在“稳地价、稳房价、稳预期”的政策基调指引下，近年来房地产行业整体规模尽管稳中有升，但增速已经连续三年下滑。今年突如其来的疫情更是让已经进入瓶颈期的房地产行业雪上加霜。
黑天鹅乱飞的年代，找寻对抗不确定性的终极武器成了所有企业的共同选择。坚持长期主义、手握旧改核心砝码开辟房企“另类”扩张范本的佳兆业近日给出了一份“以不变应万变”的答案。
8月27日，佳兆业集团（1638.HK）公布了上半年业绩。财报显示，今年上半年佳兆业实现营收222.97亿，同比增10.9%；核心净利润同比增长25.7%，达到34.6亿；毛利较同期增加12.4%至75.39亿。受益于低成本旧改项目转化土地，佳兆业毛利率同比增长0.4个百分点至33.8%，仍处于行业较高水平。
从销售业绩看，在今年上半年的疫情背景下，佳兆业稳中有升，实现合约销售360.32亿，同比增长3.9%。从合约销售的分布看，大湾区仍是销售的主力，销售额占比近六成；一线及重点二线城市销售占比达九成；旧改项目贡献销售超三分之一，成为业绩增长的一大亮点。
三月底的年度业绩会上，佳兆业为已过弱冠之龄的自己定下了新基调：稳增长、调结构、降负债、谋新篇。从今年上半年的发展来看，这匹大湾区发展的最大“黑马”在新基调的指导下成色越来越足。
规模稳中有升
继续寻求有质量的增长
规模是校验房企成色的最直观印象。
受疫情影响，今年房企迎来史上最艰难开局，疫情封控导致线下销售停摆、建筑工地停工，一季度销售整体缺位。佳兆业在疫情最严重的上半年能交出逆势增长的成绩，已属难得。
作为旧改龙头企业，佳兆业的城市更新红利已经逐步体现在公司财报上。在上半年的合约销售中，旧改项目销售额占整体销售的三分之一，已经成为佳兆业销售贡献的重要来源。
疫情之下，寻求有质量的增长成为规模房企的目标。新冠疫情年初给房地产行业泼了一盆冷水后，房企为完成销售目标多有降价促销，割肉保规模的措施，而手握核心都市圈项目的佳兆业销售均价实现了逆势增长。数据显示，随着国内疫情稳定，佳兆业销售均价已经连续两个月同比提升，今年六月同比增幅达到43.3%，上半年销售均价达到1.9万，同比增14%。
是佳兆业冲击千亿的最后一年。虽然上半年由于疫情影响仅完成目标36%，但佳兆业下半年销售增幅明显，七月实现合约销售95.35亿，同比大增78.3%，今年前七个月累计销售455.67亿。
根据计划，佳兆业将在今年下半年加快供货推货，下半年整体可售资源约1200亿，可售面积约660万方，以目前的增长态势看，大概率可以实现年内冲击千亿的目标。
财务结构进一步优化
融资能力不断成长
现金流是企业发展的生命线。在“住房不炒”大基调下，控制有息债务一再被强调，降杠杆已经成为房地产行业的共识，佳兆业无疑是其中的先行者。
到上半年，佳兆业净负债率实现从308%到130%的五连降。今年上半年较上年末又下降了14个百分点。
在连续多年大手笔降低杠杆后，佳兆业今年继续优化财务结构，各项财务指标表现积极。财报显示，截至今年上半年，佳兆业拥有现金储备405亿，较去年同期增长35%，较上年末增长9%，回款率约87%，较增长12%。
近年来，房企融资水龙头不断拧紧，尤其是疫情以来的融资宽松将难以再现。面对日益复杂的市场和融资环境，佳兆业上半年积极利用境内、境外市场，开辟多元化融资渠道。截至六月末，佳兆业成功发行12亿元ABS和15亿美元规模有限票据，并在七月成功获得了60亿元ABN额度。
截至六月末，佳兆业有息负债1216.6亿，其中短债315.8亿，从债务结构来看，长债短债比达到2.85，较的2.67上升了0.18，债务结构进一步优化。同期，现金短债比达到1.28，偿债能力进一步增强。
值得一提的是，佳兆业的融资成本也在今年有了明显改善。截至六月末，佳兆业平均融资成本8.8%，其中境内融资成本为7.8%，较上年末下降20个基点；境外上半年新增借款的综合成本同比下降290个基点。
基于佳兆业良好的运营情况及稳健的财务基础，各大评级机构也给予其较高评级。穆迪、标普和惠誉对佳兆业展望均为“稳定”，中诚信及联合信用也给出AA+信用评级。
在二级市场，投资人也用脚投票。从三月份疫情和经济动荡导致港股抛售的低点至今，佳兆业股价涨幅达到91.4%。截至8月29日收盘，报3.97港元，目前市值243亿港元。
土储优势明显
旧改红利将持续释放
土地，是房企的命脉。拥有充沛低价的优质土储，是房企未来长久稳健发展的关键所在。在这方面，以旧改起家的佳兆业不遑多让。
佳兆业在成立初期靠改造烂尾楼项目一炮而红后，就确立了独特的累积土储路径：通过收购烂尾项目积累低成本的土地。
依靠低成本的旧改项目，佳兆业避免了在中心市场的正面竞争，在规模不断扩大的同时积累了殷实的家底，上市前已经以深圳为核心拥有超过1000万方土地储备，当年底深圳才正式出台了《深圳城市更新管理办法》。
这也意味着，佳兆业的土地储备量大价低、极为优质。现在再来获取这些土地，不仅市场上没有充足供应，而且代价不菲。
截至上半年，佳兆业总土储约2680万方，总货值超5800亿，其中78%的土储面积位于一线及重点二线城市。其中，粤港澳大湾区是佳兆业战略布局的重要区域，目前大湾区占总土储备面积的52%，货值近4000亿，其中深圳、广州两大核心城市占总土储货值约50%。
值得一提的是，作为深耕大湾区旧改市场的房企，佳兆业仍有面积庞大的旧改项目尚未纳入储备。根据佳兆业行政总裁麦帆在业绩会介绍，今年上半年，佳兆业旧改项目储备占地面积同比增长6%达到约4200万方，预计货值约2.6万亿，预计转化后提供建筑面积超过一亿方。这些旧改项目几乎全部位于粤港澳大湾区，其中深圳和广州各占约27%及36%。
在粤港澳大湾区这样的核心都市圈，拥有大量低成本旧改土地的房企，等于坐在金山上。今年上半年，佳兆业成功转化了香港西环的旧楼改造项目、深圳南山区及罗湖区项目，以及广州增城区及南沙区项目，这些项目为佳兆业总计提供了超过81万方建筑面积，整体可销售资源约270亿元。
充沛且优质的土地储备，是佳兆业保持业绩稳健增长的信心所在。在佳兆业的计划中，每年将供应80-100万方旧改用地，为地产开发提供稳定而有利的发展保障。
时代机遇中蜕变
扎根大湾区装上腾飞引擎
今年是深圳经济特区设立40周年，作为中国改革开放先行先试的前沿阵地和窗口，深圳实现了经济崛起与腾飞，创造了首屈一指的“深圳奇迹”。
成立20多年里，佳兆业一直紧跟深圳乃至中国城市化进程不断演变升级的步伐。今年以来，尽管外部环境复杂多变，佳兆业始终保持战略定力，坚持以“地产+城市更新+产业”驱动企业发展，扎根于粤港澳大湾区，在时代赋予其的机遇中实现自身的蜕变和成长。
截至六月底，佳兆业拥有的2680万方土储中，有52.2%位于大湾区，仅深圳一地就有313万方。今年上半年，佳兆业共获得23幅地块。按收购土地权益建筑面积计，大湾区新增土地占整体新增土地的74%。此外，上半年新增的20个旧改项目储备大部分位于深圳。目前，佳兆业未纳入储备的旧改项目储备达到167个，占地面积超过4200万方，其中深圳、广州、中山三地的旧改占地面积接近3500万方。
粤港澳对人口和资金的虹吸，以及城市更新时代的到来，意味着住宅地产和商业地产的潜力巨大，这是扎根深圳、深耕大湾区的佳兆业面临的绝佳机遇。
今年下半年，将有五个位于深圳的旧改项目实现供地，将贡献90万方的可售面积，约476亿的可售货值。
近年来，随着房地产行业从“黄金时代”步入“白银时代”，开启多元化转型已经成为房企的共同选择。佳兆业也顺应时势，在城市改造内在基因推动下积极扩大自己的业务边界。
过去，佳兆业积累了丰富的住宅和商业地产运营能力，最近几年更是以地产为基础，拓展了多元化产业链，完成对大消费、大健康、大文旅等产业的全面布局。用佳兆业董事会主席郭英成在业绩会上的话来说“只要是跟企业发展相关的、对社会发展有用的，佳兆业都会抢占这个商机。”
目前，佳兆业已经在深圳尝试康养、健康度假业务，涵盖旅游、教育、康养、度假、游乐等多项新业务的文旅项目佳兆业金沙湾国际度假项目计划明年开业。
可以说，拥有深厚旧改基因的佳兆业，已经站到城市运营商的高度，全面拥抱时代赋予的红利。
