包含地产销售与产业新城服务等各类项目，若将时间拉长至华夏幸福第一份半年报（），就可发现其静水深流般的强大增长力。
中报显示，华夏幸福园区结算回款13.7亿元，到中，这个数字为142.33亿元，近八年复合增长率为33.99%，大于TOP10房企同期销售平均增速27.42%。
这就是跨越周期的模式的力量，也是时间的力量。
如果说华夏幸福的全球最大招商引资团队，只是“追马”，那么跟随国家战略，为其助燃，即打造有魅力、有吸引力、竞争力、承载力的产业新城，则是“种草”。
据相关数据显示，，中国城镇化率首次超过60%，保持稳步增长态势，至底有望进一步增长。而相较于全球高收入经济体平均81.3%的城镇化率，仍有20个百分点的提升空间。
这个空间，属于历史进程，也属于华夏幸福的发展进程。
通常来说，发达国家的小城镇都很有魅力，几乎每个小镇都是一个旅游景点，世界众多知名品牌企业总部都在小城市，比如苹果在库比蒂诺（Cupertino），特斯拉在帕罗奥多（Palo Alto），而库比蒂诺和帕罗奥多都属于加州旧金山湾区的一个都会区。
显然，培育发展现代化都市圈是实现城镇化高质量发展的重要手段，既有利于优化人口和经济的空间格局，又有利于增强内生发展动力。随着产业、资金等发展要素的流动突破行政边界，“中心城市—都市圈—城市—群”多层次的城镇空间结构体系将逐步确立，从而推动城市群高质量协同发展。
今年7月30日，中央会议提出“要以新型城镇化带动投资和消费需求，推动城市群、都市圈一体化发展体制机制创新”。
一句话概括，都市圈战略已成为未来人才和落户政策的支持点，是中国经济发展重要的支撑点之一。
据新华社统计，从新基建涉及的主要领域来看，安徽、广东、江苏的新型基础设施项目数绝对量较大，分别达到了280、165和109项，而河北、山东、广东的新型基础设施占比较高，分别达到了43.5%、35.0%及34.1%。
不难看出，华夏幸福“3+3+N”的核心都市圈布局与新基建重点项目的分布，可以说是全面吻合。
华夏幸福坚定地认为，依托都市圈布局的产业新城，在城市规划、产业规划、城市建设、产业集群打造、城市运营和民生改善等方面提供综合一体化的解决方案，将优化所在区域的产业结构，助力中国经济的转型和升级。
罗马不是一天建成的。从“筑巢引凤”到“种草引马”，华夏幸福已经蓄势多年，而，或许只是其战略收获期的开始。
