#北京头条#北京楼市：这里升值爆发力较强！
大家好，我是京爷，一名北京房产实操专家，拥有十年房地产行业经验，是少有的能够切入北京房产全流程交易与大数据分析的咨询师！以下为提问精选：
1、提问：京爷好，请问预算400万左右，有推荐的小两居刚需房小区吗？位置大概离朝阳门近一点，东三环东四环范围。
回答：你好，400万左右的预算，小两居，朝阳门附近，基本上是老房子了。我建议可以考虑一下呼家楼新苑，至少新一些，长远保值性好点儿。或者看看道家园、水碓子东里之类的小区，流动性也还可以。建议看看星球内部资料《二手房看房买房技巧》
2、提问：最近看了恩济花园75平米的房子，京爷帮看看这个小区怎么样？
回答：你好，小区主打还是安静、环境好，如果比较看中这一点的人群，还是可以重点考虑的。整体上保值性还可以，升值性不算特别突出的那种。如果房源合适，那也可以考虑。建议看看星球资料《二手房看房买房技巧》
3、提问：京爷好，相同总预算，请帮忙对比望京北纬40度，炫彩佳轩及玉泉路地铁附近远洋沁山水。谢谢
回答：你好，这里面，望京北纬40度和玉泉路地铁附近远洋沁山水都是属于比较不错的次新盘，都是有价值支撑的，买来能兼顾升值性和居住属性。这里面望京北纬40度板块好一些，升值性爆发力强点儿。炫彩佳轩优点是地段好，缺点比较显著，就是密度太大，活动空间受限。保值性尚可，但居住属性相对比较普通，一般不建议买这个小区。详见星球资料《这些硬伤房产一定不能买》
4、提问：京爷，你好，我想问一下华龙美晟的一居，和富莱茵花园的两居室，那个升值性强一点？我看交易周期富莱茵的两居室很快，华龙美晟的一居要半年到一年的时间，是不是意味着上升到了极限了？
回答：你好, 房子交易快慢, 跟市场\小区\房源有关, 但相同情况下, 单论某个房源的成交速度没法说明什么, 偶然性太大. 长远来看, 华龙美晟升值性可能强点儿, 但目前来看富莱茵的两居室性价比还是可以的.详见星球资料《谈判砍价策略及最容易犯的错误》
5、提问：京爷好，请教两个问题。1、双井和四惠都是成熟板块了，哪个居住体验更好，升值潜力更大？2、四惠看了金地名京和东恒时代二期，觉得各有千秋但也有缺点，能否从您的角度对比分析一下？
回答：你好，两个板块都不错。总体来看，双井板块还是强点儿的，居住体验也强一些，四惠周围有些乱，包括界面和交通。这两个小区确实都还不错，相对来说，金地名京南面楼栋居住体验差一些，需要注意一下。可以查询咱的小程序进行比价，小区和大盘比价，小区与小区比价
6、提问：你好，咨询下买房问题。本人已婚无孩子。我在大厂县工作，爱人在牛街附近工作。综合交通因素、教育因素（虽然朝阳学校水平不如东西海，但还是希望找个好点的小初）等。麻烦您推荐下区域和小区。
回答：你好，鉴于你们的工作地点，选择朝阳也是可以的。传统上朝阳学区主要是以朝外、人朝、白小、陈经纶为第一梯队，其他都不太受关注。这里面朝外、人朝、白小人都比较多，不过七八年后估计还可以，因此也是可以关注的。因为不知道你的预算，所以不好实质性地推荐。不过目前来看，陈经纶的一些学校相对安全一些，比如预算不足的话，可以考虑选个陈经纶的农光里，预算足够的话，可以选择禧福汇。这里的成绩近期成长得还可以，有些性价比。可以查询小程序查找成交记录
#北京头条#北京楼市：现在新房尤其是期房有风险吗？
大家好，我是京爷，一名北京房产实操专家，拥有十年房地产行业经验，是少有的能够切入北京房产全流程交易与大数据分析的咨询师！以下为提问精选：
1、提问：京爷，想咨询两个相关问题。
1，目前在金融街上班，因为打算骑电动车上班，所以看了甘家口，西直门（包括积水潭），军博稍好一点的公房小区房子。在上班距离差不多的情况下，从日后升值和居住便利度来看，有明显哪个占有么？2，sfsd,还没结婚，能力够得上800以内的小三居，我觉得应该尽全力直接上三居（我不想太快换房），但爸妈觉得可以压力小点买个两居。三居导致选择范围较小，但也有的选，两居选择就多了。我应该坚持要三居么？
回答：1、一般来说，都得将板块、小区、教育等方面综合分析，这几个板块没有太明显的差距，不过甘家口总体来看，板块热度、教育等方面还是好点儿。2、在保持小区价值的情况下，我认为还是尽量考虑上个三居，北京的首套贷款资格非常重要，能一步到位尽量一步到位。而且年轻人的收入会越来越高，压力未来也会慢慢降低。详见星球内部资料《京爷北京买房十大顶级思维》
2、提问：京爷您好，十里堡都会华庭怎么样呢
回答：你好，都会华庭属于比较典型的刚需上车盘，优点是安静，缺点是交通一般，很多户型一般，所以价格相对低一些。如果资金不足的话可以考虑，如果资金充裕，可以再多看看。详见星球内部资料《北京n大不能买的房产》
3、提问：京爷好，750—800预算，两居，金融街通勤，有没有什么兼顾升值和居住品质的小区呀？
回答：你好，你这种情况只能考虑往外走了，不然在附近是买不到兼顾升值和居住品质的小区。我的建议如下：南面，可以看看草桥，还是比较方便的，周围环境好，可以看看恋日花都、或者未来上层；往西边看，可以看看石景山的远洋沁山水之类的；东边，可以看看四惠金地名京；北面，似乎选择不多，要五环外了。
4、提问：京爷好，请问为什么说共有产权房是真正的房住不炒呢？个人的80%部分5年后不是可以按市场价格出售吗？
回答：你好, 其实共有产权房的问题在于以下几点: 1, 大部分地段偏. 2, 品质大部分相对一般. 3, 投资属性差, 主要是因为共有产权房未来怎么卖, 卖给谁, 都有不确定性, 毕竟限制多. 另外, 市场认可度也是个问题, 接盘者会有一些顾虑, 至少不会被'热钱'看上. 这些都会造成其升值性偏弱. 所以, 我认为共有产权房是真正的房住不炒. 除非政策恢复其金融属性.
5、提问：京爷你好，中海永丰汇德里这个盘怎么样？未来升值空间还大吗？现在都8万多均价了～
回答：你好，盘还是不错，洋房产品，大开发商，高薪产业地段。升值性有，但多大，得看未来周围建设了。当前来看，是可以买的盘。
6、提问：京爷您好，经过恒大事件，现在新房尤其是期房是不是有风险？北京书院和中海汇德里两个楼盘您更推荐哪个？自住加投资的话。
回答：你好，北京书院的优点在于地段超级好，但户型是真的差，价格也不算便宜，所以卖得不怎么样。中海汇德里的价值在于产业板块，而且中海品牌，品质应该没问题，产品设计也可以，所以我认为是可以买的盘。我比较偏向于中海。另外，最近金融政策对房企松绑，总体来看，风险系数倒还好。如果是选择国企性质的开发商，那就完全不用担心。
百态人生30:
幸福的40岁中年人。
我们两口子都是81年出生，今年刚满40。我们俩是高中同学，同出生于江西农村，好多人都知道，江西人上学早，我们俩都是98年考上的大学。98年是高考扩招前的最后一年，所以含金量还是很高的。我考入央财，她考入首医。
因为那时候本科生少，我毕业之后很顺利的就进入了金融口的央企总部，我老婆继续读完硕士，进入到一家三甲医院当医生，后来又读了博士。现在我是央企处级，我老婆是三甲副主任医师。都属于工作稳定且体面的，但是收入跟现在的互联网年轻人不能比，我们俩加一起一年到手120w左右。
当年房价便宜，首付还低，但我俩的原生家庭都属于一穷二白的，连5w块钱都拿不出来，都得靠我们自己努力。第一套房买的远洋沁山水，当时是年底，140多平米160w，首付30多万，当年收入低，老婆还当住院医，还借了同事3w块钱才凑齐了首付。后来有孩子，老婆事业也进入正轨，我的收入也增加了，很快就把沁山水的房贷还清了。买入万柳两居，100多点不到600w，首付连税中介费需要350w，钱不够，也是借了同事50w周转。我俩都属于很保守的，借钱就感觉不踏实，把这套房子的贷款也还清了。
现在这两套房子加一起差不多3000w，没有贷款。目前账上趴着200w，只敢买银行理财，不敢炒股。大家看的出来，如果我们两口子当年胆子再大那么一点，多买一套房是完全没问题的。跟我们当年的同学比，我们真就是非常普通的家庭。要说唯一值得自豪的，就是我们夫妻感情一直不错。毕竟从小的生长环境相似，所以三观一致，比如虽说现在我们生活的很朴素，但我跟我媳妇都觉得很满足。
当年北京汽车限购之前，买了一辆帕萨特，开了十年了，平时衣服随便买买，我只有一套正装，出席正式场合的时候才穿，手机3年换一个，连手表都不戴。我老婆是医生，更没有需求，整天就白大褂，连名牌包都省了。
孩子在三小，学习还不错，目前三年级，很有希望被点招进入六小强，以后至少应该不比我俩差，想到这点就觉得很欣慰。
双方父母都在老家，住不惯北京，我们都不是独生子女，老家有兄弟姐妹帮忙照顾，我们每年寄些钱回去，然后春节一起过年。如果父母以后身体出问题，我们愿意把父母接到北京看病，毕竟我老婆有这方面的资源。我们俩都觉得有兄弟姐妹挺好，但是二胎放开的时间有点晚，年龄大，要不上了。
我看土豆发了不少40年中年人很挣扎的微博，我想我可以作为一股清流了吧。
再回到主题，我认同在北京3000w资产幸福感比较高这种说法，像我们家这种情况，再进一步已不太可能，但是稳定、有保障，也没有中年危机，没有贷款，我觉得挺好。
#一起上千粉# #我要上微头条#
#北京房价##北京事儿#北京的房价降了吗？近俩月有多少人出手买房了？
这段时间全国大部分地区的房价都在降，从中介公司了解到北京周边的河北房价最严重的达到了“腰斩”的程度，比如燕郊地区，但是北京五环内的房子，新楼盘的价格都普遍高于周边二手房价格，虽然有了指导价，卖方app上的房价也都几万元乃至几十万元的主动降价，但是由于银行贷款的缩紧，造成买房周期变长，加上买房者的观望心理，近期的二手房成交量确实跌到了冰点，那些少数的成交，都是手里有钱的买房者，或者不着急用钱的卖房者，还要是急于改善住房条件者，或者是刚需者。
远洋沁山水小区周边因为没有同等品质的住房，它又座落在北京十一学校旁边，每年都有学生毕业，又有新生来校，这样就使得小区住房成交量远高于其他“老破小”，同时该小区的房价近年来的上涨也是非常客观的，比如一套两居室前年一年时间居然从800万上升到900万，中国人真的是“买涨不买跌”，房价越高越兴奋，小区的房租也是节节升高，一套两居室大约80平米面积，居然租金高达12000元！
小区里经常看到中介带着人看房，或者是租房者、或者是买房者，虽然西城的学区政策造成短暂的房价小幅下降，但是这个小区根本没受到什么影响啊。海淀区的房子据说成交的都是降价，我想告诉大家，本来APP上的房价就是房主的一个愿望值，就算下降5%也远远高于他当初的买入价格。
四环内的房子最低也要5万元一平，一套80平米的房子最低400万，可是十年前房价也就是1万元左右，请问大家房价能降到十年前么？事实上，只要房价下降超过10%，一般房主基本不会再出售了，房价降其实真的是一个数字现象，真正买到的人除非将来变现，不然就算将来房价真的再涨起来，也只是一个数字，因为改善住房条件只会再往里面投入。
