摘要
业绩大幅增长，项目毛利率同比提高，结转项目权益比例提高
公司上半年实现营业收入711.2亿元，同比增长19.5%，较H1增速提升10.2个百分点。实现归母净利润99.6亿元，同比增长53.3%，较H1增速大幅提升38个百分点。上半年公司结转项目毛利率39.75%，同比提升4.36个PCT，实现结转净利率18.23%，同比提升2.58PCT，结转项目权益比例76.8%，环比提升4.5个PCT，比去年同期提升6.9个PCT，18、公司拿地权益持续提升，预计下半年公司结算权益比例有望保持。
销售额维持稳定高增长，年初至今拿地积极、均价高位回落1-7月，公司实现销售面积1823.94万方，同比增速12.56%，保持稳定，累计销售均价1.53万元/平米，维持高位稳定。受全国市场降温及高基数影响，公司1-7月销售增速比去年有所回落，但仍然处于行业较高水平。1-7月公司累计新增计容建面1222.86万方，同比29.66%，地售比0.27，环比1-6月明显提升0.06，表明公司7月拿地态度积极，预计后续随土地市场溢价率回落，公司拿地积极度或更高。但公司在拿地均价同比上涨21%，明显超过销售均价涨幅，后续结算毛利率恐受影响。杠杆水平稳中有降，在手现金及其充裕
上半年公司杠杆水平稳中有降，融资优势持续明显。公司资产负债率79.3%，基本保持稳定；净负债率76.64%，环比下降3.92个百分点，账面有息负债2710亿元，有息负债综合成本仅约4.99%。强化现金管控，现金短债覆盖倍数高达2.95。截至H1平均销售回款率约86%，同比上升8个PCT，实现经营性净现金流入1549亿元；在手货币资金1228亿元，现金/短债覆盖倍数达到2.95，较末的2.33提升0.62，处于行业领先水平。
物业板块谋求上市，投顾业务持续推进公司全资子公司保利物业8月向香港联交所上申请。截至4月30日，保利物业合同管理面积约3.7亿平方米，在管面积近2.0亿平方米，其中外拓项目在管面积近0.9亿平方米。物业板块实现溢利总额3.36亿元、截至Q1实现2.25亿元，同比大幅增加68%。物业板块上市后壮大公司轻资产业务，对公司业绩、估值双双提振。
投资建议：
报告期内公司营收、归母净利润均实现大幅增长，主要由于公司竣工节奏、结算毛利、权益比例均有明显提升，预计全年结算加快、且权益占比有望保持；年初至今公司销售增速表现优秀、拿地积极度较高，在手土地储备充足，足够未来2-3年发展，且具备资源优势，为未来业绩提供支撑；公司负债水平稳定、在手现金充裕、融资成本较低，财务各项指标优秀；加之物业板块在港交所递交上市，长期看对估值带来提振作用。虽然公司拿地成本或有提升，但公司结转业绩提速明显，基于此我们将公司19-归母净利润分别由243.44亿元/296.13亿元上调为250.25亿元/297.21亿元，EPS分别由2.05元/2.49元上调为2.1元/2.5元，对应PE为6.62X、5.57X。维持“买入”评级。风险提示：销售增速不及预期、政策变化不及预期。正文1. 事件上半年公司实现营业总收入711.2亿元，同比增长19.5%，归母净利润99.6亿元，同比增长53.3%，实现扣非归母净利润96.7亿元，同比增长51.0%，实现基本每股收益0.84元，同比增长52.8%。
2.业绩大幅增长，项目毛利率同比提高，结转项目权益比例提高
公司上半年实现营业收入711.2亿元，同比增长19.5%，较H1增速提升10.2个百分点。实现归母净利润99.6亿元，同比增长53.28%，较H1增速大幅提升38个百分点。上半年公司结转项目毛利率39.75%，同比提升4.36个PCT，实现结转净利率18.23%，同比提升2.58PCT，结转项目权益比例76.8%，环比提升4.5个PCT，比去年同期提升6.9个PCT，18、公司拿地权益持续提升，预计下半年公司结算权益比例有望保持。
3.销售额维持稳定高增长，拿地积极且一二线金额占比近8成
1-7月，公司实现销售面积1823.94万方，同比增速12.56%，较1-6月略微回落0.09个百分点，销售金额2796.61亿元，同比增速16.92%，较1-6月回落0.41个百分点，累计销售均价1.53万元/平米，维持高位稳定。受全国市场降温及高基数影响，公司1-7月销售增速比去年有所回落，但仍然处于行业较高水平。
1-7月公司累计新增项目64个，累计新增计容建面1222.86万方，同比29.66%，地售比0.27，环比1-6月明显提升0.06，表明公司7月拿地态度积极，1-7月累计拿地楼面均价为0.61万元/方，高位回落，预计后续随土地市场溢价率回落，公司拿地积极度或更高。
上半年公司在一二线城市拓展金额及面积占比分别为78%和60%，三四线城市主要在珠三角、长三角等城市群周边布局，持续优化储备结构。同时，公司保证可持续发展的前提下，积极推进多个旧城改造等优质项目。截至中报，公司拥有待开发面积7618万平方米，持续深耕核心区域。其中一二线城市4614万平方米，占比60%以上；珠三角和长三角城市群3498万平方米，占比46%。
4. 杠杆水平稳中有降，在手现金极为充裕
杠杆水平稳中有降，融资优势体现。公司资产负债率79.3%，基本保持稳定；净负债率76.64%，环比下降3.92个百分点，资产负债结构持续改善。融资方面，账面有息负债2710亿元，有息负债综合成本仅约4.99%。此外，上半年公司发行5亿美元债和中期票据15亿元，以低成本储备长期资金，同时获批公司债券150亿元，在资金面全面收紧后，具备更强优势。
强化现金管控，现金短债覆盖倍数高达2.95。截至H1平均销售回款率约86%，同比上升8个PCT，实现经营性净现金流入1549亿元；在手货币资金1228亿元，现金/短债覆盖倍数达到2.95，较末的2.33提升0.62，处于行业领先水平。
5. 物业板块谋求上市，投顾业务持续推进
公司全资子公司保利物业4月，终止在全国中小企业股份转让系统挂牌；8月向香港联交所递交了首次公开发行境外上市外资股（H股）并在香港联交所主板上市的申请资料。
截至4月30日，保利物业合同管理面积约3.7亿平方米，在管面积近2.0亿平方米，其中外拓项目在管面积近0.9亿平方米。物业板块实现溢利总额3.36亿元、截至Q1实现2.25亿元，同比大幅增加68%，目前看，对公司总体业绩贡献较小，但物业板块上市后壮大公司轻资产业务，长期来看对公司估值提振作用明显。
保利投资顾问继续推进与业界龙头合富辉煌的战略合作，加大与外部开发商的合作，报告期内新进入城市11个，累计覆盖城市超过200个，持续提升市场竞争力。商业管理上半年新拓展购物中心、酒店和公寓合计7个项目，以轻资产模式继续推动品牌及管理输出。
6. 投资建议
报告期内公司营收、归母净利润均实现大幅增长，主要由于公司竣工节奏、结算毛利、权益比例均有明显提升，预计全年结算加快、且权益占比有望保持；年初至今公司销售增速表现优秀、拿地积极度较高，在手土地储备充足，足够未来2-3年发展，且具备资源优势，为未来业绩提供支撑；公司负债水平稳定、在手现金充裕、融资成本较低，财务各项指标优秀；加之物业板块在港交所递交上市，对公司业绩、估值双双提振。虽然公司拿地成本或有提升，但公司结转业绩提速明显，基于此我们将公司19-归母净利润分别由243.44亿元/296.13亿元上调为250.25亿元/297.21亿元，EPS分别由2.05元/2.49元上调为2.1元/2.5元，对应PE为6.62X、5.57X。维持“买入”评级。
证券研究报告：《保利地产：业绩实现高增长，物业板块谋求上市，长期助力提振估值》
对外发布时间：8月13日
报告发布机构：天风证券股份有限公司（已获中国证监会许可的证券投资咨询业务资格）
本报告分析师：
陈天诚 SAC 执业证书编号：S1110517110001
