合同法制度实务问题解析（之十八）
.1.14人民法院报
□特约法治评论员 师安宁
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在先承租关系的约定解除
合同法规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，即“买卖不破租赁”规则。那么，一宗不动产买卖协议中，如果约定出卖人应当对在先存在的租赁合同关系限期解除，并在交易费用中专门设置对第三方承租人的补偿条款，则此种约定的效力及纠纷应当如何处置？
首先应当明确，该类约定在不动产买卖双方之间是有效的。不能因为买卖不破租赁的规则就直接得出此种约定无效的结论。出卖方与第三方承租人是否能够达成对在先承租关系的解除协议，并不影响买卖双方之间的约定效力。如果能够达成解除协议，则买卖双方不动产转让合同法律关系中关于对在先承租关系的限期解除约定条款具有可履行力。反之，则前述约定虽客观上不具有可履行力，但出卖方对买受人构成违约，应当承担相应的违约责任。
其次，关于对“清户费”之类的约定及其性质应当作出正确认知。合同实务中，买受人在要求出卖人解除与第三方的在先承租关系时一般会在买卖合同中约定对承租户的清理条款及“清户费”补偿条款，或者约定在交易总价款中已经包括了“清户费”。司法实践中应当从“清户费”的用途和支付目的来厘清此类款项的“补偿金”性质。
从合同目的来讲，买受人之所以向出卖方支付“清户费”，其用途在于通过给第三方支付补偿金的方式从而实现对在先租赁关系的解除目的。根据出卖人对合同的履行状况可以判定“清户费”在法律上的最终权利归属存在两种情形：一是在第三方同意解除并实际腾交房屋的情形下其应归承租第三方所有；二是在第三方没有被清理的情形下其所有权仍然应属于买受人所有。出卖人对该笔款项的管理性质是“代持”，目的是实现买受人对第三方的“补偿”功能。在未能实现清户目的的情形下，该笔原本就属于买受人的款项应当退还给买受人，而不能被当作交易价款由出卖人占有。
最后，在合同对“清户费”性质约定不明的情形下，应当根据双方往来函件或其他履行证据来界别此类款项的“转付”性质。诸如，出卖方已经与第三方达成解除协议；或者虽未最终达成解除协议，但出卖方向在先承租方发出解除租赁关系的要约；或者与第三方对解除在先承租关系的意向进入实质性协商阶段；或者第三方单方承诺同意解除等此类行为所形成的文件均可作为界别“清户费”法律性质的根据。因为根据“买卖不破租赁”的规则，在一般的不动产转让合同中，如无特别约定，出卖方根本无需履行解除在先承租关系的义务。出卖方对前述合同义务的积极履行，恰好可以反证买卖合同对其该类义务的设定。当事人之间的此种约定应当得到司法实践的认可。
此外，对于出卖方没有完成解除在先租赁关系而构成违约的情形下，出卖方负有向买受方返回“清户费”的责任，否则即构成不当得利。
