小区楼道、电梯里的广告收益归谁？成立业委会，怎么就这么难？高空抛物取证难，怎么破？新修订的《深圳经济特区物业管理条例》29日经市人大常委会会议表决通过，将于明年3月1日起实施，上述种种长期困扰小区居民的难题，都有针对性的举措。
29日上午，市人大常委会法制工作委员会主任刘曙光接受记者采访对条例进行解读。他表示，此次条例的修订围绕充分保护业主合法权益，进一步规范物业服务企业，加强业主大会和业委会履职的保障和监督，充分发挥政府的管理监督和指导作用展开，推动和谐社区共建共治共享。条例其中一大亮点就是，明确小区共有物业收益归全体业主所有，保护业主合法权益，源头上减少物业纠纷。
降低业委会成立门槛
我国的物业管理发源于深圳。到目前为止，我市有3000多个住宅小区，物业服务公司近2000家。随着我市经济的高速发展和社会加速转型，起实施的物业条例已不能满足实际的需要，愈来愈多的矛盾纠纷从小区物业管理中爆发。
目前全市物业小区中，成立业委会的仅占四成。成立门槛过高是“拦路虎”。根据现行规定，要成立业委会就必须召开业主大会选举业委会成员，在“与会业主所持投票权（主要按房屋建筑面积算）二分之一以上和与会业主人数二分之一以上”的同意后，方能有效当选。然而，由于深圳流动人口数量大，很多物业用于出租，上述“双过半”的比例在一些小区难以实现。
条例一方面降低了业主大会召开门槛，授权街道办可以根据实际情况主动成立业主大会筹备组。另一方面，调整了业委会委员的选举程序和当选条件。业委会委员的选举采用两轮投票的方式，首轮“双过半”的候选人直接当选，未能选出的，采用第二轮投票，按照该轮选举的得票顺序当选，无须获得“双过半”，保证业委会能够有效成立。
业主大会可以有“身份证”
长期以来，我国物业小区业主共有部分存在权属不够清晰的问题，其经营收益也一直默认归物业公司所有，由此引发的纠纷也不少。
条例明确了共有物业范围，包括物业管理区域内道路、绿地、建筑物的基础、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，避难层、架空层、设备层或者设备间等。同时规定，共有物业的收益归全体业主所有，由业主或者业主大会根据物业服务合同约定向物业公司支付物业服务费。
当前业主大会不能开设账户，共有资金通常统一放置在物业服务企业账户，导致侵占、挪用业主共有资金的情形时有发生。新修订条例大胆创新，规定业主大会成立后向住建部门备案，取得统一社会信用代码证书，这相当于有了“身份证”。业主大会可以凭这张“身份证”到合作银行开设业主共有资金账户，也可以委托物业服务企业开设业主共有资金共管账户。通过物业管理信息平台，对业主共有资金账户的信息实时公开，业主可以随时监督。这就让业主将“钱袋子”掌握在自己手中，真正拥有主动权、实现当家作主。
业委会主任实行离任审计制度
“钱袋子”放在物业公司手中，业主不放心，放在业委会手中，业主如何能放心呢？条例采取了多项措施加强对业委会的监管。
一是提高业委会委员任职条件，并规定候选人名单须经过物业所在地社区党委“把关”。
二是增加了业委会人员禁止性行为。明确其不得侵占、挪用业主共有资金，将业主共有资金借贷给他人，或者以业主共有财产为他人提供担保。不得收受红包礼金、减免收费，以及享受停车便利。要求每半年公示业委会委员、候补委员、监事缴纳物业专项维修资金、物业管理费、停车费情况，以及停车位使用情况。
三是实行业委会主任任期和离任经济责任审计，审计事项由业主大会决定，审计费用从业主共有资金中列支。
小区车位只能出售出租给业主
车多位少，如何分配车位一直是各小区管理的难题。条例建立了停车位使用、管理规则。明确物业管理区域用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足本区域内业主的停车需要。要求物业服务企业将车位的使用情况按月予以公示。
为了防止争议发生，条例明确要求在土地出让合同中约定车位、车库的权属。住宅物业的车位约定归建设单位所有的，其所有的车位只能出售、附赠、出租给业主。建设单位应当在房屋预售或者现售时，将本物业管理区域内用于出售、附赠、出租的车位、车库的数量予以公示，并在房地产买卖合同中明示。
对于人防工程用作停车位的，明确其可开放使用并保持人防功能，按照“谁受益，谁负责”原则确定维修责任主体。
对于条例实施之前的存量历史遗留停车位，情况较为复杂，按照“法不溯及既往”的原则，条例未予涉及。
可以安装摄像头监控高空坠物
近年来，高空坠物致人伤亡的案例屡见报端，我市有部分小区已安装朝天摄像头对此进行监控。条例对这种作法给予肯定，明确规定，经业主共同决定，物业服务企业可以在不侵犯他人隐私的前提下采取包括视频监控在内的技术措施对于高空抛物行为采集相应证据。
条例还明确了业主或者物业使用人对其所有或者使用的窗户、阳台、搁置物、悬挂物等可能影响公共安全的物品和设施承担安全管理责任；明确了物业服务企业应当对物业区域加强安全巡查以及发现安全隐患的通知报告责任。
公示物业费告别“糊涂账”
条例规定，除业主大会决定继续聘用原物业服务企业外，选聘物业服务企业应当公开招标，并鼓励业主大会通过住建部门建立的招投标平台选聘物业服务企业。
这项规定在审议时曾引发争议，认为业主选聘物业公司应该“自己说了算”。市人大常委会经研究认为，小区的大多数业主并不了解物业企业的情况，决定权往往掌握在业委会成员等少数人手中，采用招标方式可以尽可能保障公平公正。
物业管理费怎么缴纳是许多业主关心的问题。条例规定，既可以缴交至业主共有资金账户管理，也可以将物业管理费交到物业服务企业开设的共管账户，由物业服务企业按照合同规定使用。不过，无论哪种缴纳方式，都要求物业服务企业将公共水电费分摊情况、物业管理费用、物业专项维修资金使用情况等资金使用情况给予公示，做到公开透明，物业账目不能再是一笔“糊涂账”。
